“这是业主的车位，不是开发商的，物业无权收费！”江苏南通，袁女士夫妇在小区购买了两套商品房，开了一家咖啡馆，本来顾客都在外面停车场自由停车。

可突然有一天，物业在停车场入口设置了停车门禁，开始对出入车辆进行收费。此时，包括袁女士在内的商户都对物业提出意见。

但物业告诉商户们，这只是为了方便对外来车辆进行管理，各个商户只要到物业领取5元停车小票，盖商户的章，就可以让顾客免费出入。

没想到两个月后，物业就和袁女士索要这两个月领取的2296张5元停车券费用，合计11480元，和相应的物业服务费2471元。

袁女士对交物业服务费是没有异议的，但是对停车费是坚决反对的，之后就和物业因此发生冲突。

直到有一天，物业堵住袁女士的顾客不让出去，袁女士一怒之下，就雇人将门禁旁边的绿化带挖开，让车辆进出。

物业不满，将袁女士起诉到法院，请求袁女士支付相关的费用。

在法庭上，物业提出以下几个理由：

第一、当地政府红头文件，允许物业对小区公共停车位收费；

第二、物业收费之前和业主委员商量过，经过业主委员会同意；

第三、他们在收费之前设置了公示牌，对收费是公开的；

第四、让商户领取停车券，并不是免费使用，而是事后可以打9折使用。

袁女士以自己交了物业费，物业就该为自己服务提出辩解，但没想到一审法院支持了物业费的诉求，判决袁女士支付物业停车费11480元，物业服务费2471元，合计13951元。

袁女士对此提出异议，认为自己很多观点可能没有和一审法官讲清楚，于是，经过反思，聘请律师提起了上诉。

律师在二审法庭上提出以下几个理由：

第一、当地政府红头文件只是对公共车位收费的规范，而不是授权；换句话说，政府只是规定了公共车位可以收费以及收费的价格，但并没有规定谁来收费以及收的费用给谁，所以物业未经业主同意，无权收费；

第二、物业虽称和业主委员会商量过，但是业主委员会并没有召开居民大会，没有获得居民同意，就是说程序上存在问题；

第三、小区外面本身规划了60个停车位，而物业又设置了62个临时停车位，物业对122个车位收费存在问题；

第四、商户在物业设置的停车小票上盖章，并不代表商户同意物业收费，只是为了正常营业，配合物业管理而已。

二审法官看到这个案件后，感觉标的虽小，但影响非常大，因为这不是个案，而是普遍性问题，于是非常重视，并进行了实地调查走访。

当物业听到袁女士的代理律师提出的上诉理由后，担心败诉，突然拿出一份授权委托书，开发商授权物业对公共车位进行收费，并且提出他们以后只对规划的60个停车位收费，对临时车位不收费。

此时，袁女士的代理律师指出，开发商将所有房产、商铺出售后，不能办理独立产权的公共停车位属于业主，而非开发商，所以开发商的授权是无效的。

二审法院经过审理认为，《民法典》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

具体到本案，小区外的公共用地属于小区规划范围内的土地，开发商将所有房产出售后，公共用地就属于开发商了，利用公共土地设置的停车位自然属于业主了。

此时，物业即使收费，也要经过合法程序，获得居民同意，而本案中物业委员会并没有经过正当程序获得居民同意。

综上，二审法院判决撤销一审判决，袁女士支付物业2471元物业费，驳回物业的所有诉讼请求。

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