疫情有感:
实打实的讲，封城是政府的举动，政府理应保证市民的基本食物供养。可10多天过去了，我们三户合租，只收到了一次政府发放的物资，四个人省吃俭用顶多能吃三天。
自己单人的抢菜基本就那几个app，在凌晨6点去各种app上去抢菜，可在各种有限的资源下，根本抢不到。在这样的情况下，自我的感受是政府全力在消除疫情，却根本没有完全照顾到市民的生活根本，或者说没有完全照顾到。
也许我的感受是错误的，我也希望它是错误的。在封控的日子里，我的感受是许多人接受到的命令是疫情严控从而人就不是人了，只是一个身上可能出现阳性或者阴性的一个指标而已。因为疫情防控是第一位的，疫情失利一定是政府的责任，这是让政府惧怕的。而一个人被封控在家被“饿死”可能是它自己生存能力不足导致的，是可以允许它偶尔发生的。从而我感受到的是在疫情方面政府全面强势，但封了你，你出不来门。到对不起你自己想着怎么活下去。
也许我说的过于苛刻了，毕竟封了一个2000多万人口的大城市一定会出现这样那样的天灾人祸的。没有哪个国家能在这样的情况下保证物资的有序供应的。当封城那一决定做出来的时候，就必定有人会缺食少粮，有人会大发苦难财，有人会由于医疗资源的奔溃而失去生命……这就是代价，而这样的代价百分之百却是让底层的居民承受的。这样一想也难怪人类社会能滋生出阶级矛盾。
要活下去怎么办，只能自救。全靠小区市民自发地组织，去组建各种物资群，自己去联系厂家送货。其中不可避免地导致了物价各种疯长。可是在这样的情况下有的吃就相当不错了，只要不是太离谱，谁还在意这个呢？
我也真的体会到了市民自发地力量有多强大。他们是真的相互体谅，相互帮助扶持，都十分的乐观，苦中作乐。我是真的体会到了以前书本上说的中国老百姓是最好管理的百姓，他们绝大部分人是自私的，为了自己活下去的自私，那并没有错。却也真的是温良的，那种只要我多了一口我真的可以分你半口的温良。
最最辛苦的是那些小区的志愿者，他们在大夏天穿着防护服挨家挨户通知做核酸，维持做核酸的秩序。
由于封控管理，普通居民只能下到自己楼下取物资。所以物资需要志愿者先在进小区前完成消杀，然后挨个编号统计，然后发送到相应购买者的楼下。此时已经深夜了，他们仍在挨家挨户地配送着物资，可以说是极其疲惫了。一道命令下来，最苦的就是他们，那些社区的基层人员，真的要向他们致敬。那些奋斗在一线的人才真的是我们这个国家的脊梁。
项彪先生说:现代社会发展的一个趋势，是“消灭附近”。个体走向两个极端：要么固步自封，做一个纯粹的原子；要么凌驾于一切之上，做宏观的评论。在商品房与电子科技横行的时代，确实是这样的。
在我以前的浅薄见识里，我也傻傻的认为这个政府的力量是强大的，而后就是我自己该怎么做。“附近”的力量被我浅薄粗鲁地认为是弱小的。他们是“乌合之众”，需要政府引领才能发挥出他们的力量。
经历此时我开始明白，政府要让社会运转是需要权衡的，不存在对错，只存在哪个更有利，他是一台权衡利弊的机器。也许一个好的政府能尽量让这台机器有利的多一些。但是永远不能把自己完全交付给一台机器，因为你无法想象你在什么时候会从利的哪一面变成弊的那一面。我也希望塑造这机器的人能够切实一点，真诚一点，形式少一点，切实的关心一下这机器的血肉，毕竟有真实血肉地塑造才能生发出尊严。
