廖群 ：城市群崛起的经济意义不可估量
廖 群 中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家、全球治理研究中心首席专家、中国首席经济学家论坛理事
孙 超 中国人民大学重阳金融研究院宏观研究项目主管
对于城市群，人们的一般理解是人口向多个城市的集合体集聚。这当然没错。但还应该认识到，人口集聚必然使得经济要素也向这一城市集合体集聚，同时多个城市集合在一起又势必导致这些城市相互融合，从而产生不可估量的经济增长效果。
经济增长理论告诉我们，经济增长的动力，在起飞阶段是劳动力、物质资本的规模扩张及技术进步，而在起飞后则主要来自于两大创新，即科技创新和组合创新。我国经济正在告别起飞阶段而步向成熟阶段，因而由劳动力和物质资本大规模投入而推动经济高速增长的时代正在渐行渐远，今后的经济增长将主要源于科技创新和组合创新。
科技创新对于经济增长的意义比较容易理解，组合创新如何促进经济增长则不那么直观，但同样重要，有时甚至更为重要。组合创新的思想源自于熊彼特（Joseph A. Schumpeter）的企业组合创新理论。此理论认为，生产要素的组合创新，即要素的创新性重组，是企业发展的根本动力；不同的组合创新将产生不同的发展效果。这一思想可以应用与扩展至宏观经济要素，包括人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等，这些要素的组合创新，是宏观经济增长的根本动力之一，不同的组合创新将导致不同的经济增长速度。
宏观经济要素的组合创新可体现为人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等自身结构的重新构建，也可体现在经济要素在区域、城乡、部门、行业及企业等层面上的重新配置。这些组合创新都将引发或促进经济增长，与科技创新一起成为经济增长的两大源泉。
城市群，即在地域上集中分布的城市联合体，包括一至几个主导城市和数个卫星城市。城市群的兴起，首先是人口向这些城市集聚，而这必然带动资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等经济要素也向这些城市集聚，同时，其中的主导城市与卫星城市以及卫星城市之间经济上不断地融合。
如此的集聚与融合，正是宏观经济要素的组合创新，是人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等宏观经济要素在区域和城乡层面的重新配置，将产生一系列经济要素区域配置的优化效应。
首先是规模经济效应。城市群包括若干不同规模的城市，集聚与融合起来必然产生1+1大于2的规模效应，总体规模得到扩大，且与城市群以外进行交换和竞争时处于更有利的地位。
其次是结构升级效应。城市群在生产要素集聚与融合的过程必然意味着经济结构的重新构建，而在新时代构建的结构必将优于旧时代留下来的结构，导致产业升级。主导城市的经济结构将向当代世界先进水平看齐，卫星城市的经济结构在更为现代化的主导城市的引领下向升级方向发展。
再次是技术创新效应。与结构升级效应同样，生产要素的集聚与融合必然导致当代新技术的采用，主导城市以当代世界先进技术为目标加快技术创新，卫星城市在其带领下技术水平不断向先进水平提升。
第四是综合服务效应。一是城市群内各城市的教育、医疗、文体、市政设施等公共资源随着群内交通和基础设施的互联互通而为大家共享；二是各城市的经济调节、社会管理和居民服务的职能机构等加强协调合作；三是各城市金融、物流、信息、咨询、就业、中介等市场服务体系逐步整合。
这些组合创新效应将催生新的经济需求和供给、新的资源分配、新的产业结构、新的技术创新、新的基础设施和新的市场竞争格局，进而形成经济增长的新“风口”，对经济增长的意义是不可估量的。
世界银行的研究显示，对大部分的经济体而言，城市群程度越高的经济体人均GDP越高，意味着城市群的经济增长意义在全球范围的体现。的确，目前世界上经济最为发达的地区是三大湾区，即纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区，而这三大湾区同时又都是城市群。
