一房多卖装修费用补偿被驳回对于本次判决，向房地产开发商借贷的冉先生并不服气，在法

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枣庄一#男子所购房屋被判用于偿还开发商所欠债务 # 【枣庄一男子所购房屋被判用于偿还开发商所欠债务当事人：对法院判决不服】近日，山东枣庄裴先生发文称自己于2011年1月购买了面积为131.68平方米的房屋用来居住，2016年11月突然接到枣庄市薛城区法院执行局通知，准备执行该房屋，随后他便向法院进行起诉，法院对此事进行了先后两次结果截然不同的判决。

购房时未进行备案，房产被开发商抵押

11月18日上午，裴先生告诉正观新闻记者，此前他曾在房屋开发商处做工程，但开发商拖欠他100多万工程款迟迟未结，2011年他以内部员工商品房认购的方式从该开发商处购买一套期房，据裴先生发来的商品房认购协议书显示，该房建筑面积约为131.68平方米，总价约为516185.6元。

裴先生表示，2014年3月份交房，他对房屋进行装修后入住，当时双方秉持多退少补的原则，但扣除房款后自己剩余应得的工程款，开发商迟迟没有结算，2014年8月，将妻子、女儿的户口迁入该处住房。

2016年11月，裴先生突然接到枣庄市薛城区法院执行局通知，准备执行该房屋，裴先生称，此时他才得知房屋于2015年5月因为开发商将此套房产抵押借贷后跑路被查封，“这是我唯一一套住房，在我毫不知情的情况下，竟成为了别人的房子”。

裴先生表示，当时购买房屋时开发商没有对此进行备案，虽已交房多年但始终没拿到房本，自己曾就此事与开发商沟通，至今也没有结果，并且在自己购入之后，开发商曾抵押此房产向他人借钱，还钱之后现今开发商不见踪影，而开发商与他人的借贷纠纷牵扯到自己的这套房产，要变卖自己的这套房产偿还开发商欠下的债务。

随后，裴先生向薛城区法院提出上诉，裴先生认为房屋在查封前已经归自己所有，并向法院出示购房协议、上房手续、房款收据等证据，据2017年4月6日薛城区法院的执行裁定书显示，案外人（裴先生）所提异议证据能够支持其主张，中止对房产的执行。

一房多卖装修费用补偿被驳回

对于本次判决，向房地产开发商借贷的冉先生并不服气，在法院限期内向薛城区法院起诉，于2017年4月17日立案后开庭审理，据民事判决书显示，2011年5月15日，裴先生妻子牛惠与海天公司签订了诉争房屋的商品房买卖合同，并存有海天集团向牛惠出具的金额为441105元的购房款收据一张，裴先生妻子及女儿据此办理了户口，户口所在地为诉争的本案房产。此前海天公司向裴先生出具7万元交纳房款收据一张，后出具2万元交纳竞买（车库）收据一张，裴先生表示该2万元用于冲抵诉争房屋购房款，法院认为裴先生提交的购房收据及交纳金额与该房实际价款之间差额悬殊，工程款冲抵没有海天公司书面认可，另其提交的相应证据与牛惠在公安部门办理户籍时所用的商品房买卖合同及收据之间自相矛盾，存在合理怀疑。

裴先生告诉记者，当时交纳9万元时签的是他的名字，40多万的购房收据签的是妻子的名字，两者加起来已有50多万，对此他当庭提出异议，但并未得到答复，以工程款冲抵房款是口头协议，商品房购房合同后被开发商以备案的名义拿走，至今未还。

正观新闻记者注意到，此份民事判决书显示，此套房产的购买者并非裴先生一人，据民事判决书，在听证程序中，开发商海天公司代理人陈伟律师向法院提交了签订日期为2015年3月7日诉争房屋的商品房买卖合同及同一日的全额购房收据一张，合同双方为陈伟律师与海天公司。

法院认为，裴先生与开发商未达成工程款冲抵购房款合意，并未全额支付房款，房屋占有情况无事实依据，对房屋交易过程存在过错亦未取得该房产的物权，判决准予执行该房屋。

而裴先生表示，陈伟为开发商代理人，此时递交一份这样的买卖合同，让他表示怀疑。

此外，裴先生称，因为法院强制执行，迫于无奈，他在2021年10月提出了装修补偿异议，“我装修房子先后投入44万元”，他希望自己能够得到一定补偿。但他的诉求再次被法院驳回。

据裴先生出示的执行裁定书显示，法院于2015年5月7日查封案涉房屋，并在房屋相应位置张贴查封公告，后开发商借贷案件进入执行程序，申请执行人冉先生申请拍卖涉案房屋，由相关机构对房屋进行估价。