我也切实地感受到了社会的最为深刻的最具有弹性力量在哪里。就是那些所谓的“乌合之众”。当为难来临前，“附近”能自发良性且迅速组织起来，且有序团结，难能可贵地高效。那种危险来临立即做出反应的能力，真的让人折服。这种在苦难中的生存能力才是人孕育一个社会并代代传承的最为深厚的力量。是一个社会的底气。
有些东西确实感受到了才能明白，为什么它值得歌颂，“歌颂”的涵义又意味着什么。再次恳求做点实事吧，别搞形式主义晚会了。许许多多的一线人正在深夜发物资，测核酸。真实的生活不需要你载歌载舞，只愿能让人三顿有保障，岁月静好就行，求求了[微笑]！
实打实的讲，封城是政府的举动，政府理应保证市民的基本食物供养。可10多天过去了，我们三户合租，只收到了一次政府发放的物资，四个人省吃俭用顶多能吃三天。
自己单人的抢菜基本就那几个app，在凌晨6点去各种app上去抢菜，可在各种有限的资源下，根本抢不到。在这样的情况下，自我的感受是政府全力在消除疫情，却根本没有完全照顾到市民的生活根本，或者说没有完全照顾到。
也许我的感受是错误的，我也希望它是错误的。在封控的日子里，我的感受是许多人接受到的命令是疫情严控从而人就不是人了，只是一个身上可能出现阳性或者阴性的一个指标而已。因为疫情防控是第一位的，疫情失利一定是政府的责任，这是让政府惧怕的。而一个人被封控在家被“饿死”可能是它自己生存能力不足导致的，是可以允许它偶尔发生的。从而我感受到的是在疫情方面政府全面强势，但封了你，你出不来门。到对不起你自己想着怎么活下去。
也许我说的过于苛刻了，毕竟封了一个2000多万人口的大城市一定会出现这样那样的天灾人祸的。没有哪个国家能在这样的情况下保证物资的有序供应的。当封城那一决定做出来的时候，就必定有人会缺食少粮，有人会大发苦难财，有人会由于医疗资源的奔溃而失去生命……这就是代价，而这样的代价百分之百却是让底层的居民承受的。这样一想也难怪人类社会能滋生出阶级矛盾。
要活下去怎么办，只能自救。全靠小区市民自发地组织，去组建各种物资群，自己去联系厂家送货。其中不可避免地导致了物价各种疯长。可是在这样的情况下有的吃就相当不错了，只要不是太离谱，谁还在意这个呢？
我也真的体会到了市民自发地力量有多强大。他们是真的相互体谅，相互帮助扶持，都十分的乐观，苦中作乐。我是真的体会到了以前书本上说的中国老百姓是最好管理的百姓，他们绝大部分人是自私的，为了自己活下去的自私，那并没有错。却也真的是温良的，那种只要我多了一口我真的可以分你半口的温良。
最最辛苦的是那些小区的志愿者，他们在大夏天穿着防护服挨家挨户通知做核酸，维持做核酸的秩序。
由于封控管理，普通居民只能下到自己楼下取物资。所以物资需要志愿者先在进小区前完成消杀，然后挨个编号统计，然后发送到相应购买者的楼下。此时已经深夜了，他们仍在挨家挨户地配送着物资，可以说是极其疲惫了。一道命令下来，最苦的就是他们，那些社区的基层人员，真的要向他们致敬。那些奋斗在一线的人才真的是我们这个国家的脊梁。
项彪先生说:现代社会发展的一个趋势，是“消灭附近”。个体走向两个极端：要么固步自封，做一个纯粹的原子；要么凌驾于一切之上，做宏观的评论。在商品房与电子科技横行的时代，确实是这样的。
在我以前的浅薄见识里，我也傻傻的认为这个政府的力量是强大的，而后就是我自己该怎么做。“附近”的力量被我浅薄粗鲁地认为是弱小的。他们是“乌合之众”，需要政府引领才能发挥出他们的力量。
