#国家公务员考试# #行测备考# 【13条农业气象谚语】
1、天上钩钩云，地下雨淋淋
天上钩钩是指天空出现一端成为钩状的洁白云丝，这种云一般产生在锋面的前部，因此预示着锋面即将到来，将来可能有雨。
2、鱼鳞天，不雨也风颠
鱼鳞天，是指天空中的云彩像鱼鳞一小朵一小朵排列在天空，在气象上称这种云为高积云，它多产生在低气压的前部，一般表示未来二十四小时后有低气压北上，天空不太稳定，天气将转坏，即使不下雨也要刮风。
3、日落乌云涨，半夜听雨响
日落之处，乌云接驾，这乌云实际是一种低云，颜色黑，说明西方的或西南方、东南方的阴雨正在迅速移来。
4、连起三场雾，小雨下不住
连续几天有雾，说明本地正处于冷暖空气交锋地带，暖空气中水汽充沛，冷空气又导致降温，是生成雾的极好条件，而冷暖空气的交锋往往带来阴雨天气。
5、日出一点红，不雨便是风
日出时呈红色，说明空气中水汽甚多(太阳光经过水汽时，发生散射，只有红光能够射到我们眼中)，如此丰富的水汽一般是阴雨天气造成，故为风雨将临的征兆。
6、早看东南，晚看西北
大气中的空气也随地球自西向东运动。晚看西北，如果西北天空黑云滚滚，说明未来要有降水过程移入本地，天气将转坏。如果西北方是晴天，则未来天气将转好。早晨起来看东南，如东边天气好，这说明坏天气将过去，未来天气晴好;如果东边天气不好，很可能随着南边的天气向北发展，天气逐渐转坏。
7、有雨山戴帽无雨云拦腰
云盖住山顶，叫“山戴帽”。云层挡住山腰，可见山顶，叫“云拦腰”。当阴雨天气来临时，云层比较低，云底盖住山顶。云层越厚，云罩山越低，表明空气中的水汽越多，这就越容易形成雨天。但是，如果山戴帽了，云层不增厚;或者在雨后出现的云抬高的“山戴帽”，就不是有雨的预兆。所以有“有雨山戴帽，快晴帽抬高”的说法。拦腰的云，一般都是由于夜间冷却生成的地方性云。云层不厚，当太阳升高后，云也就消散了，所以“云拦腰”未来是晴天。
8、乌头风白头雨
“乌头”与“白头”是指两种云的云顶颜色来说的。“乌头”是浓积云的一种，“白头”是积雨云的一种。这两种云常在夏天出现。“乌头”云，云底平，顶部隆起，主要是由水滴组成，云中小水滴吸收和散射了部分太阳光，使云底和云顶显得浓黑。“白头”云顶部凸起，由于空气对流旺盛，垂直发展很快，云越来越伸高，云顶扩散，发展非常旺盛，不久就占据了大部分天空，云顶是冰晶结构，所以呈白色。
9、东虹云彩，西虹雨，南虹出来晒河底
民间解释：东方、南方出现彩虹，说明天晴了，都是好天气，西方出现彩虹就要下雨。专家解释：彩虹一般出现在雨后，尤其是雷阵雨后。东方出现彩虹，就说明东方的云水汽丰富，水滴也大。在北半球，除了台风这种天气系统以外，其他天气系统都是自西向东影响我省。所以东方出现彩虹，雷雨就远离我们这儿了。同样道理，西方出现彩虹，主要的天气系统还是自西向东影响我省，如果不下雨就怪了。而南方出现彩虹，就说明雷阵雨在南侧，已经偏南移，所以就会出现高温、少雨、干旱的情况。
10、“雷公”先唱歌有雨也不多
夏天，烈日当空，地面受到强烈的日光照射，使局部地区的空气受热膨胀变轻，并夹带大量的水汽上升，水汽升到天空变冷便凝结成云。这种云叫做地方性的对流云，它的范围不大，又是移动的。对流发展旺盛，便形成带电的雷雨云。这种云在远处打雷下雨，我们就只能听到雷声。在近处也只下场阵雨，一下子过去，雨过天晴，所以“有雨不多”。也称“未雨先雷，有雨不大”。
11、久晴西风雨，久雨西风晴
在天气久晴的情况下，虽有来自海洋的暖湿空气，如不经冷空气抬升，也不易降雨;若此时有西北来冷空气，暖湿空气受抬升，便容易成云致雨。如果在久雨的情况下，有西北风吹来，将把本地暖湿空气赶出去，因之天气就会很快转晴。
12、日晕三更雨，月晕午时风
晕是日、月光穿过卷层云中的冰晶时，由于折射而形成的彩色光圈。而卷层云通常出现在锋面前部，在它的后面，就是锋面所造成的云雨区。所以，日、月晕的出现，就意味着风雨天气即将到来。并不是说，出现日晕必有雨，出现月晕必刮风。
13、星星眨眼，有雨不远
夏天夜晚天空星光闪烁不定，说明大气扰动剧烈，预示不久将有风雨出现。星从哪方开始闪动，风雨就从哪方来。如满天星斗闪动，风雨就有可能在天明来临。
1、天上钩钩云，地下雨淋淋
天上钩钩是指天空出现一端成为钩状的洁白云丝，这种云一般产生在锋面的前部，因此预示着锋面即将到来，将来可能有雨。
2、鱼鳞天，不雨也风颠