法院认为2015年5月7日查封时该房屋系海天房地产开发有限公司开发所有，法院查封并无不当，裴先生未能提供证据证实在查封之前其已接收并对案涉房产实际占有使用，且本院对案涉房屋的询价拍卖程序、内容合法，裴先生的主张证据不足，裁定驳回裴先生的异议。

裴先生称，2014年3月5日他和海天物业管理有限公司签订装修补充协议，也有多人证明他在2014年就对房屋进行了装修，但这些证据法院并未予以采纳。

裴先生告诉记者，他只有这一套房子，2020年8月份他和妻子、女儿搬出这套房子，在外租房居住，自己的父母依旧在之前的房屋居住，“他们年龄大了，觉得就是自己的房子”，而上周自己的父亲在之前的房屋中逝世。

裴先生表示，房屋查封事件发生后他曾多次与开发商联系，均联系不上，他希望能够重新审理此案，还自己一个公道。（正观记者韩玉）#洞见计划#

如今，房地产市场发展更加理性健康。截至7月末，银行业房地产贷款同比增长8.7%，贷款增速创8年新低。图为山东省青州市一处房产楼盘。王继林摄(人民视觉)

近日，浙江杭州一项新举措在全国二手房市场和房地产中介行业引起广泛关注：由杭州市住房保障和房产管理局主管的杭州市二手房交易监管服务平台推出“个人自主挂牌房源”功能，为杭州二手房自主交易提供了更加规范、安全、便捷、完善的线上官方新渠道。

这一举措将对二手房交易市场乃至整个住房市场产生什么影响？中介的“饭碗”还端得稳吗？该举措是否会向住房租赁市场和其他城市推广？本报记者对此进行了采访。

买卖双方可以直接洽谈

记者登录杭州市二手房交易监管服务平台并以个人真实信息成功注册了账号。经检索后发现，截至今年8月底，仅在杭州市主城区范围内，该平台就有超800套个人自主挂牌房源，卖方经过平台实名认证，地段、面积、社区情况、户型图、实景照片、卖方联系方式等信息一目了然，使买卖双方能够越过“中间商赚差价”环节实现看房、询价等功能。

对平台新功能的上线，购房者和有购房意愿的潜在购房者大多持乐观态度。

“官方二手房交易平台有了个人房源，对买卖双方都是利好。我对此双手支持。”山西小伙王昊两年前从北京某公司离职，来到杭州工作。为和女朋友完婚，他开始研究本地二手房市场，准备购买一套婚房。

王昊介绍，自己是北方人，也在北方完成大学学业，“人生地不熟，对本地楼市不了解。有心找中介，佣金昂贵不说，又怕被忽悠。有了这个平台，买卖双方可以直接洽谈，避免‘中间商赚差价’。同时，房源由政府部门发布，购房者更放心，也可以将遇到虚假房源的风险降到最低。”

作为卖方，家住杭州市余杭区的孟伟由于工作变动搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源挂上了市里的平台；另一方面，他也同时委托了几家中介机构代理这套住房的销售业务。“两边挂牌价一样，毕竟佣金由买方支付。”孟伟承认，他并未对买卖双方直接洽商寄予太高期待，“这个功能比较新，还是要两条腿走路。但总体上，尝试更多渠道有好处，可以避免中介一家垄断。”

买卖双方受益了，中介行业眼下受到的冲击却不小。

部分业内人士认为，如果类似的二手房交易平台变得更加普遍，房地产中介行业将面临巨大的影响。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受本报记者采访时表示，当前国内房地产中介行业存在虚假宣传、赚取超高差价、不守信用等问题，部分从业者的短视性逐利行为已严重危害行业可持续发展。在此背景下，跳过中介环节并省下占成交价2%左右的中介费用，无疑对二手房市场买卖双方有着巨大的吸引力。“这类官方信息平台的出现和发展，给了买卖双方直接洽商的机会，有望在一定程度上取代房地产中介的角色。”赵秀池说。

传统中介目前仍是主体

政府运营的二手房交易平台发展壮大，会动摇中介的“饭碗”吗？

记者发现，杭州二手房交易监管服务平台的个人自主挂牌房源功能尚属新生事物，该平台上的绝大多数房源仍属于委托经纪挂牌房源。平台数据显示，截至8月底，我爱我家、链家这两家国内房地产中介行业的头部企业占据了平台经纪机构挂牌房源数量的前两位，分别超过17万套和12万套，优势地位仍难以撼动。

“个人在政府直接管理的二手房交易平台挂牌房源，未必就会取代中介机构的地位。”高军是杭州市萧山区一家房地产经纪机构连锁门店负责人。在他看来，平台的发展对房地产中介行业并无太大负面影响。