经历此时我开始明白，政府要让社会运转是需要权衡的，不存在对错，只存在哪个更有利，他是一台权衡利弊的机器。也许一个好的政府能尽量让这台机器有利的多一些。但是永远不能把自己完全交付给一台机器，因为你无法想象你在什么时候会从利的哪一面变成弊的那一面。我也希望塑造这机器的人能够切实一点，真诚一点，形式少一点，切实的关心一下这机器的血肉，毕竟有真实血肉地塑造才能生发出尊严。
我也切实地感受到了社会的最为深刻的最具有弹性力量在哪里。就是那些所谓的“乌合之众”。当为难来临前，“附近”能自发良性且迅速组织起来，且有序团结，难能可贵地高效。那种危险来临立即做出反应的能力，真的让人折服。这种在苦难中的生存能力才是人孕育一个社会并代代传承的最为深厚的力量。是一个社会的底气。
有些东西确实感受到了才能明白，为什么它值得歌颂，“歌颂”的涵义又意味着什么。再次恳求做点实事吧，别搞形式主义晚会了。许许多多的一线人正在深夜发物资，测核酸。真实的生活不需要你载歌载舞，只愿能让人三顿有保障，岁月静好就行，求求了[微笑]！
#文摘# 【天安、地安，人类才能久安！】
“平安”理念的文化根基
中华传统看重“平安”的理念可以上溯于远古时期先民的求安意识。这一点从盘古神话里可以找到关联的线索。“盘古”之“盘”，繁体字写作“盤”。有学者指出，这个字就是“般”，即“搬”的本字，表示用盘子装载物品进行搬运，这虽然有一定道理，但问题在于“盘子”的“盘”，其上部是“舟”，因此笔者以为，最初用于搬运的工具是“舟”，即用小船搬运货物；而“舟”旁的“殳”，甲骨文的字形像手持一种长柄勾头似的器具，系古老的武器。
远古先民于狩猎和战争前，要手持“殳”器，翩翩起舞，作为祭神礼仪。后来的“庆典操舞”即设置“殳仗队”，并且有专门负责“殳仗队”工作的官员，其后代遂有以“殳”为姓者。为什么要持“殳”起舞祭神呢？
一方面是为了鼓舞士气，另一方面则是为了祈求平安。“殳”与“舟”结合，应该也有两种功能，一是把“殳”作为划船工具、控制平衡，另一则是保护行舟安全。这样看来，“盤”的上部应当蕴藏着先民渴求“平安”的意愿。至于“盘古”之“古”，正如上文已经指出的，本有在祭祀时陈列武器以示威武的意义，之所以陈列武器，无非是为了镇安。由此可见，“盘古”这个神话名称在深层次里蕴含着“平安”理趣，这是有蛛丝马迹可寻的。
盘古神话寄托先民追求平安的意愿
再从情节内容上来看，盘古神话更是寄托着先民追求平安的意愿。徐整的《三五历纪》这样叙述：“天地混沌如鸡子，盘古生其中。万八千岁，天地开辟，阳清为天，阴浊为地。盘古在其中，一日九变。神于天，圣于地。天日髙一丈，地日厚一丈，盘古日长一丈。如此万八千岁。天数极髙，地数极深，盘古极长。”故事开端所呈现给人的空间是狭小的，整个天地就像个鸡蛋，盘古就在这个小鸡蛋里，多么压抑啊！难怪盘古要改变环境。
根据汉文翁“高朕石室壁画”等文物考古资料，可知盘古是通过特殊器具来改变环境的。他左手握石斧，右手握木把，作顶天立地状，背后是开阔的天空。盘古手中的石斧既是拓展生存空间的工具，也是自我护卫的武器。无论是拓展空间还是自我护卫，都是为了平安生存。因此，盘古神话可视为上古先民渴求平安愿望的一种文化演绎、一种符号象征，盘古即是远古先民心目中的平安大神。
