为了促进房地产行业的健康发展，打击投资客和房炒不住的局面，有人提议：首套房贷利率打8折。二套房贷利率上浮10%，三套房贷款利率上浮20%。除以之外，全国范围内推广征收房产税（港澳台暂不执行），首套房不需要需缴纳房产税，二套房及以上超出家庭人均面积60平方以上的，每年每平缴纳200元，别墅超出部分每年每平缴纳300元。设立层级的房贷和房产税制度，既可以降低普通居民购房成本，又可以严厉打击炒房团，还能更好的稳定银行金融系统，减少次贷危机的风险，大家觉得这种提议怎么样？#房价##买房##房产#
【推动旅游业纾困#河南省文旅厅推出十条扶持政策#】4月21日，河南交通广播记者从河南省文化和旅游厅获悉，为尽快纾困帮扶河南省旅游业发展，河南省文旅厅印发《关于抓好促进旅游业恢复发展纾困扶持政策贯彻落实工作的通知》，要求全省各地把旅游业作为当前的重要工作任务，着力推动促进旅游业恢复发展，并推出了十项政策。
《通知》要求各地文化广电和旅游行政主管部门，要认真贯彻落实国家发展改革委、文化和旅游部等14部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知（发改财金〔2022〕271号）、文化和旅游部办公厅《关于抓好促进旅游业恢复发展纾困扶持政策贯彻落实工作的通知》（办产业发〔2022〕55号）精神，把旅游业纾困帮扶作为当前的重要工作任务，切实增强责任感、使命感、主动性，担负起上级纾困扶持政策落实责任，帮助旅游业困难企业渡过难关、恢复发展，稳住旅游业恢复发展基本盘。
《通知》要求，要做好普惠政策落地服务，积极配合财政、人力资源社会保障、税务等部门，做好普惠性减税降费政策在旅游业领域的落地服务；加强与人力资源社会保障、税务、市场监管等部门的信息共享，落实阶段性缓缴失业保险费和工伤保险费政策“免申即享”；主动对接财政、商务部门和工会组织，完善旅游企业承接机关企事业单位相关活动实施细则。要用好旅游服务质量保证金扶持政策，严格执行《文化和旅游部办公厅关于进一步调整暂退旅游服务质量保证金相关政策的通知》（文旅发电〔2022〕61号），符合条件的旅行社，可申请将暂退比例提高至100%，补足保证金期限延至2023年3月31日。要形成金融支持合力，主动对接金融管理部门，积极争取将文化和旅游行业列为当地金融优先支持行业，协调有关部门建立健全推动金融政策有效落实的保障机制，推动普惠金融政策在旅游业领域加快落实；深化与银行、基金等金融机构合作，培育储备文化和旅游产业重点投融资项目，协同创新金融服务和金融产品，积极争取有效信贷供给和基金投资；加强与当地财政、发展改革等部门沟通协调，争取将文化和旅游行业纳入地方政府专项债券重点支持范围，做好重大项目申报和储备工作。
《通知》表示，河南省文化和旅游厅将从六大方面，优化旅游发展环境：
一是塑造“行走河南·读懂中国”品牌体系。推出16条主题文化线路，从中筛选100个国家文化公园代表性展示项目，进行重点支持。举办投融资招商活动，培育重点文旅企业上市，加快推进灾后恢复重建，计划投资52亿元重点推进只有河南·戏剧幻城、林州红旗渠景区、武陟县嘉应观景区等2291个文旅项目。发挥郑汴洛的龙头带头作用，把郑汴洛打造成为具有影响力的国际旅游目的地。与新华社、人民网等融媒体和头条、快手、哔哩哔哩、小红书等新媒体广泛合作，省文化和旅游厅投入7000万元补贴文化和旅游企业，重点做好线上宣传推广。
二是推动数字赋能。省文化和旅游厅、省文物局整合近2亿元，对“行走河南·读懂中国”百大标识项目数字化展示进行奖补。实施智慧文旅标杆工程，推动建成一批沉浸式数字体验场馆。与河南开放大学等院校合作，开展线上文旅行业职工技能培训。完善升级河南文旅通，打造方便快捷的智慧化服务平台。
三是搭建文旅消费平台。推动国家文化和旅游消费示范（试点）城市、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区、国家5A级旅游景区、国家全域旅游示范区、国家级旅游休闲街区、国家级夜间文旅消费集聚区和省级全域旅游示范区、旅游度假区、文化和旅游消费示范县（市、区）、夜间文旅消费集聚区创建工作。贯彻落实全国“百城百区”文化和旅游消费助企恵民行动计划，开展全省文化和旅游消费季活动，利用新技术创新文化体验，改造文旅消费场景，培育壮大新型文旅消费形态。
