【2021年年报透底机构投资者去年四季度调仓路径：公募基金主攻制造业，险资重仓金融股】
2021年年报披露进入密集期，机构投资者去年四季度的调仓路径愈加明晰。
证金重仓大蓝筹
去年四季度，以证金、汇金为主力的国家队（包含证金、汇金、证金资管、证金定制基金与外汇局旗下投资平台）进行了小幅调仓。
截至4月7日收盘，在已披露的上市公司2021年报中，国家队共现身367家公司前十大流通股东榜单。其中，新进珠江啤酒一家公司，增持7家公司，减持了295家公司，其他公司持股数量保持不变。
金融股仍是去年四季度国家队重仓品种。以最新持股市值来看，国家队持股市值超过百亿元的有16家公司，近七成为金融股，另外5家分别为贵州茅台、中国中车、中国神华、中国中铁、中国石化。
具体来看，农业银行是国家队增持数量最多的公司，增持股数达到12.55亿股，增持后持股比例（占总股本）达44.47％。其次是中国铝业和中国东航，增持股数达9263.84万股和7961.69万股。
公募基金主攻制造业
Wind数据显示，2021年所有公募基金的净值增长率均值为6.06%。而同期沪深300指数跌幅为5.2%，公募基金平均收益率跑赢沪深300指数11.26个百分点。并且，截至2021年末公募基金资产中股票类资产占比较2020年末提升了0.7个百分点。公募基金逆势跑赢大盘，也使得其持股变动受到广大投资者的关注。
从行业方面来说，制造业是最受公募基金青睐的行业，持仓市值高达总计4.7万亿元，占整个股票资产的66.96%，金融业与信息传输、软件和信息技术服务业紧随其后，持仓市值分别占到股票总资产的7.37%和4.19%。
东方财富、亿纬锂能、阳光电源、比亚迪、紫光国微、韦尔股份2021年新进入公募基金前20大重仓股行列。其中亿纬锂能、阳光电源、比亚迪与新能源密切相关，紫光国微、韦尔股份则属于半导体行业。
不过投资者要注意的是，新能源相关个股进入公募基金前20大重仓股，主要是2021年相关股票涨幅巨大，基金持仓市值大增所至，个别股票持股数量反而是下降的。如亿纬锂能2021年上涨45.01%，公募基金持股总市值增加122.82亿元，但公募基金持股却较2020年底减少了3200万股。
公募基金2021年增持了2371只个股，农业银行、工商银行、中国建筑、分众传媒4股在四季度获得公募基金超10亿股的增持。另外，公募基金还新进联创股份约1.37亿股，占到流通股的14.47%。
分市场看，科创板最受公募基金喜爱，在增持占流通股比例最高的前十大个股中，9只是科创板股票。如时代电气，2021年三季末公募基金还仅持股2552万股，四季度猛的加仓至8926万股，增持6374万股，而其总流通股才1.75亿股，增持股份占流通股份超36%，中欧时代先锋、信达澳银新能源产业等多只公募基金新进入时代电气前10大流通股股东行列。
中国平安、美的集团、恒瑞医药、三一重工、顺丰控股则跌出了公募基金10大重仓股行列。中煤能源去年四季度被公募基金减持了1.04亿股，是截至目前唯一一只遭减持超亿股的上市公司，马钢股份、中国一重、迪马股份、中国宝安等6股四季度也被减持超5000万股。
私募增持贵州茅台
私募比公募更具灵活性，去年业绩表现也更为优异。根据格上研究统计，2021年私募行业平均收益为12.43%，其中量化股票多头管理人的平均收益率更是高达22.05%，约七成产品取得正收益。
制造业依旧是私募最重仓的行业，采矿业、批发和零售业也受到私募的重点关注。
贵州茅台最受私募青睐，私募合计持有市值高达232亿元，是目前唯一一只私募持仓市值超百亿的个股。金汇荣盛三号私募证券投资基金表现最为活跃，持有贵州茅台市值高达近122亿元，并且在去年四季度还加仓了贵州茅台逾31万股，按照茅台最新每10股派216.75元的分配预案，该私募仅茅台分红就能拿到1.28亿元。瑞丰汇邦三号私募证券投资基金持仓市值也高达115亿元，持有贵州茅台和中国神华2只股票，在去年四季度也加仓了贵州茅台超26万股。