鱼鳞天，是指天空中的云彩像鱼鳞一小朵一小朵排列在天空，在气象上称这种云为高积云，它多产生在低气压的前部，一般表示未来二十四小时后有低气压北上，天空不太稳定，天气将转坏，即使不下雨也要刮风。
3、日落乌云涨，半夜听雨响
日落之处，乌云接驾，这乌云实际是一种低云，颜色黑，说明西方的或西南方、东南方的阴雨正在迅速移来。
4、连起三场雾，小雨下不住
连续几天有雾，说明本地正处于冷暖空气交锋地带，暖空气中水汽充沛，冷空气又导致降温，是生成雾的极好条件，而冷暖空气的交锋往往带来阴雨天气。
5、日出一点红，不雨便是风
日出时呈红色，说明空气中水汽甚多(太阳光经过水汽时，发生散射，只有红光能够射到我们眼中)，如此丰富的水汽一般是阴雨天气造成，故为风雨将临的征兆。
6、早看东南，晚看西北
大气中的空气也随地球自西向东运动。晚看西北，如果西北天空黑云滚滚，说明未来要有降水过程移入本地，天气将转坏。如果西北方是晴天，则未来天气将转好。早晨起来看东南，如东边天气好，这说明坏天气将过去，未来天气晴好;如果东边天气不好，很可能随着南边的天气向北发展，天气逐渐转坏。
7、有雨山戴帽无雨云拦腰
云盖住山顶，叫“山戴帽”。云层挡住山腰，可见山顶，叫“云拦腰”。当阴雨天气来临时，云层比较低，云底盖住山顶。云层越厚，云罩山越低，表明空气中的水汽越多，这就越容易形成雨天。但是，如果山戴帽了，云层不增厚;或者在雨后出现的云抬高的“山戴帽”，就不是有雨的预兆。所以有“有雨山戴帽，快晴帽抬高”的说法。拦腰的云，一般都是由于夜间冷却生成的地方性云。云层不厚，当太阳升高后，云也就消散了，所以“云拦腰”未来是晴天。
8、乌头风白头雨
“乌头”与“白头”是指两种云的云顶颜色来说的。“乌头”是浓积云的一种，“白头”是积雨云的一种。这两种云常在夏天出现。“乌头”云，云底平，顶部隆起，主要是由水滴组成，云中小水滴吸收和散射了部分太阳光，使云底和云顶显得浓黑。“白头”云顶部凸起，由于空气对流旺盛，垂直发展很快，云越来越伸高，云顶扩散，发展非常旺盛，不久就占据了大部分天空，云顶是冰晶结构，所以呈白色。
9、东虹云彩，西虹雨，南虹出来晒河底
民间解释：东方、南方出现彩虹，说明天晴了，都是好天气，西方出现彩虹就要下雨。专家解释：彩虹一般出现在雨后，尤其是雷阵雨后。东方出现彩虹，就说明东方的云水汽丰富，水滴也大。在北半球，除了台风这种天气系统以外，其他天气系统都是自西向东影响我省。所以东方出现彩虹，雷雨就远离我们这儿了。同样道理，西方出现彩虹，主要的天气系统还是自西向东影响我省，如果不下雨就怪了。而南方出现彩虹，就说明雷阵雨在南侧，已经偏南移，所以就会出现高温、少雨、干旱的情况。
10、“雷公”先唱歌有雨也不多
夏天，烈日当空，地面受到强烈的日光照射，使局部地区的空气受热膨胀变轻，并夹带大量的水汽上升，水汽升到天空变冷便凝结成云。这种云叫做地方性的对流云，它的范围不大，又是移动的。对流发展旺盛，便形成带电的雷雨云。这种云在远处打雷下雨，我们就只能听到雷声。在近处也只下场阵雨，一下子过去，雨过天晴，所以“有雨不多”。也称“未雨先雷，有雨不大”。
11、久晴西风雨，久雨西风晴
在天气久晴的情况下，虽有来自海洋的暖湿空气，如不经冷空气抬升，也不易降雨;若此时有西北来冷空气，暖湿空气受抬升，便容易成云致雨。如果在久雨的情况下，有西北风吹来，将把本地暖湿空气赶出去，因之天气就会很快转晴。
12、日晕三更雨，月晕午时风
晕是日、月光穿过卷层云中的冰晶时，由于折射而形成的彩色光圈。而卷层云通常出现在锋面前部，在它的后面，就是锋面所造成的云雨区。所以，日、月晕的出现，就意味着风雨天气即将到来。并不是说，出现日晕必有雨，出现月晕必刮风。
13、星星眨眼，有雨不远
夏天夜晚天空星光闪烁不定，说明大气扰动剧烈，预示不久将有风雨出现。星从哪方开始闪动，风雨就从哪方来。如满天星斗闪动，风雨就有可能在天明来临。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
近日，庆元县黄田镇中济村的食用菌基地里，灰树花迎来采收季，工人们开始忙碌着采摘、去根、分拣、装筐。据了解，中济村是全国灰树花“一村一品示范村”，自1986年开始试种灰树花，目前全村每年生产100多万段菌棒，灰树花已成为中济村民增收的重要来源之一。#红色浙西南绿色新丽水# （记者 陈炜 吴怡庆 通讯员 吴梦飞 摄）
✋热门推荐