金科股份高质量转型计划遇阻 连踩三道红线净负债率高达124%
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踩了“三道红线”的 $金科股份(SZ000656)$ 需要努力降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生不利影响
日前，金科股份（000656.SZ）发布半年业绩公告，期内公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16%；实现净利润42.59亿元，同比增长34%，其中归属于上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长40%。
金科股份中期业绩虽然实现超预期增长，但是其负债水平也在不断攀升，甚至连踩“三道红线”。可见在这份漂亮的成绩单背后，金科股份实则隐忧重重。
连踩三道红线净负债率高达124%
8月20日，中国人民银行官网信息显示，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
据了解，监管部门对房企设置了“三道红线”，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1.0倍。
通过金科股份2020年中期业绩报告数据计算得出，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98倍，三道监管红线全触。
从剔除预收款后的资产负债率来看，截止2020年6月末，金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到74.08%，距离监管所设的70%红线还需下降4个多百分点。据往年数据，金科股份近五年的资产负债率在70%以上，最高达80.47%，虽从2018年开始逐渐下降，但下降速度较慢。
从净负债率来看，2017年-2019年，公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%。截止2020年6月底，金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元，股东权益为590.47亿元，净负债率达到124.62%。若要降至100%红线以下，还需下降24多个百分点，若现金和净资产水平不变，有息负债需降低约145.37亿元至958.09亿元。
从现金短债比来看，截止2020年6月末，金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元，而公司短期债务达到363.27亿元，现金短债比仅0.98倍，不足1倍，存在一定的短期偿债压力。
与上述情况相比，更严峻的是金科股份高额的担保。根据公告，截止2020年4月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为122.744亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为818.85亿元，合计担保余额为941.60亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的344.06%。
拿地成本上升项目盈利空间堪忧
2020年金科股份设定的销售目标为2200亿元，即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后，金科股份也强调不会下调这一目标，足见其冲规模的野心。
扩大规模最明显的举动就是拿地、不断拿地、不断溢价拿地。《每日财报》发现，金科股份近几年一直维持较为积极的土地投资策略。数据显示，近几年金科股份的新增土地储备面积持续大于销售面积，截至2019年末，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。
财报显示，2018年金科股份新增土地110宗，完成土地投资700亿元；2019年新增土地192宗，土地购置合同金额达888亿元，权益金额562亿元。
而2019年金科股份的营收为677.3亿元，净利润为63.57亿元，2018年金科股份的营收为为412.34亿元，净利润为40.21亿元。也就是说金科股份近两年用于拿地的资金远超当年的营收。
另外，2020年前5月，金科股份已在公开市场拿地34宗，耗资163.68亿元，延续了前两年拿地的节奏。2020年一季度公司的拿地成本也大幅上升，2020年第一季度，金科股份的新增土地储备成本为3609.27元/平方米，较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。
所以，持续走高的拿地成本和在疫情影响下不断下滑的销售均价，使得金科股份的盈利水平承压。
例如，金科股份于2月28日以12.01亿元拍得的龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北地块，土地性质为住宅兼容商业（商业不超10%），溢价率也高达42%，楼面价为6800元/平方米，建筑有限高要求，应满足周边军事设施相关控制要求。据了解，该地块周边竞品不少，有寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城等楼盘均在售，而近期报价售价均在万元以下，7000元左右。金科拿地成本已然高达6800元/平方米，后续出去开发等一系列成本后，盈利堪忧。
数据显示，2020年一季度，公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然，金科股份今年的“高质量发展”转型并非计划的那么顺利。
值得注意的是，踩了“三道红线”的金科股份接下来需要努力再努力的降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生较大不利影响
最后希望喜欢这篇文章的朋友可以多多关注一下我的账号和帮文章点个赞（这些对我真的很重要！），我会有一些金融干货分享给大家。
免责声明：本文章仅属于个人兴趣爱好和随笔，观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。
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踩了“三道红线”的 $金科股份(SZ000656)$ 需要努力降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生不利影响
日前，金科股份（000656.SZ）发布半年业绩公告，期内公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16%；实现净利润42.59亿元，同比增长34%，其中归属于上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长40%。
金科股份中期业绩虽然实现超预期增长，但是其负债水平也在不断攀升，甚至连踩“三道红线”。可见在这份漂亮的成绩单背后，金科股份实则隐忧重重。
连踩三道红线净负债率高达124%
8月20日，中国人民银行官网信息显示，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