图片
对我国而言，更是如此。
从上世纪80年代开始，随着沿海城市制造业商贸业快速发展和人口大量涌入，长三角经济区、环渤海经济区、珠三角经济区等设想逐步形成。不过，当时围绕城镇化讨论的重点之一是“走大都市还是走小城镇”路线。“十五”规划中提出“有重点地发展小城镇……完善区域性中心城市功能”“防止盲目扩大城市规模”。至2006年的“十一五”规划，思路出现关键性的转折，提出“把城市群作为推进城镇化的主体形态”，并指出“三大城市群，即珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区应发挥对经济发展的带动和辐射作用”。自此，中国迎来城市群时代。
此后，城市群的发展战略思路不断深化。2014年国家新型城镇化规划发布，拉开了跨省城市群规划的序幕，接着多地城市群规划纷纷出炉；“十三五”规划中提出建设19个城市群；2019年提出由国家层面推动核心大都市支撑和带动周边城市发展；2020年提出建设成渝地区双城经济圈和长三角一体化，指出城市群发展的核心任务是逐步消除行政壁垒，让资源要素有序自由流动，从解放思想、制度改革入手，在区域协调发展中持续释放经济发展新动能。
这表明，今后我国的持续城镇化将以建设城市群为新的方向，即促进农村人口向城市群的主导和卫星城市集聚，而非就近向中小城镇转移。这是我国新型城镇化的重要内容，将成为今后我国社会发展的一道靓丽的风景线和最为壮观的宏观景象。
详情链接：https://t.cn/A66WLK1Y
廖 群 中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家、全球治理研究中心首席专家、中国首席经济学家论坛理事
孙 超 中国人民大学重阳金融研究院宏观研究项目主管
对于城市群，人们的一般理解是人口向多个城市的集合体集聚。这当然没错。但还应该认识到，人口集聚必然使得经济要素也向这一城市集合体集聚，同时多个城市集合在一起又势必导致这些城市相互融合，从而产生不可估量的经济增长效果。
经济增长理论告诉我们，经济增长的动力，在起飞阶段是劳动力、物质资本的规模扩张及技术进步，而在起飞后则主要来自于两大创新，即科技创新和组合创新。我国经济正在告别起飞阶段而步向成熟阶段，因而由劳动力和物质资本大规模投入而推动经济高速增长的时代正在渐行渐远，今后的经济增长将主要源于科技创新和组合创新。
科技创新对于经济增长的意义比较容易理解，组合创新如何促进经济增长则不那么直观，但同样重要，有时甚至更为重要。组合创新的思想源自于熊彼特（Joseph A. Schumpeter）的企业组合创新理论。此理论认为，生产要素的组合创新，即要素的创新性重组，是企业发展的根本动力；不同的组合创新将产生不同的发展效果。这一思想可以应用与扩展至宏观经济要素，包括人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等，这些要素的组合创新，是宏观经济增长的根本动力之一，不同的组合创新将导致不同的经济增长速度。
宏观经济要素的组合创新可体现为人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等自身结构的重新构建，也可体现在经济要素在区域、城乡、部门、行业及企业等层面上的重新配置。这些组合创新都将引发或促进经济增长，与科技创新一起成为经济增长的两大源泉。
城市群，即在地域上集中分布的城市联合体，包括一至几个主导城市和数个卫星城市。城市群的兴起，首先是人口向这些城市集聚，而这必然带动资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等经济要素也向这些城市集聚，同时，其中的主导城市与卫星城市以及卫星城市之间经济上不断地融合。
如此的集聚与融合，正是宏观经济要素的组合创新，是人口、资金、产业、商品、贸易、消费、投资及基础设施等宏观经济要素在区域和城乡层面的重新配置，将产生一系列经济要素区域配置的优化效应。
