有一个赛道其实是被很多人远远低估的，而这里面往往孕育着巨大的投资机会！
那就是家电市场。
01、被低估的家电市场
可能是大家太过熟悉了，导致绝大多数人的认知中，家电属于技术含量不高的行业，尤其跟芯片之类的行业对比的时候，更会觉得就是低端产业，但其实从全球范围来看，家电都属于一个非常不错的赛道，尤其是白色家电市场。
之所以家电行业能在资本市场上创造奇迹跟行业的特性有很大的关系。
一方面家电市场足够庞大：产品种类繁多，从传统的冰空洗众大家电到咖啡机面包机等小家电，是全世界人民都需要的产品，市场空间有多么广阔毋庸置疑。
其次，家电行业充分受益于消费升级：生活水平越提高，对家电的需求就会跟着提高。这一点大家观察一下自己家里越来越多的电器就很清楚了。
不论是冰空洗的逐步全民普及，还是现在一二线城市的小家电日益普遍，有一条非常明显的从城市到农村的传递路线。另外，本身冰空洗也在逐步升级，空调越来越智能，冰箱从单开门变成双开门.....这保证了企业源源不断的订单和利润。
其实看欧美发达国家的经验，几乎是一毛一样。那么可以预期的是，随着全球经济的逐步发展，其他经济落后国家，后面对于家电的需求也将逐步提升，可以说，家电市场还将持续增长，天花板足够高。
第三，家电市场的技术含量也没有很多人认知中那么低，本身行业也在逐步向智能化、精美化、小巧化发展，对于技术含量也有一定的要求的，当然了，也就意味着全新的市场空间机会。这几年最典型的是戴森凭借相对高的技术含量和创造性的工业设计，成功开辟了一个高端家电市场。
第四，也是最重要的。家电行业没有很高的技术含量，其实也是行业的好处，可以避免频繁的技术变革。很多家电产品的底层技术，甚至产品形态，变化是非常缓慢的，尤其是白色家电！
看看冰空洗，热水器、燃气灶、油烟机等等，都过去几十年了，技术和产品形态都没有太大的差别。
这样的行业最有利于行业巨头做大做强，尤其适合中国这样的工业制造大国，因为企业无需投入巨额资金砸研发，企业可以凭借成本优势，取得规模优势，继而最终成长为全球龙头。美的、格力、 海尔等就是这样起来的。
而且由于市场空间足够大，九阳苏泊尔等也可以活的很滋润，其实像美国的热水器龙头AO史密斯同样是一个大牛走势。
不过，家电市场里的黑电就差一些了，最典型的就是电视，每过几年就会有全新的技术变革，导致企业很难有累积效应，比白电差太多了。
好了，说了这么多，就是想说大家可以多关注一下家电领域里面的机会，不论是下游的品牌商，还是中游的产业链企业，都可能会有不错的投资机会，比如咱们今天要讲的公司德业股份。
02、疯狂拉升的德业股份
这走势够凶猛吧，一路逐步上行的走势，而且属于对投资人非常友好的走势那种。
德业股份的业务主要有3块：热交换器、环境电器和逆变器，目前营收大头主要来自热交换器，当然了，市场的主要看点还是在逆变器业务，而且逆变器业务确实发展的非常快，去年四月份上市的时候，招股说明书里披露的数据，2020年1-6月份，逆变器占比也就7%多一点，但2021年中报的数据，占比已经近20%了！
接下来咱们就详细看一下公司这几块业务如何。
03、紧抱大腿的热交换器业务
热交换器主要有两种：蒸发器和冷凝器。空调的底层工作原理是气体变成液体需要放热，液体变成气体需要吸热，以此调节空气的冷热，交换器就是负责干这两个事情的，属于空调的重要组成部分。
更细节的事情就没必要知道了，反正知道这一块是公司的主营业务就好了。
