对A股市场一点猜想,其实自2018年至现在都处于一个大熊市中,理由有二:
结构性牛市不具有代表性,真正牛市没有结构性的,正所谓一枝独秀不是春,百花齐放春满园,第二这四年来没有任何一个月成交额超过2015年,没有大多数人的参与怎么能说是牛市呢?
我以为在今年完成调整以后,A股将迎来一波真正的牛市,调整的低点位置可能在上证下破2700点,介于2500到2700之间,与2018年2440点构成一个年线级别双底,在此期间全市场成交额缩量至日均5000到6000亿。然后用两到三年时间挑战6124点。
个人猜想仅作记录,日后验证。

【2022年不买房,到底是“明智”还是“糊涂”?李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道,楼市仍然波浪不惊,比较阴沉。从机构给出的数据看,总结成一句话即是,一线稳定,二线清淡,三四线不乐观。说到底,自去年下半年楼市迎来转折以来,市场还在延续下滑状态。

然而,谁都知道,房价涨跌从来都是“供求”作用的结果,而另一项数据,供应端也不乐观:

新房、二手房总库存量均在创造纪录,住房供大于求,购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示,截至2022年3月底,全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米,环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来,那么对比一下就清楚了:

1.环比库存连续4个月正增长;2.同比连续37个月正增长;3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高,创近5年最高纪录。

在专家看来,其中一个重要原因就是供应透支,像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问,在需求没有明显增长情况下,未来几年,这些地方的楼市都是供大于求。

那么,购房者的杠杆还能再加吗?丁祖昱用另一组数据说明:

过去10年,居民的杠杆上涨6.68倍,个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价增长还要快得多。

然而,不仅是新房,二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到,2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套,包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史,2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示,房产价格看似纹丝不动,却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义:

天津、重庆、沈阳库存量均超14万套,成都达12万套,南京在这个报告中的数据是11.2万套,但下半年高峰期已经冲至14万套,像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中,说明我们的二手房库存量增加还只是开始。

值得一提的是,二手房库存量增加迅速的同时,二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了,数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。

不仅于此,“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。

“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”,有没有底气拿地,在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道,从已开始的第二轮集中供地的9座城市看,无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况,而且总量达到了91宗,难道是因为地价挂得太高了?还真条件太苛刻了?其实都不是!

根据媒体报道显示,在2021年底的最后一次集中供地上,供地城市纷纷调低土拍门槛,但结果显示市场仍旧继续降温,比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%,而苏州把压箱底的好地都拿出来了,但底价成交的地块达到了23幅,无锡和常州也同样遇冷,后者拿出8块地,1块终止,3幅底价成交,其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅,其中15幅流拍,等等。

土地大量流拍原因,有人说是“三道红线”限制,开发商难做“无米之炊”,但也有业内人说,还要加一条:说明越来越多的开发商并不看好后市。

走到这个关口,开发商降价趋势能否真正形成?

老实讲,从以往的经验看,房地产市场变化主要就在于供求,如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”,以及土地市场出现大量流拍,意味着房地产价格将出现不可避免的调整,而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过,现实情况可能并不是一边倒。

对于2022年的房地产市场,高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求,促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”,这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到,自恒大事件出来以后,限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等,均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以,房价要想快速下降不是监管的目标,只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。

但业内也有人说了,“限涨未必不涨,同样,限跌未必真不跌”。那么,今明两年房价走向如何?今年不买房或者买房,到底是“明智”还是“糊涂”,会不会“亏得一塌糊涂”?李嘉诚近乎明示:

近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价就会面临大洗牌,炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的,尽管买,买房是用来炒的,还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。

从以上的预测中,可以梳理出几个信息点:第一,未来5年房地产价格会有较大变动;第二,炒房行不通了,不建议投资房产;第三,自己住可以买;第四,房企面临降杠杆,这样的情况下,规模不会扩大反而会缩小。

李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的,现在对照他说的这几点信息,除了房地产价格需要时间检验外,其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为,李嘉诚不愧是第一代地产商,大部分人没他看得通透。

就拿开发商债务暴雷来说,现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题,有人归咎于国家对房企债务的管控,即便如此,难道不正是他提前看到了这一点吗?所以,以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚,最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目,有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情,但殊不知他也有言在先,大意是“当所有人都想在高点卖出时,只会发生践踏,想撤也撤不了”。一言一行,无不显示顶级商人的老道。