四是全面提速研学旅行。启动“黄河文化千里研学之旅”项目，与世界研学旅游组织合作，召开世界研学旅游大会。引进国内知名专业机构，推动我省研学机构发展，促进传统旅行社转型升级。依托专家团队和省内外优质机构资源，开展常态化线上研学培训。打造一批营地（基地），研发一批精品课程，推出一批精品线路，省文化和旅游厅投入3000万元重点对营地（基地）和课程进行奖补。
五是建设“三山”康养旅游基地。积极发展原乡、旅居、民宿等多种业态，重点打造以伏牛山、大别山、太行山为主的康养产业集群、民宿集群，加快建设全国重要的康养旅游目的地。实施文化产业赋能乡村振兴计划，今年在济源、修武、光山、栾川等首批选择20个村开展“乡创实践”。持续推进“民宿走县进村”活动，建设以民宿为核心的微度假综合体。2022年，培育和打造一批乡村旅游特色村、休闲观光园区和特色生态旅游示范镇，省文化和旅游厅、省乡村振兴局推出100至150个A级乡村旅游示范村，每个村安排使用财政衔接推进乡村振兴补助资金500万元—1000万元。
六是推动非遗创新活化。持续举办“黄河非遗点亮老家河南”青年乡村营造行动。采取“乡村出题、高校答题、真题真做、成果落地”的闭环模式，通过调研从全省选定栾川县重渡沟景区、浚县古城等8—10个村，引入国内优质团队和创意导师，为企业和高校师生、乡村传承人之间搭建交流合作的桥梁，共同挖掘非遗故事、建设非遗空间，推动乡村振兴和旅游业持续健康发展。省文化和旅游厅投入3000万元用于补贴省级非物质文化遗产代表性项目和代表性传承人传承发展。
《通知》强调，各地要结合本地实际，推出具体纾困扶持政策。要统筹做好疫情防控和旅游业恢复发展工作，坚决防止和避免“放松防控”和“过度防控”两种倾向。要梳理国家和我省出台的涉及文化和旅游领域的纾困扶持政策，建立政策咨询服务中心，以一图读懂、明白卡等形式推出“政策工具包”，指导企业用好用足各项政策措施。结合“万人助万企”活动，运用网络信息平台和大数据技术手段，针对不同类型市场主体分门别类向企业精准推送政策，扩大政策宣传覆盖面和知晓度，推广政策事项办理途径和方法，确保政策措施“应享尽享”。
《通知》强调，各地出台的促进旅游业恢复发展的政策文件、推动纾困扶持政策落实工作进展情况、存在的问题和意见建议等，要及时报送省文化和旅游厅。河南省文化和旅游厅将对各地政策落实情况进行跟踪评估，及时总结和推广好的经验做法。各地落实纾困扶持政策情况及成效将作为评价文化产业和旅游产业工作重点内容。（记者：雷静、靖一）
《通知》要求各地文化广电和旅游行政主管部门，要认真贯彻落实国家发展改革委、文化和旅游部等14部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知（发改财金〔2022〕271号）、文化和旅游部办公厅《关于抓好促进旅游业恢复发展纾困扶持政策贯彻落实工作的通知》（办产业发〔2022〕55号）精神，把旅游业纾困帮扶作为当前的重要工作任务，切实增强责任感、使命感、主动性，担负起上级纾困扶持政策落实责任，帮助旅游业困难企业渡过难关、恢复发展，稳住旅游业恢复发展基本盘。
《通知》要求，要做好普惠政策落地服务，积极配合财政、人力资源社会保障、税务等部门，做好普惠性减税降费政策在旅游业领域的落地服务；加强与人力资源社会保障、税务、市场监管等部门的信息共享，落实阶段性缓缴失业保险费和工伤保险费政策“免申即享”；主动对接财政、商务部门和工会组织，完善旅游企业承接机关企事业单位相关活动实施细则。要用好旅游服务质量保证金扶持政策，严格执行《文化和旅游部办公厅关于进一步调整暂退旅游服务质量保证金相关政策的通知》（文旅发电〔2022〕61号），符合条件的旅行社，可申请将暂退比例提高至100%，补足保证金期限延至2023年3月31日。要形成金融支持合力，主动对接金融管理部门，积极争取将文化和旅游行业列为当地金融优先支持行业，协调有关部门建立健全推动金融政策有效落实的保障机制，推动普惠金融政策在旅游业领域加快落实；深化与银行、基金等金融机构合作，培育储备文化和旅游产业重点投融资项目，协同创新金融服务和金融产品，积极争取有效信贷供给和基金投资；加强与当地财政、发展改革等部门沟通协调，争取将文化和旅游行业纳入地方政府专项债券重点支持范围，做好重大项目申报和储备工作。
