【2021年度消费维权典型案例（上）】
编者按：近日，赤峰市消费者协会发布2021年度消费维权典型案例。本报予以刊发并请专业人士进行点评。
通过刊发具有代表性的消费维权案例，既展示了市消费者协会在维护消费者权益方面所做出的努力，也希望广大消费者朋友能从他人的消费经历、专业人士点评中得到启示，减少权益受到侵害事件的发生。
案例1：装修公司与业主互不信任工程停滞 消协调解：继续履约；工期延时获赔3700元
【案情简介】2020年12月21日，消费者高先生到市消协投诉北京某装饰公司赤峰分公司。高先生于2020年7月与该装饰公司签订了装修合同，约定竣工日期为2020年10月25日。竣工验收合格后，高先生需向装饰公司结清尾款7400元。装修接近尾声时，高先生发现有几处地方不满意，言语中透露出要扣部分尾款的意思，装饰公司随即叫停工程。双方互不信任，导致施工停滞。高先生眼看约定竣工时限已超，施工还是无法进行，到市消协寻求帮助解决，希望尽快交工。
【调解结果】市消协接到投诉后立即展开调查，经营者对消费者反映的情况不予否认，认为消费者故意找茬儿，即使如期完工，消费者也不会将尾款付清。后期工程款无法拿到，还会倒贴人工费用，因此停工。消费者认为，要扣款不过是说说而已，目的是让装修公司重视工程质量。经过市消协工作人员的调解，装修公司同意继续施工，履行契约，并约定在2021年1月4日前完工。实际工程于2021年1月8日完工，因竣工时间超过约定时间，装修公司赔偿消费者3700元。
【点评】无论装修公司有再多“苦水”，违背契约精神，擅自停工行为都是不理智的。近年来，装修行业水分多已成公认现象，业主为了不花冤枉钱拼命压价，而某些装修公司为完成业绩给出各种让利、优惠、承诺，以至于施工开始后工程质量、用料“缩水”。由于装修具有隐蔽性，决定装修质量的是看不见的水电、防水、灰底、卯榫等隐蔽工程。因此，业主会对于装修有强烈的不信任感。某些装修公司和分包师傅也在竞争和利益的驱使下，偷工减料，更加剧了装修公司与业主的矛盾。在此，市消协呼吁经营者重合同、守信用，弘扬契约精神，主动承担社会责任，树立企业良好信誉，促进行业健康发展。
案例2：购二手水泡车退车遭拒 消协调解：退款44500元
【案情简介】2021年8月5日，消费者宋先生在某二手车行购买一车辆价格为43500元的二手汽车，车辆转让协议书中明确备注：保非火烧非水泡非大事故。消费者在给车辆做保养时被告知车辆为水泡车。消费者请第三方对该车辆进行检测，检测结果显示：车辆涉水到座椅下，为涉水车。消费者据此与车行协商，要求退车，遭到车行拒绝。8月12日，消费者到市消协寻求帮助。
【调解结果】市消协接到投诉后对消费者反映的问题进行调查，发现消费者反映的问题属实，并能够提供充分证据。市消协认为二手车行的行为明显违背诚信原则，依据《消费者权益保护法》《民法典》的相关规定进行调解。最终根据消费者的诉求，由车行退还消费者购车款以及保养和检测费用44500元。
【点评】因二手商品的责任确定较为复杂，一直是消费维权的难点，加之交易市场的不规范，私下交易行为较多，给消费者维权造成一定的困扰。本案得到有效解决的关键因素有三点：一是消费者在选购二手车时选择的是较为正规的二手车辆交易市场内的车行，而非与车主的私下交易，有转让协议、有发票，为维权提供了基础凭证；二是在车辆转让协议书中明确了车辆“保非火烧非水泡非大事故”，保留了书面承诺，让维权条件更加充分；三是发现和检测及时。消费者购买后对车辆进行了保养，保养过程中发现是水泡车后通过第三方进行检测并得到了明确的检测结果，这是维权的关键证据。比较之下，市消协认为商家的行为不太明智：明知车辆为涉水车辆还向消费者隐瞒真实信息，明显违背诚信原则；被发现后，对消费者提出退车的正当要求拒绝，没有积极主动承担维权责任，不利于企业的健康持续发展。