尽管最早记载盘古神话的《三五历纪》是三国时期的作品，但有关盘古的岩画、方鼎形象却相当古老。例如云南沧源岩画显示：一人头上发出太阳光芒，左手握一石斧，右手拿木把，两腿直立，傲视一切。这种形象与《三五历纪》记载的盘古开天辟地传说正相契合。马卉欣著《盘古学启论》指出：这幅岩画是两万年前原始人的作品，足见盘古神话由来已久，寄托于其中的“平安”意识当然也应该追溯到原始人类的生活那里了。
作为史官，老子通晓天文、地理、民俗风情，对于上古神话当是了如指掌的。他在《道德经》里说，“以知古始，是谓道纪”。什么是“古始”？时雍《道德真经全解》卷上将之解释为天地万物“混而为一”，这里的“混”也就是徐整的《三五历纪》描述盘古化生时的天地混沌状态。
从这种语境来看，老子讲的“古始”可以理解为盘古开天辟地的本初状态；简单地说，“古始”就是盘古之始。老子告诉我们，唯有了解盘古开天辟地的本始状态，才能把握平安大道规律。
“平安”文化精神的多维表征
老子《道德经》之后，《列子》《庄子》等先秦道家典籍以及汉代以来的制度经典文献，大量地论及“平安”。其中，有两个方面内容尤其值得注意：
个人平安取决于社会环境平安
对此，《淮南子·览冥训》有精彩论断：昔日黄帝治理天下，“使强不掩弱，众不暴寡，人民保命而不夭，岁时孰而不凶，百官正而无私，上下调而无尤，法令明而不暗，辅佐公而不阿，田者不侵畔，渔者不争隈。道不拾遗，市不豫贾，城郭不关，邑无盗贼，鄙旅之人相让以财，狗彘吐菽粟于路，而无忿争之心”。
所谓“人民保命”意味着：全体社会成员的人身安全是有保障的。
人类平安取决于自然环境平安
从保障人民的平安生活着想，不但注重社会环境的治理，而且将人类生存与天地环境联系起来。
老子《道德经》第二十五章说：“人法地，地法天，天法道，道法自然。”意思是说：人以地为法，地以天为法，天以道为法，道以自然本性为法。照这样的思路，人类生活与天地存在是一体化的。人类的平安生活取决于天地平安。
对于这种观念，汉代道书《太平经》卷四十五《起土出书诀》进一步发挥说：“夫人命乃在天地，欲安者，乃当先安其天地，然后可得长安也。”所谓“人命”就是人类生命。人命乃在天地”意味着人类是以天地为生存环境的。在《太平经》看来，人类要平安生存，必须从“安其天地”入手，唯有天安、地安，人类才能长安。
“平安”理念的文化根基
中华传统看重“平安”的理念可以上溯于远古时期先民的求安意识。这一点从盘古神话里可以找到关联的线索。“盘古”之“盘”，繁体字写作“盤”。有学者指出，这个字就是“般”，即“搬”的本字，表示用盘子装载物品进行搬运，这虽然有一定道理，但问题在于“盘子”的“盘”，其上部是“舟”，因此笔者以为，最初用于搬运的工具是“舟”，即用小船搬运货物；而“舟”旁的“殳”，甲骨文的字形像手持一种长柄勾头似的器具，系古老的武器。
远古先民于狩猎和战争前，要手持“殳”器，翩翩起舞，作为祭神礼仪。后来的“庆典操舞”即设置“殳仗队”，并且有专门负责“殳仗队”工作的官员，其后代遂有以“殳”为姓者。为什么要持“殳”起舞祭神呢？
一方面是为了鼓舞士气，另一方面则是为了祈求平安。“殳”与“舟”结合，应该也有两种功能，一是把“殳”作为划船工具、控制平衡，另一则是保护行舟安全。这样看来，“盤”的上部应当蕴藏着先民渴求“平安”的意愿。至于“盘古”之“古”，正如上文已经指出的，本有在祭祀时陈列武器以示威武的意义，之所以陈列武器，无非是为了镇安。由此可见，“盘古”这个神话名称在深层次里蕴含着“平安”理趣，这是有蛛丝马迹可寻的。
盘古神话寄托先民追求平安的意愿