拓尔思为目前私募增持最多的个股，去年四季度合计增持3815万股，增持的主要是博泰精选1号私募证券投资基金通过协议转让获得拓尔思3788万股，占总股本的5.3%。
私募通过二级市场增持数量最多的个股为闽发铝业，去年四季度合计增持了2715万股。亿利达、梅花生物、紫金矿业3家公司在四季度也获得私募合计超2000万股的增持，妙可蓝多、佳都科技、顺络电子则获得私募超千万股的增持。
备受关注的明星私募高毅旗下基金，则增持了万华化学、华润三九、紫金矿业等股票。其中高毅晓峰鸿远集合资金信托计划新进万华化学逾1216万股。此外，景林资产四季度抄底涪陵榨菜、招商积余，睿扬新进福莱特和新洁能，聚鸣大举买入中航重机，林鹏掌舵的和谐汇一新进金风科技。
险资重仓金融股
Wind数据显示，截至4月7日收盘，共有156家A股上市公司的前十大流通股股东出现险资身影，险资合计持仓市值达10743亿元。
按持仓市值排名，险资持仓市值前十的个股暂为中国人寿、平安银行、招商银行、兴业银行、民生银行、工商银行、中国联通、邮储银行、金风科技、农业银行。
按照申万一级行业划分，2021年险资对非银金融行业合计持仓市值达5824亿元，持仓市值暂为险资持仓总市值的54%；其次为银行，持股总市值4148亿元。
按个股看，去年四季度险资增持数量最高的前五家公司分别是中国交建、中国石化、航天电子、中国神华和万科A。另外，多家公司去年四季度获险资新增持股，包括时代新材、中储股份、国电南自、祁连山、铜峰电子。
近期逾十家大中型保险资管公司从长期机构投资者的视角，就权益市场给出研判。多位保险资管人士表示，长期坚定看好中国资本市场发展前景，经过此前两个多月估值压力的释放，目前市场估值已回归合理水平。多家机构提及，市场前期经历短期非理性调整，也为其提供了优质赛道长期布局的良好时机。
牛散布局新能源概念
从已披露的年报看，葛卫东出现在盛新锂能、用友网络、凯盛新材和贝特瑞四家公司的前十大流通股东中，赵建平则出现在阳光诺和流通股东名单内，方德基现身金圆股份十大流通股东。
以葛卫东持有的盛新锂能为例，该公司主要业务包括锂矿采选、基础锂盐、金属锂和稀土产品的生产与销售，另有少量林木业务，2021年5月完成稀土业务的剥离，专注于锂电产品。
盛新锂能年报显示，2021年公司锂产品产量约4万吨，同比上升90.5%；销量约4.2万吨，同比增长108.88%。锂产品业务收入为27.85亿元，占总营收比例为94.92%，同比增长约3倍；毛利率达到47.78%。方德基持仓的金圆股份正在向新能源转型。金圆股份主营业务为水泥、商品混凝土，在去年9月并购辰宇矿业以向锂电池材料领域转型。
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2021年年报披露进入密集期，机构投资者去年四季度的调仓路径愈加明晰。
证金重仓大蓝筹
去年四季度，以证金、汇金为主力的国家队（包含证金、汇金、证金资管、证金定制基金与外汇局旗下投资平台）进行了小幅调仓。
截至4月7日收盘，在已披露的上市公司2021年报中，国家队共现身367家公司前十大流通股东榜单。其中，新进珠江啤酒一家公司，增持7家公司，减持了295家公司，其他公司持股数量保持不变。
金融股仍是去年四季度国家队重仓品种。以最新持股市值来看，国家队持股市值超过百亿元的有16家公司，近七成为金融股，另外5家分别为贵州茅台、中国中车、中国神华、中国中铁、中国石化。
具体来看，农业银行是国家队增持数量最多的公司，增持股数达到12.55亿股，增持后持股比例（占总股本）达44.47％。其次是中国铝业和中国东航，增持股数达9263.84万股和7961.69万股。
