#买房# #房产# #房地产# 以前，我认为买了房子就会发财，可没想到，房子买了，我穷的更爬不起来了！一位网友向我哭诉自己的买房经历。5年前，她在济南贷款买了套房，贷款80万，还款30年，每个月还4100元，今年想着把家里所有的积蓄都拿出来还上银行贷款，这样就不用每个月惦记着还银行钱了，可没想到，银行告诉她，还欠银行70多万，他很意外，合着5年来，她才还了不到10万的本金，其它钱竟然都是利息，这让她很难接受，发誓以后再也不贷款买房了，本来想着买了房子就会发财，看看身边那些买房早的人，都发财了，怎么到了自己这里，不仅没有发财，还让自己穷的更爬不起来了！大川看了以后，安慰了她几句，并且告诉她，买房带来的财富增值不是这样算的，贷款利息是肯定有的，这个不能避免，要算在购房成本里面，除了贷款利息，像装修费、契税、维修基金、资金使用成本、物业费、房屋维护费等等都要算购房成本，如果5年来，房价涨幅大于购房成本，那么，买房就是赚钱的，否则买房就是赔钱的，还有，贷款买房，为什么要提前还款呢？我搞不清楚，想要赚钱就不能提前还款！
从沈阳楼市不断增加的待售二手房数量就能看出来了。沈阳楼市待售二手房基本每周都能增加1000多套房源，这也说明沈阳楼市成交量比较低。
现在沈阳房价下跌比较狠的小区，除了那些郊区的小区以外，还有就是和平区的那些带有学区属性的老破小，这些老破小房价今年跌的也比较狠。像是和平区的振兴社区，去年5月份巅峰的时候，一套30多平的老破小，能卖到72万，而等到今年的时候，就只有56万。老小区的房价跌的还是比较明显的。
沈阳和平区的那几个次新房，像是华润悦府，虽然3个月都没有卖出去一套房了，但是房价却没有太大的下跌，只是说卖不出去了。
还有沈河区的万科春河小区也是差不多的情况，房东只有降价，购房者才会买，像是84平的房子，去年9月份低楼层的都卖到230万，今年高楼层的只有218万了，降了12万。
沈阳房价从趋势上来看，应该还是会继续下跌的。沈阳买房不用急，楼市还是偏向于购房者的。
#沈阳楼市# #沈阳身边事#
现在沈阳房价下跌比较狠的小区，除了那些郊区的小区以外，还有就是和平区的那些带有学区属性的老破小，这些老破小房价今年跌的也比较狠。像是和平区的振兴社区，去年5月份巅峰的时候，一套30多平的老破小，能卖到72万，而等到今年的时候，就只有56万。老小区的房价跌的还是比较明显的。
沈阳和平区的那几个次新房，像是华润悦府，虽然3个月都没有卖出去一套房了，但是房价却没有太大的下跌，只是说卖不出去了。
还有沈河区的万科春河小区也是差不多的情况，房东只有降价，购房者才会买，像是84平的房子，去年9月份低楼层的都卖到230万，今年高楼层的只有218万了，降了12万。
沈阳房价从趋势上来看，应该还是会继续下跌的。沈阳买房不用急，楼市还是偏向于购房者的。
#沈阳楼市# #沈阳身边事#
【新规下，又1类房子将“打入冷宫”，业主：原因很真实，悔不当初】不知道大家同不同意一种观点，“在过去二三十年的任何一个时期卖房，很少有听说亏钱的”，当然，如果有人非要拿鹤岗、乳山等极少数人口流失严重的城市来说事，那就是有点抬杠了。说句公道话，总体看，赚多亏少总是事实吧，但，这一切在今年开始发生了转变。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
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