【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。

商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。

以下为正文。

探索发展模式是个艰巨任务

与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。

前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。

从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。

事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。

房价已出现全国性普跌

也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。

一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。

但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。

如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。

在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。

调控政策松动会逆转市场吗？

针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。

不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。

当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。

总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。

张仪见到秦王之后，便审时度势广证博引，拿出了看家本领，认为臣子应该审言，言知。他分析对比了山东六国和秦国的粮食储备、人口状况、军事后备以及政策法令执行情况，认为包括秦国在内的各国面临的局面相差不多，而秦国相对来讲在军人斗志和政策法令执行方面是有优势的，因为赏罚分明，秦人愿意为国而战。之后张仪话锋一转指出，秦国的这个优势却没有在实战中取得巨大利益，究其原因是因为臣子们眼光短浅，忠智不足，更有甚者把个人利益凌驾于国家之上，导致王霸大业久久不能成功。
这就是张仪游说秦王的策略，长篇大论之后阐明一个事实，就是国家之间的竞争，在实力相当的情况下，最终就是要落实到人才的竞争上去。
为了证明人才的重要性，张仪用秦国攻楚、攻魏的故事说明，任用高瞻远瞩的相佐，是能够高效协助帝王完成伟业的，即使处于不利局面，高明的臣子也是能够弥补或者挽回损失，达成目的。
这个忠心耿耿有能力的人，就是张仪。 （从故事中寻找，在传承中发现 之十七）

【环时深度：日本官宣“排污入海”一年，仍不悔改！】 “日本应担负起国际责任”“太平洋不是放射性污染水的倾倒池”……日本民间和国际社会对日本政府的不满正达到一个高潮。4月13日，是日本无视国内外的质疑与反对，宣布将福岛核电站核污染水排放入海的决定满一周年的日子。在日本官宣“排污入海”决定的这一年里，日本民众打出标语“海洋在哭泣、鱼类在哭泣、地球在哭泣”进行抗议，旅居法国、越南等国的日本民众也走上街头支持国内的正义声音。令人气愤的是，当中韩等国的抗议声浪愈发高涨时，美国仍在纵容日本政府的恶行。

日本政府“一错再错”

出生在广岛的日本现任首相岸田文雄一再强调“饱受核危害”，却丝毫没有推翻前任菅义伟内阁排污入海决定的打算。去年年底，岸田组阁没多久，日本东京电力公司便向日本原子能规制委员会提交相关文件，为核污染水排海做准备。据日本《产经新闻》透露，东京电力公司已确认排放方针，预计本月中旬开始着手海底管道放水口的修建工作。至此，岸田内阁决定“一错再错”的做法已昭然若揭。

“日本或加快核污染水排海进程。”大连海事大学法学院教授、黄渤海研究院院长张晏瑲告诉《环球时报》记者，“用于排海的管道一旦完工，倘若日方自认为‘安全无忧’，则可能随时排放。而且，考虑到地震可能会引起管道破裂、储水槽损坏等情况，日本更有可能加速行动”。他表示，福岛核污染水一旦排海，洋流流经的俄罗斯、加拿大、美国、一些太平洋岛国以及菲律宾等国都会受到影响。这些核污染水还会流经台湾岛和钓鱼岛，最后经过冲绳，回到日本。张晏瑲强调说：“我们呼吁日方公开信息，要求日方组织相关专家赴日调研，根据海底管道的修建速度，以便判断日本是否会提前排核污染水。”

宁波大学东海战略研究院特聘研究员郁志荣告诉《环球时报》记者，国际社会谴责日本将核污染水排海的做法主要有“五大理由”：一是水中含有的放射性物质总量不明；二是日方从未讨论或考虑替代办法；三是日本政府此举违背最初对渔业界的承诺；四是日方决策过程不民主；五是缺少公开透明的讨论。

众所周知，日本福岛核电站核泄漏事故已对附近地区和其海域造成极大危害，媒体曝光的农作物和海洋生物死亡、变异、畸形等事件，让诸多国家停止进口其农产品和水产品。从去年年底至今，媒体多次报道在福岛海域捕捞的黑鲉体内铯含量严重超标，有的竟然“是日本相关标准的14倍”，因此被禁止上市出售。

国际环保组织绿色和平日本办公室的资深核专家肖恩·伯尼告诉《环球时报》记者，福岛第一核电站的根本性问题在灾难发生11年后仍未解决，也没有制定明确的解决目标或正确的行动计划。东京电力公司和日本政府将福岛第一核电站核污染水排放至太平洋的决定，不仅不会解决当前危机，还有可能带来更多、更危险的核污染水和核废料。肖恩·伯尼称，处理核污染水并非只有将其排入海洋的“唯一选项”。日本政府此前承认，福岛第一核电站场址以及福岛县周边地区有足够空间建设更多核污染水储存设施。日本政府无视保护海洋环境的法律义务，作出排污入海决定，原因是认为这是最省成本的选择。