首先是规模经济效应。城市群包括若干不同规模的城市，集聚与融合起来必然产生1+1大于2的规模效应，总体规模得到扩大，且与城市群以外进行交换和竞争时处于更有利的地位。
其次是结构升级效应。城市群在生产要素集聚与融合的过程必然意味着经济结构的重新构建，而在新时代构建的结构必将优于旧时代留下来的结构，导致产业升级。主导城市的经济结构将向当代世界先进水平看齐，卫星城市的经济结构在更为现代化的主导城市的引领下向升级方向发展。
再次是技术创新效应。与结构升级效应同样，生产要素的集聚与融合必然导致当代新技术的采用，主导城市以当代世界先进技术为目标加快技术创新，卫星城市在其带领下技术水平不断向先进水平提升。
第四是综合服务效应。一是城市群内各城市的教育、医疗、文体、市政设施等公共资源随着群内交通和基础设施的互联互通而为大家共享；二是各城市的经济调节、社会管理和居民服务的职能机构等加强协调合作；三是各城市金融、物流、信息、咨询、就业、中介等市场服务体系逐步整合。
这些组合创新效应将催生新的经济需求和供给、新的资源分配、新的产业结构、新的技术创新、新的基础设施和新的市场竞争格局，进而形成经济增长的新“风口”，对经济增长的意义是不可估量的。
世界银行的研究显示，对大部分的经济体而言，城市群程度越高的经济体人均GDP越高，意味着城市群的经济增长意义在全球范围的体现。的确，目前世界上经济最为发达的地区是三大湾区，即纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区，而这三大湾区同时又都是城市群。
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对我国而言，更是如此。
从上世纪80年代开始，随着沿海城市制造业商贸业快速发展和人口大量涌入，长三角经济区、环渤海经济区、珠三角经济区等设想逐步形成。不过，当时围绕城镇化讨论的重点之一是“走大都市还是走小城镇”路线。“十五”规划中提出“有重点地发展小城镇……完善区域性中心城市功能”“防止盲目扩大城市规模”。至2006年的“十一五”规划，思路出现关键性的转折，提出“把城市群作为推进城镇化的主体形态”，并指出“三大城市群，即珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区应发挥对经济发展的带动和辐射作用”。自此，中国迎来城市群时代。
此后，城市群的发展战略思路不断深化。2014年国家新型城镇化规划发布，拉开了跨省城市群规划的序幕，接着多地城市群规划纷纷出炉；“十三五”规划中提出建设19个城市群；2019年提出由国家层面推动核心大都市支撑和带动周边城市发展；2020年提出建设成渝地区双城经济圈和长三角一体化，指出城市群发展的核心任务是逐步消除行政壁垒，让资源要素有序自由流动，从解放思想、制度改革入手，在区域协调发展中持续释放经济发展新动能。
这表明，今后我国的持续城镇化将以建设城市群为新的方向，即促进农村人口向城市群的主导和卫星城市集聚，而非就近向中小城镇转移。这是我国新型城镇化的重要内容，将成为今后我国社会发展的一道靓丽的风景线和最为壮观的宏观景象。
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处女男和处女女的差异有多大？
处女座男女的差异很大，他们的性格相当于两个星球的人，有些事情处女男会做得特别妥帖、特别周到，而有些事情处女女会做得非常完美、非常得体，他们两个侧重的方向也都不一样。处男更加理性、更加有逻辑，而处女更有同情心、更有奉献欲，所以我们从他们对感情的表达、自我的方式以及行事的主动与被动三个方面来讲一讲这个星座男女之间的差异。
处女男：
1，对感情的表达：
处男在感情这方面做得比较让人不舒服，因为他需要看到对方明确的态度、明确的表示以后，他才愿意付出自己的感情。如果对方没有先摆出姿态，没有先主动示好的话，处男永远都会端着、永远都会把自己的感情隐藏得很好，他不想付出，因为他害怕受伤害。
2，自我的方式：