再从情节内容上来看，盘古神话更是寄托着先民追求平安的意愿。徐整的《三五历纪》这样叙述：“天地混沌如鸡子，盘古生其中。万八千岁，天地开辟，阳清为天，阴浊为地。盘古在其中，一日九变。神于天，圣于地。天日髙一丈，地日厚一丈，盘古日长一丈。如此万八千岁。天数极髙，地数极深，盘古极长。”故事开端所呈现给人的空间是狭小的，整个天地就像个鸡蛋，盘古就在这个小鸡蛋里，多么压抑啊！难怪盘古要改变环境。
根据汉文翁“高朕石室壁画”等文物考古资料，可知盘古是通过特殊器具来改变环境的。他左手握石斧，右手握木把，作顶天立地状，背后是开阔的天空。盘古手中的石斧既是拓展生存空间的工具，也是自我护卫的武器。无论是拓展空间还是自我护卫，都是为了平安生存。因此，盘古神话可视为上古先民渴求平安愿望的一种文化演绎、一种符号象征，盘古即是远古先民心目中的平安大神。
尽管最早记载盘古神话的《三五历纪》是三国时期的作品，但有关盘古的岩画、方鼎形象却相当古老。例如云南沧源岩画显示：一人头上发出太阳光芒，左手握一石斧，右手拿木把，两腿直立，傲视一切。这种形象与《三五历纪》记载的盘古开天辟地传说正相契合。马卉欣著《盘古学启论》指出：这幅岩画是两万年前原始人的作品，足见盘古神话由来已久，寄托于其中的“平安”意识当然也应该追溯到原始人类的生活那里了。
作为史官，老子通晓天文、地理、民俗风情，对于上古神话当是了如指掌的。他在《道德经》里说，“以知古始，是谓道纪”。什么是“古始”？时雍《道德真经全解》卷上将之解释为天地万物“混而为一”，这里的“混”也就是徐整的《三五历纪》描述盘古化生时的天地混沌状态。
从这种语境来看，老子讲的“古始”可以理解为盘古开天辟地的本初状态；简单地说，“古始”就是盘古之始。老子告诉我们，唯有了解盘古开天辟地的本始状态，才能把握平安大道规律。
“平安”文化精神的多维表征
老子《道德经》之后，《列子》《庄子》等先秦道家典籍以及汉代以来的制度经典文献，大量地论及“平安”。其中，有两个方面内容尤其值得注意：
个人平安取决于社会环境平安
对此，《淮南子·览冥训》有精彩论断：昔日黄帝治理天下，“使强不掩弱，众不暴寡，人民保命而不夭，岁时孰而不凶，百官正而无私，上下调而无尤，法令明而不暗，辅佐公而不阿，田者不侵畔，渔者不争隈。道不拾遗，市不豫贾，城郭不关，邑无盗贼，鄙旅之人相让以财，狗彘吐菽粟于路，而无忿争之心”。
所谓“人民保命”意味着：全体社会成员的人身安全是有保障的。
人类平安取决于自然环境平安
从保障人民的平安生活着想，不但注重社会环境的治理，而且将人类生存与天地环境联系起来。
老子《道德经》第二十五章说：“人法地，地法天，天法道，道法自然。”意思是说：人以地为法，地以天为法，天以道为法，道以自然本性为法。照这样的思路，人类生活与天地存在是一体化的。人类的平安生活取决于天地平安。
对于这种观念，汉代道书《太平经》卷四十五《起土出书诀》进一步发挥说：“夫人命乃在天地，欲安者，乃当先安其天地，然后可得长安也。”所谓“人命”就是人类生命。人命乃在天地”意味着人类是以天地为生存环境的。在《太平经》看来，人类要平安生存，必须从“安其天地”入手，唯有天安、地安，人类才能长安。
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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