【被套牢要死扛还是割肉？专业人士说：买基金就像找对象，不合适早点分】“你不理财财不理你，你一理财财就离你……”《半个月亏掉300天收益，这个热搜让全网扎心！杭州90后姑娘：投了5个月一直在亏》今天，这篇新基民的故事在朋友圈刷屏了，炸出了不少被套牢的基民，评论刷了八九屏都刷不完，留言点赞最高的就是开头这一条，大家都说被后半句戳中了！
那么，现在到底应该继续死扛还是割肉投降，钱江晚报·小时记者帮你咨询了专业投资人士，来听听他们怎么说吧。
“我想抄它底，它想抄我家”
被套牢的网友还真不少
看了老木、小姚、小鱼的炒基故事，很多新的、老的基民纷纷表示，同病相怜……“哎呀，那不就是我嘛，收益亏光了，已经开始亏本金了。”网友花椒转发评论，挂了两个哭脸。
不过，也有一些网友表示，做投资，心态一定要先放好，“基金么，都是长线的，亏了就放着么。”网友弗洛塔说，“疫情期间买了基金，前几天打开，有25%的收益。”
也有网友表示，其实买基金和炒股是一样的，都是有风险的，愿赌服输。如果不想亏钱，还是就买买余额宝，或是银行低风险理财，又或者定期存款吧。“普通人还是要根据自己的风险承受力去做不一样的资产搭配。”
今年以来偏股型基金大面积亏损
你买的基金处在什么位置
目前偏股型基金的现状是，行业大面积亏损。
天天基金网数据显示，在7000多只偏股型基金（股票型、混合型）中，今年以来取得正收益的股票型、混合型基金中，仅346只，占比仅5%，其中净值增长超过10%的有21只。这也意味着今年都没赚钱的偏股型基金占比高达95%。
亏损10%以上的有3549只。这也意味着半数的偏股型基金今年以来都有10%以上的亏损。
亏损15%以上的有1053只。
亏损20%以上的基金有603只。
资深投资人士想对钱江晚报·小时新闻的读者说，在行业大面积亏损的大背景下，你所持基金有所亏损就一点也不奇怪。其实股民情况也差不多，在当前情况下，今年以来绝大多数股民也是处于亏损之中。
看了上面这些数据，你也就会很清楚自己投资的基金所处的位置了。你也就会明白，原来亏损不全是你个人的问题，更多是市场层面的问题。
这个时候，你可以观察一下，自己所持基金亏损比例处于哪一段？如果跌幅小于10%，那其实你没跑输市场。如果欠投资的基金净值还是增长的，那就要恭喜你了，因为你跑赢了90%多的基民。
如果亏损比例超过20%，那就要引起警惕了。是重点投资的行业大跌，还是基金经理操作有问题？特别是去年如果也跑输了市场的话，就建议放弃这样的基金，选择表现更优的基金。
死扛下去还是忍痛割肉
被套牢的基民该怎么办
业内资深人士分析，当前基民的困境主要面临以下两个方面的困惑。
一是持有的基金被套，要死扛还是割肉卖出？
基金短期业绩不佳，并不是能支持我们卖出的好理由。如果一只基金表现比较差，你应该先分析一下原因。而在市场低迷，基金业普遍亏损之时，不妨以定投方式来进行加仓，如一个月定投一次。等市场大幅回升后，再考虑兑现这些加仓的收益。
二是市场风格轮流转，要不要换基金？
去年领涨的基金是新能源和半导体，今年以来，光伏、新能源汽车、半导体这三大高景气板块持续调整，重点投资这些领域的基金要让净值再继续大幅提高的难度就可想而知了。
从今年前两个多月的表现来看，价值类的基金净值增长表现较好，如煤炭有色、油气服务等受益于国际油价大涨的板块行业基金，二是重点配置了去年最差行业的基金，如疫情受损失最厉害的板块，航空、旅游等，如有熊了多年的地产股，还有养猪股。像旅游、 地产等行业去年最差，但今年却有了行业复苏的强烈预期，这属于困境反转。
长城证券杭州分公司首席投资顾问林毅表示，国内的公募基金2019年和2020年在核心资产上赚得盆满钵满，后面则可能需要踏准赛道才能胜出。所以，这几年获胜的公募基金的风险特征非常显性，这种产品的收益曲线也不是线性的！选这种产品，本身就带有投机性质。林毅认为，基民要心里有数。“买基金就跟娶老婆一样，得想想自己跟这个基金经理风险偏好价值观是不是统一，如果不统一的话，早分手早轻松。”