据了解，监管部门对房企设置了“三道红线”，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1.0倍。
通过金科股份2020年中期业绩报告数据计算得出，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98倍，三道监管红线全触。
从剔除预收款后的资产负债率来看，截止2020年6月末，金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到74.08%，距离监管所设的70%红线还需下降4个多百分点。据往年数据，金科股份近五年的资产负债率在70%以上，最高达80.47%，虽从2018年开始逐渐下降，但下降速度较慢。
从净负债率来看，2017年-2019年，公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%。截止2020年6月底，金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元，股东权益为590.47亿元，净负债率达到124.62%。若要降至100%红线以下，还需下降24多个百分点，若现金和净资产水平不变，有息负债需降低约145.37亿元至958.09亿元。
从现金短债比来看，截止2020年6月末，金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元，而公司短期债务达到363.27亿元，现金短债比仅0.98倍，不足1倍，存在一定的短期偿债压力。
与上述情况相比，更严峻的是金科股份高额的担保。根据公告，截止2020年4月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为122.744亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为818.85亿元，合计担保余额为941.60亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的344.06%。
拿地成本上升项目盈利空间堪忧
2020年金科股份设定的销售目标为2200亿元，即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后，金科股份也强调不会下调这一目标，足见其冲规模的野心。
扩大规模最明显的举动就是拿地、不断拿地、不断溢价拿地。《每日财报》发现，金科股份近几年一直维持较为积极的土地投资策略。数据显示，近几年金科股份的新增土地储备面积持续大于销售面积，截至2019年末，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。
财报显示，2018年金科股份新增土地110宗，完成土地投资700亿元；2019年新增土地192宗，土地购置合同金额达888亿元，权益金额562亿元。
而2019年金科股份的营收为677.3亿元，净利润为63.57亿元，2018年金科股份的营收为为412.34亿元，净利润为40.21亿元。也就是说金科股份近两年用于拿地的资金远超当年的营收。
另外，2020年前5月，金科股份已在公开市场拿地34宗，耗资163.68亿元，延续了前两年拿地的节奏。2020年一季度公司的拿地成本也大幅上升，2020年第一季度，金科股份的新增土地储备成本为3609.27元/平方米，较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。
所以，持续走高的拿地成本和在疫情影响下不断下滑的销售均价，使得金科股份的盈利水平承压。
例如，金科股份于2月28日以12.01亿元拍得的龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北地块，土地性质为住宅兼容商业（商业不超10%），溢价率也高达42%，楼面价为6800元/平方米，建筑有限高要求，应满足周边军事设施相关控制要求。据了解，该地块周边竞品不少，有寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城等楼盘均在售，而近期报价售价均在万元以下，7000元左右。金科拿地成本已然高达6800元/平方米，后续出去开发等一系列成本后，盈利堪忧。
数据显示，2020年一季度，公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然，金科股份今年的“高质量发展”转型并非计划的那么顺利。
值得注意的是，踩了“三道红线”的金科股份接下来需要努力再努力的降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生较大不利影响
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#徐州新鲜事[超话]#
【女嘉宾200536】
出生年: 1992.7.5
生肖: 猴
星座: 巨蟹
身高:160
祖籍: 安徽滁州
现居地: 南京浦口
学历: 本科
职业: 房地产销售
年薪:10-15
爱好: 看书，旅游，做家务
车房情况: 租房，有车
婚姻情况:未婚
自我介绍:比较宅，工作可忙可不忙，不主动，慢热，长情。相对独立，有追求，有点小懒，目标明确
择偶要求:年龄1996-1988年，身高173及以上，本科及以上，地区南京或周边，性格有责任心，低调，不张扬，在外稳重，在内活泼，不卑不亢，有上进心。
【女嘉宾200536】
出生年: 1992.7.5
生肖: 猴
星座: 巨蟹
身高:160
祖籍: 安徽滁州
现居地: 南京浦口
学历: 本科
职业: 房地产销售
年薪:10-15
爱好: 看书，旅游，做家务
车房情况: 租房，有车
婚姻情况:未婚
自我介绍:比较宅，工作可忙可不忙，不主动，慢热，长情。相对独立，有追求，有点小懒，目标明确
择偶要求:年龄1996-1988年，身高173及以上，本科及以上，地区南京或周边，性格有责任心，低调，不张扬，在外稳重，在内活泼，不卑不亢，有上进心。
#徐州身边事[超话]#
【女嘉宾200536】
出生年: 1992.7.5
生肖: 猴
星座: 巨蟹
身高:160
祖籍: 安徽滁州
现居地: 南京浦口
学历: 本科
职业: 房地产销售
年薪:10-15
爱好: 看书，旅游，做家务
车房情况: 租房，有车
婚姻情况:未婚
自我介绍:比较宅，工作可忙可不忙，不主动，慢热，长情。相对独立，有追求，有点小懒，目标明确
择偶要求:年龄1996-1988年，身高173及以上，本科及以上，地区南京或周边，性格有责任心，低调，不张扬，在外稳重，在内活泼，不卑不亢，有上进心。
【女嘉宾200536】
出生年: 1992.7.5
生肖: 猴
星座: 巨蟹
身高:160
祖籍: 安徽滁州
现居地: 南京浦口
学历: 本科
职业: 房地产销售
年薪:10-15
爱好: 看书，旅游，做家务
车房情况: 租房，有车
婚姻情况:未婚
自我介绍:比较宅，工作可忙可不忙，不主动，慢热，长情。相对独立，有追求，有点小懒，目标明确
择偶要求:年龄1996-1988年，身高173及以上，本科及以上，地区南京或周边，性格有责任心，低调，不张扬，在外稳重，在内活泼，不卑不亢，有上进心。
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