高军分析，从目前的数量比例来看，个人自主挂牌房源尚难以对委托经纪挂牌房源构成竞争。此外，由于二手住宅市场上买卖双方缺乏对市场信息的全面了解，需要房产中介从业人员的专业知识，来自经纪机构的服务仍然具有相当明显的不可替代性。

摩根士丹利近日也发布报告，认为市场对平台新功能引发的“去中介化”担忧过度。报告认为，该功能并非新事物，最近新增变化为房屋所有人需经过实名认证才可自行上传房源。“房屋中介能提供的服务价值依然存在。”该机构分析师表示。

尽管如此，平台强化对房屋所有人的认证审核仍显著提高了个人房源的可信度，并有可能在未来对机构房源构成竞争。

业内人士认为，这一新风向将对房产中介行业及机构造成深远影响。“个人自主挂牌房源会对机构房源产生一种‘鲶鱼效应’，该型房源的增加有望倒逼中介行业改善服务，充分发挥比较优势，促进行业良性发展。”高军说。

中介行业面临的调整远不止于此。除了开通二手房交易平台的个人自主挂牌房源功能，杭州市住房保障和房产管理局8月24日还明确，针对房地产中介机构从业人员在第三方平台对外发布房源情况开展专项检查，并对若干从业人员和中介机构通报批评。此外，深圳等城市也于近期对房地产中介行业发起整治行动。

近年来，随着国家有关部门坚持“房住不炒”定位调控楼市，针对包括中介行业在内的房地产相关行业的监管力度正在强化。不久前，住房和城乡建设部、国家发展改革委等8个部门印发通知，要求持续整治规范房地产市场秩序，对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业等加大惩处力度，依法依规开展整治。

“房地产中介机构‘一手托两家’，对其行为的规范关系到市场秩序和房价稳定。”赵秀池认为，一系列针对房地产中介行业的整治行动有利于治理住房销售和租赁市场信息不对称问题，打击部分机构对房源的垄断；同时将引导市场主体依法守信经营，促进行业长期健康发展。

未来有望形成示范效应

杭州的新举措能否推广到其他城市和住房租赁市场？许多人对此抱有期待。

王凡研究生毕业后到成都工作，他希望杭州的新举措能尽快推广到包括成都在内的其他城市。“同为二线城市，成都二手房价格上涨是比较快的。如果能从房源上下工夫，解决垄断和信息不对称等问题，楼市调控效果会更好，也能够实实在在把成交价压下来。”王凡说。

“希望租房市场有更多像杭州这样的信息平台。”北京市民张莹不久前由于工作变动，将名下住房出租，并在新工作单位附近租得一处住房，“最初的考虑是‘以租养租’，新房很快就找到了，旧房却迟迟租不出去。”张莹介绍，当时她委托一家知名中介机构的工作人员提供住房租赁经纪服务，出于对该工作人员的信任，张莹并未到其所在门店进行线下登记。

“起初挂了每月8000元的价格，中介一直告诉我要价太高，拖了很久也不带人看房，让我起了疑心。”跟小区里消息灵通的老住户沟通后，张莹又做了调查，发现是中介为了吃更多差价故意捂盘，未在机构平台挂牌。“后来换了另一家机构，很快租出去了，但算起来还是损失了一个多月的租金。”

业内人士分析，从一线城市到二三线城市，不论二手房交易还是住房租赁行业，部分中介人员利用信息不对称赚取高额佣金的现象并不少见。政府出手打造联通买卖双方的信息平台，将对二手房交易市场和房屋中介行业产生良性规范效果。“以杭州相关举措为例，它通过实名认证、线上洽谈等形式提升平台信息透明度，直击二手房市场痛点，推动了市场的良性竞争。从长远来看，也有利于更好落实‘房住不炒’，促进二手商品住宅价格运行在合理区间。”赵秀池说。

赵秀池认为，杭州的举措有望对其他城市的二手房交易和房屋租赁市场形成示范传导效应。“随着类似互联网平台功能日益健全、市场信息化水平不断提高，住房市场的发展将呈现去中介化的特征。政府提供相关信息平台让个人可以直接挂牌房源，不是要取消中介，而是将扮演重要角色，助力解决信息不对称和市场垄断等问题。”

除了规范住房中介行业，下一步如何做好对二手住房交易、住房租赁市场的监管和服务，切实解决市场运行的痛点堵点，丰富楼市调控政策工具箱？赵秀池表示，未来，应坚持租购并举，拓展平台功能，扩大挂牌房源特别是租赁房源的覆盖面，包括集体土地建设的租赁住房、商办厂房改建的租赁住房、拆迁安置房、闲置农宅等，推动完善多主体供给的住房市场。
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