案例3：购买汽车4S店收取金融服务费 消协调解：退还消费者三项费用
【案情简介】2021年12月，消费者冯女士到市消协投诉某汽车4S店，称其在2018年12月购买汽车时，被该4S店收取了3000元的金融服务费、500元封户抵押费和1500元的GPS费用。消费者认为收费不合理，而且贷款还完了，4S店应退还三笔费用。消费者要求4S店退费时，遭到拒绝。双方多次协调无果，于是到市消费者协会寻求帮助。
【调解结果】市消协在接到投诉后展开调查，发现消费者反映的问题属实，4S店确实收取了上述三项费用。收据上标注：金融服务费和封户抵押费属消费项，此款不退。市消协认为4S店收费不合理，按照相关规定涉嫌违法违规。首先依据《消费者权益保护法》《价格法》的相关规定：经营者提供商品或者服务应当明码标价；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。同时《汽车销售管理办法》中明确规定：经销商应当在经营场所以适当形式明示销售汽车、配件及其他相关产品的价格和各项服务收费标准，不得在标价之外加价销售或收取额外费用。该4S店收取消费者金融服务费和封户抵押费没有明示消费者。市消协还认为，4S店收取GPS费用是转嫁了为降低自身风险所采取措施的费用，应当退还。最终经过市消协耐心细致工作，4S店退还消费者三项费用5000元。
【点评】近年来，随着汽车消费热度的不断升高和汽车保有量的增长，汽车行业的竞争日渐加剧。为了占据市场和追求利益最大化，商家采用不良营销方式甚至是潜规则侵害消费者的合法权益，如紧俏车型以送装饰为名的捆绑销售、强制消费行为，低价销售但只能贷款购车加收金融服务费的价外加价等行为，再如：曲解汽车“三包”规定、售后服务质量差等问题，也成为汽车消费的痛点。在此，市消协提醒消费者：在购车时要勇于抵制上述营销行为；同时告诫经营者要守法诚信经营，让消费者明明白白消费，树立良好口碑，促进汽车消费行业健康有序发展。
记者：张学通 通讯员：刘力瑶/文
（图片来源于网络）
编者按：近日，赤峰市消费者协会发布2021年度消费维权典型案例。本报予以刊发并请专业人士进行点评。
通过刊发具有代表性的消费维权案例，既展示了市消费者协会在维护消费者权益方面所做出的努力，也希望广大消费者朋友能从他人的消费经历、专业人士点评中得到启示，减少权益受到侵害事件的发生。
案例1：装修公司与业主互不信任工程停滞 消协调解：继续履约；工期延时获赔3700元
【案情简介】2020年12月21日，消费者高先生到市消协投诉北京某装饰公司赤峰分公司。高先生于2020年7月与该装饰公司签订了装修合同，约定竣工日期为2020年10月25日。竣工验收合格后，高先生需向装饰公司结清尾款7400元。装修接近尾声时，高先生发现有几处地方不满意，言语中透露出要扣部分尾款的意思，装饰公司随即叫停工程。双方互不信任，导致施工停滞。高先生眼看约定竣工时限已超，施工还是无法进行，到市消协寻求帮助解决，希望尽快交工。
