深圳市二手房交易环节及各方权责的意见（二）
——发布、维护/寻找房源看房、洽谈磋商环节
深圳律师周争锋
第一、依据深圳市二手房现在的交易规则，卖方委托A中介公司代理出售房产事宜，A中介公司在交易系统上录入该房产信息，生成后缀为该公司简称的房源编码信息后，即便该公司同时代理的购房者中有人愿意购买该套房产，也必须在五天后，才能够在系统上生成网签合同，查验买家的购房资格。那么在这中间就出现一个问题，A中介公司实际上已经可以内部撮合买卖双方成交，同时赚取卖方和买方的委托费用，只是因为交易规则的设置，必须五天以后才能通过自己公司录入网签合同，这个时候就会接到大量其他公司看到房源以后传送的洽谈信息，这个时候A公司肯定是不愿意配合其他中介公司看房子。实践中，我发现为了规避这个规则限制，都是通过自己公司的影子公司来解决这个问题的，A中介公司通过其他的关联公司，以另外一个公司身份进入系统当天撮合成交。
第二、这里面要求安排买房和买方经纪人预约看房洽谈， “或”与“和”的意思有很大的区别，“和”是必须是两方参与。有些买方赋予自己经纪人有权利代表买方看房，那你为什么非要要求买方本人一定要去。这个里面涉及到一个敏感问题，允许卖方的代理经纪人直接和买方洽谈，是不是会导致买方最终绕开自己已经委托的经纪人，转而去委托卖方委托的中介公司代为购房。这一条是不是基于这个考虑规定的，看房时必须是买方和自己的经纪人同时去，不能是买方自己去。我想作为买方的经纪人，在看房或前期洽谈环节肯定是只希望自己参与。
第三、要求经纪人应根据卖方需求与买方磋商协调，这就要求经纪公司和业主在签订委托合同的时候，尽可能把以后需要和买家谈判的有些内容提前做一个框架性约定。比如说想以什么价格出售？最低什么范围，或者约定高出这个意向，高出部分是否给代理人一定的奖励。定金准备收取多少？是一次性给，还是可以接受分次给。是要求对方一次性付款，还是允许买方按揭贷款支付购房款。是只同意商业贷款，还是同意商业贷和公积金的混合贷。首期款监管的时间是合同签订后，一个月内，还是两个月内，还是三个月内都可以。过户后的交房时间是什么时候等这些在合同中留空的需要填写的内容，尽可能在前面的委托书中，让卖方给一个大概的谈判空间。
实践中，很多包销公司在前期合同里面，没有让业主对于这些条件给出一个框架性的范围，导致包销公司在找到买家以后，卖方临时提出一个苛刻的条件，最终合同无法签署。包销公司受托时间到期后，看着业主没收自己的保证金，还没处诉苦。买卖双方就合同具体条款无法谈拢，在法律上属于不可规则于买卖双方的事由，导致最终没有签订合同，包租公司或中介公司没有完成委托合同约定的事项，无法取得报酬。但是，能证明一方故意阻挠的，视为条件成就。
相应的作为买方的代理经纪人，也应该在前面的委托合同中对于未来签订网签合同的留白条款，让买方结合自身的条件，给出一些意见和要求。便于自己在洽谈时候要围绕买方自身的条件，结合二手房交易流程各个环节所需要的时间，合理分配双方在合同中的履约时间及履行方式。
第四、因为我们讨论的是深圳二手房交易环节各方权责，在这个环节里面，缺少了卖方或买方解除委托合同的提示。我看到的全是卖方或买方应当配合的事项，那在这个看房洽谈环节，发现代理经纪人不尽力维护自己的合法权益，能不能解除对他们的委托，当然是可以的。只规定买卖双方的配合义务，那这个表格就不是各方权责的清单了。
——发布、维护/寻找房源看房、洽谈磋商环节
深圳律师周争锋
第一、依据深圳市二手房现在的交易规则，卖方委托A中介公司代理出售房产事宜，A中介公司在交易系统上录入该房产信息，生成后缀为该公司简称的房源编码信息后，即便该公司同时代理的购房者中有人愿意购买该套房产，也必须在五天后，才能够在系统上生成网签合同，查验买家的购房资格。那么在这中间就出现一个问题，A中介公司实际上已经可以内部撮合买卖双方成交，同时赚取卖方和买方的委托费用，只是因为交易规则的设置，必须五天以后才能通过自己公司录入网签合同，这个时候就会接到大量其他公司看到房源以后传送的洽谈信息，这个时候A公司肯定是不愿意配合其他中介公司看房子。实践中，我发现为了规避这个规则限制，都是通过自己公司的影子公司来解决这个问题的，A中介公司通过其他的关联公司，以另外一个公司身份进入系统当天撮合成交。
