连平 : 房地产调控政策应突出供给侧支持
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
详情链接：https://t.cn/A6JL8LoB
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
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#军事新闻# 8月14日，俄科学家被逮捕，英国记者被驱逐，美国又被告上法庭了
一波未平，一波再起！
这个世界，从没有无缘无故的爱，更没有平白无故的恨，有的只是“弱肉强食、适者生存”这样的丛林法则，以及“多行不义必自毙，出来混迟早要还”这样的定律。
8月14日，这个本就变幻莫测、充满混乱的世界，便再次发生3件大事，与美俄英三国都有关。
第一件，对叛国者绝不手软！俄罗斯一名科学家因“叛国罪”被逮捕。
14日，俄罗斯多家媒体报道称，俄高超音速系统科学研究专家库拉诺夫，因“叛国罪”被俄罗斯安全局逮捕，但还没有对其提出正式指控。
目前，被拘留的库拉诺夫还属于嫌疑犯，但此案已被列为“绝密”案件。
据悉，库拉诺夫是俄罗斯资深的高超音速专家，曾参与阿贾克斯高超音速飞机的研发，既见证了俄军工业的发展，同时也获悉了不少这方面的机密信息。
关于此次被捕，一名知情人士声称，据初步信息显示，库拉诺夫曾将一些有关高超音速系统的机密文件，交给一名“外国公民”。
至于这个“外国公民”究竟是哪国公民，暂时还不清楚。
对此，且分享3点粗浅看法吧。
1，俄科学家因“叛国罪”被捕，再度表明了某些外部势力对俄罗斯展开进一步“渗透”的事实。
作为俄罗斯军工领域的资深科学家，库拉诺夫必然深受俄方重视，同时也一定会成为某些外国势力“觊觎”的对象。
如今，俄方既然公开逮捕了库拉诺夫，必然已经掌握相关证据、足以证明其存在“叛国”的行为。
此外，高超音速武器领域一直是俄罗斯的强项，近期先后亮相了4款高超音速导弹，就是最好体现。
但如今，居然有人专挑俄罗斯“最厚实的墙脚”挖，这无疑是对俄方的一种挑衅。对此，普京确实得提高警惕了，像库拉诺夫这样被“策反”的资深科学家，会不会还有？
或许，眼下除了彻查库拉诺夫案之外，俄方还需展开全面的内部排查、扫除隐患。
毕竟，堡垒往往都是从内部被攻破的，攘外的最重要前提，就是“安内”。接下来，且看普京如何出招吧。
2，俄科学家被捕事件背后，或与美英等西方国家有关。
放眼全球，有能力“策反”一名顶尖科学家的势力，寥寥无几；有胆子在普京眼皮子底下“挖墙脚”的国家，更是屈指可数。
恰巧的是，近期与俄方一直不对付的美英等西方国家，恰好就在“有能力且有胆子”的名单中。
更巧的是，前不久，美国对自研的高超音速导弹进行了试射，但最终还是失败了。并且，这还是美国第二次进行此类试射。今年底，美国还将进行第三次试射。
俗话说，一鼓作气，再而衰，三而竭。在俄罗斯4款高超音速导弹接连传来喜讯的情况下，美国第二次试射失败，已经令美国上下大为失望了。倘若，美国第三次试射还是失败，那无疑是对美国能力的一种质疑和“羞辱”。
因此，在压力倍增但却无计可施的情况下，美国很可能会萌生“窃取俄方机密、发展自身”的念头。毕竟，CIA干这样的事，也不是第一次了。
山雨欲来风满楼！或许，此事将成为美俄关系升级的又一关键。
3，前有美国“窃听”欧洲盟友、以色列软件监听全球90多国，如今又有俄科学家因“叛国罪”被捕，这再次给世界各国提了个醒——某些“有心之人”的渗透是无孔不入且悄无声息的，为防止自身利益受损，任何疏忽大意都要不得！
总之，这个世界，远没有想象中太平，往往古井无波的局面下，都蕴藏着肆意涌动的暗流，提高警惕、多个心眼总没有错。
第二件事，该出手时就出手！俄罗斯驱逐一名英国记者。
14日，路透社报道称，俄罗斯已经对一名在莫斯科工作的英国广播公司（BBC）记者雷恩斯福德下达了“逐客令”，要求其在签证到期前离开俄罗斯，并将其列入“不受欢迎的人”名单、拒绝续签其签证。
简单来说，就是这名BBC记者被俄方“驱逐”了，不出意外的话，后半生应该是不会回到俄罗斯了。
