2022.4.3
清明假期第一天！和好宝贝贝一起去了家附近的咖啡馆，老板还挺专业，给我们俩介绍什么是dirty咖啡，可惜我们两个土老帽，啥也不懂[二哈][二哈][二哈]榴莲千层味道也很浓郁，出门的路上，好宝贝贝说心情也变好了，我们俩好久没有这么精心享受生活了，生活真的是多需要仪式感呀[心][心][心]早上喝咖啡果然一天都不困，也可能是好宝贝贝给我买了心心念念的北面，让我毫无倦意，简直不要太帅啊[doge]
清明假期第一天！和好宝贝贝一起去了家附近的咖啡馆，老板还挺专业，给我们俩介绍什么是dirty咖啡，可惜我们两个土老帽，啥也不懂[二哈][二哈][二哈]榴莲千层味道也很浓郁，出门的路上，好宝贝贝说心情也变好了，我们俩好久没有这么精心享受生活了，生活真的是多需要仪式感呀[心][心][心]早上喝咖啡果然一天都不困，也可能是好宝贝贝给我买了心心念念的北面，让我毫无倦意，简直不要太帅啊[doge]
看到@宁思潇潇 在微博上说起5A/4A景点的事情，我去查了一下上海到底有多少5A和4A景点。结果发现，上海的这些景点收录的似乎不太靠谱，有些上海非常热门的景点比如迪士尼、外滩等并不在名列之中，而一些极为冷门连我这个本地土著都没有听说过的景点却赫然列在其中。尽管最近上海因为疫情关系一切都停顿下来，但我还是想根据个人经验为外地朋友们点评/介绍下这些5A/4A景点。 希望这篇小博客能在各地朋友以后来上海旅游时发挥一点作用。[可怜]
上海5A级景区名单(4个)
1、上海科技馆
有三大部分：位于浦东新区世纪广场的本馆、位于上海静安区的自然博物馆、位于上海滴水湖畔的天文馆。本馆和自然博物馆比较适合带孩子玩+增长知识，而天文馆可能更加适合大龄一点的孩子或成年人打卡拍照？不过，前两者都在市中心，交通比较方便；而天文馆远离市区交通比较麻烦，最好能自驾去；
2、上海野生动物园
虽远且贵，但从观赏动物生态的角度来看，确实要比上海动物园更精彩。另外，由于面积广大，需要做好游玩一整天的身心准备；
3、东方明珠广播电视塔
如果单论登高观景，东方明珠就不如旁边的环球金融中心或者上海中心的观景层视野好，高度也比不上。但东方明珠底下有一些附属的设施比如城市历史发展陈列馆啥的，带孩子参观会很有教育意义，这是其他几座高楼所不具备的优势。
4、一大、二大、四大纪念馆
这个不用说了。我觉得带学龄孩子来上海旅游的话，无论如何黄陂南路374号的“一大纪念馆”是一定要去一次的！
————————————————————
上海4A级景区名单（共68）
上海的4A级景区就特别多了，足足有68个！考虑到外地朋友来上海旅游，所以我就不给大家推荐那些郊野公园和大型绿地之类的景点了，毕竟这些地方的景色在上海之外也到处可见。而类似欢乐谷、海昌海洋公园这种在许多城市都落户的乐园也不做推荐了。所以，我觉得其中必须要去的几个景点是：
1、上海博物馆
号称是国内青铜器收藏的半壁江山，而雕塑、瓷器等收藏也水平很高。另外经常会有非常精彩的临时展览，加之博物馆本身就在市中心的中心，交通极为便利且还是免费的——总归是要去一下的。。。不过听说最近上海博物馆要准备大修了，去之前最好能确认下。另外，位于浦东新区的上海博物馆即将于22年底开幕，据说会定位在“中国古代艺术”，值得期待下；
2、上海豫园
即著名的“豫园城隍庙”景区，是体验上海老城厢/近代历史，品尝上海特色小吃的好去处。每到春节前后，这里的建筑就会被精美的彩灯装饰所妆点，即为“豫园灯会”，最为值得一看！
3、上海小陆家嘴风景区
其实就是陆家嘴建筑群了，既然来了上海总归要去浦东看看是吧？而浦东无非也就是世博园区域、陆家嘴区域和上海迪士尼最值得一去了。其实，同为4A景区内的上海环球金融中心观光厅、上海之巅（上海中心大厦）观光厅、 金茂大厦88层观光厅这几个陆家嘴登高景点和5A景区里的东方明珠电视塔也都位于小陆家嘴区域，大家都在同一块区域内。这几个观光厅里，最高的是上海之巅（上海中心大厦），视角最好的是环球金融中心，游客人最少的是金茂大厦，大家可以各取所需选个风和日丽能见度高的日子上楼——建议选择傍晚登临，这样可以同时观赏到白天和都市夜景。
除了以上三个必去景点外，其他我个人比较推荐的有：
上海动物园：