【调解结果】市消协接到投诉后立即展开调查，经营者对消费者反映的情况不予否认，认为消费者故意找茬儿，即使如期完工，消费者也不会将尾款付清。后期工程款无法拿到，还会倒贴人工费用，因此停工。消费者认为，要扣款不过是说说而已，目的是让装修公司重视工程质量。经过市消协工作人员的调解，装修公司同意继续施工，履行契约，并约定在2021年1月4日前完工。实际工程于2021年1月8日完工，因竣工时间超过约定时间，装修公司赔偿消费者3700元。
【点评】无论装修公司有再多“苦水”，违背契约精神，擅自停工行为都是不理智的。近年来，装修行业水分多已成公认现象，业主为了不花冤枉钱拼命压价，而某些装修公司为完成业绩给出各种让利、优惠、承诺，以至于施工开始后工程质量、用料“缩水”。由于装修具有隐蔽性，决定装修质量的是看不见的水电、防水、灰底、卯榫等隐蔽工程。因此，业主会对于装修有强烈的不信任感。某些装修公司和分包师傅也在竞争和利益的驱使下，偷工减料，更加剧了装修公司与业主的矛盾。在此，市消协呼吁经营者重合同、守信用，弘扬契约精神，主动承担社会责任，树立企业良好信誉，促进行业健康发展。
案例2：购二手水泡车退车遭拒 消协调解：退款44500元
【案情简介】2021年8月5日，消费者宋先生在某二手车行购买一车辆价格为43500元的二手汽车，车辆转让协议书中明确备注：保非火烧非水泡非大事故。消费者在给车辆做保养时被告知车辆为水泡车。消费者请第三方对该车辆进行检测，检测结果显示：车辆涉水到座椅下，为涉水车。消费者据此与车行协商，要求退车，遭到车行拒绝。8月12日，消费者到市消协寻求帮助。
【调解结果】市消协接到投诉后对消费者反映的问题进行调查，发现消费者反映的问题属实，并能够提供充分证据。市消协认为二手车行的行为明显违背诚信原则，依据《消费者权益保护法》《民法典》的相关规定进行调解。最终根据消费者的诉求，由车行退还消费者购车款以及保养和检测费用44500元。
【点评】因二手商品的责任确定较为复杂，一直是消费维权的难点，加之交易市场的不规范，私下交易行为较多，给消费者维权造成一定的困扰。本案得到有效解决的关键因素有三点：一是消费者在选购二手车时选择的是较为正规的二手车辆交易市场内的车行，而非与车主的私下交易，有转让协议、有发票，为维权提供了基础凭证；二是在车辆转让协议书中明确了车辆“保非火烧非水泡非大事故”，保留了书面承诺，让维权条件更加充分；三是发现和检测及时。消费者购买后对车辆进行了保养，保养过程中发现是水泡车后通过第三方进行检测并得到了明确的检测结果，这是维权的关键证据。比较之下，市消协认为商家的行为不太明智：明知车辆为涉水车辆还向消费者隐瞒真实信息，明显违背诚信原则；被发现后，对消费者提出退车的正当要求拒绝，没有积极主动承担维权责任，不利于企业的健康持续发展。
案例3：购买汽车4S店收取金融服务费 消协调解：退还消费者三项费用
【案情简介】2021年12月，消费者冯女士到市消协投诉某汽车4S店，称其在2018年12月购买汽车时，被该4S店收取了3000元的金融服务费、500元封户抵押费和1500元的GPS费用。消费者认为收费不合理，而且贷款还完了，4S店应退还三笔费用。消费者要求4S店退费时，遭到拒绝。双方多次协调无果，于是到市消费者协会寻求帮助。
