关于房地产，一个信号越来越强烈了！
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
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【AIoT芯片龙头净利润逼近翻倍 瑞芯微“吐槽”缺芯限制业绩发挥】
面对半导体行业上游晶圆代工厂产能紧缺，芯片设计龙头企业同样需要支付高昂成本。AIoT领域芯片设计龙头公司瑞芯微(603893)最新披露的年报显示，2021年公司净利润再创新高实现约6亿元，同比增速接近翻倍；另一方面，为了锁定产能，去年公司向供应商预付货款大幅增长。
瑞芯微表示，成熟制程产能供应偏紧可能持续到2023年下半年；不过对于公司而言，2022年供应将同比大幅缓解。
产能供应拖后腿
3月21日发布的年报显示，2021年瑞芯微将实现营业收入27.19亿元，同比增长45.9%，归属上市公司股东净利润6.02亿元，同比增长88.07%；公司拟向每10股派发现金红利8.5元（含税），预计派发现金红利总额为3.55亿元。
不过，瑞芯微经营活动产生的现金流量净额同比下降接近一半。据介绍，系预付供应商货款增加所致。进一步来看，期末公司预付货款达到1.16亿元同比增长近10倍，另外，其他应收款从上年期末141万元增至去年期末2481万元，同比增长16.51倍，公司指出主要系支付加工厂预定产能保证金所致。
为了应对产能紧张，瑞芯微还增加了存货，期末达到4.74亿元，同比增长96.06%，与应收账款增幅基本同步。
对于2021年取得的业绩成果，瑞芯微也吐露了“遗憾”：公司业绩取得大幅增长，但是由于全年供应链的结构性缺货，大大限制了营收增长，部分主销产品全年供应仅仅满足不到一半的需求。由于需求的快速增长受限于供应，公司某主要供应商2021年全年只提供2018、2019、2020三年平均产能供应的约70%，给公司报告期内的增长“拖了后腿”。
从市场表现来看，瑞芯微股价截止去年7月底，累计涨幅翻倍，最高达到185.98元/股，但随后波动下行，从去年11月下旬以来，公司股价累计跌幅超过35%。3月22日开盘后，截至记者发稿公司股价下跌1.23%。
去年第四季度末，第二大股东国家集成电路产业基金（“大基金”）减持瑞芯微125万股，持股比例降至10.82%；相比，有“半导体基金”之称的银河创新成长新进成为第七大股东，持股3.46%。
面对年初以来电子板块持续波动，银河创新成长基金经理郑巍山日前向媒体表示，科技板块的波动性一直较大，半导体产业链依然是科技最好的投资领域之一；未来板块内大概率存在分化，需要深挖个股，并放低对行业趋势性机会的预期。
芯片设计企业谨慎涨价
供应链紧张，需求旺盛背景下，半导体设计行业具备大幅涨价的条件，但瑞芯微在涨价上保持“慎重”。瑞芯微表示，2021年全年公司的经营是在这缺货主旋律下展开的，但公司是一个平台型公司，终端客户量庞大，公司与客户长期维持共存共赢的生态关系；公司涨价仅为冲抵上游成本上涨，维持均衡的毛利率在40%左右，不为赚短期的利润而过多涨价。
报告期内，瑞芯微实现主营业务较上年同期增长45.91%，相比，主营业务成本较上年同期增长47.13%，高于营收增速，毛利率较上年同期下降0.50个百分点。
为了应对近两年的行业供应链紧张，瑞芯微逐步开始在多个工艺制程上布局，主要工艺制程均衡规划布局在22nm、14nm/12nm、8nm/7nm等，以应对未来由于半导体产业链长、近几年地缘政治的变化以及行业波动带来的供应链的诸多不确定性。
瑞芯微预计，预计2022年总体经济偏冷，但是AIoT总体市场规模预计可增长20%以上。根据IDC的数据与预测，2019年全球AIoT市场规模达到2264亿美元，预计到2022年达到4820亿美元，复合增长率28.65%。芯片的整体供应仍然偏紧，成熟制程如28nm及以上制程的产能过去几年投入有限，而且从投入到形成有效产能需2年以上，所以成熟制程产能供应偏紧，可能持续到2023年下半年；但是相对于瑞芯微，2022年的供应即使成熟制程也将比2021年大大缓解。