《通知》表示，河南省文化和旅游厅将从六大方面，优化旅游发展环境：
一是塑造“行走河南·读懂中国”品牌体系。推出16条主题文化线路，从中筛选100个国家文化公园代表性展示项目，进行重点支持。举办投融资招商活动，培育重点文旅企业上市，加快推进灾后恢复重建，计划投资52亿元重点推进只有河南·戏剧幻城、林州红旗渠景区、武陟县嘉应观景区等2291个文旅项目。发挥郑汴洛的龙头带头作用，把郑汴洛打造成为具有影响力的国际旅游目的地。与新华社、人民网等融媒体和头条、快手、哔哩哔哩、小红书等新媒体广泛合作，省文化和旅游厅投入7000万元补贴文化和旅游企业，重点做好线上宣传推广。
二是推动数字赋能。省文化和旅游厅、省文物局整合近2亿元，对“行走河南·读懂中国”百大标识项目数字化展示进行奖补。实施智慧文旅标杆工程，推动建成一批沉浸式数字体验场馆。与河南开放大学等院校合作，开展线上文旅行业职工技能培训。完善升级河南文旅通，打造方便快捷的智慧化服务平台。
三是搭建文旅消费平台。推动国家文化和旅游消费示范（试点）城市、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区、国家5A级旅游景区、国家全域旅游示范区、国家级旅游休闲街区、国家级夜间文旅消费集聚区和省级全域旅游示范区、旅游度假区、文化和旅游消费示范县（市、区）、夜间文旅消费集聚区创建工作。贯彻落实全国“百城百区”文化和旅游消费助企恵民行动计划，开展全省文化和旅游消费季活动，利用新技术创新文化体验，改造文旅消费场景，培育壮大新型文旅消费形态。
四是全面提速研学旅行。启动“黄河文化千里研学之旅”项目，与世界研学旅游组织合作，召开世界研学旅游大会。引进国内知名专业机构，推动我省研学机构发展，促进传统旅行社转型升级。依托专家团队和省内外优质机构资源，开展常态化线上研学培训。打造一批营地（基地），研发一批精品课程，推出一批精品线路，省文化和旅游厅投入3000万元重点对营地（基地）和课程进行奖补。
五是建设“三山”康养旅游基地。积极发展原乡、旅居、民宿等多种业态，重点打造以伏牛山、大别山、太行山为主的康养产业集群、民宿集群，加快建设全国重要的康养旅游目的地。实施文化产业赋能乡村振兴计划，今年在济源、修武、光山、栾川等首批选择20个村开展“乡创实践”。持续推进“民宿走县进村”活动，建设以民宿为核心的微度假综合体。2022年，培育和打造一批乡村旅游特色村、休闲观光园区和特色生态旅游示范镇，省文化和旅游厅、省乡村振兴局推出100至150个A级乡村旅游示范村，每个村安排使用财政衔接推进乡村振兴补助资金500万元—1000万元。
六是推动非遗创新活化。持续举办“黄河非遗点亮老家河南”青年乡村营造行动。采取“乡村出题、高校答题、真题真做、成果落地”的闭环模式，通过调研从全省选定栾川县重渡沟景区、浚县古城等8—10个村，引入国内优质团队和创意导师，为企业和高校师生、乡村传承人之间搭建交流合作的桥梁，共同挖掘非遗故事、建设非遗空间，推动乡村振兴和旅游业持续健康发展。省文化和旅游厅投入3000万元用于补贴省级非物质文化遗产代表性项目和代表性传承人传承发展。
《通知》强调，各地要结合本地实际，推出具体纾困扶持政策。要统筹做好疫情防控和旅游业恢复发展工作，坚决防止和避免“放松防控”和“过度防控”两种倾向。要梳理国家和我省出台的涉及文化和旅游领域的纾困扶持政策，建立政策咨询服务中心，以一图读懂、明白卡等形式推出“政策工具包”，指导企业用好用足各项政策措施。结合“万人助万企”活动，运用网络信息平台和大数据技术手段，针对不同类型市场主体分门别类向企业精准推送政策，扩大政策宣传覆盖面和知晓度，推广政策事项办理途径和方法，确保政策措施“应享尽享”。
《通知》强调，各地出台的促进旅游业恢复发展的政策文件、推动纾困扶持政策落实工作进展情况、存在的问题和意见建议等，要及时报送省文化和旅游厅。河南省文化和旅游厅将对各地政策落实情况进行跟踪评估，及时总结和推广好的经验做法。各地落实纾困扶持政策情况及成效将作为评价文化产业和旅游产业工作重点内容。（记者：雷静、靖一）
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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