【调解结果】市消协在接到投诉后展开调查，发现消费者反映的问题属实，4S店确实收取了上述三项费用。收据上标注：金融服务费和封户抵押费属消费项，此款不退。市消协认为4S店收费不合理，按照相关规定涉嫌违法违规。首先依据《消费者权益保护法》《价格法》的相关规定：经营者提供商品或者服务应当明码标价；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。同时《汽车销售管理办法》中明确规定：经销商应当在经营场所以适当形式明示销售汽车、配件及其他相关产品的价格和各项服务收费标准，不得在标价之外加价销售或收取额外费用。该4S店收取消费者金融服务费和封户抵押费没有明示消费者。市消协还认为，4S店收取GPS费用是转嫁了为降低自身风险所采取措施的费用，应当退还。最终经过市消协耐心细致工作，4S店退还消费者三项费用5000元。
【点评】近年来，随着汽车消费热度的不断升高和汽车保有量的增长，汽车行业的竞争日渐加剧。为了占据市场和追求利益最大化，商家采用不良营销方式甚至是潜规则侵害消费者的合法权益，如紧俏车型以送装饰为名的捆绑销售、强制消费行为，低价销售但只能贷款购车加收金融服务费的价外加价等行为，再如：曲解汽车“三包”规定、售后服务质量差等问题，也成为汽车消费的痛点。在此，市消协提醒消费者：在购车时要勇于抵制上述营销行为；同时告诫经营者要守法诚信经营，让消费者明明白白消费，树立良好口碑，促进汽车消费行业健康有序发展。
记者：张学通 通讯员：刘力瑶/文
（图片来源于网络）
纳米涂层并不是万能膏药，有几个缺点要留意
从汽车行业到食品行业，从室内装饰到纺织行业，几乎每个行业都使用纳米涂层。例如，它不仅可以密封汽车油漆，还可以使摩天大楼的窗户自洁或让帆船的帆布防水。在本文中，我们列出了这种纳米溶液的一些可以应用的地方。
既然纳米涂层这么好用，那么问题来了，您的产品是否需要纳米涂层呢？为了让您了解纳米涂层是否适合您的项目，我们为您提供涂层可以提供的5个优势 。
1、降低清洁成本：污垢和油脂从窗户和太阳能电池板上滑落，这将让玻璃变得清洁安全且省去了后期维护的成本
2、防止破坏：材料表面能形成有效的防涂鸦保护层
3、延缓退化：为桥梁、纪念碑，古建筑物等提供持久保护。
4、防止短路：这是电气应用和电子系统的非常理想的选择
5、提高健康的安全性： 危险的真菌和细菌不再粘附在基材上
这些好处是通过纳米技术或微小的纳米粒子实现的。这些粒子只有十亿分之一米小。怎么理解这个比例呢？想象一下，一纳米对一米，就像一个小足球对地球一样。
因此，与传统涂层不同，它不会在物体周围形成一层厚厚的可以被肉眼看到的膜，而是穿透表面，从而与结构形成一体。这可确保液体不再渗透到基材内部，从此污垢、油脂和霉菌不再粘附到基材上。
如果以上的优势是您的产品所需要的，那么怎么才能找到合适您的纳米涂层呢？其实一点都不复杂，只需3个步骤就可为您的项目找到合适的纳米涂层
对于纳米涂层，重要的是要留意您的项目所想要实现的目标和基材的类型，例如木材、混凝土或玻璃。您的汽车不仅有纳米涂层，还有玻璃的纳米涂层或油漆的陶瓷涂层。这是由于各种纳米液体的原料和化学成分不同而形成的。
因此，下面我们将带您分三步找到最合适的纳米涂层！
第一步：确定所需的涂层效果
总之，您基本上可以从三种纳米涂层变体中进行选择，这些变体因化学成分和原材料而异：疏水性、亲水性和基于玻璃或陶瓷的纳米涂层。
因此，首先确定您想要通过涂层实现的目标：
1. 目标是防水和防污
合适的涂层：疏水和疏油涂层