原名“西郊公园”（上海中老年人还一直用这个称呼），方便大家在上海市区内就能看到熊猫、大象、老虎等动物。据说在国内城市动物园里算是排名挺高的，我个人常常去那边拍摄鸟类（测试相机./镜头）。如果你的城市没有大型动物园，那带孩子去这里逛逛应该不错；
上海海洋水族馆、长风公园水族馆：
位于浦东新区陆家嘴，上海市中心最大的水族馆，如果你所在城市没有大型水族馆，我觉得也是值得带孩子来这里玩玩的——毕竟当年这也是能排进全球前十的水族馆之一。但我觉得现在有海昌海洋公园啊、珠海长隆海洋度假区啊啥的，它的排名是不是也该下来了？长风海洋世界景区 可以看作是小号的“上海海洋水族馆”，建设的还是挺精致用心的，但确实体量很小，可能对外地游客吸引力不大；
朱家角古镇、七宝古镇、召稼楼古镇：
这些都是 典型江南水乡景致，感受小桥流水人家的江南风物。由于距离上海市区比较近，所以外地游客在江浙沪旅行但来不及去乌镇、同里或者锦溪的话，去这几个上海古镇看看也不是不行。坦率的说，上海周边这些古镇什么朱家角、周庄、枫泾、召稼楼之类的景致都是差不多的，想要体验江南水乡去其中任何一个都行。其中距离市区最近最方便的就是“七宝古镇”；另外，如果喜欢古典园林的话，松江的上海广富林文化遗址和方塔园、醉白池，嘉定的南翔景区和古漪园也都是不错的目的地——缺憾同样是距离市区比较远，更适合自驾；
在博物馆方面，中国航海博物馆、上海汽车博览公园（嘉定汽车博物馆）虽然都很专业且值得一看，但由于都处于郊区，交通不是很方便。倒是相对靠近市区的上海玻璃博物馆作为新进网红博物馆颇为值得一去。我曾经不止一次去那边拍摄样片，测试相机的近摄特写能力以及色彩还原，感觉倒是满值得特地为它去打一次卡的。
此外，我觉得上海影视乐园（车墩影视基地）和上海杜莎夫人蜡像馆可能也是值得喜爱摄影的朋友去逛逛的：前者可以拍出那种“民国风”的上海十里洋场风情照片，后者则是可以方便地和自己喜爱的名人合影，反正是大家各取所需了。
最后，在这批68个4A景区中，我自己还没有去过上海闻道园与泰会生活文化园。闻道园是一个将各地古典建筑从原址拆除再运送到上海宝山重建起来的“集锦式”古典园林——你说它只是仿古吧，人家里面收藏的确是真正的古建；你说它是古典园林吧，人家这个园子却又是完全新建的...嗯，这个园子看起来和我去过几次的横滨“三溪园”比较接近（园内收集了许多日本古建），应该很值得一看；
泰会生活文化园好像是一个民间博物馆性质的场所，里面收集了许多“来路不明”或真或假的古董，据说场面很是壮观。我原本前几年就想去看看了，但由于受疫情影响，拜访计划一直被耽搁至今。这两个所在虽然看其阿里都不太值得外地朋友特地去看看，但我作为上海土著还是很想去开开眼界的啊！[笑cry]
上海5A级景区名单(4个)
1、上海科技馆
有三大部分：位于浦东新区世纪广场的本馆、位于上海静安区的自然博物馆、位于上海滴水湖畔的天文馆。本馆和自然博物馆比较适合带孩子玩+增长知识，而天文馆可能更加适合大龄一点的孩子或成年人打卡拍照？不过，前两者都在市中心，交通比较方便；而天文馆远离市区交通比较麻烦，最好能自驾去；
2、上海野生动物园
虽远且贵，但从观赏动物生态的角度来看，确实要比上海动物园更精彩。另外，由于面积广大，需要做好游玩一整天的身心准备；
3、东方明珠广播电视塔
如果单论登高观景，东方明珠就不如旁边的环球金融中心或者上海中心的观景层视野好，高度也比不上。但东方明珠底下有一些附属的设施比如城市历史发展陈列馆啥的，带孩子参观会很有教育意义，这是其他几座高楼所不具备的优势。
4、一大、二大、四大纪念馆
这个不用说了。我觉得带学龄孩子来上海旅游的话，无论如何黄陂南路374号的“一大纪念馆”是一定要去一次的！
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上海4A级景区名单（共68）
上海的4A级景区就特别多了，足足有68个！考虑到外地朋友来上海旅游，所以我就不给大家推荐那些郊野公园和大型绿地之类的景点了，毕竟这些地方的景色在上海之外也到处可见。而类似欢乐谷、海昌海洋公园这种在许多城市都落户的乐园也不做推荐了。所以，我觉得其中必须要去的几个景点是：
1、上海博物馆