第二、这里面要求安排买房和买方经纪人预约看房洽谈， “或”与“和”的意思有很大的区别，“和”是必须是两方参与。有些买方赋予自己经纪人有权利代表买方看房，那你为什么非要要求买方本人一定要去。这个里面涉及到一个敏感问题，允许卖方的代理经纪人直接和买方洽谈，是不是会导致买方最终绕开自己已经委托的经纪人，转而去委托卖方委托的中介公司代为购房。这一条是不是基于这个考虑规定的，看房时必须是买方和自己的经纪人同时去，不能是买方自己去。我想作为买方的经纪人，在看房或前期洽谈环节肯定是只希望自己参与。
第三、要求经纪人应根据卖方需求与买方磋商协调，这就要求经纪公司和业主在签订委托合同的时候，尽可能把以后需要和买家谈判的有些内容提前做一个框架性约定。比如说想以什么价格出售？最低什么范围，或者约定高出这个意向，高出部分是否给代理人一定的奖励。定金准备收取多少？是一次性给，还是可以接受分次给。是要求对方一次性付款，还是允许买方按揭贷款支付购房款。是只同意商业贷款，还是同意商业贷和公积金的混合贷。首期款监管的时间是合同签订后，一个月内，还是两个月内，还是三个月内都可以。过户后的交房时间是什么时候等这些在合同中留空的需要填写的内容，尽可能在前面的委托书中，让卖方给一个大概的谈判空间。
实践中，很多包销公司在前期合同里面，没有让业主对于这些条件给出一个框架性的范围，导致包销公司在找到买家以后，卖方临时提出一个苛刻的条件，最终合同无法签署。包销公司受托时间到期后，看着业主没收自己的保证金，还没处诉苦。买卖双方就合同具体条款无法谈拢，在法律上属于不可规则于买卖双方的事由，导致最终没有签订合同，包租公司或中介公司没有完成委托合同约定的事项，无法取得报酬。但是，能证明一方故意阻挠的，视为条件成就。
相应的作为买方的代理经纪人，也应该在前面的委托合同中对于未来签订网签合同的留白条款，让买方结合自身的条件，给出一些意见和要求。便于自己在洽谈时候要围绕买方自身的条件，结合二手房交易流程各个环节所需要的时间，合理分配双方在合同中的履约时间及履行方式。
第四、因为我们讨论的是深圳二手房交易环节各方权责，在这个环节里面，缺少了卖方或买方解除委托合同的提示。我看到的全是卖方或买方应当配合的事项，那在这个看房洽谈环节，发现代理经纪人不尽力维护自己的合法权益，能不能解除对他们的委托，当然是可以的。只规定买卖双方的配合义务，那这个表格就不是各方权责的清单了。
就深圳市二手房交易流程指引表提点意见
深圳律师周争锋
就发表这三个意见。
第一个，该指引最难理解的就属于系统公盘到全网联卖环节的依据。
首先，这个里面那个箭头指示方向首先肯定是有问题的，顺序肯定是错的。
其次，系统公盘到全网联卖，步骤设计上存在权利来源依据不足的缺陷。生成房屋编码的中介或中介公司在交易系统上挂盘，是依据业主的书面授权，根据双方签订的委托合同从事的关代理活动，权利来源非常明确。而系统公盘之下其他中介人员在没有经过业主本人书面授权，或业主在前面委托的中介人员和中介公司没有授权转委托权利，能不能直接发布外网的房源广告，存在一个缺乏合法授权的问题。
另外，就是你看到公盘系统有这个信息，任何一个中介公司都认为自己可以对外发布房源广告信息，这个肯定是违规的。因为依据有关规定，中介公司在自己的网站上发布业主的房源信息，必须要经过业主的书面授权。没有这个授权文件，业主完全可以投诉中介公司未经授权，擅自发布他的房源信息。
还有，业主委托A中介公司, 那B中介公司没有经过业主授权，也没有经过中介公司的同意，在自己的外网上推销该房源，侵犯A公司的合法权益，A公司有权予以制止。
第二个，在流程的最后，缺少一个以前发布广告信息的删除程序。人家都过户登记完成了，你那个房源广告是不是应该早就删除了。目前的这个流程只规定到登记中心过户环节，此时实际上中介公司还没有走完全部的流程，还有一个删除已发广告信息的环节。
第三个，关于经纪人的权利部分。出卖人的经纪人主要就是审查房产的限售和共有人情况及实际占有使用的情况。也就是是不是存在查封或者抵押登记，是否有租客主张优先购买权，或者说房产上是否设置了居住权。那么作为买受人的经纪人主要审查什么？需要首先审查买受人的购房资格，而这个里面没有写需要审查购房资格的内容。还有一个就是需要审查购房资金和贷款情况，如果说购房者对深圳的认房又认贷的贷款政策不了解，那你签一个合同就属于事实上履行不了的合同，那你也没有尽到买家代理人的职责。