这些又是什么呢，疏水和疏油的字面意思是：防水和防污垢。这种纳米涂层的主要材料是二氧化硅。这种纳米硅原材料可确保水和油污不会粘附在基材上，从而使其具有卫生效果。这种类型的纳米涂层几乎可以用于所有表面，其中最著名的纳米涂层应用之一是浴室地板、瓷砖和墙壁，还有用于商业部门的木制脚手架家具的喷雾。
可以使用的地方是， 车窗、食品行业的墙壁和地板、眼镜镜片、卫生洁具、帆和帐篷布、纺织品、塑料、户外家具等。
2. 目标是自清洁效果
合适的涂层：亲水涂层
亲水涂层是什么呢，这是一种基于二氧化钛的纳米涂层，主要用于光滑表面。这种元素在紫外线辐射下几乎可以破坏所有有机化合物。它和疏水涂层不一样的地方是，它不排斥水，而是吸引它；这创造了一种超薄的水过滤器，可提供自清洁效果。涂层非常卫生，污垢和油脂很容易从处理过的表面滑落。太阳能电池板的纳米涂层增强了这种效果，它提供了更多的能量。
可以使用的地方是，太阳能电池板、摩天大楼窗户和医疗器械。
3. 目标是抗冲击效果
合适的涂层：玻璃涂层或陶瓷涂层
玻璃和纳米陶瓷涂层是什么，与疏水和疏油涂层一样，玻璃涂层和陶瓷涂层也是基于二氧化硅，但剂量更高。它们也通常被称为液体玻璃。这使得纳米涂层非常坚硬，几乎不溶解并且对许多化学物质具有抵抗力。这种硬度的另一个优点是它可以防止打击、刮擦和碰撞。这使得它在汽车行业中非常流行的应用来密封汽车油漆。
可以使用的地方是，汽车油漆、雕像、机器、生产设备，作为墙壁和地板的顶层。
第二步：选择适合您特定表面的纳米涂层
纳米涂层可用于几乎所有可以想象的表面。但请注意：并非所有类型的纳米涂层能适合不同的表面上。由于化学成分中的特殊添加剂，在光滑的金属或多孔混凝土表面的附着力是不一样的。这就是为什么您经常看到针对特定基材的产品描述，例如纳米混凝土、塑料、纺织品等等不同的纳米产品。
第三步：购买或应用纳米涂层
一旦您知道您需要哪种纳米涂层，那么接下来就简单了，看下面。
还有需要注意的是，纳米涂层的多功能性也有一个缺点，您应该记住，它并不是最适合所有事情的解决方案。如果您正在考虑应用纳米涂层，您无论如何都应该考虑以下3件事：
污染程度：它不适用于旧的、严重污染的表面，表面必须处理干净。
基材类型：没有万能种类的纳米涂层。每个表面都需要不同的纳米产品。
耐用性：某些纳米涂层产品磨损很快，需要快速更换。
希望在表面工艺大跨步迈入新纪元的今天，您能选择到适合您的纳米涂层，为您的产品争取到更多的附加利润。
从汽车行业到食品行业，从室内装饰到纺织行业，几乎每个行业都使用纳米涂层。例如，它不仅可以密封汽车油漆，还可以使摩天大楼的窗户自洁或让帆船的帆布防水。在本文中，我们列出了这种纳米溶液的一些可以应用的地方。
既然纳米涂层这么好用，那么问题来了，您的产品是否需要纳米涂层呢？为了让您了解纳米涂层是否适合您的项目，我们为您提供涂层可以提供的5个优势 。
1、降低清洁成本：污垢和油脂从窗户和太阳能电池板上滑落，这将让玻璃变得清洁安全且省去了后期维护的成本
2、防止破坏：材料表面能形成有效的防涂鸦保护层
3、延缓退化：为桥梁、纪念碑，古建筑物等提供持久保护。
4、防止短路：这是电气应用和电子系统的非常理想的选择
5、提高健康的安全性： 危险的真菌和细菌不再粘附在基材上
这些好处是通过纳米技术或微小的纳米粒子实现的。这些粒子只有十亿分之一米小。怎么理解这个比例呢？想象一下，一纳米对一米，就像一个小足球对地球一样。
因此，与传统涂层不同，它不会在物体周围形成一层厚厚的可以被肉眼看到的膜，而是穿透表面，从而与结构形成一体。这可确保液体不再渗透到基材内部，从此污垢、油脂和霉菌不再粘附到基材上。