不过,李嘉诚虽说“自住尽管买”,但计划赶不上变化,令人心酸的是,他们无力接盘了。

什么叫自住?买房不以炒房为目的,要么是刚需,要么是改善,他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体,由于一场突如其来,加上不断反复“病情”,让我们很多人的工作和收入都受到影响,用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说,一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来,即:

首先是陷于困境的房地产在大量裁员;其二是外商外资企业纷纷撤离中国;其三是中小企业的不景气、倒闭潮;其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿,波及千万人的生计;最后是跨国电商的整顿,比如亚马逊平台整顿电商秩序,出现批量封店、封号情况,一批中国跨境电商巨头陷入困境。

可见,很多行业都受到风波的影响,在这一点上,但这并不代表李嘉诚看得不准,毕竟这都是突然情况。事实上,不少网友确实感同身受,网上不是有一个段子嘛,过去的2021年最悲惨家庭:“老公是房产中介,老婆是教培,买了恒大的房子,还意外有了3胎...”,虽然这是极端情况,但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且,在“买涨不买跌”的心理作用下,即便房地产价格不让跌多少,但也赚不到钱,一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方,甚至存起来,也不会再做“无效买入”,流动性还受限,何苦呢?那么,今明两年面对的这些情况改善了吗?答案也是显而易见的。

当然,每个人情况不一样,有的人马上要结婚、孩子要上学,家庭经济条件也允许,有买房需求无可厚非,这没什么好说的。但如果工作都不稳定,收入也支撑不起房贷,确实应该缓缓,毕竟家庭财务安全是第一位的,在严格的市场管控下,料也不会出现“一年不买房,年初又白忙”的情况,2022年买,还是2023年买,区别应不会太大。

长佩同步更新
作者:桉扬
《纸醉》校园文,青春救赎,长篇连载
第一章

  那是年后的开学,天气有些阴沉,杨扬站在南淮中学的门口等着陈然。人群穿过,杨扬抬起手腕看了眼时间,也随着人潮进了校门。。

南淮中学第一次在高一下学期就采取文理分科,在同一个理科班杨扬和陈然都被分到了文科班高一六班,就约好一起走。

不过,现在只有自己一个人了,他穿着高领的纯白色毛衣,一件纯黑厚呢子大衣作为外搭,简单的寸头,却显得他的眉目更加锋利。他的个头不是很拔尖却也算得上等,那双匀称的双腿,穿着修身的黑牛仔裤,吸引了旁人的目光。
  迈进博雅苑的楼,正一间一间教室看着门牌,却撞进了一个人的怀里,一瞬间的惊鄂,他抬头对上了那人的眸。
  这个人皮肤有些黑,眼睛狭长又带着些戾气,面部线条分明硬朗,他轻轻挑眉,看了眼怀里的杨扬。
  杨扬连忙起身:“抱歉”
  杜帆面色不改:“没事”他又看了眼门牌,“你也是六班的?”

“嗯”
  “我是杜帆,杜牧的杜,扬帆起航的帆。”
  杨扬尴尬地摸了摸鼻子:“杨扬,杨万里的杨,扬帆起航的扬。”
  杜帆听了杨扬的介绍,不禁一笑就转身进了教室。

杨扬的心跳还在加速。杜帆很好看,有些九天烈阳的气焰。杨扬却以碰瓷的方式作为初次见面。不过以往的杨扬撞到别人可不会想多,一句冷漠的“对不起”也能面不改色地转身离开。今天,归其根本可能是因为杜帆长得好看吧,毕竟美人终归惹人注目。
  走进教室,杨扬看见了后排座位上的陈然,向他走去,坐在他的附近。
 “现在才来,我来的时候都没看见你”陈然道。
  “可能是看岔了吧,没事”杨扬只笑了下,便掏出寒假作业补了起来。