发力机器视觉与汽车电子
作为AIoT行业龙芯片设计龙头公司，瑞芯微主要产品智能应用处理器芯片，是SoC芯片的一种，属系统级的超大规模数字IC。在AIoT的百行百业中，公司选择以机器视觉和汽车电子作为公司AIoT的核心支柱产业。
2021年，瑞芯微推出高端智能视觉处理器RK3588，并启动研发新一代智能视觉处理器项目，定位于机器视觉规模最大的主流赛道。在车用芯片方面，去年1月公司推出了首颗通过AEC-Q100车用可靠性标准测试的芯片RK3358M，目前已经在认证的过程中，即将在2022年上半年完成AEC-Q100测试；另外，新款高性能处理器RK3588也将进入汽车电子领域，针对高性能智能座舱的应用。瑞芯微机器视觉处理器也已在不同种类汽车的DMS、DVR系统中得到应用。目前，公司已形成高中低多档次、不同性能的车用处理器解决方案，涵盖乘用车、商用车等领域的应用。
去年瑞芯微投入的研发费用为5.61亿元，占营业收入比例达20.63%，同比增长约五成。今年公司将加大机器视觉领域投入，进一步扩宽客户面，特别是加强和各类头部客户的合作，争取在机器视觉市场获取较好的市场份额；另外，公司将加快车载产品的市场布局，在智能驾舱、智能中控和视觉产品上力争明显销售增长，并加强在汽车领域的技术和客户积累，进一步扩宽车载产品线。
人才也是制约半导体企业发展的关键问题。瑞芯微指出，公司以目前不足千人的规模应对需要数倍人员的产品、产业发展要求。随着近年来国内半导体市场的需求快速增长，以及国内IC设计公司数量迅速增加，人才缺口巨大，半导体行业的人才薪酬呈指数上涨。
作为应对，瑞芯微从上市后推出从员工股权激励计划，形成“薪资+奖金+福利+股票”的综合薪酬体系，第一期激励下员工股权激励取得的收入平均已达其全年收入的50%，形成在同行业有竞争力的激励机制；另外，公司从人才培养的角度入手，与高校深度合作，成立“瑞芯微研究生班”，让一线的资深工程师参与到高校集成电路研究生的培养中，缩短学生毕业进入企业后的培养周期。
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面对半导体行业上游晶圆代工厂产能紧缺，芯片设计龙头企业同样需要支付高昂成本。AIoT领域芯片设计龙头公司瑞芯微(603893)最新披露的年报显示，2021年公司净利润再创新高实现约6亿元，同比增速接近翻倍；另一方面，为了锁定产能，去年公司向供应商预付货款大幅增长。
瑞芯微表示，成熟制程产能供应偏紧可能持续到2023年下半年；不过对于公司而言，2022年供应将同比大幅缓解。
产能供应拖后腿
3月21日发布的年报显示，2021年瑞芯微将实现营业收入27.19亿元，同比增长45.9%，归属上市公司股东净利润6.02亿元，同比增长88.07%；公司拟向每10股派发现金红利8.5元（含税），预计派发现金红利总额为3.55亿元。
不过，瑞芯微经营活动产生的现金流量净额同比下降接近一半。据介绍，系预付供应商货款增加所致。进一步来看，期末公司预付货款达到1.16亿元同比增长近10倍，另外，其他应收款从上年期末141万元增至去年期末2481万元，同比增长16.51倍，公司指出主要系支付加工厂预定产能保证金所致。
为了应对产能紧张，瑞芯微还增加了存货，期末达到4.74亿元，同比增长96.06%，与应收账款增幅基本同步。
对于2021年取得的业绩成果，瑞芯微也吐露了“遗憾”：公司业绩取得大幅增长，但是由于全年供应链的结构性缺货，大大限制了营收增长，部分主销产品全年供应仅仅满足不到一半的需求。由于需求的快速增长受限于供应，公司某主要供应商2021年全年只提供2018、2019、2020三年平均产能供应的约70%，给公司报告期内的增长“拖了后腿”。
从市场表现来看，瑞芯微股价截止去年7月底，累计涨幅翻倍，最高达到185.98元/股，但随后波动下行，从去年11月下旬以来，公司股价累计跌幅超过35%。3月22日开盘后，截至记者发稿公司股价下跌1.23%。