尽管，有俄方媒体认为，此次驱逐是对英国此前不续签俄方记者签证的“对等回击”；但俄方这次只对一人做出了处置，很不符合俄方一贯“加倍奉还”的行事风格。
并且，对于此事，俄英双方的反应很是不同寻常。
其中，英国驻俄大使拒绝对此事进行回应；BBC和被驱逐记者陷入沉默。俄外交部则表示，在当事人回应后，俄方才会发表评论。
要注意，若按照英国以往的脾气，这时候早就表示不满、公然抨击俄方了，哪会像现在这样气定神闲？
但如今，俄英双方都保持“沉默”，这种“默契”背后，意味着这绝对不是一起简单的“驱逐”事件。
很可能，被“驱逐”的记者雷恩斯福德，做了一些逾越俄方“红线”的举动，并且该举动还让英国“自知理亏”，没有底气向俄方发难。例如，涉嫌窃取情报、煽动混乱以及存在“间谍”行为等等。
总之，俄方驱逐外国记者的情况是很少见的，背后原因究竟如何，姑且静静等待吧。
第三件事，忍无可忍，无需再忍！关键时刻，韩国把美国告上法庭了。
14日，韩国民间团体：大韩消防安全教育文化协会状告美国，指控其在2017年至2019年期间，多次向韩国境内运送剧毒和有毒物质的行为，违反了韩国法律。
目前，韩国釜山地方法院已经受理了此案。
据悉，此次被告的对象，除了驻韩美军司令卡拉梅拉之外，还有近期备受关注的美国德特里克堡生物实验室。
根据该协会掌握的情况来看，美国在把一系列有毒有害物质运往韩国后，便在驻韩美军基地开展了一系列“生化实验”，至于实验过程和目的，都不得而知。
不得不说，韩国的一纸诉状，对美国而言无异于一记重锤。
一来，进一步揭露了美国在世界各地搭建实验室、搞生化实验的险恶居心。
二来，由于德特里克堡也在被告名单中，将再次加深其在疫情溯源问题上的“嫌疑”。毕竟，谁也说不准，美国在韩国搞的实验，与疫情是否存在关联。
三来，疫情溯源问题还没搞清楚，便又有“不堪入目的黑历史”被揭开，美国迎来更多问责的同时，必然也会成为众矢之的。
总之，出来混迟早是要还的！不论美国如何掩饰、解释，都阻挡不了真相日渐清晰的趋势。
究竟是继续嘴硬、与世界作对；还是及时收手，与世界和解，美国这回可真得想清楚了。
一波未平，一波再起！
这个世界，从没有无缘无故的爱，更没有平白无故的恨，有的只是“弱肉强食、适者生存”这样的丛林法则，以及“多行不义必自毙，出来混迟早要还”这样的定律。
8月14日，这个本就变幻莫测、充满混乱的世界，便再次发生3件大事，与美俄英三国都有关。
第一件，对叛国者绝不手软！俄罗斯一名科学家因“叛国罪”被逮捕。
14日，俄罗斯多家媒体报道称，俄高超音速系统科学研究专家库拉诺夫，因“叛国罪”被俄罗斯安全局逮捕，但还没有对其提出正式指控。
目前，被拘留的库拉诺夫还属于嫌疑犯，但此案已被列为“绝密”案件。
据悉，库拉诺夫是俄罗斯资深的高超音速专家，曾参与阿贾克斯高超音速飞机的研发，既见证了俄军工业的发展，同时也获悉了不少这方面的机密信息。
关于此次被捕，一名知情人士声称，据初步信息显示，库拉诺夫曾将一些有关高超音速系统的机密文件，交给一名“外国公民”。
至于这个“外国公民”究竟是哪国公民，暂时还不清楚。
对此，且分享3点粗浅看法吧。
1，俄科学家因“叛国罪”被捕，再度表明了某些外部势力对俄罗斯展开进一步“渗透”的事实。
作为俄罗斯军工领域的资深科学家，库拉诺夫必然深受俄方重视，同时也一定会成为某些外国势力“觊觎”的对象。
如今，俄方既然公开逮捕了库拉诺夫，必然已经掌握相关证据、足以证明其存在“叛国”的行为。
此外，高超音速武器领域一直是俄罗斯的强项，近期先后亮相了4款高超音速导弹，就是最好体现。
但如今，居然有人专挑俄罗斯“最厚实的墙脚”挖，这无疑是对俄方的一种挑衅。对此，普京确实得提高警惕了，像库拉诺夫这样被“策反”的资深科学家，会不会还有？
或许，眼下除了彻查库拉诺夫案之外，俄方还需展开全面的内部排查、扫除隐患。
毕竟，堡垒往往都是从内部被攻破的，攘外的最重要前提，就是“安内”。接下来，且看普京如何出招吧。
2，俄科学家被捕事件背后，或与美英等西方国家有关。
放眼全球，有能力“策反”一名顶尖科学家的势力，寥寥无几；有胆子在普京眼皮子底下“挖墙脚”的国家，更是屈指可数。
