【财经新闻早知道：个人养老金制度有望落地 每人每年缴纳上限或1.2万元】
宏观经济
◆国务院常务会议：稳就业与稳物价同是保持经济运行在合理区间的主要支撑。稳定粮食等重要农产品生产供应，对保持经济社会大局稳定特别是稳定物价、保障民生具有压舱石作用，在当前国际粮食市场不确定性增加、一些国家高通胀的情况下尤为重要。部署进一步抓好春季农业生产的措施，确保粮食丰收和重要农产品稳定供应；确定能源保供增供举措，提升能源对经济社会发展的保障能力。
◆银保监会、交通运输部4月20日发布《银行业保险业支持公路交通高质量发展的意见》提出，鼓励保险机构通过债权、股权等形式，参与重大公路交通基础设施、新型交通基础设施等项目建设。
◆财政部：一季度，全国一般公共预算收入62037亿元，同比增长8.6%；一般公共预算支出63587亿元，同比增长8.3%。证券交易印花税1067亿元，同比增长21.3%。
◆农业农村部：生猪产能回归正常区间。一季度末，全国能繁母猪存栏4185万头，相当于4100万头正常保有量的102.1%；猪肉产量1561万吨，同比增加14%。一季度生猪养殖陷入亏损，预计三季度有望实现扭亏为盈，但是不确定因素依然存在。
◆新华社：4月20日，十三届全国人大常委会第三十四次会议表决通过《中华人民共和国期货和衍生品法》，自8月1日起施行。专家称，此法补齐了我国期货和衍生品领域的法律“短板”，为促进规范行业和市场发展，保护投资者权益，推动期货市场更好服务实体经济提供了强有力的法律保障。
◆央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求重点围绕接触型服务业、小微受困主体、货运物流、投资消费等重点支持领域，强化对重点消费、新市民和有效投资的金融服务。要因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，不盲目抽贷、断贷、压贷。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。
◆财政部、税务总局发布公告，要求加快留抵退税进度，以尽快释放大规模留抵退税政策红利，帮扶市场主体渡难关上产生更大政策效应。公告要求，加快小微企业留抵退税政策实施进度；提前退还中型企业存量留抵税额，符合条件的企业申请退还存量留抵税时间由7月调整为5月。
◆中证报：个人养老金制度或将于近日落地，由个人自愿参加、市场化运营；实行个人账户制度，缴费完全由参加人个人承担，实行完全积累。消息称，每人每年缴纳个人养老金的上限可能为12000元。
◆上海市：4月19日，根据阶段性筛查结果，动态调整了“三区”划定，封控区涉及人数比首次划定时减少400多万人。全市疫情近几天呈下降趋势，截至4月20日，金山区和崇明区首日达到社会面清零目标。此外，目前上海60岁及以上老年人群疫苗接种率为62%，加强免疫接种率为38%，接种率较低。
行业动向
◆中央网信办等五部门印发《2022年数字乡村发展工作要点》，目标是到2022年底，5G网络实现重点乡镇和部分重点行政村覆盖，农村地区互联网普及率超过60%。乡村数字经济加速发展，农业生产信息化水平稳步提升，农产品电商网络零售额突破4300亿元。
◆工信部通报我爱我家、人人直播等37款存在侵害用户权益行为APP，要求上述APP在4月26日前完成整改落实工作。逾期不整改的，工信部将依法依规组织开展相关处置工作。
◆据中汽协统计分析，3月我国汽车出口17万辆，环比下降5.5%，同比增长28.8%；其中新能源汽车出口增长贡献度为17.4%。
◆能源局：截至3月底，全国发电装机容量约24.0亿千瓦，同比增长7.8%。其中，风电装机容量约3.4亿千瓦，同比增长17.4%；太阳能发电装机容量约3.2亿千瓦，同比增长22.9%。一季度，全国主要发电企业电源工程完成投资814亿元，同比增长2.5%。
◆两市融资余额：截至4月19日，上交所融资余额报8183.42亿元，较前一交易日减少1.17亿元；深交所融资余额报7217.31亿元，较前一交易日减少8.29亿元；两市合计15400.73亿元，较前一交易日减少9.46亿元。
◆证监会副主席方星海：境外上市企业要注意，多国将采用国际ESG披露标准。证监会目前是基于自愿基础上披露ESG信息的要求。ESG披露准则是实现“3060”的一种具体措施之一，与政府强制要求不同，ESG披露准则是通过市场的力量去推动的，将实现资源的更有效配置。
