“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”
“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
博拆迁，从来都是一个高风险的行为。
过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。
但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#
“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
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过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
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在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
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风险与收益，总是如影随形的。#杭州#
#贷款中介##欺骗##忽悠#
想向各位领导请教的是，本市主管各类贷款中介机构是哪个部门，对于那些专门欺骗和忽悠客户的贷款中介作何处理，请主管部门给与明确的说法，事情发生在本市崮山路538号中港汇五楼！ 该机构名叫:惊鸿信产。@上海12345 @CHERRY逸轩 @上海发布 @警民直通车-上海 https://t.cn/RJy0nek https://t.cn/RJy0nek https://t.cn/RJy0nek
想向各位领导请教的是，本市主管各类贷款中介机构是哪个部门，对于那些专门欺骗和忽悠客户的贷款中介作何处理，请主管部门给与明确的说法，事情发生在本市崮山路538号中港汇五楼！ 该机构名叫:惊鸿信产。@上海12345 @CHERRY逸轩 @上海发布 @警民直通车-上海 https://t.cn/RJy0nek https://t.cn/RJy0nek https://t.cn/RJy0nek
【留财不如留德】
李子嘉是李鸿章的孙子，生于1910年，为父亲李经方与外籍女子所生。因为是混血，他生得自与普通中国人有异，根据史料记载：他白肤，高鼻且身材细长，有点像英国人。长得像英国人的李子嘉还有一个英文名字，翻译成中文便是“乔治”。
含着金钥匙出身的李子嘉自幼深得父母喜爱，父亲死后，他与哥哥李厚甫平分了父亲的家产。但因为父死时，母亲尚在世，他又喜欢挥霍，他的一部分家产便被抓在了母亲手里。但即便少了母亲手里抓着的那部分，李子嘉依旧可以富甲一方。
“1.3万亩租田、一片山场、芜湖河南岸一座恒丰仓楼房、上海一座定盘路定仪村42号三层楼房……”这些，是李子嘉手上的不动产。而他所分得的动产则正是抓在其母手中的一部分，除开这些之外，李子嘉每月一号可固定从银行取现500元作为零花，方法是签个名。
李子嘉自幼接受了良好的教育，跟同龄孩子不同的是，他刚刚学会说话后不久，父母就为他聘请了中、英文教师给他启蒙。可良好的教育条件和环境并未让他成才，反而让他养成了飞扬跋扈的性子。
年十几岁时，李子嘉便成了当地的小霸王，他吃喝嫖赌样样精通，后来他还染上了鸦片。为了避开母亲的管束，他甚至还和母亲分开住。与母亲分开后，李子嘉住到芜湖，说来，他在芜湖的日子真真好过似神仙。
李子嘉在芜湖有公馆，平日除了吸吸鸦片、把玩把玩女人，其他的是一概不管。他那1.3万亩良田也全权交给了庄头，如此有钱有闲，自然帮闲的人就无数了。在一群帮闲的作用下，李子嘉的生活更加放荡不羁了。当地有人嘲讽说：找李公子，只要去芜湖当日的三街、集益里一带准能找着。这里的三街、集益便是当地有名的妓院集中区。
