兄弟分家析产后因干涉房屋使用引发家庭矛盾,律师正本清源解决纠纷修复亲情。
承办律师 江苏道多律师事务所律师  张盼
【导读】 甲乙兄弟以协议约定涉案房屋所有权归甲,甲继承人丙丁出租房屋后遭乙多次干涉,丙丁要求依约过户,乙以非农村户籍无法继承宅基地为由拒绝。张盼律师认为该协议真实有效,丙丁继承房屋而非继承宅基地符合法律规定,最终法院赞同律师观点并调解了双方之间矛盾。
【成功案例入选理由】 法理清晰,纲举目张。说理透彻,法情兼顾。既依法维护了当事人的合法权益,又修复了当事人之间的亲情关系。
【基本案情】 甲、乙双方系兄弟关系,户籍均在A市A村A房屋(以下简称:原涉案房屋)中。若干年前,乙的长兄甲因为在外务工的需要,要将自己的户籍从原涉案房屋迁出。为了甲在务工期间以及今后能够回老家居住,甲、乙双方经协商签订《协议书》(以下简称:《协议书一》) 一份 。《协议书一》约定:
乙同意将原涉案房屋中的1间房屋B(层数2),让与在外工作多年的长兄甲居住,此后,B房屋的维修由长兄甲负责,弟乙不再干涉。
后甲、乙双方在《协议书一》签订二年后,又订立《协议书》(以下简称:《协议书二》)一份。《协议书二》约定:
①甲外出工作后,乙对连同甲的B房屋在内的原涉案房屋A,一并进行了翻建。将原涉案房屋翻建了三间两层的楼房(以下简称:C房屋),并且办理了房屋所有权证。
②甲退休回家居住,乙应将C房屋后排东边的一间两层楼房(以下简称:K房屋)让还给甲,甲一次性补贴R万元给乙,甲享有居住以及K房屋所有权证的权利。
《协议书二》签订两个月后,甲将《协议书二》中约定R万元一次性支付给乙,乙向甲出具《收条》。《收条》载明:“今日收到甲东间房款R万元整,特此收条。落款人乙”。
在前述《协议书一》和《协议书二》上,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的。
BBBB年B月B日,甲因病去世。
CCCC年,因K房屋年久失修,破败不堪,已经严重影响使用,乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁,并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修。丙、丁对K房屋进行了翻建和装修。并在此后将K房屋通过挂牌出租给他人(以下简称:租客)使用。
不久后,租客数次联系丙、丁称,乙多次找到租客,表示乙才是K房屋的屋主并严重影响租客正常使用K房屋。
丙、丁多次联系乙,要求乙按照其与甲生前所签订的协议,将K房屋产权过户到丙、丁名下,遭到乙的拒绝。
丙、丁在与乙交涉无果的情况下向法院起诉。丙、丁认为,自己是甲的继承人,要求继承K房屋。
乙和乙的律师答辩,乙对丙、丁是甲的继承人没有任何异议。但是,因为甲到城市工作多年且户籍早已从A村迁移到城市,所以,甲早已不具备A村的户籍,目前,甲父母已逝世,甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)户籍。因此,在甲于A村的宅基地使用权自甲的户籍迁出A村之日起即丧失的情况下,在A村拥有K房屋就是不合法的,据此,丙、丁要求继承甲非法拥有的K房屋,不能得到法律的支持。
丙、丁向我们的律师咨询,应该如何依法处理本案。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们的部分律师认为,乙和乙的律师答辩的内容,是有法律根据的,所以,本案的诉讼前景对丙、丁而言是不乐观的。我们的另外一部分律师认为,根据涉案事实和证据,如果丙、丁作为甲的合法继承人,不能继承K房屋,那么,将K房屋真正产权人推定为乙,明显没有道理,而将随便推定为其他人或单位的财产,或推定为无主财产,那就更加荒唐。所以,按照乙和乙的律师的观点,K房屋真正产权人该是谁,就变成了一个难以认定的问题。
我们认为,前述二种意见中,后一种意见是有法理意义的思考。这种思考,让我们进一步发现,乙和乙的律师是在概念上将“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念进行了偷换。此偷换,对依法正确认知本案的法律核心所带来的认识混乱作用,是不可忽视的。
正本清源的依法正确认知本案的法律核心,我们可以因为“甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)户籍”,而不去探讨“宅基地不能简单适用继承法继承”的问题,但是,我们绝对不能忽视“房屋肯定要按照继承法继承”这个基本法律原则。
据此,具体承办本案的张盼律师向法院提出:
1、《协议书一》和《协议书二》的协议内容,字里行间没有一处涉及到“宅基地”的内容,因此,关于“宅基地和宅基地继承”的问题,不能成为本案法院审理的内容而混淆法庭的视听。
2、《协议书一》和《协议书二》的协议内容,是甲、乙双方关于“宅基地以上K房屋归属的问题的约定”,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的,这是不可否认的事实。
3、《民法典》延续了以往法律法规关于宅基地问题的相关规定,在第三百六十二条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
因此,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的事实,我们可以理解为当地村民委员会是以不反对的形式,以基本同意《协议书一》和《协议书二》为内容,在履行村民委员会对本村集体土地的管理权。
以上三点,应该可以首先证明这样一个事实,即存在于A村宅基地以上的K房屋之真正权利人是甲,是基本合法的,是正确认定K房屋之真正权利人的不二归属。在此前提下:
CCCC年,因K房屋年久失修,破败不堪,已经严重影响使用,乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁,并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修,作为已知事实是完全可以推定出“乙也承认并认为与K房屋有关的义务,应该由丙、丁继受的”。
所以,虽然“甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)村户籍”,不能有条件继承K房屋座下的宅基地,但是,只要不将丙、丁要求“继承K房屋”混淆为丙、丁要求“继承K房屋座下的宅基地”刻意或者不自觉的混为一谈,丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,合法、合理。
本案的主审法官赞同张盼律师的观点并认为,①丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,应该是可以得到法律的支持;②宅基地问题,应该按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定:“由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”,不能作为本民事案件的审理范围。
在从根本上厘清了“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念的认识混乱,对本案法律认知带来的困扰以后,张盼律师又对法庭和乙同时提出,《协议书一》和《协议书二》从产生到内容,本质上贯穿了甲、乙二人之间的亲情,这种亲情是应该按照公序良俗延续到乙、丙、丁之间的。所以,在丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,合法、合理的前提下,关于K房屋座下的宅基地的问题,按照法官对相关法律的释明,乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理,是合法而且有利于从根本上解决相关问题的。
【案件处理结果】  经法院的主持调解,乙、丙、丁三方就①“丙、丁可以继承K房屋”;②关于“K房屋座下的宅基地的问题”乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理”这二个问题,达成调解协议。乙、丙、丁三方的亲情也得到了修复。#法律##法律咨询##维权##宅基地##继承#

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