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【最新！南京严禁“商改住”，4月9日起施行】刚刚，南京市规划和自然资源局发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，通知里提到严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓！
该办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。
原文
关于印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的通知
各有关单位：
鉴于消防设计审查和消防验收备案职能已由消防部门转至建设部门，根据有关法律法规和相关文件规定，市规划资源局和市建委重新制定了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，现印发你们，望认真遵照执行。
特此通知。
南京市规划和自然资源局南京市城乡建设委员会
2021年3月9日
既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法
第一条为规范既有建筑改变使用功能进行规划确认、消防设计审查或消防验收备案的工作程序，优化营商环境、提高审查效率，依据《南京市城乡规划条例》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。
第三条本办法通过正、负面清单的形式进行管理，采用企业申请和部门间认定函的方式对既有建筑改变使用功能进行确认。鼓励激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务、进行创新创业的项目；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。
第四条以下建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案：
1．商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；
2．各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的；
3．利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等；
4．利用风景区（非规划核心景区内）配套用房，增设服务游客的商业设施；
5．工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的；
6．其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。
第五条以下建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案：
1．未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；
2．利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；
3．未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；
4．社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的；
5．未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；
6．未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；
7．利用违法建设整体或部分进行使用的；
8．其他明显与建设工程规划许可用途不符的。
第六条除本办法第四条、第五条规定以外的其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见。建设主管部门在消防设计审查或消防验收备案遇到难以判断的情形时；或者认为原规划许可内容不明确，需函询的，也可书面征求规划资源主管部门意见，规划资源主管部门在10个工作日内回函。
（一）下列调整不改变土地用途和不动产登记用途的，无需办理规划许可，在取得规划同意调整的意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。
1．利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等；
2．工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的；
3．历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的；
4．行政办公及工业、研发等企业办公建筑内部改造，改变现有功能的；
5．其他不涉及土地用途和不动产登记用途调整的。
（二）调整需改变土地用途或不动产登记用途的，应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理消防设计审查或消防验收备案手续。
第七条建设单位或者个人进行既有建筑使用功能调整，应当按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，并负责处理由此引发的相邻权矛盾。
第八条本办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。
关于《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的政策解读
一、制定的必要性
为规范既有建筑改变使用功能进行规划确认、消防审核或备案的工作程序，优化营商环境、提高审查效率，2018年10月，原市规划局、市消防局联合发布了《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（以下简称“办法”），采用正负面清单和部门间认定函的方式进行规划消防联合审查。《办法》作为城市更新政策的配套文件，有效盘活了存量建筑、简化了审批程序、提升了服务效能，激发了我市既有建筑改造的市场活力。但随着经济社会发展，亟需对《办法》进行修改。一是根据机构改革要求以及修订后的《消防法》有关规定，建筑工程消防设计审核、备案，消防验收的监督检查和处罚权力已整体移交住建部门，《办法》的制定和实施机关已由原市消防局变为市建委，需进行修改；二是随着经济社会的持续发展，新型业态不断涌现，原规定中的商业形态已不能完全适应市场需求，需进行补充；三是近年来各级政府大力倡导的养老服务设施、租赁住房建设等民生项目，需要从各类政策上给予重点支持和配套，需进行衔接。
二、总体思路
以鼓励激发市场活力、提升城市品质、改善民生设施、完善公共服务为总目标，服务具有全球影响力的创新名城建设，深化“放管服”改革，优化营商环境。鉴于《办法》制定时，经过多部门反复研究论证，内容相对成熟，且实施两年多来，得到了社会和企业的广泛关注和好评，故此次制定基本保持原有框架稳定不变，依然采取正、负面清单和函询的三种方式，仅对需要调整完善的内容进行优化修改，使其继续成为我市城市更新系列政策的有效补充，激发城市存量发展的新活力。
三、上位法依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》第十一条
2.《中华人民共和国消防法》第十一、十二条
3.《南京市城乡规划条例》第四十九条
4.《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）第二、十五、三十四条
四、主要内容
（一）扩充了正面清单
在充分调研梳理市场需求的基础上，结合新的政策导向，在正面清单中增加了如：月子会所、托育机构等新业态；补充了利用风景区（非规划核心景区内）配套用房增设服务游客商业设施的情形。
（二）优化了负面清单
负面清单整体未做改动，只是调整了部分表述，使其更加严密。
（三）完善了函询情形
对于需要函询的情形，规划资源部门提前介入服务，由房屋产权方或建设单位在开展工程设计前即提出申请，规划资源部门及时出具认定意见，避免企业走弯路，由被动管理变为主动服务；将原正面清单中的“利用既有建筑增加文化展示、民生设施、公益性服务等功能”移入函询的情形，解决了以往名词定义模糊、比例难以界定、实践难以操作的问题；将函询的回复时间从15个工作日缩减至10个工作日，提高了审批效率。
（四）调整了实施主体
根据新修订的《消防法》及国家职能划转文件要求，联合审查的主体由公安消防局改为建设主管部门，文件标题改为《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，正文中涉及到消防部门用词的，也一并调整为建设部门。