“如果这个基民对这个基金经理的风险偏好不太了解、对这个基金经理的价值观不清楚的话，那要么就是基金经理错了，要么就是基民错了，我觉得没有必要纠缠在一起。”林毅认为，如果基民对所持基金的基金经理不太了解、对这个基金不太了解的话，那多半是难赚到钱的。
林毅建议基民首先还是要问问自己想去寻找哪种类型的盈利模式，比如是喜欢成长股还是喜欢价值股，还是喜欢踩赛道？还是比较均衡配置？他建议基民多花点时间去寻找自己心目当中喜欢的那种产品线，这样才是实现自己理财目标的正确姿势。https://t.cn/A66ynrcE （钱江晚报·小时新闻记者 刘芫信 鲁佳）
那么，现在到底应该继续死扛还是割肉投降，钱江晚报·小时记者帮你咨询了专业投资人士，来听听他们怎么说吧。
“我想抄它底，它想抄我家”
被套牢的网友还真不少
看了老木、小姚、小鱼的炒基故事，很多新的、老的基民纷纷表示，同病相怜……“哎呀，那不就是我嘛，收益亏光了，已经开始亏本金了。”网友花椒转发评论，挂了两个哭脸。
不过，也有一些网友表示，做投资，心态一定要先放好，“基金么，都是长线的，亏了就放着么。”网友弗洛塔说，“疫情期间买了基金，前几天打开，有25%的收益。”
也有网友表示，其实买基金和炒股是一样的，都是有风险的，愿赌服输。如果不想亏钱，还是就买买余额宝，或是银行低风险理财，又或者定期存款吧。“普通人还是要根据自己的风险承受力去做不一样的资产搭配。”
今年以来偏股型基金大面积亏损
你买的基金处在什么位置
目前偏股型基金的现状是，行业大面积亏损。
天天基金网数据显示，在7000多只偏股型基金（股票型、混合型）中，今年以来取得正收益的股票型、混合型基金中，仅346只，占比仅5%，其中净值增长超过10%的有21只。这也意味着今年都没赚钱的偏股型基金占比高达95%。
亏损10%以上的有3549只。这也意味着半数的偏股型基金今年以来都有10%以上的亏损。
亏损15%以上的有1053只。
亏损20%以上的基金有603只。
资深投资人士想对钱江晚报·小时新闻的读者说，在行业大面积亏损的大背景下，你所持基金有所亏损就一点也不奇怪。其实股民情况也差不多，在当前情况下，今年以来绝大多数股民也是处于亏损之中。
看了上面这些数据，你也就会很清楚自己投资的基金所处的位置了。你也就会明白，原来亏损不全是你个人的问题，更多是市场层面的问题。
这个时候，你可以观察一下，自己所持基金亏损比例处于哪一段？如果跌幅小于10%，那其实你没跑输市场。如果欠投资的基金净值还是增长的，那就要恭喜你了，因为你跑赢了90%多的基民。
如果亏损比例超过20%，那就要引起警惕了。是重点投资的行业大跌，还是基金经理操作有问题？特别是去年如果也跑输了市场的话，就建议放弃这样的基金，选择表现更优的基金。
死扛下去还是忍痛割肉
被套牢的基民该怎么办
业内资深人士分析，当前基民的困境主要面临以下两个方面的困惑。
一是持有的基金被套，要死扛还是割肉卖出？
基金短期业绩不佳，并不是能支持我们卖出的好理由。如果一只基金表现比较差，你应该先分析一下原因。而在市场低迷，基金业普遍亏损之时，不妨以定投方式来进行加仓，如一个月定投一次。等市场大幅回升后，再考虑兑现这些加仓的收益。
二是市场风格轮流转，要不要换基金？
去年领涨的基金是新能源和半导体，今年以来，光伏、新能源汽车、半导体这三大高景气板块持续调整，重点投资这些领域的基金要让净值再继续大幅提高的难度就可想而知了。
从今年前两个多月的表现来看，价值类的基金净值增长表现较好，如煤炭有色、油气服务等受益于国际油价大涨的板块行业基金，二是重点配置了去年最差行业的基金，如疫情受损失最厉害的板块，航空、旅游等，如有熊了多年的地产股，还有养猪股。像旅游、 地产等行业去年最差，但今年却有了行业复苏的强烈预期，这属于困境反转。