这种小事,杨扬不会计较,毫无意义。
  “还没写完?”陈然问。
  “没”杨扬没有抬头,作业剩的不多,但还是要赶紧补完为算。
  教室里人渐渐到齐了,杨扬补完作业,停下了笔,开始观察四周,杜帆就坐在隔一个走道的位置,和旁边的同学正聊的火热。
  “上课。”一道明朗的男声从讲台传来,一个个子高挑身形偏瘦的三十来岁的男人穿着淡粉色的运动外套站在讲台上。叽叽喳喳的聊天声停止,同学都站起来向老师问好。
  “同学们好啊,我就是未来两年大家的班主任,陆朴,在座的各位有我本班的学生,也有从其他班转来的,但是今天进了六班的门,我们就是一家子,一大口子,相亲相爱的一家人……”
  杨扬着看着讲台上的陆朴,捧场似地撇撇嘴,配合着班级幽默风趣的氛围。
  时间很快,在陆朴布置完一些简单的工作后,大家又开始相互认识聊天。
  杨扬看着他们却迟迟没有说话,只是挂着笑容。
  “同学,你叫什么?”前排的一个女生很是热情地回头问他。
  “杨扬,杨树的杨,飞扬的扬。”
  女生起初有些迟钝,反应过来时笑着自我介绍:“杨扬,你好,我叫江晓澜。”
  杨扬话并不多,有一搭没一搭的接着话。
  而另一排的两人引起了杨扬的注意,一个个子很高的男生坐在窗户边,而坐在他旁边的男生问他渴不渴,要不要喝水,还把手中开口的饮料递给他。墙边的男生看了下,就接过来喝了几口,然后笑着递回去看着自己的同桌。
  “你在看那两个男生吗?”江晓澜问。
  杨扬点点头。
  “他俩是原来我们六班的同学,这哥俩关系可好了,靠窗的叫胡淼,旁边的叫禹快。”
  杨扬微扬嘴角“看起来关系不错。”
  挨到下午放学,杨扬和陈然就一块去食堂吃饭。路上遇见了杜帆和禹快和胡淼三人一道走着。
  杜帆很自然的向杨扬挑眉打了个招呼,想起中午初见时的尴尬,杨扬笑了一下,便不再说话。
  一旁的陈然问:“你认识?”
  杨扬摇摇头:“不熟。”
杨扬现在对这个人的印象可能还是停留在“好看”上面。
  南淮中学总共有两个食堂,每个食堂有两层高,饭菜是应有尽有,价格还很实惠。
  杨扬和陈然端着买好的饭找了个位置坐下,正巧就坐在了杜帆他们的旁边。他们好像聊的很开心,杨扬不时的能看见杜帆放下筷子激动地拍自己大腿,开口大笑。
  杨扬暗自撇撇嘴想,也不怕被呛死。
  两人吃得很快,当外面开始下起淅淅沥沥的小雨时,杨扬才想起今天的天气预报说下午有大雨。而他们并没有带伞出来。陈然和杨扬正在犹豫,陈然的一个熟人打着伞带走了陈然。杨扬只在屋檐下笑着拜拜手,没有说什么。


在乎自己的不会走,不在乎自己的留不住。
 

看着陈然和别人打伞离开的背影,杨扬心头难免生了些凉意。
  恍惚间,杜帆已经站在他身后拍了拍他的肩膀,“喂”。
  杨扬回过头,有些疑惑地看着杜帆。

葡萄般的眼睛中透着一丝慌乱和迷茫,细长的睫毛微翘,这长相绝对算是个清纯系的美人,可偏偏他平日总是面色平淡,连笑都带着苦涩,反倒令人觉得有些清冷。
  “我送你。”杜帆直接搂过了杨扬肩,这亲昵的举动让杨扬还有些不适,却也没有挣扎。
  杨扬低头瞥了眼他的手,并没有看见雨伞,就问:
  “怎么送?”
  杜帆爽快地脱下外套,“用这个。”说完便将外套盖在两人头上,拉着杨扬冲进雨幕。

可真是个好办法。

两人踩过积水,冲过人群。
 

胡淼站在食堂门口看见雨幕中的飞奔的两人大喊:“我有伞啊,我借你俩!”
  被迫狂奔的杨扬侧目看见杜帆回头大声回道:“留着自己用吧!” 随即又咧嘴笑了起来。


杜帆的笑很美好,一反白日里的冰冷漠然,像似三月里的桃花迷人且治愈。

是个疯子。
  胡淼和禹快无奈地摇摇头,只好打着伞漫步走着。
  冰冷的雨水拍打在杨扬的脸上有些疼,但和人在雨里狂奔的刺激感还是令他振奋。等跑到长廊下歇脚时,杨扬额间已经有了些汗珠,双手撑着膝盖,靠在石柱上喘着气。
  看着他这副模样,杜帆忍不住调侃道:“看不出来你还挺能跑。”
  杨扬抬起头,看着杜帆摆弄额前的几撮碎发,竟笑出了两个甜甜的酒窝,“你也一样啊。”

杨扬笑的那一刻,杜帆的心都化了,表情都变的呆滞,想是终年结冰的湖面,瞬间春暖花开。

“嗯” 杜帆斜笑着点头,又“哼”了一声,他是在笑自己,被一个男人的笑给勾了魂。
  


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