单边代理制度要求不管是出卖人的代理人，还是买受人的代理人，都要从专业的角度，按照自己卖房子和自己买房子的立场来审查自己当事人的资料。
深圳律师周争锋
就发表这三个意见。
第一个，该指引最难理解的就属于系统公盘到全网联卖环节的依据。
首先，这个里面那个箭头指示方向首先肯定是有问题的，顺序肯定是错的。
其次，系统公盘到全网联卖，步骤设计上存在权利来源依据不足的缺陷。生成房屋编码的中介或中介公司在交易系统上挂盘，是依据业主的书面授权，根据双方签订的委托合同从事的关代理活动，权利来源非常明确。而系统公盘之下其他中介人员在没有经过业主本人书面授权，或业主在前面委托的中介人员和中介公司没有授权转委托权利，能不能直接发布外网的房源广告，存在一个缺乏合法授权的问题。
另外，就是你看到公盘系统有这个信息，任何一个中介公司都认为自己可以对外发布房源广告信息，这个肯定是违规的。因为依据有关规定，中介公司在自己的网站上发布业主的房源信息，必须要经过业主的书面授权。没有这个授权文件，业主完全可以投诉中介公司未经授权，擅自发布他的房源信息。
还有，业主委托A中介公司, 那B中介公司没有经过业主授权，也没有经过中介公司的同意，在自己的外网上推销该房源，侵犯A公司的合法权益，A公司有权予以制止。
第二个，在流程的最后，缺少一个以前发布广告信息的删除程序。人家都过户登记完成了，你那个房源广告是不是应该早就删除了。目前的这个流程只规定到登记中心过户环节，此时实际上中介公司还没有走完全部的流程，还有一个删除已发广告信息的环节。
第三个，关于经纪人的权利部分。出卖人的经纪人主要就是审查房产的限售和共有人情况及实际占有使用的情况。也就是是不是存在查封或者抵押登记，是否有租客主张优先购买权，或者说房产上是否设置了居住权。那么作为买受人的经纪人主要审查什么？需要首先审查买受人的购房资格，而这个里面没有写需要审查购房资格的内容。还有一个就是需要审查购房资金和贷款情况，如果说购房者对深圳的认房又认贷的贷款政策不了解，那你签一个合同就属于事实上履行不了的合同，那你也没有尽到买家代理人的职责。
单边代理制度要求不管是出卖人的代理人，还是买受人的代理人，都要从专业的角度，按照自己卖房子和自己买房子的立场来审查自己当事人的资料。
大家好！我是行哥。
面对我前助理陈海莹（小红书名：有趣晨晨）在小红书上发布题为“00后求助！被颜值博主拖欠工资”的莫须有的造谣诽谤一事，本不想去做太多解释，但其已对个人名誉造成损害，在此作如下回应：
就此事已向她发送了律师函，同时，我已向深圳市公安局福田分局报案并将全部证据材料移交公安机关，目前，公安机关已接受我的报案，尚在处理当中；
这几天看到了许多对我人品的谴责跟谩骂，我理解你们的正义，但是更希望吃瓜群众能站在更加公正理性的态度去看待每一件事。
我是一个不喜欢解释跟表达自己的人，一直在安安稳稳不争不抢的舒适圈，遇到的陌生人、朋友 ，都有着莫大的善意。这是我第一次遭受恶意诋毁事件，也是第一次亲身感受网络暴力，感触良多。
我一直认为自己活得真实也活得诚实，我相信这世界所有的善意，恶意只会是一时的。 我对自己有清晰的认知，真诚和善良永远都没有错。错的是我不懂识人，我的确应反思自己轻信他人。
对于“拖欠工资”这个罪名，转账记录都在，数目明确。没必要拖欠，也从不欠人钱。她口中所谓“我欠她的钱”只是原本打算如果她工作表现好就发给她的奖金，视其工作表现而定。并非提成，并非工资，工资已结清，不存在拖欠。
她担任我助理期间，没法完成我交代的劳务内容，甚至经常无法找到她人，长期都要我去催促才能勉强完成交代的任务。奖金是指“对劳动者提供的超额劳动所支付的报酬”。试问一个长期找不到人、工作态度恶劣、工作无法按时按量完成的助理，表现如此差劲的助理是否应得奖金？
关于为什么不签合同，我这边是个人，并无工作室。依据我国相关法律的规定，并不是劳动关系而是劳务关系，所以是不用签订劳动合同的，但要不要签订劳务合同的，由雇主与雇员协商确定。而且是她自己主动提出不签劳务合同，不愿意被合同约束。并且会对别人“招助理需签合同”一事表达不满。