长城证券杭州分公司首席投资顾问林毅表示，国内的公募基金2019年和2020年在核心资产上赚得盆满钵满，后面则可能需要踏准赛道才能胜出。所以，这几年获胜的公募基金的风险特征非常显性，这种产品的收益曲线也不是线性的！选这种产品，本身就带有投机性质。林毅认为，基民要心里有数。“买基金就跟娶老婆一样，得想想自己跟这个基金经理风险偏好价值观是不是统一，如果不统一的话，早分手早轻松。”
“如果这个基民对这个基金经理的风险偏好不太了解、对这个基金经理的价值观不清楚的话，那要么就是基金经理错了，要么就是基民错了，我觉得没有必要纠缠在一起。”林毅认为，如果基民对所持基金的基金经理不太了解、对这个基金不太了解的话，那多半是难赚到钱的。
林毅建议基民首先还是要问问自己想去寻找哪种类型的盈利模式，比如是喜欢成长股还是喜欢价值股，还是喜欢踩赛道？还是比较均衡配置？他建议基民多花点时间去寻找自己心目当中喜欢的那种产品线，这样才是实现自己理财目标的正确姿势。https://t.cn/A66ynrcE （钱江晚报·小时新闻记者 刘芫信 鲁佳）
央行降息10个基点！A股全线走高 关乎房贷的这一利率或将下调
全面降准仅1个多月，降息又来了，而且一次下调10个基点，足见逆周期政策发力稳增长的紧迫性。
1月17日，人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当天开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
受政策利率降息利好影响，股债市场均有强烈反应。经历了上周的持续低迷后，本周一早上，A股全线高开，其中，创业板指数开盘不久就涨超1%。国债期货全线高开，10年期主力合约涨0.17%，5年期主力合约涨0.19%。
在政策利率降息的强势带动下，可以肯定的是，1月20日（本周四）新一轮的贷款市场报价利率（LPR）最新报价中，也会带动近两年未动的5年期LPR下调。5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。
多因素支持降息
年初以来，在“稳增长”预期升温的背景下，市场对于央行会否降息的讨论也愈发热烈。
从市场层面看，年初以来，DR007利率持续低位运行，1月13日，DR007加权平均利率录得2.19%，持续明显低于7天逆回购利率。浙商证券首席经济学家李超表示，央行对政策利率的调整往往是先动量、后动价，因此若随着央行主动供给货币的增多，DR007表现出持续明显低于7天逆回购利率，则央行存在降息的空间进行“随行就市”。1月以来DR007持续低位运行，或体现央行主动流动性调控意图。
日前公布的信贷社融及CPI、PPI等经济数据也加大了市场对于降息窗口将逐步打开的预期。如是金融研究院院长管清友表示，去年12月份PPI-CPI剪刀差缩小至8.8个百分点，下游企业利润空间不断释放，但中小微企业生存困境仍在。大宗商品保价稳供措施要持续发力，但更主要的是需要财政和货币政策同步启动，加大宽松力度，助力企业纾困。
近期，美联储加快紧缩的预期飙升。美国去年12月失业率降至3.9%，低于自然失业率，12月CPI同比涨幅达7%，通胀压力进一步加大，受此影响，美联储加息或提速。“2022年上半年是中国应该抓住的宽松时间，美联储还未加息，中国仍有降息降准空间。”管清友表示。
浙商证券首席经济学家李超表示，一季度央行降息具有其必要性，其核心在于降成本，在企业贷款融资成本环比走高，PPI仍处高位的情况下，当前降成本诉求仍高，降低政策利率进一步引导LPR下行存在一定必要性。
招商证券研报则认为，“稳增长”与“宽信用”不足以构成此次降息的充分条件，强化市场预期，进而实现稳就业目标或是此次降息的主要考虑。当前小微企业生产经营形势已经跌至疫情后的最差境况，急需宏观政策的支持。财政与结构性政策工具虽然可缓解中小企业的成本压力，但提振预期还需要降息的推动。毕竟，困难时期“信心比黄金更重要”。