烟花柳巷里来去的李子嘉甚至还专门娶了个妓女回家，这个妓女姓沈，是一个有文化，会弹风琴、唱歌的角儿。李子嘉将姨太太娶回家后，专门雇佣了一个姨娘、两个厨师、五个男佣伺候她。太太娶进门后，李子嘉便跟着沈姑娘每日弹曲作乐，为了打发时间，他还养了六条狗，其中一条还是哈巴狗。
每每出门的时候，李子嘉就让跟班牵着这六条狗在后面跟着，那仗势，他自己觉得威风，但他爷爷李鸿章见了，定是要气到吐血的。值得一提的是，将妓女娶回家后，李子嘉也依旧未改其风流本性，他依旧时时流连在烟柳巷。后来，李子嘉不幸在妓院沾染了梅毒。
染上梅毒后，李子嘉丝毫没有悔改的意思，得了这病，下身腐烂再去妓院是不成了，于是李子嘉便将全部精力放在了赌博上。
话说这李子嘉也真是点背：逢赌必输，可越输他还越来劲。没办法，反正钱是爷爷爸爸留下的，他也不知道怎么来的，自然说不上心疼。
前文讲到：李子嘉并没有动产，所以他赌钱也基本不赌现金，而是直接赌田契、房契。在他的日夜奋战下，那些家产终于被挥霍了不少了。
李子嘉赌瘾之大，在当地是出了名的，这是因为：他去赌博时的阵仗实在太大。别人赌博都是走着去的，可李子嘉就不同了，他是被架着、抬着去的，而且一去就是一通宵。至于为何如此，梅毒闹的！
这样的时间久了之后，李子嘉眼看着家产越来越薄，终于有些醒悟了。醒悟了的李子嘉开始做起了其他的盘算，想来想去，他想到了他爷爷那儿。
李子嘉爷爷李鸿章靠什么发家致富？做官！既然爷爷可以如此，我李子嘉为何不可以呢？于是，中年的李子嘉做起了当官梦。可不同的是，爷爷李鸿章做官靠的是科举考试，这就难了，这年头也没科举了，怎么办呢？李子嘉脑门子一热，大腿一拍：有了，这年头不是可以买官嘛！
为了买个官成就大业，李子嘉花钱购置了一个团所需的军装，把李府大花园奉送给一个国民党驻军的高级军官，买了一个团长当。这样一来，李子嘉便依靠爷爷爸爸留下的财产当上了“大官”了。就在他自鸣得意之时，远在上海的哥哥李厚甫知道了。李厚甫虽也不是一个成器的主儿，可他知道：买来的官是没用的。
后来，在哥哥的阻拦和大管家蔡冰梅的各方周旋下，李府大花园是被要回来了，李子嘉的“团长”也还回去了。于是，李子嘉人生唯一一次想“创业”的项目宣告结束，之后，他再次回到了以前的挥霍时光。
在挥霍的同时，李子嘉也不忘治疗梅毒，可在治疗梅毒期间，他的奢靡也一丝不改。在上海治疗期间，他专程在定盘路弄了一幢洋房。
这洋房总共是三层，平日里，沈姑娘一人住三楼，他住二楼，而他雇佣的八个佣人则住一楼。说实话，这架势，根本不像来治病的病号，压根儿就是老爷出游。
李子嘉的肆意挥霍下，他分得的财产很快就被他败得差不多了。眼见钱财所剩无几，李子嘉再次打起了老爹的主意，在这节骨眼上他闹到了还有些家产的哥哥处，以财产分配不均为由又弄了些财产来。
坐吃总有山空日，经过数年后，到抗战胜利时，李子嘉的财产都被他挥霍光了：房产、田产都到了赌场、妓院。因为生活困难，其母便托人给他找了份工作：去武汉救济分署做翻译官。这本是好差事，可不到两三月，李子嘉就拍拍屁股走人了，理由是：“我不能伺候别人”。
再后来，李子嘉的母亲回了英国，那个跟了自己十数年的沈姓妓女也离家出走了。自此，他便成了孤家寡人。
李子嘉是李鸿章的孙子，生于1910年，为父亲李经方与外籍女子所生。因为是混血，他生得自与普通中国人有异，根据史料记载：他白肤，高鼻且身材细长，有点像英国人。长得像英国人的李子嘉还有一个英文名字，翻译成中文便是“乔治”。
含着金钥匙出身的李子嘉自幼深得父母喜爱，父亲死后，他与哥哥李厚甫平分了父亲的家产。但因为父死时，母亲尚在世，他又喜欢挥霍，他的一部分家产便被抓在了母亲手里。但即便少了母亲手里抓着的那部分，李子嘉依旧可以富甲一方。
“1.3万亩租田、一片山场、芜湖河南岸一座恒丰仓楼房、上海一座定盘路定仪村42号三层楼房……”这些，是李子嘉手上的不动产。而他所分得的动产则正是抓在其母手中的一部分，除开这些之外，李子嘉每月一号可固定从银行取现500元作为零花，方法是签个名。