去年第四季度末，第二大股东国家集成电路产业基金（“大基金”）减持瑞芯微125万股，持股比例降至10.82%；相比，有“半导体基金”之称的银河创新成长新进成为第七大股东，持股3.46%。
面对年初以来电子板块持续波动，银河创新成长基金经理郑巍山日前向媒体表示，科技板块的波动性一直较大，半导体产业链依然是科技最好的投资领域之一；未来板块内大概率存在分化，需要深挖个股，并放低对行业趋势性机会的预期。
芯片设计企业谨慎涨价
供应链紧张，需求旺盛背景下，半导体设计行业具备大幅涨价的条件，但瑞芯微在涨价上保持“慎重”。瑞芯微表示，2021年全年公司的经营是在这缺货主旋律下展开的，但公司是一个平台型公司，终端客户量庞大，公司与客户长期维持共存共赢的生态关系；公司涨价仅为冲抵上游成本上涨，维持均衡的毛利率在40%左右，不为赚短期的利润而过多涨价。
报告期内，瑞芯微实现主营业务较上年同期增长45.91%，相比，主营业务成本较上年同期增长47.13%，高于营收增速，毛利率较上年同期下降0.50个百分点。
为了应对近两年的行业供应链紧张，瑞芯微逐步开始在多个工艺制程上布局，主要工艺制程均衡规划布局在22nm、14nm/12nm、8nm/7nm等，以应对未来由于半导体产业链长、近几年地缘政治的变化以及行业波动带来的供应链的诸多不确定性。
瑞芯微预计，预计2022年总体经济偏冷，但是AIoT总体市场规模预计可增长20%以上。根据IDC的数据与预测，2019年全球AIoT市场规模达到2264亿美元，预计到2022年达到4820亿美元，复合增长率28.65%。芯片的整体供应仍然偏紧，成熟制程如28nm及以上制程的产能过去几年投入有限，而且从投入到形成有效产能需2年以上，所以成熟制程产能供应偏紧，可能持续到2023年下半年；但是相对于瑞芯微，2022年的供应即使成熟制程也将比2021年大大缓解。
发力机器视觉与汽车电子
作为AIoT行业龙芯片设计龙头公司，瑞芯微主要产品智能应用处理器芯片，是SoC芯片的一种，属系统级的超大规模数字IC。在AIoT的百行百业中，公司选择以机器视觉和汽车电子作为公司AIoT的核心支柱产业。
2021年，瑞芯微推出高端智能视觉处理器RK3588，并启动研发新一代智能视觉处理器项目，定位于机器视觉规模最大的主流赛道。在车用芯片方面，去年1月公司推出了首颗通过AEC-Q100车用可靠性标准测试的芯片RK3358M，目前已经在认证的过程中，即将在2022年上半年完成AEC-Q100测试；另外，新款高性能处理器RK3588也将进入汽车电子领域，针对高性能智能座舱的应用。瑞芯微机器视觉处理器也已在不同种类汽车的DMS、DVR系统中得到应用。目前，公司已形成高中低多档次、不同性能的车用处理器解决方案，涵盖乘用车、商用车等领域的应用。
去年瑞芯微投入的研发费用为5.61亿元，占营业收入比例达20.63%，同比增长约五成。今年公司将加大机器视觉领域投入，进一步扩宽客户面，特别是加强和各类头部客户的合作，争取在机器视觉市场获取较好的市场份额；另外，公司将加快车载产品的市场布局，在智能驾舱、智能中控和视觉产品上力争明显销售增长，并加强在汽车领域的技术和客户积累，进一步扩宽车载产品线。
人才也是制约半导体企业发展的关键问题。瑞芯微指出，公司以目前不足千人的规模应对需要数倍人员的产品、产业发展要求。随着近年来国内半导体市场的需求快速增长，以及国内IC设计公司数量迅速增加，人才缺口巨大，半导体行业的人才薪酬呈指数上涨。
作为应对，瑞芯微从上市后推出从员工股权激励计划，形成“薪资+奖金+福利+股票”的综合薪酬体系，第一期激励下员工股权激励取得的收入平均已达其全年收入的50%，形成在同行业有竞争力的激励机制；另外，公司从人才培养的角度入手，与高校深度合作，成立“瑞芯微研究生班”，让一线的资深工程师参与到高校集成电路研究生的培养中，缩短学生毕业进入企业后的培养周期。
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