公司最开始其实不是做这一块的，而是做注塑件，模具等产品的，当时也有供货美的，但公司很有眼光，在持续进行技术积累，然后从2007年就开始做热交换器产品，产品也成功供货美的。
大树底下好乘凉，从此公司的主营业务迅速转变为热交换器，而且随着美的空调的业务持续成长而成长。目前美的已经说国内第二大，甚至有些调研数据说是已经逆袭格力成为国内第一了，也是全球前五大空调厂商，有了这根粗的不能更粗的大腿，业绩自然不会差，不过也有客户集中度太高的风险。
2017年~2020年1-6月份，公司对美的的销售收入占当期营业收入的比例分别为 76.91%、69.48%、69.84%和76.63%，哪一天美的经营发展变化，或者两方的合作关系出问题，对业绩的影响自然是极大的。
好在行业自身集中度也在提升，公司2007年开始为美的提供热交换器时，美的这块有十几家供应商，但现在只剩六家了，所以这个问题中短期也没有危险。
当然了，不管如何，把自己的身家性命寄托在别人身上总归有风险，这也是公司努力开拓逆变器业务的原因。
04、很努力但竞争压力很大环境电器业务
公司还有一块业务是环境电器，环境电器主要是指除湿机、加湿器、空气净化器、冷风机、新风机、净水器、空气循环扇、空气消毒机、空气调节器等产品。
公司这块业务主要是家用除湿器，既有OEM，也有自有品牌，市场的关注点主要还是在自有品牌，应该说实力还是不错的，2018年、2019年和2020年1-6月，德业品牌除湿机在天猫的交易指数、京东的成交金额指数均位列行业第一。
应该说挺难得的，竟然能力压美的格力等传统家电巨头， 以及小米这种新兴互联网巨头。
不过leo 个人对此没有太乐观，虽然除湿机这种小众电器，随着经济的发展，市场有望逐步增长，但天花板是比较有限的，而且后面随着巨头进场的越来越多，竞争压力会越来越大，长期这块的增长空间比较有限。
公司管理层明显看到了公司的问题，所以进入了逆变器领域，而这一块，也是现在市场最关注的。
05、狂飙的逆变器业务
应该说公司的逆变器业务发展的还是不错的，2016年开始进入逆变器行业，随后快速发展，预计2020年营收超3亿元，2017-2020年逆变器业务每年复合增速预计达到 200%，成长速度非常快。
2020年1-6月的时候逆变器业务的营收占公司总营收才7%多一点，到了2021年1-6月营收更是飙到了近4亿，占公司总营收近20% ，继续高速发展！
公司目前的逆变器产品以微型逆变器、组串式逆变器和储能逆变器为主，总的来说还是以户用的为主，目前储能逆变器和微型逆变器的单价比较高，以及公司的产品主要面向海外，所以逆变器业务的毛利率在行业中是比较高的，近37%，比阳光、锦浪都要高，跟同样主要面向于户用和海外的固德威基本持平。
受益于光伏行业未来的大发展预期，公司的光伏业务未来还是非常值得期待的。
到了这里，不得不感慨：宁波商人的商业嗅觉真是厉害，从一个小小的注塑件、模具小公司发展到现在这个水平，几个关键节点都踩对了。
最后，咱们该如何看待德业股份呢？
06、总结
公司的空调热交换器业务，尤其是抱紧美的这根大腿，提供了公司业绩的基本盘，虽然受限于下游客户的日益集中，有客户集中度过高的风险，毛利率也不会会高，但在中短期，也算是一个比较稳定的业务。
除湿机的业务虽然长期天花板比较低，加上行业竞争后续将会加剧，但中短期，竞争实力还是不错的，继续在细分市场占领领先优势，这一块的营收和利润有望继续提升。
逆变器业务依然在高速发展，而且得益于行业的快速发展，未来一段时间，还是有望保持比较不错的增速的。