李子嘉自幼接受了良好的教育，跟同龄孩子不同的是，他刚刚学会说话后不久，父母就为他聘请了中、英文教师给他启蒙。可良好的教育条件和环境并未让他成才，反而让他养成了飞扬跋扈的性子。
年十几岁时，李子嘉便成了当地的小霸王，他吃喝嫖赌样样精通，后来他还染上了鸦片。为了避开母亲的管束，他甚至还和母亲分开住。与母亲分开后，李子嘉住到芜湖，说来，他在芜湖的日子真真好过似神仙。
李子嘉在芜湖有公馆，平日除了吸吸鸦片、把玩把玩女人，其他的是一概不管。他那1.3万亩良田也全权交给了庄头，如此有钱有闲，自然帮闲的人就无数了。在一群帮闲的作用下，李子嘉的生活更加放荡不羁了。当地有人嘲讽说：找李公子，只要去芜湖当日的三街、集益里一带准能找着。这里的三街、集益便是当地有名的妓院集中区。
烟花柳巷里来去的李子嘉甚至还专门娶了个妓女回家，这个妓女姓沈，是一个有文化，会弹风琴、唱歌的角儿。李子嘉将姨太太娶回家后，专门雇佣了一个姨娘、两个厨师、五个男佣伺候她。太太娶进门后，李子嘉便跟着沈姑娘每日弹曲作乐，为了打发时间，他还养了六条狗，其中一条还是哈巴狗。
每每出门的时候，李子嘉就让跟班牵着这六条狗在后面跟着，那仗势，他自己觉得威风，但他爷爷李鸿章见了，定是要气到吐血的。值得一提的是，将妓女娶回家后，李子嘉也依旧未改其风流本性，他依旧时时流连在烟柳巷。后来，李子嘉不幸在妓院沾染了梅毒。
染上梅毒后，李子嘉丝毫没有悔改的意思，得了这病，下身腐烂再去妓院是不成了，于是李子嘉便将全部精力放在了赌博上。
话说这李子嘉也真是点背：逢赌必输，可越输他还越来劲。没办法，反正钱是爷爷爸爸留下的，他也不知道怎么来的，自然说不上心疼。
前文讲到：李子嘉并没有动产，所以他赌钱也基本不赌现金，而是直接赌田契、房契。在他的日夜奋战下，那些家产终于被挥霍了不少了。
李子嘉赌瘾之大，在当地是出了名的，这是因为：他去赌博时的阵仗实在太大。别人赌博都是走着去的，可李子嘉就不同了，他是被架着、抬着去的，而且一去就是一通宵。至于为何如此，梅毒闹的！
这样的时间久了之后，李子嘉眼看着家产越来越薄，终于有些醒悟了。醒悟了的李子嘉开始做起了其他的盘算，想来想去，他想到了他爷爷那儿。
李子嘉爷爷李鸿章靠什么发家致富？做官！既然爷爷可以如此，我李子嘉为何不可以呢？于是，中年的李子嘉做起了当官梦。可不同的是，爷爷李鸿章做官靠的是科举考试，这就难了，这年头也没科举了，怎么办呢？李子嘉脑门子一热，大腿一拍：有了，这年头不是可以买官嘛！
为了买个官成就大业，李子嘉花钱购置了一个团所需的军装，把李府大花园奉送给一个国民党驻军的高级军官，买了一个团长当。这样一来，李子嘉便依靠爷爷爸爸留下的财产当上了“大官”了。就在他自鸣得意之时，远在上海的哥哥李厚甫知道了。李厚甫虽也不是一个成器的主儿，可他知道：买来的官是没用的。
后来，在哥哥的阻拦和大管家蔡冰梅的各方周旋下，李府大花园是被要回来了，李子嘉的“团长”也还回去了。于是，李子嘉人生唯一一次想“创业”的项目宣告结束，之后，他再次回到了以前的挥霍时光。
在挥霍的同时，李子嘉也不忘治疗梅毒，可在治疗梅毒期间，他的奢靡也一丝不改。在上海治疗期间，他专程在定盘路弄了一幢洋房。
这洋房总共是三层，平日里，沈姑娘一人住三楼，他住二楼，而他雇佣的八个佣人则住一楼。说实话，这架势，根本不像来治病的病号，压根儿就是老爷出游。
李子嘉的肆意挥霍下，他分得的财产很快就被他败得差不多了。眼见钱财所剩无几，李子嘉再次打起了老爹的主意，在这节骨眼上他闹到了还有些家产的哥哥处，以财产分配不均为由又弄了些财产来。
坐吃总有山空日，经过数年后，到抗战胜利时，李子嘉的财产都被他挥霍光了：房产、田产都到了赌场、妓院。因为生活困难，其母便托人给他找了份工作：去武汉救济分署做翻译官。这本是好差事，可不到两三月，李子嘉就拍拍屁股走人了，理由是：“我不能伺候别人”。
再后来，李子嘉的母亲回了英国，那个跟了自己十数年的沈姓妓女也离家出走了。自此，他便成了孤家寡人。
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