如果以上的优势是您的产品所需要的，那么怎么才能找到合适您的纳米涂层呢？其实一点都不复杂，只需3个步骤就可为您的项目找到合适的纳米涂层
对于纳米涂层，重要的是要留意您的项目所想要实现的目标和基材的类型，例如木材、混凝土或玻璃。您的汽车不仅有纳米涂层，还有玻璃的纳米涂层或油漆的陶瓷涂层。这是由于各种纳米液体的原料和化学成分不同而形成的。
因此，下面我们将带您分三步找到最合适的纳米涂层！
第一步：确定所需的涂层效果
总之，您基本上可以从三种纳米涂层变体中进行选择，这些变体因化学成分和原材料而异：疏水性、亲水性和基于玻璃或陶瓷的纳米涂层。
因此，首先确定您想要通过涂层实现的目标：
1. 目标是防水和防污
合适的涂层：疏水和疏油涂层
这些又是什么呢，疏水和疏油的字面意思是：防水和防污垢。这种纳米涂层的主要材料是二氧化硅。这种纳米硅原材料可确保水和油污不会粘附在基材上，从而使其具有卫生效果。这种类型的纳米涂层几乎可以用于所有表面，其中最著名的纳米涂层应用之一是浴室地板、瓷砖和墙壁，还有用于商业部门的木制脚手架家具的喷雾。
可以使用的地方是， 车窗、食品行业的墙壁和地板、眼镜镜片、卫生洁具、帆和帐篷布、纺织品、塑料、户外家具等。
2. 目标是自清洁效果
合适的涂层：亲水涂层
亲水涂层是什么呢，这是一种基于二氧化钛的纳米涂层，主要用于光滑表面。这种元素在紫外线辐射下几乎可以破坏所有有机化合物。它和疏水涂层不一样的地方是，它不排斥水，而是吸引它；这创造了一种超薄的水过滤器，可提供自清洁效果。涂层非常卫生，污垢和油脂很容易从处理过的表面滑落。太阳能电池板的纳米涂层增强了这种效果，它提供了更多的能量。
可以使用的地方是，太阳能电池板、摩天大楼窗户和医疗器械。
3. 目标是抗冲击效果
合适的涂层：玻璃涂层或陶瓷涂层
玻璃和纳米陶瓷涂层是什么，与疏水和疏油涂层一样，玻璃涂层和陶瓷涂层也是基于二氧化硅，但剂量更高。它们也通常被称为液体玻璃。这使得纳米涂层非常坚硬，几乎不溶解并且对许多化学物质具有抵抗力。这种硬度的另一个优点是它可以防止打击、刮擦和碰撞。这使得它在汽车行业中非常流行的应用来密封汽车油漆。
可以使用的地方是，汽车油漆、雕像、机器、生产设备，作为墙壁和地板的顶层。
第二步：选择适合您特定表面的纳米涂层
纳米涂层可用于几乎所有可以想象的表面。但请注意：并非所有类型的纳米涂层能适合不同的表面上。由于化学成分中的特殊添加剂，在光滑的金属或多孔混凝土表面的附着力是不一样的。这就是为什么您经常看到针对特定基材的产品描述，例如纳米混凝土、塑料、纺织品等等不同的纳米产品。
第三步：购买或应用纳米涂层
一旦您知道您需要哪种纳米涂层，那么接下来就简单了，看下面。
还有需要注意的是，纳米涂层的多功能性也有一个缺点，您应该记住，它并不是最适合所有事情的解决方案。如果您正在考虑应用纳米涂层，您无论如何都应该考虑以下3件事：
污染程度：它不适用于旧的、严重污染的表面，表面必须处理干净。
基材类型：没有万能种类的纳米涂层。每个表面都需要不同的纳米产品。
耐用性：某些纳米涂层产品磨损很快，需要快速更换。
希望在表面工艺大跨步迈入新纪元的今天，您能选择到适合您的纳米涂层，为您的产品争取到更多的附加利润。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
✋热门推荐