公募基金主攻制造业
Wind数据显示，2021年所有公募基金的净值增长率均值为6.06%。而同期沪深300指数跌幅为5.2%，公募基金平均收益率跑赢沪深300指数11.26个百分点。并且，截至2021年末公募基金资产中股票类资产占比较2020年末提升了0.7个百分点。公募基金逆势跑赢大盘，也使得其持股变动受到广大投资者的关注。
从行业方面来说，制造业是最受公募基金青睐的行业，持仓市值高达总计4.7万亿元，占整个股票资产的66.96%，金融业与信息传输、软件和信息技术服务业紧随其后，持仓市值分别占到股票总资产的7.37%和4.19%。
东方财富、亿纬锂能、阳光电源、比亚迪、紫光国微、韦尔股份2021年新进入公募基金前20大重仓股行列。其中亿纬锂能、阳光电源、比亚迪与新能源密切相关，紫光国微、韦尔股份则属于半导体行业。
不过投资者要注意的是，新能源相关个股进入公募基金前20大重仓股，主要是2021年相关股票涨幅巨大，基金持仓市值大增所至，个别股票持股数量反而是下降的。如亿纬锂能2021年上涨45.01%，公募基金持股总市值增加122.82亿元，但公募基金持股却较2020年底减少了3200万股。
公募基金2021年增持了2371只个股，农业银行、工商银行、中国建筑、分众传媒4股在四季度获得公募基金超10亿股的增持。另外，公募基金还新进联创股份约1.37亿股，占到流通股的14.47%。
分市场看，科创板最受公募基金喜爱，在增持占流通股比例最高的前十大个股中，9只是科创板股票。如时代电气，2021年三季末公募基金还仅持股2552万股，四季度猛的加仓至8926万股，增持6374万股，而其总流通股才1.75亿股，增持股份占流通股份超36%，中欧时代先锋、信达澳银新能源产业等多只公募基金新进入时代电气前10大流通股股东行列。
中国平安、美的集团、恒瑞医药、三一重工、顺丰控股则跌出了公募基金10大重仓股行列。中煤能源去年四季度被公募基金减持了1.04亿股，是截至目前唯一一只遭减持超亿股的上市公司，马钢股份、中国一重、迪马股份、中国宝安等6股四季度也被减持超5000万股。
私募增持贵州茅台
私募比公募更具灵活性，去年业绩表现也更为优异。根据格上研究统计，2021年私募行业平均收益为12.43%，其中量化股票多头管理人的平均收益率更是高达22.05%，约七成产品取得正收益。
制造业依旧是私募最重仓的行业，采矿业、批发和零售业也受到私募的重点关注。
贵州茅台最受私募青睐，私募合计持有市值高达232亿元，是目前唯一一只私募持仓市值超百亿的个股。金汇荣盛三号私募证券投资基金表现最为活跃，持有贵州茅台市值高达近122亿元，并且在去年四季度还加仓了贵州茅台逾31万股，按照茅台最新每10股派216.75元的分配预案，该私募仅茅台分红就能拿到1.28亿元。瑞丰汇邦三号私募证券投资基金持仓市值也高达115亿元，持有贵州茅台和中国神华2只股票，在去年四季度也加仓了贵州茅台超26万股。
拓尔思为目前私募增持最多的个股，去年四季度合计增持3815万股，增持的主要是博泰精选1号私募证券投资基金通过协议转让获得拓尔思3788万股，占总股本的5.3%。
私募通过二级市场增持数量最多的个股为闽发铝业，去年四季度合计增持了2715万股。亿利达、梅花生物、紫金矿业3家公司在四季度也获得私募合计超2000万股的增持，妙可蓝多、佳都科技、顺络电子则获得私募超千万股的增持。
备受关注的明星私募高毅旗下基金，则增持了万华化学、华润三九、紫金矿业等股票。其中高毅晓峰鸿远集合资金信托计划新进万华化学逾1216万股。此外，景林资产四季度抄底涪陵榨菜、招商积余，睿扬新进福莱特和新洁能，聚鸣大举买入中航重机，林鹏掌舵的和谐汇一新进金风科技。
险资重仓金融股