◆Canalys：不利的经济形势和典型的季节性需求低迷均导致全球智能手机总出货量下降。一季度，三星以24%的份额位居第一，苹果市场份额18%，跌至第二位，小米以13%的份额排名第三。OPPO、vivo以10%、8%的份额排名第四、五。
◆中新网：2022年以来已有20余地调整住房公积金相关政策，多地新推出的房地产调控措施中均对公积金有所着墨。业内称，公积金贷款首付比例下调城市数量增多，对于改善型购房需求的刺激或影响较大，体现了政策方面的惠民导向。但大城市的调整预期较小。
◆摩根大通：大宗商品价格失控，全球央行政策分化，以及近期股市抛售，带来了难得的成长股和价值股买入机会。预计股市短线可能上涨，特别是小盘股和高贝塔股票，并建议建立包括科技、生物技术和创新技术在内的成长股以及包含金属和矿业等价值股的“杠铃式投资组合”。
公司动态
◆阳光城：截至4月20日，公司及控股子公司连续十二个月内累计收到相关法院执行文书涉及正在执行的案件金额合计为31.83亿元，占最近一期经审计净资产的10.37%。公司及控股子公司另有合计金额约104.02亿元的事项正与金融机构或其他合作方进行谈判。
◆苹果：首次在产品中采用经认证的再生金，并将再生钨、稀土元素和钴的用量增加了一倍多。2021年，苹果产品所使用的所有材料中有近20%是再生材料，是有史以来可再生材料使用最多的一次。苹果同时公布其最新的回收创新技术Taz，能够提升材料回收效率。
◆理想汽车：对部分位于江浙沪地区的供应链企业无法供货的问题回应称，该情况对4月生产造成很大影响，导致部分用户的新车交付延期。正与供应链企业一起，在满足疫情防控的要求下积极恢复产能，努力将用户的交付延期控制在3周以内。
◆中国海油回应“拟售英美加油气资产”称，目前在英、美等国的油气项目运营正常，没有退出某一特定区域业务的计划。中国海油将于4月21日正式登陆上交所。
◆腾讯对腾讯视频VIP和超级影视VIP会员价格进行调整，此轮涨价幅度在5元至20元之间。涨价幅度最大的是“腾讯视频VIP连续包年”，从原来的218元涨至238元。
◆王思聪一条微博，将连花清瘟卷入舆论“漩涡”。以岭药业昨日举行媒体公开说明会，公司高管回应连花清瘟临床研究、不良反应及禁忌症等5大舆论热点问题。董秘吴瑞表示，会持续跟踪事态发展情况，对于一些诋毁公司、发布不实信息的行为，公司已经保留证据并向相关部门报案。目前，公司科研、生产、经营一切正常。以岭药业股价昨日再次大幅下挫9.69%，近7个交易日跌幅已超30%。
◆“股神”巴菲特遭“逼宫”。美国最大公共养老基金――加州公务员退休基金提交监管文件披露，将在4月30日的伯克希尔哈撒韦股东大会上投票支持一项股东提案，罢免巴菲特的伯克希尔哈撒韦董事长职位，但仍将让他继续担任CEO。伯克希尔反对这一提议。巴菲特目前持有伯克希尔约16%的股份，同时控制着32%的投票权。所以伯克希尔董事会反对的股东提案，通常会以巨大或压倒性的优势被否决。
重要公告
◆ST中捷：披露2021年度业绩预告修正公告。预计2021年亏损5.05亿元至5.3亿元，此前预计盈利2000万元至3000万元。广州中院一审判决属于2021年年报资产负债表期后调整事项，本次计提预计负债共计5.37亿元。
◆云维股份：监事会主席茹毅涉嫌严重违纪违法，正在接受纪律审查和监察调查。其违纪违法行为不会对经营管理活动和长远发展产生影响。
◆以岭药业：“连花清瘟研发过程只有15天”与事实不符。连花清瘟新药研发过程是国家在特殊疫情时期快速审批和研发人员共同努力的结果，符合国家药品监督部门新药研发程序。会持续跟踪事态发展情况，对于一些诋毁、发布不实信息的行为，已经保留证据并向相关部门报案。
◆上交所：“退市新亿”存在被拉抬股价等异常交易，对相关投资者采取连续暂停账户交易监管措施。再次提醒投资者关注风险，合规交易。
◆*ST东电：深交所决定A股股票终止上市，于4月28日进入退市整理期，在退市整理期交易15个交易日后将被摘牌。
◆*ST艾格：因触及交易类强制退市指标被深交所终止上市决定，不设退市整理期。股票将于4月20日后十五个交易日内摘牌。
宏观经济
◆国务院常务会议：稳就业与稳物价同是保持经济运行在合理区间的主要支撑。稳定粮食等重要农产品生产供应，对保持经济社会大局稳定特别是稳定物价、保障民生具有压舱石作用，在当前国际粮食市场不确定性增加、一些国家高通胀的情况下尤为重要。部署进一步抓好春季农业生产的措施，确保粮食丰收和重要农产品稳定供应；确定能源保供增供举措，提升能源对经济社会发展的保障能力。