号称是国内青铜器收藏的半壁江山，而雕塑、瓷器等收藏也水平很高。另外经常会有非常精彩的临时展览，加之博物馆本身就在市中心的中心，交通极为便利且还是免费的——总归是要去一下的。。。不过听说最近上海博物馆要准备大修了，去之前最好能确认下。另外，位于浦东新区的上海博物馆即将于22年底开幕，据说会定位在“中国古代艺术”，值得期待下；
2、上海豫园
即著名的“豫园城隍庙”景区，是体验上海老城厢/近代历史，品尝上海特色小吃的好去处。每到春节前后，这里的建筑就会被精美的彩灯装饰所妆点，即为“豫园灯会”，最为值得一看！
3、上海小陆家嘴风景区
其实就是陆家嘴建筑群了，既然来了上海总归要去浦东看看是吧？而浦东无非也就是世博园区域、陆家嘴区域和上海迪士尼最值得一去了。其实，同为4A景区内的上海环球金融中心观光厅、上海之巅（上海中心大厦）观光厅、 金茂大厦88层观光厅这几个陆家嘴登高景点和5A景区里的东方明珠电视塔也都位于小陆家嘴区域，大家都在同一块区域内。这几个观光厅里，最高的是上海之巅（上海中心大厦），视角最好的是环球金融中心，游客人最少的是金茂大厦，大家可以各取所需选个风和日丽能见度高的日子上楼——建议选择傍晚登临，这样可以同时观赏到白天和都市夜景。
除了以上三个必去景点外，其他我个人比较推荐的有：
上海动物园：
原名“西郊公园”（上海中老年人还一直用这个称呼），方便大家在上海市区内就能看到熊猫、大象、老虎等动物。据说在国内城市动物园里算是排名挺高的，我个人常常去那边拍摄鸟类（测试相机./镜头）。如果你的城市没有大型动物园，那带孩子去这里逛逛应该不错；
上海海洋水族馆、长风公园水族馆：
位于浦东新区陆家嘴，上海市中心最大的水族馆，如果你所在城市没有大型水族馆，我觉得也是值得带孩子来这里玩玩的——毕竟当年这也是能排进全球前十的水族馆之一。但我觉得现在有海昌海洋公园啊、珠海长隆海洋度假区啊啥的，它的排名是不是也该下来了？长风海洋世界景区 可以看作是小号的“上海海洋水族馆”，建设的还是挺精致用心的，但确实体量很小，可能对外地游客吸引力不大；
朱家角古镇、七宝古镇、召稼楼古镇：
这些都是 典型江南水乡景致，感受小桥流水人家的江南风物。由于距离上海市区比较近，所以外地游客在江浙沪旅行但来不及去乌镇、同里或者锦溪的话，去这几个上海古镇看看也不是不行。坦率的说，上海周边这些古镇什么朱家角、周庄、枫泾、召稼楼之类的景致都是差不多的，想要体验江南水乡去其中任何一个都行。其中距离市区最近最方便的就是“七宝古镇”；另外，如果喜欢古典园林的话，松江的上海广富林文化遗址和方塔园、醉白池，嘉定的南翔景区和古漪园也都是不错的目的地——缺憾同样是距离市区比较远，更适合自驾；
在博物馆方面，中国航海博物馆、上海汽车博览公园（嘉定汽车博物馆）虽然都很专业且值得一看，但由于都处于郊区，交通不是很方便。倒是相对靠近市区的上海玻璃博物馆作为新进网红博物馆颇为值得一去。我曾经不止一次去那边拍摄样片，测试相机的近摄特写能力以及色彩还原，感觉倒是满值得特地为它去打一次卡的。
此外，我觉得上海影视乐园（车墩影视基地）和上海杜莎夫人蜡像馆可能也是值得喜爱摄影的朋友去逛逛的：前者可以拍出那种“民国风”的上海十里洋场风情照片，后者则是可以方便地和自己喜爱的名人合影，反正是大家各取所需了。
最后，在这批68个4A景区中，我自己还没有去过上海闻道园与泰会生活文化园。闻道园是一个将各地古典建筑从原址拆除再运送到上海宝山重建起来的“集锦式”古典园林——你说它只是仿古吧，人家里面收藏的确是真正的古建；你说它是古典园林吧，人家这个园子却又是完全新建的...嗯，这个园子看起来和我去过几次的横滨“三溪园”比较接近（园内收集了许多日本古建），应该很值得一看；
泰会生活文化园好像是一个民间博物馆性质的场所，里面收集了许多“来路不明”或真或假的古董，据说场面很是壮观。我原本前几年就想去看看了，但由于受疫情影响，拜访计划一直被耽搁至今。这两个所在虽然看其阿里都不太值得外地朋友特地去看看，但我作为上海土著还是很想去开开眼界的啊！[笑cry]
【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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