“当前经济下行压力暴露出的’预期弱’问题，在三大挑战中最为棘手。鉴于降息具有强烈的信号指示意义，央行选择年前调降MLF利率，可能多从提振企业预期、稳定就业来考虑。如是，近期央行可能还会推出降准、调降7天逆回购利率等多项政策措施，集中火力扭转市场预期。”招商证券研报称。
5年期LPR有望下调，降成本惠及更多主体
实际上，自去年12月召开中央经济工作会议之后，面对经济“三重压力”，市场降息预期再起。不过，此次降息幅度之大是超出市场降息争议范围。此前有分析预期本周央行会降息，但预测的降息幅度都是5个基点，此次1年期MLF、7天期逆周期利率一下子下调10个基点，足见逆周期政策的力度。
在政策利率降息的强势带动下，可以肯定的是，1月20日（本周四）新一轮的贷款市场报价利率（LPR）最新报价中，也会带动近两年未动的5年期LPR下调。
当前5年期LPR为4.65%，上一次下调还是2020年4月20日从4.75%下调至4.65%，彼时的背景是疫情爆发初期，货币政策为应对危机大力进行逆周期调节。1年期LPR此次亦有可能继续下调，2021年12月20日，1年期LPR在前期全面降准释放长期低成本资金的带动下下调5个基点至3.80%。
相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。随着此前LPR改革的推进，目前银行存量贷款和新发放贷款中，个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。
按照央行规定，借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR，如果1月20日报价的5年期LPR下调，无疑会对背负着按揭房贷的个人和家庭，以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好，会直接降低利息支出。
巨丰投顾投资顾问总监郭一鸣对证券时报记者表示，稳增长需要货币政策的支持，在去年四季度降准以及调降LPR之后，开年又下调MLF和逆回购利率10个基点，整体的速度还是比较快的，也略超市场预期。下调MLF和逆回购利率，对于维护银行体系流动性合理充裕起到较大的作用，也能引导实际贷款利率下行，从而降低企业融资成本，稳定市场信心。
降息如何影响股债汇市
相比于降准，降息释放的货币政策宽松信号更强烈，因为其直接影响融资主体的支出成本。从金融市场的表现也可以看出降息和降准的宽松信号差异，https://t.cn/A6JXDWnK ，深圳成指、创业板指数涨幅均近1%，上证指数涨超1%，沪深港通北上资金净流入近19亿元人民币。软件、电脑硬件、通信设备等板块涨幅居前。
从历史情况看，降息对股债等金融市场会带来一定的利好提振。巨丰金融研究院院长朱振鑫对券商中国记者表示，此次降息对核心逻辑还是经济下行压力加大，货币政策基调已经从2021年的中性转向2022年的边际宽松，预计后续央行还会有降准降息的动作，类似于2019年。
嘉盛集团资深分析师 MATT SIMPSON表示，对于一季度后的A股并不悲观，市场存在先破后立的可能性。由于美股的估值整体偏高，尤其是2023年若进一步缩表，美股或受到更大冲击，加息对股市的影响远不及缩表。我们对美股长期的平均年回报也并不特别乐观，可能只有低个位数。相比之下，预计中国A股还是有6-8%的年均回报。
不过，亦有分析人士认为，降息对于股市的提振作业也不能过于高估。受当前房地产市场预期低迷影响，单纯降息对股市的提振作用有限。
“降息对金融市场影响分化，对债市是利好，债牛还没结束。对股市影响偏中性，流动性宽松是利好，但背后的经济下行趋势是利空，接下来大概率还是结构分化的行情。”朱振鑫称。
从汇市角度看，由于市场对于今年美联储加息时间点预期进一步提前（有预期年中加息，也有预期3月份就可能会加息），中美货币政策分化造成的中美利差进一步收窄势必会对人民币汇率形成一定压力。今年人民币兑美元汇率双向波动会加大，会有小幅贬值趋势。