Wind数据显示，截至4月7日收盘，共有156家A股上市公司的前十大流通股股东出现险资身影，险资合计持仓市值达10743亿元。
按持仓市值排名，险资持仓市值前十的个股暂为中国人寿、平安银行、招商银行、兴业银行、民生银行、工商银行、中国联通、邮储银行、金风科技、农业银行。
按照申万一级行业划分，2021年险资对非银金融行业合计持仓市值达5824亿元，持仓市值暂为险资持仓总市值的54%；其次为银行，持股总市值4148亿元。
按个股看，去年四季度险资增持数量最高的前五家公司分别是中国交建、中国石化、航天电子、中国神华和万科A。另外，多家公司去年四季度获险资新增持股，包括时代新材、中储股份、国电南自、祁连山、铜峰电子。
近期逾十家大中型保险资管公司从长期机构投资者的视角，就权益市场给出研判。多位保险资管人士表示，长期坚定看好中国资本市场发展前景，经过此前两个多月估值压力的释放，目前市场估值已回归合理水平。多家机构提及，市场前期经历短期非理性调整，也为其提供了优质赛道长期布局的良好时机。
牛散布局新能源概念
从已披露的年报看，葛卫东出现在盛新锂能、用友网络、凯盛新材和贝特瑞四家公司的前十大流通股东中，赵建平则出现在阳光诺和流通股东名单内，方德基现身金圆股份十大流通股东。
以葛卫东持有的盛新锂能为例，该公司主要业务包括锂矿采选、基础锂盐、金属锂和稀土产品的生产与销售，另有少量林木业务，2021年5月完成稀土业务的剥离，专注于锂电产品。
盛新锂能年报显示，2021年公司锂产品产量约4万吨，同比上升90.5%；销量约4.2万吨，同比增长108.88%。锂产品业务收入为27.85亿元，占总营收比例为94.92%，同比增长约3倍；毛利率达到47.78%。方德基持仓的金圆股份正在向新能源转型。金圆股份主营业务为水泥、商品混凝土，在去年9月并购辰宇矿业以向锂电池材料领域转型。
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昆曲《影梅庵忆语——董小宛》
北方昆曲剧院
洗练清丽之作
主演：
邵天帅，
国家一级演员。
明末清初，
江苏如皋，
乌篷船，
青石板，
秦淮河畔，
风月情浓。
烟雨朦胧，
金陵古城，
胭脂河上舟船絮。
秦淮歌女董小宛与如皋才子冒辟疆那阕才子佳人缠绵悱恻、凄美幽婉的动人绝唱。
董小宛对老夫人的孝义、
对冒辟疆的深情、
在危难时的担当……
乐池乐队现场伴奏：
指挥、司鼓、司笛、传统笙、 琵琶、扬琴、古筝、三弦、中阮、二胡、中胡、大提琴、贝斯、副笛、唢呐、键笙、排笙、颤音琴、大鼓、小堂鼓、吊镲、大锣、铙钹、小锣……
论北方昆曲剧院的服化道……
#昆曲[超话]#
北方昆曲剧院
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明末清初，
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秦淮河畔，
风月情浓。
烟雨朦胧，
金陵古城，
胭脂河上舟船絮。
秦淮歌女董小宛与如皋才子冒辟疆那阕才子佳人缠绵悱恻、凄美幽婉的动人绝唱。
董小宛对老夫人的孝义、
对冒辟疆的深情、
在危难时的担当……
乐池乐队现场伴奏：
指挥、司鼓、司笛、传统笙、 琵琶、扬琴、古筝、三弦、中阮、二胡、中胡、大提琴、贝斯、副笛、唢呐、键笙、排笙、颤音琴、大鼓、小堂鼓、吊镲、大锣、铙钹、小锣……
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中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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