◆银保监会、交通运输部4月20日发布《银行业保险业支持公路交通高质量发展的意见》提出，鼓励保险机构通过债权、股权等形式，参与重大公路交通基础设施、新型交通基础设施等项目建设。
◆财政部：一季度，全国一般公共预算收入62037亿元，同比增长8.6%；一般公共预算支出63587亿元，同比增长8.3%。证券交易印花税1067亿元，同比增长21.3%。
◆农业农村部：生猪产能回归正常区间。一季度末，全国能繁母猪存栏4185万头，相当于4100万头正常保有量的102.1%；猪肉产量1561万吨，同比增加14%。一季度生猪养殖陷入亏损，预计三季度有望实现扭亏为盈，但是不确定因素依然存在。
◆新华社：4月20日，十三届全国人大常委会第三十四次会议表决通过《中华人民共和国期货和衍生品法》，自8月1日起施行。专家称，此法补齐了我国期货和衍生品领域的法律“短板”，为促进规范行业和市场发展，保护投资者权益，推动期货市场更好服务实体经济提供了强有力的法律保障。
◆央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求重点围绕接触型服务业、小微受困主体、货运物流、投资消费等重点支持领域，强化对重点消费、新市民和有效投资的金融服务。要因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，不盲目抽贷、断贷、压贷。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。
◆财政部、税务总局发布公告，要求加快留抵退税进度，以尽快释放大规模留抵退税政策红利，帮扶市场主体渡难关上产生更大政策效应。公告要求，加快小微企业留抵退税政策实施进度；提前退还中型企业存量留抵税额，符合条件的企业申请退还存量留抵税时间由7月调整为5月。
◆中证报：个人养老金制度或将于近日落地，由个人自愿参加、市场化运营；实行个人账户制度，缴费完全由参加人个人承担，实行完全积累。消息称，每人每年缴纳个人养老金的上限可能为12000元。
◆上海市：4月19日，根据阶段性筛查结果，动态调整了“三区”划定，封控区涉及人数比首次划定时减少400多万人。全市疫情近几天呈下降趋势，截至4月20日，金山区和崇明区首日达到社会面清零目标。此外，目前上海60岁及以上老年人群疫苗接种率为62%，加强免疫接种率为38%，接种率较低。
行业动向
◆中央网信办等五部门印发《2022年数字乡村发展工作要点》，目标是到2022年底，5G网络实现重点乡镇和部分重点行政村覆盖，农村地区互联网普及率超过60%。乡村数字经济加速发展，农业生产信息化水平稳步提升，农产品电商网络零售额突破4300亿元。
◆工信部通报我爱我家、人人直播等37款存在侵害用户权益行为APP，要求上述APP在4月26日前完成整改落实工作。逾期不整改的，工信部将依法依规组织开展相关处置工作。
◆据中汽协统计分析，3月我国汽车出口17万辆，环比下降5.5%，同比增长28.8%；其中新能源汽车出口增长贡献度为17.4%。
◆能源局：截至3月底，全国发电装机容量约24.0亿千瓦，同比增长7.8%。其中，风电装机容量约3.4亿千瓦，同比增长17.4%；太阳能发电装机容量约3.2亿千瓦，同比增长22.9%。一季度，全国主要发电企业电源工程完成投资814亿元，同比增长2.5%。
◆两市融资余额：截至4月19日，上交所融资余额报8183.42亿元，较前一交易日减少1.17亿元；深交所融资余额报7217.31亿元，较前一交易日减少8.29亿元；两市合计15400.73亿元，较前一交易日减少9.46亿元。
◆证监会副主席方星海：境外上市企业要注意，多国将采用国际ESG披露标准。证监会目前是基于自愿基础上披露ESG信息的要求。ESG披露准则是实现“3060”的一种具体措施之一，与政府强制要求不同，ESG披露准则是通过市场的力量去推动的，将实现资源的更有效配置。
◆Canalys：不利的经济形势和典型的季节性需求低迷均导致全球智能手机总出货量下降。一季度，三星以24%的份额位居第一，苹果市场份额18%，跌至第二位，小米以13%的份额排名第三。OPPO、vivo以10%、8%的份额排名第四、五。