瑞银亚洲经济研究主管董事总经理、首席中国经济学家汪涛认为，随着中美增长差距和利差可能缩小，预计2022年人民币兑美元将小幅走弱；但经常项目顺差可能依然可观且净资本流入仍将持续，这应能限制人民币汇率的贬值幅度，基准预测是2022年人民币兑美元小幅贬值2%至6.5。
全面降准仅1个多月，降息又来了，而且一次下调10个基点，足见逆周期政策发力稳增长的紧迫性。
1月17日，人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当天开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
受政策利率降息利好影响，股债市场均有强烈反应。经历了上周的持续低迷后，本周一早上，A股全线高开，其中，创业板指数开盘不久就涨超1%。国债期货全线高开，10年期主力合约涨0.17%，5年期主力合约涨0.19%。
在政策利率降息的强势带动下，可以肯定的是，1月20日（本周四）新一轮的贷款市场报价利率（LPR）最新报价中，也会带动近两年未动的5年期LPR下调。5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。
多因素支持降息
年初以来，在“稳增长”预期升温的背景下，市场对于央行会否降息的讨论也愈发热烈。
从市场层面看，年初以来，DR007利率持续低位运行，1月13日，DR007加权平均利率录得2.19%，持续明显低于7天逆回购利率。浙商证券首席经济学家李超表示，央行对政策利率的调整往往是先动量、后动价，因此若随着央行主动供给货币的增多，DR007表现出持续明显低于7天逆回购利率，则央行存在降息的空间进行“随行就市”。1月以来DR007持续低位运行，或体现央行主动流动性调控意图。
日前公布的信贷社融及CPI、PPI等经济数据也加大了市场对于降息窗口将逐步打开的预期。如是金融研究院院长管清友表示，去年12月份PPI-CPI剪刀差缩小至8.8个百分点，下游企业利润空间不断释放，但中小微企业生存困境仍在。大宗商品保价稳供措施要持续发力，但更主要的是需要财政和货币政策同步启动，加大宽松力度，助力企业纾困。
近期，美联储加快紧缩的预期飙升。美国去年12月失业率降至3.9%，低于自然失业率，12月CPI同比涨幅达7%，通胀压力进一步加大，受此影响，美联储加息或提速。“2022年上半年是中国应该抓住的宽松时间，美联储还未加息，中国仍有降息降准空间。”管清友表示。
浙商证券首席经济学家李超表示，一季度央行降息具有其必要性，其核心在于降成本，在企业贷款融资成本环比走高，PPI仍处高位的情况下，当前降成本诉求仍高，降低政策利率进一步引导LPR下行存在一定必要性。
招商证券研报则认为，“稳增长”与“宽信用”不足以构成此次降息的充分条件，强化市场预期，进而实现稳就业目标或是此次降息的主要考虑。当前小微企业生产经营形势已经跌至疫情后的最差境况，急需宏观政策的支持。财政与结构性政策工具虽然可缓解中小企业的成本压力，但提振预期还需要降息的推动。毕竟，困难时期“信心比黄金更重要”。
“当前经济下行压力暴露出的’预期弱’问题，在三大挑战中最为棘手。鉴于降息具有强烈的信号指示意义，央行选择年前调降MLF利率，可能多从提振企业预期、稳定就业来考虑。如是，近期央行可能还会推出降准、调降7天逆回购利率等多项政策措施，集中火力扭转市场预期。”招商证券研报称。
5年期LPR有望下调，降成本惠及更多主体
实际上，自去年12月召开中央经济工作会议之后，面对经济“三重压力”，市场降息预期再起。不过，此次降息幅度之大是超出市场降息争议范围。此前有分析预期本周央行会降息，但预测的降息幅度都是5个基点，此次1年期MLF、7天期逆周期利率一下子下调10个基点，足见逆周期政策的力度。
在政策利率降息的强势带动下，可以肯定的是，1月20日（本周四）新一轮的贷款市场报价利率（LPR）最新报价中，也会带动近两年未动的5年期LPR下调。
