剔除2020年疫情期间基数扰动，最近几个月，100强企业销售额绝对水平无论是环比看，

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【首席推荐】李宗光丨房地产六问：至暗时刻过了吗？可抄底吗？

来源:经济机器
作者:李宗光现任华兴资本首席经济学家

大类资产配置思考系列之⑩

最近市场对房地产市场关注度很高，网上流传的深圳房地产行业调研纪要刷屏，监管部门表态稳定房地产相关信贷的信息在朋友圈里广泛流传。那么，房地产市场到底怎么了？背后的原因是什么？政策松绑了吗？至暗时刻过了吗？是否应该去抄底呢？我们来一起梳理一下：

1、房地产市场最近怎么样？
答：最近房地产市场在快速入冬，硬着陆风险显著上升。无论是销售量，还是销售价格；无论是房产市场，还是土地市场；无论是一线城市，还是二三四五线城市，都出现了快速入冬的迹象，指标恶化速度非常快。
1）商品房新开工量和销量均出现快速回落。新开工面积同比增速已经连续6个月为负，降幅最高达到20%。过去三个月，全国商品房销量月度数据，较去年同期连续三个月出现负增长，幅度高达双位数。恶化速度之快，绝对降幅之大，时间持续之长，仅次于2008年全球金融危机期间。

图1、商品房销售量和新开工量：当月同比

自下而上看，根据克尔瑞数据，百强企业销售额7月份起，同比已经出现负增长，到10月份同比上年降幅高达32.2%。剔除2020年疫情期间基数扰动，最近几个月，100强企业销售额绝对水平无论是环比看，还是和2019年同期对比看，都出现了明显的回落（图2）。

图2、百强企业销售额及同比（克尔瑞数据）

2）价格方面，全国各线城市出现了“罕见的”同步回落。2015年-2016年，房地产市场处于同步上涨阶段，一线涨幅领先于二线，二线领先于三四线。2017-2020年间，各线城市之间出现分化。2021年下半年以来，多因素冲击下，一二三四线房价同步出现回落（图3）。

图3、70城二手住宅房价指数

若剔除去年2月份受疫情影响而出现的奇异值，9月百城住宅指数环比下跌城市数量创近十年的新高，达到了2015年以来最高。40大中城市二手房挂牌价显示

今年过去较快的热点城市，如深圳、上海、广州、成都等，二手房挂牌价在近几个月出现了明显的拐头趋势（图4）；

图4、部分热点城市二手房挂牌价开始回落

而过去几年房价“阴跌”的城市，近期下跌势头明显加速。如石家庄、天津、沈阳、哈尔滨等（图5）。所以我们网上看到哈尔滨、沈阳等部分城市出台各种“求生欲”很强的宽松大招，那一定是真的，没有办法，压力太大了，再不救的话，工资能不能发出来都难说了。

图5、部分调整城市二手房挂牌价在加速回调

3）土地市场迅速冷却，拍卖溢价率大幅下降，流拍数量急剧上升。自今年4月以来，百城成交土地溢价率持续下滑，由接近30%左右的高点到至10月末仅为1.94%，接近2012年的历史最低位（图6）。由于土地成交溢价率不可能是负的，1.9%的溢价率基本就是历史最低了。

图6、100大中城市成交土地溢价率

根据克尔瑞数据显示，长沙、北京、杭州、广州等重点城市第二批集中土地流拍率超50%，其他城市流拍率也均较第一轮有明显的上升（图7）。目前，房地产融资环境处于极端恶化状态，头部企业活下去都成问题，拿地实在是一件“奢侈”的事情。

图7：重点城市两轮集中土地流拍率对比

2、房地产市场快速入冬的原因是什么？
答：原因比较复杂。从房地产市场自身规律看，具有内生性的调整需求。2015年以来，房地产市场经历了一轮“牛市”行情，近两年虽然部分城市之间出现了分化，但全国看，房地产市场仍保持了较高景气状态。各地的限购限贷削平了景气的高点，但也延长了景气的时间。这种持续“高烧”的状态肯定是不可持续的，存在内生性调整需求；

过去一段时间的信用政策紧缩及部分房地产头部企业濒临破产，是房地产近期快速入冬的直接原因。比如资金需求端房地产企业“三条红线”的设定，银行端房地产风险敞口集中度的设定。当然，监管层也给出了“红线转绿”的过渡期，不能说政策紧缩就直接导致了快速入冬。但信用条件收紧下，房地产开发商为了“达标”，就只能回笼资金去杠杆，那么在拿地、开工等“耗钱”行为上肯定会紧缩（图8）。此外，恒大等公司濒临破产，房地产公司债券跌成了“垃圾债”。由于出问题的都是大地产商（小地产商直接躺平了），对房地产市场预期产生重大影响。很多购房者害怕购买的新房烂尾，也推迟了购房决定。

图8、委托贷款和信托贷款：2021年大幅压减
详情链接：https://t.cn/A6xq3hjq