◆中新网：2022年以来已有20余地调整住房公积金相关政策，多地新推出的房地产调控措施中均对公积金有所着墨。业内称，公积金贷款首付比例下调城市数量增多，对于改善型购房需求的刺激或影响较大，体现了政策方面的惠民导向。但大城市的调整预期较小。
◆摩根大通：大宗商品价格失控，全球央行政策分化，以及近期股市抛售，带来了难得的成长股和价值股买入机会。预计股市短线可能上涨，特别是小盘股和高贝塔股票，并建议建立包括科技、生物技术和创新技术在内的成长股以及包含金属和矿业等价值股的“杠铃式投资组合”。
公司动态
◆阳光城：截至4月20日，公司及控股子公司连续十二个月内累计收到相关法院执行文书涉及正在执行的案件金额合计为31.83亿元，占最近一期经审计净资产的10.37%。公司及控股子公司另有合计金额约104.02亿元的事项正与金融机构或其他合作方进行谈判。
◆苹果：首次在产品中采用经认证的再生金，并将再生钨、稀土元素和钴的用量增加了一倍多。2021年，苹果产品所使用的所有材料中有近20%是再生材料，是有史以来可再生材料使用最多的一次。苹果同时公布其最新的回收创新技术Taz，能够提升材料回收效率。
◆理想汽车：对部分位于江浙沪地区的供应链企业无法供货的问题回应称，该情况对4月生产造成很大影响，导致部分用户的新车交付延期。正与供应链企业一起，在满足疫情防控的要求下积极恢复产能，努力将用户的交付延期控制在3周以内。
◆中国海油回应“拟售英美加油气资产”称，目前在英、美等国的油气项目运营正常，没有退出某一特定区域业务的计划。中国海油将于4月21日正式登陆上交所。
◆腾讯对腾讯视频VIP和超级影视VIP会员价格进行调整，此轮涨价幅度在5元至20元之间。涨价幅度最大的是“腾讯视频VIP连续包年”，从原来的218元涨至238元。
◆王思聪一条微博，将连花清瘟卷入舆论“漩涡”。以岭药业昨日举行媒体公开说明会，公司高管回应连花清瘟临床研究、不良反应及禁忌症等5大舆论热点问题。董秘吴瑞表示，会持续跟踪事态发展情况，对于一些诋毁公司、发布不实信息的行为，公司已经保留证据并向相关部门报案。目前，公司科研、生产、经营一切正常。以岭药业股价昨日再次大幅下挫9.69%，近7个交易日跌幅已超30%。
◆“股神”巴菲特遭“逼宫”。美国最大公共养老基金――加州公务员退休基金提交监管文件披露，将在4月30日的伯克希尔哈撒韦股东大会上投票支持一项股东提案，罢免巴菲特的伯克希尔哈撒韦董事长职位，但仍将让他继续担任CEO。伯克希尔反对这一提议。巴菲特目前持有伯克希尔约16%的股份，同时控制着32%的投票权。所以伯克希尔董事会反对的股东提案，通常会以巨大或压倒性的优势被否决。
重要公告
◆ST中捷：披露2021年度业绩预告修正公告。预计2021年亏损5.05亿元至5.3亿元，此前预计盈利2000万元至3000万元。广州中院一审判决属于2021年年报资产负债表期后调整事项，本次计提预计负债共计5.37亿元。
◆云维股份：监事会主席茹毅涉嫌严重违纪违法，正在接受纪律审查和监察调查。其违纪违法行为不会对经营管理活动和长远发展产生影响。
◆以岭药业：“连花清瘟研发过程只有15天”与事实不符。连花清瘟新药研发过程是国家在特殊疫情时期快速审批和研发人员共同努力的结果，符合国家药品监督部门新药研发程序。会持续跟踪事态发展情况，对于一些诋毁、发布不实信息的行为，已经保留证据并向相关部门报案。
◆上交所：“退市新亿”存在被拉抬股价等异常交易，对相关投资者采取连续暂停账户交易监管措施。再次提醒投资者关注风险，合规交易。
◆*ST东电：深交所决定A股股票终止上市，于4月28日进入退市整理期，在退市整理期交易15个交易日后将被摘牌。
◆*ST艾格：因触及交易类强制退市指标被深交所终止上市决定，不设退市整理期。股票将于4月20日后十五个交易日内摘牌。
好像认识他到喜欢他都是围绕着音乐以前尤点意思里会分享每一首歌背后的创作灵感以及背景，不长不短的四年刚刚好用音乐联系了起来，好像不用太多的言语交流，他用音乐向我们展示他这四年来各种改变以及进步，我们听的，都是他自己的故事…生活如此繁琐复杂，一句“唱歌给你们听吧”就足够能被治愈，把话藏进歌词里，应该是最温柔的表达方式吧
#尤长靖0406出道四周年快乐#
@尤长靖
#尤长靖0406出道四周年快乐#
@尤长靖
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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