当前5年期LPR为4.65%，上一次下调还是2020年4月20日从4.75%下调至4.65%，彼时的背景是疫情爆发初期，货币政策为应对危机大力进行逆周期调节。1年期LPR此次亦有可能继续下调，2021年12月20日，1年期LPR在前期全面降准释放长期低成本资金的带动下下调5个基点至3.80%。
相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。随着此前LPR改革的推进，目前银行存量贷款和新发放贷款中，个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。
按照央行规定，借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR，如果1月20日报价的5年期LPR下调，无疑会对背负着按揭房贷的个人和家庭，以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好，会直接降低利息支出。
巨丰投顾投资顾问总监郭一鸣对证券时报记者表示，稳增长需要货币政策的支持，在去年四季度降准以及调降LPR之后，开年又下调MLF和逆回购利率10个基点，整体的速度还是比较快的，也略超市场预期。下调MLF和逆回购利率，对于维护银行体系流动性合理充裕起到较大的作用，也能引导实际贷款利率下行，从而降低企业融资成本，稳定市场信心。
降息如何影响股债汇市
相比于降准，降息释放的货币政策宽松信号更强烈，因为其直接影响融资主体的支出成本。从金融市场的表现也可以看出降息和降准的宽松信号差异，https://t.cn/A6JXDWnK ，深圳成指、创业板指数涨幅均近1%，上证指数涨超1%，沪深港通北上资金净流入近19亿元人民币。软件、电脑硬件、通信设备等板块涨幅居前。
从历史情况看，降息对股债等金融市场会带来一定的利好提振。巨丰金融研究院院长朱振鑫对券商中国记者表示，此次降息对核心逻辑还是经济下行压力加大，货币政策基调已经从2021年的中性转向2022年的边际宽松，预计后续央行还会有降准降息的动作，类似于2019年。
嘉盛集团资深分析师 MATT SIMPSON表示，对于一季度后的A股并不悲观，市场存在先破后立的可能性。由于美股的估值整体偏高，尤其是2023年若进一步缩表，美股或受到更大冲击，加息对股市的影响远不及缩表。我们对美股长期的平均年回报也并不特别乐观，可能只有低个位数。相比之下，预计中国A股还是有6-8%的年均回报。
不过，亦有分析人士认为，降息对于股市的提振作业也不能过于高估。受当前房地产市场预期低迷影响，单纯降息对股市的提振作用有限。
“降息对金融市场影响分化，对债市是利好，债牛还没结束。对股市影响偏中性，流动性宽松是利好，但背后的经济下行趋势是利空，接下来大概率还是结构分化的行情。”朱振鑫称。
从汇市角度看，由于市场对于今年美联储加息时间点预期进一步提前（有预期年中加息，也有预期3月份就可能会加息），中美货币政策分化造成的中美利差进一步收窄势必会对人民币汇率形成一定压力。今年人民币兑美元汇率双向波动会加大，会有小幅贬值趋势。
瑞银亚洲经济研究主管董事总经理、首席中国经济学家汪涛认为，随着中美增长差距和利差可能缩小，预计2022年人民币兑美元将小幅走弱；但经常项目顺差可能依然可观且净资本流入仍将持续，这应能限制人民币汇率的贬值幅度，基准预测是2022年人民币兑美元小幅贬值2%至6.5。
连平 : 房地产调控政策应突出供给侧支持
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
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来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
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