处男是一个非常自我的人，他所认识的人、所经历过的事儿多数都是为他服务的，处男的想法会非常的主观，他认为自己想的一切都是正确的，自己得出的人生经验那就是真理，不允许别人来反驳自己，所以他会跟周围的人说明自己的想法，甚至还会把自己的想法强加到对方身上。
3，行事的主动与被动：
处男在他的成长轨迹上是很被动的，他认为只有自己有能力了、功成名就了，他才能够去交更多的朋友，去认识更多的人，去过怎样怎样的生活，所以他在成长的路上会非常的孤独、非常的寂寞，他始终坚信花若盛开，蝴蝶自来，所以他会一直强迫自己变优秀。
处女女：
1，对感情的表达：
处女遇见自己心仪的对象、遇到让自己心动的缘分，她会主动地表达自己的感情，她知道有可能自己的付出会让自己受伤，但她还是不想错过能让自己心动的人，这样的人真的不多遇见，她会主动把握机会。
2，自我的方式：
处女也是一个很自我的星座，在她骨子里她认为自己是完美的，认为自己做什么都是正确的，但她允许别人不认同自己、允许别人反驳自己的观点。与此同时，她也能够通过对方的想法不断地完善自己、不断地吸收别人的优势，处女的自我就变得很柔和，她不会把自己的想法强加到别人身上，也不会要求别人认可自己，她们很懂得尊重人。
3，行事的主动与被动：
处女的成长就比处男的更热闹、更有人情味一些，因为她不会非要什么事儿都准备好了才去认识更多的人、才去过更好的生活，她会随着自己的改变，随着自己的进步，就去交那些适合自己的朋友，去过那些让自己当下满足的生活，她把自己的人生牢牢掌握在手中。
处女座星座#星座#星座星座密语天秤座#情感#情感#12星座消化榜##星座女神##星座爱搞杀##星座命理[超话]#十二星座星座话题室处女座#星座#金牛座巨蟹座摩羯座双鱼座双子座水瓶座天蝎座射手座狮子座白羊座
处女座男女的差异很大，他们的性格相当于两个星球的人，有些事情处女男会做得特别妥帖、特别周到，而有些事情处女女会做得非常完美、非常得体，他们两个侧重的方向也都不一样。处男更加理性、更加有逻辑，而处女更有同情心、更有奉献欲，所以我们从他们对感情的表达、自我的方式以及行事的主动与被动三个方面来讲一讲这个星座男女之间的差异。
处女男：
1，对感情的表达：
处男在感情这方面做得比较让人不舒服，因为他需要看到对方明确的态度、明确的表示以后，他才愿意付出自己的感情。如果对方没有先摆出姿态，没有先主动示好的话，处男永远都会端着、永远都会把自己的感情隐藏得很好，他不想付出，因为他害怕受伤害。
2，自我的方式：
处男是一个非常自我的人，他所认识的人、所经历过的事儿多数都是为他服务的，处男的想法会非常的主观，他认为自己想的一切都是正确的，自己得出的人生经验那就是真理，不允许别人来反驳自己，所以他会跟周围的人说明自己的想法，甚至还会把自己的想法强加到对方身上。
3，行事的主动与被动：
处男在他的成长轨迹上是很被动的，他认为只有自己有能力了、功成名就了，他才能够去交更多的朋友，去认识更多的人，去过怎样怎样的生活，所以他在成长的路上会非常的孤独、非常的寂寞，他始终坚信花若盛开，蝴蝶自来，所以他会一直强迫自己变优秀。
处女女：
1，对感情的表达：
处女遇见自己心仪的对象、遇到让自己心动的缘分，她会主动地表达自己的感情，她知道有可能自己的付出会让自己受伤，但她还是不想错过能让自己心动的人，这样的人真的不多遇见，她会主动把握机会。
2，自我的方式：
处女也是一个很自我的星座，在她骨子里她认为自己是完美的，认为自己做什么都是正确的，但她允许别人不认同自己、允许别人反驳自己的观点。与此同时，她也能够通过对方的想法不断地完善自己、不断地吸收别人的优势，处女的自我就变得很柔和，她不会把自己的想法强加到别人身上，也不会要求别人认可自己，她们很懂得尊重人。
3，行事的主动与被动：
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中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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