南京市规划和自然资源局
2021年3月9日
该办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。
原文
关于印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的通知
各有关单位：
鉴于消防设计审查和消防验收备案职能已由消防部门转至建设部门，根据有关法律法规和相关文件规定，市规划资源局和市建委重新制定了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，现印发你们，望认真遵照执行。
特此通知。
南京市规划和自然资源局南京市城乡建设委员会
2021年3月9日
既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法
第一条为规范既有建筑改变使用功能进行规划确认、消防设计审查或消防验收备案的工作程序，优化营商环境、提高审查效率，依据《南京市城乡规划条例》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。
第三条本办法通过正、负面清单的形式进行管理，采用企业申请和部门间认定函的方式对既有建筑改变使用功能进行确认。鼓励激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务、进行创新创业的项目；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。
第四条以下建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案：
1．商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；
2．各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的；
3．利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等；
4．利用风景区（非规划核心景区内）配套用房，增设服务游客的商业设施；
5．工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的；
6．其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。
第五条以下建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案：
1．未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；
2．利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；
3．未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；
4．社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的；
5．未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；
6．未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；
7．利用违法建设整体或部分进行使用的；
8．其他明显与建设工程规划许可用途不符的。
第六条除本办法第四条、第五条规定以外的其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见。建设主管部门在消防设计审查或消防验收备案遇到难以判断的情形时；或者认为原规划许可内容不明确，需函询的，也可书面征求规划资源主管部门意见，规划资源主管部门在10个工作日内回函。
（一）下列调整不改变土地用途和不动产登记用途的，无需办理规划许可，在取得规划同意调整的意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。
1．利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等；
2．工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的；
3．历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的；
4．行政办公及工业、研发等企业办公建筑内部改造，改变现有功能的；
5．其他不涉及土地用途和不动产登记用途调整的。
（二）调整需改变土地用途或不动产登记用途的，应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理消防设计审查或消防验收备案手续。
第七条建设单位或者个人进行既有建筑使用功能调整，应当按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，并负责处理由此引发的相邻权矛盾。
第八条本办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。
关于《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的政策解读
一、制定的必要性
为规范既有建筑改变使用功能进行规划确认、消防审核或备案的工作程序，优化营商环境、提高审查效率，2018年10月，原市规划局、市消防局联合发布了《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（以下简称“办法”），采用正负面清单和部门间认定函的方式进行规划消防联合审查。《办法》作为城市更新政策的配套文件，有效盘活了存量建筑、简化了审批程序、提升了服务效能，激发了我市既有建筑改造的市场活力。但随着经济社会发展，亟需对《办法》进行修改。一是根据机构改革要求以及修订后的《消防法》有关规定，建筑工程消防设计审核、备案，消防验收的监督检查和处罚权力已整体移交住建部门，《办法》的制定和实施机关已由原市消防局变为市建委，需进行修改；二是随着经济社会的持续发展，新型业态不断涌现，原规定中的商业形态已不能完全适应市场需求，需进行补充；三是近年来各级政府大力倡导的养老服务设施、租赁住房建设等民生项目，需要从各类政策上给予重点支持和配套，需进行衔接。
二、总体思路
以鼓励激发市场活力、提升城市品质、改善民生设施、完善公共服务为总目标，服务具有全球影响力的创新名城建设，深化“放管服”改革，优化营商环境。鉴于《办法》制定时，经过多部门反复研究论证，内容相对成熟，且实施两年多来，得到了社会和企业的广泛关注和好评，故此次制定基本保持原有框架稳定不变，依然采取正、负面清单和函询的三种方式，仅对需要调整完善的内容进行优化修改，使其继续成为我市城市更新系列政策的有效补充，激发城市存量发展的新活力。
三、上位法依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》第十一条
2.《中华人民共和国消防法》第十一、十二条
3.《南京市城乡规划条例》第四十九条
4.《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）第二、十五、三十四条
四、主要内容
（一）扩充了正面清单
在充分调研梳理市场需求的基础上，结合新的政策导向，在正面清单中增加了如：月子会所、托育机构等新业态；补充了利用风景区（非规划核心景区内）配套用房增设服务游客商业设施的情形。
（二）优化了负面清单
负面清单整体未做改动，只是调整了部分表述，使其更加严密。
（三）完善了函询情形
对于需要函询的情形，规划资源部门提前介入服务，由房屋产权方或建设单位在开展工程设计前即提出申请，规划资源部门及时出具认定意见，避免企业走弯路，由被动管理变为主动服务；将原正面清单中的“利用既有建筑增加文化展示、民生设施、公益性服务等功能”移入函询的情形，解决了以往名词定义模糊、比例难以界定、实践难以操作的问题；将函询的回复时间从15个工作日缩减至10个工作日，提高了审批效率。
（四）调整了实施主体
根据新修订的《消防法》及国家职能划转文件要求，联合审查的主体由公安消防局改为建设主管部门，文件标题改为《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，正文中涉及到消防部门用词的，也一并调整为建设部门。
南京市规划和自然资源局
2021年3月9日
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