福岛渔民饱受“精神折磨”

在日本，决定将福岛核电站核污染水排放入海的两大“推手”是经济产业省和东京电力公司。4月初，日本首相岸田文雄、经济产业大臣萩生田光一与日本全国渔业联合会（全渔联）会长岸宏举行会谈。岸宏明确表示，“全渔联坚决反对将未经处理的核污染水排放入海”，政府此举根本得不到公众和全国渔民的理解。日媒分析称，全渔联过去一年强烈要求政府撤回“核污染水入海”决定的原因不仅在于对核污染水“安全性”的不信任，更在于一旦排海后，将给日渔业的口碑和销量带来负面影响，让渔民群体的收益严重受损。

除全渔联外，受核污染水排海直接影响的福岛县、宫城县的县民则是另一个抗议群体。3月底、4月初，福岛县和宫城县的民众，向经济产业省和东京电力公司递交了一份由18万人署名反对核污染水排海的请愿书。

福岛第一核电站事故发生后，本是日本“鱼米之乡”的福岛地区经济遭受沉重打击，当地渔民更是饱受“精神折磨”。《环球时报》记者曾赴福岛实地采访，当地渔民称，捕鱼不光是为了养家糊口，也是祖祖辈辈的生活方式。因担心水源含有核辐射物质，多年来很多渔民全家的生活用水一直靠矿泉水解决。

日本民间环保组织“不要再污染海洋了！市民会议”共同代表织田千代11日在接受《环球时报》记者采访时称，该组织计划4月13日举办一场全国性的抗议活动，邀请专家解释排污入海的危害，敦促政府尝试提出其他解决方案。据他介绍，在福岛县内59个市町村议会中，有七成反对排污入海的决定。织田千代说，为反对日本政府的暴政，该组织自去年6月开始，在每月的13日都会在全国各地举行抗议活动，明确表示：“家乡的海、日本的海、全世界的海，都不能再被核污染了！”

“海洋污染关乎地球的命运，绝不允许人类亲手将核污染水排放至海洋！”织田千代代表的是普通日本民众的朴素心愿，她的愿望就是“守护日常”。她表示，生长在海边的人一日三餐离不开海鲜，福岛核泄漏事故发生以来，当地渔业产量急转直下，很多福岛人吃的鱼类产自距离较远的外县。织田千代气愤地说：“当地民众对这样的生活厌恶至极，特别担心孩子吃当地食物被核辐射。我倒是很想知道，那些同意排污入海的人，到底在想些什么？他们愿意让自己的子孙后代过这样的日子吗？”

反对将福岛核污染水排海的活动不仅局限在核事故波及地区，远在静冈县的小笠原学也是众多反对者之一，他4月10日刚在静冈车站组织了“守护大海和生命——反对核污染水排海行动”。在小笠原学发来的视频和图片中，《环球时报》记者看到，抗议者中男女老少都有，他们手持象征海洋的蓝色气球，抗议政府违反承诺，一意孤行地加快核污染水排海。他还提到一件让他们难以忍受的事情——日本政府向全国中小学生派发传单，大力宣传经过稀释的核污染水“安全”。

小笠原学说：“日本政府用纳税人的钱进行美化宣传，向孩子们释放错误信息，这种行径十分恶劣。”他希望国际社会行动起来，共同阻止日本政府酿成大错。

美国纵容就是自欺欺人

日本政府宣布排污入海决定，引发中国、韩国等国的指责和抗议。但长期自诩为“负责任大国”的美国却颠倒黑白，不负责任地表示，“在独特和困难的情况下，日本保持了透明度，并采用了符合全球核安全标准的方法”。对此，一位不愿透露姓名的日本媒体同行告诉《环球时报》特约记者：“美国认为日本核污染水入海后，污染物很难随着洋流流向美国近海，即使流入也会被海洋极大稀释，因此不会直接影响美国的利益和国民安全。此外，美国也有将核污染水排入大洋的黑历史，如果在这一问题上过度批评日本，将引火烧身。”

在辽宁大学日本研究中心客座研究员陈洋看来，日本是美国的盟友，美国在政治、经济等很多领域的态度，都会直接或间接影响日本政府的决策。正是因为美国的默许和纵容，才使日本敢无视周边国家和地区的强烈反对，一步步推进核污染水的排海进程。

“海洋具有流动性，污染物扩散范围广，可涉及全球海洋各个角落。在2023年春季日本政府实施排污入海前，我们必须呼吁所有国家联合起来，阻止这一危险计划。”郁志荣告诉《环球时报》记者，排放的核污染物质毒性重，衰变期长，一旦引发人类病患就是不可逆的，势必会危害子孙后代。他还表示，所谓“污染物经过处理或被稀释”之说其实就是自欺欺人。（《环球时报》4月13日7版文章，作者 邢晓婧 赵 羽）