自媒体工作不分节假日，大家放假的时候反而是自媒体营业的时候，所以我们周末节假日会工作。但是我经常不在深圳，期间她大部分时间在放假，她并未提供与她劳务费匹配的劳务。
在职期间，回学校打车费当天会给她报销，后来觉得每天转钱麻烦，让她记账，每个月报销总数。并且我多次提出把没结的车费及杂费算出来，但她并未统计给我，而是混淆视听，利用弱势身份博取同情，恶意污蔑我，发起网暴。
后来她的态度发生了很大的转变，工作中时常走神，状态很差，态度不端正，经常找不到人 ，工作不能按时完成，拿完全没法发布的东西敷衍我。
我并没有忍心辞退，我的最低要求是完成我交代的事情。而在她提出想离开的时候竟然对我说“你每天对着一个人不腻吗”。
删除评论不是我心虚，而是各位热心网友骂我的评论，在我的品牌合作笔记下，确实对我的正常工作带来了负面影响，极大影响了我的个人名誉。你们在我这篇笔记发表见解，我不会删除。
我是个情绪极其稳定的人，不到忍无可忍不会对别人态度不好。我不惹事，但我也不怕事，既来之，则安之。
接下来的事情由警方处理。本不想走到这一步，但若对方继续散布谣言，我将提交法院诉讼解决，在此就不浪费公众资源，是非曲直，自有法律评说。
面对我前助理陈海莹（小红书名：有趣晨晨）在小红书上发布题为“00后求助！被颜值博主拖欠工资”的莫须有的造谣诽谤一事，本不想去做太多解释，但其已对个人名誉造成损害，在此作如下回应：
就此事已向她发送了律师函，同时，我已向深圳市公安局福田分局报案并将全部证据材料移交公安机关，目前，公安机关已接受我的报案，尚在处理当中；
这几天看到了许多对我人品的谴责跟谩骂，我理解你们的正义，但是更希望吃瓜群众能站在更加公正理性的态度去看待每一件事。
我是一个不喜欢解释跟表达自己的人，一直在安安稳稳不争不抢的舒适圈，遇到的陌生人、朋友 ，都有着莫大的善意。这是我第一次遭受恶意诋毁事件，也是第一次亲身感受网络暴力，感触良多。
我一直认为自己活得真实也活得诚实，我相信这世界所有的善意，恶意只会是一时的。 我对自己有清晰的认知，真诚和善良永远都没有错。错的是我不懂识人，我的确应反思自己轻信他人。
对于“拖欠工资”这个罪名，转账记录都在，数目明确。没必要拖欠，也从不欠人钱。她口中所谓“我欠她的钱”只是原本打算如果她工作表现好就发给她的奖金，视其工作表现而定。并非提成，并非工资，工资已结清，不存在拖欠。
她担任我助理期间，没法完成我交代的劳务内容，甚至经常无法找到她人，长期都要我去催促才能勉强完成交代的任务。奖金是指“对劳动者提供的超额劳动所支付的报酬”。试问一个长期找不到人、工作态度恶劣、工作无法按时按量完成的助理，表现如此差劲的助理是否应得奖金？
关于为什么不签合同，我这边是个人，并无工作室。依据我国相关法律的规定，并不是劳动关系而是劳务关系，所以是不用签订劳动合同的，但要不要签订劳务合同的，由雇主与雇员协商确定。而且是她自己主动提出不签劳务合同，不愿意被合同约束。并且会对别人“招助理需签合同”一事表达不满。
自媒体工作不分节假日，大家放假的时候反而是自媒体营业的时候，所以我们周末节假日会工作。但是我经常不在深圳，期间她大部分时间在放假，她并未提供与她劳务费匹配的劳务。
在职期间，回学校打车费当天会给她报销，后来觉得每天转钱麻烦，让她记账，每个月报销总数。并且我多次提出把没结的车费及杂费算出来，但她并未统计给我，而是混淆视听，利用弱势身份博取同情，恶意污蔑我，发起网暴。
后来她的态度发生了很大的转变，工作中时常走神，状态很差，态度不端正，经常找不到人 ，工作不能按时完成，拿完全没法发布的东西敷衍我。
我并没有忍心辞退，我的最低要求是完成我交代的事情。而在她提出想离开的时候竟然对我说“你每天对着一个人不腻吗”。
删除评论不是我心虚，而是各位热心网友骂我的评论，在我的品牌合作笔记下，确实对我的正常工作带来了负面影响，极大影响了我的个人名誉。你们在我这篇笔记发表见解，我不会删除。
我是个情绪极其稳定的人，不到忍无可忍不会对别人态度不好。我不惹事，但我也不怕事，既来之，则安之。
接下来的事情由警方处理。本不想走到这一步，但若对方继续散布谣言，我将提交法院诉讼解决，在此就不浪费公众资源，是非曲直，自有法律评说。
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