恰巧的是，近期与俄方一直不对付的美英等西方国家，恰好就在“有能力且有胆子”的名单中。
更巧的是，前不久，美国对自研的高超音速导弹进行了试射，但最终还是失败了。并且，这还是美国第二次进行此类试射。今年底，美国还将进行第三次试射。
俗话说，一鼓作气，再而衰，三而竭。在俄罗斯4款高超音速导弹接连传来喜讯的情况下，美国第二次试射失败，已经令美国上下大为失望了。倘若，美国第三次试射还是失败，那无疑是对美国能力的一种质疑和“羞辱”。
因此，在压力倍增但却无计可施的情况下，美国很可能会萌生“窃取俄方机密、发展自身”的念头。毕竟，CIA干这样的事，也不是第一次了。
山雨欲来风满楼！或许，此事将成为美俄关系升级的又一关键。
3，前有美国“窃听”欧洲盟友、以色列软件监听全球90多国，如今又有俄科学家因“叛国罪”被捕，这再次给世界各国提了个醒——某些“有心之人”的渗透是无孔不入且悄无声息的，为防止自身利益受损，任何疏忽大意都要不得！
总之，这个世界，远没有想象中太平，往往古井无波的局面下，都蕴藏着肆意涌动的暗流，提高警惕、多个心眼总没有错。
第二件事，该出手时就出手！俄罗斯驱逐一名英国记者。
14日，路透社报道称，俄罗斯已经对一名在莫斯科工作的英国广播公司（BBC）记者雷恩斯福德下达了“逐客令”，要求其在签证到期前离开俄罗斯，并将其列入“不受欢迎的人”名单、拒绝续签其签证。
简单来说，就是这名BBC记者被俄方“驱逐”了，不出意外的话，后半生应该是不会回到俄罗斯了。
尽管，有俄方媒体认为，此次驱逐是对英国此前不续签俄方记者签证的“对等回击”；但俄方这次只对一人做出了处置，很不符合俄方一贯“加倍奉还”的行事风格。
并且，对于此事，俄英双方的反应很是不同寻常。
其中，英国驻俄大使拒绝对此事进行回应；BBC和被驱逐记者陷入沉默。俄外交部则表示，在当事人回应后，俄方才会发表评论。
要注意，若按照英国以往的脾气，这时候早就表示不满、公然抨击俄方了，哪会像现在这样气定神闲？
但如今，俄英双方都保持“沉默”，这种“默契”背后，意味着这绝对不是一起简单的“驱逐”事件。
很可能，被“驱逐”的记者雷恩斯福德，做了一些逾越俄方“红线”的举动，并且该举动还让英国“自知理亏”，没有底气向俄方发难。例如，涉嫌窃取情报、煽动混乱以及存在“间谍”行为等等。
总之，俄方驱逐外国记者的情况是很少见的，背后原因究竟如何，姑且静静等待吧。
第三件事，忍无可忍，无需再忍！关键时刻，韩国把美国告上法庭了。
14日，韩国民间团体：大韩消防安全教育文化协会状告美国，指控其在2017年至2019年期间，多次向韩国境内运送剧毒和有毒物质的行为，违反了韩国法律。
目前，韩国釜山地方法院已经受理了此案。
据悉，此次被告的对象，除了驻韩美军司令卡拉梅拉之外，还有近期备受关注的美国德特里克堡生物实验室。
根据该协会掌握的情况来看，美国在把一系列有毒有害物质运往韩国后，便在驻韩美军基地开展了一系列“生化实验”，至于实验过程和目的，都不得而知。
不得不说，韩国的一纸诉状，对美国而言无异于一记重锤。
一来，进一步揭露了美国在世界各地搭建实验室、搞生化实验的险恶居心。
二来，由于德特里克堡也在被告名单中，将再次加深其在疫情溯源问题上的“嫌疑”。毕竟，谁也说不准，美国在韩国搞的实验，与疫情是否存在关联。
三来，疫情溯源问题还没搞清楚，便又有“不堪入目的黑历史”被揭开，美国迎来更多问责的同时，必然也会成为众矢之的。
总之，出来混迟早是要还的！不论美国如何掩饰、解释，都阻挡不了真相日渐清晰的趋势。
究竟是继续嘴硬、与世界作对；还是及时收手，与世界和解，美国这回可真得想清楚了。
#老照片# 沈阳1945—1948，街上摊贩人往，饥寒动荡交加。在与本地资深历史研究者于海波编辑交流时，详尽回顾了八路军、东北野战军两度接管沈城的历史，感慨辽沈战役的胜利，让老百姓脱离了水深火热，更加快了全中国解放进程。塔是西塔，余图位置不详，有时髦街头照像，特选配1948年10月初中正飞抵沈阳督战一幅拼入，可谓最后徒劳的挣扎…… https://t.cn/zR6voVY
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