总的来说，作为一个逆变器行业新贵，公司还是值得关注的，只是现在市值也高达400多亿了，估值也同样近百倍，完全是逆变器行业的估值水平，但现在逆变器业务也就是占20%的水平，还是太贵了，leo 个人还是先观察吧。 https://t.cn/EyPFKKk
那就是家电市场。
01、被低估的家电市场
可能是大家太过熟悉了，导致绝大多数人的认知中，家电属于技术含量不高的行业，尤其跟芯片之类的行业对比的时候，更会觉得就是低端产业，但其实从全球范围来看，家电都属于一个非常不错的赛道，尤其是白色家电市场。
之所以家电行业能在资本市场上创造奇迹跟行业的特性有很大的关系。
一方面家电市场足够庞大：产品种类繁多，从传统的冰空洗众大家电到咖啡机面包机等小家电，是全世界人民都需要的产品，市场空间有多么广阔毋庸置疑。
其次，家电行业充分受益于消费升级：生活水平越提高，对家电的需求就会跟着提高。这一点大家观察一下自己家里越来越多的电器就很清楚了。
不论是冰空洗的逐步全民普及，还是现在一二线城市的小家电日益普遍，有一条非常明显的从城市到农村的传递路线。另外，本身冰空洗也在逐步升级，空调越来越智能，冰箱从单开门变成双开门.....这保证了企业源源不断的订单和利润。
其实看欧美发达国家的经验，几乎是一毛一样。那么可以预期的是，随着全球经济的逐步发展，其他经济落后国家，后面对于家电的需求也将逐步提升，可以说，家电市场还将持续增长，天花板足够高。
第三，家电市场的技术含量也没有很多人认知中那么低，本身行业也在逐步向智能化、精美化、小巧化发展，对于技术含量也有一定的要求的，当然了，也就意味着全新的市场空间机会。这几年最典型的是戴森凭借相对高的技术含量和创造性的工业设计，成功开辟了一个高端家电市场。
第四，也是最重要的。家电行业没有很高的技术含量，其实也是行业的好处，可以避免频繁的技术变革。很多家电产品的底层技术，甚至产品形态，变化是非常缓慢的，尤其是白色家电！
看看冰空洗，热水器、燃气灶、油烟机等等，都过去几十年了，技术和产品形态都没有太大的差别。
这样的行业最有利于行业巨头做大做强，尤其适合中国这样的工业制造大国，因为企业无需投入巨额资金砸研发，企业可以凭借成本优势，取得规模优势，继而最终成长为全球龙头。美的、格力、 海尔等就是这样起来的。
而且由于市场空间足够大，九阳苏泊尔等也可以活的很滋润，其实像美国的热水器龙头AO史密斯同样是一个大牛走势。
不过，家电市场里的黑电就差一些了，最典型的就是电视，每过几年就会有全新的技术变革，导致企业很难有累积效应，比白电差太多了。
好了，说了这么多，就是想说大家可以多关注一下家电领域里面的机会，不论是下游的品牌商，还是中游的产业链企业，都可能会有不错的投资机会，比如咱们今天要讲的公司德业股份。
02、疯狂拉升的德业股份
这走势够凶猛吧，一路逐步上行的走势，而且属于对投资人非常友好的走势那种。
德业股份的业务主要有3块：热交换器、环境电器和逆变器，目前营收大头主要来自热交换器，当然了，市场的主要看点还是在逆变器业务，而且逆变器业务确实发展的非常快，去年四月份上市的时候，招股说明书里披露的数据，2020年1-6月份，逆变器占比也就7%多一点，但2021年中报的数据，占比已经近20%了！
接下来咱们就详细看一下公司这几块业务如何。
03、紧抱大腿的热交换器业务
热交换器主要有两种：蒸发器和冷凝器。空调的底层工作原理是气体变成液体需要放热，液体变成气体需要吸热，以此调节空气的冷热，交换器就是负责干这两个事情的，属于空调的重要组成部分。
更细节的事情就没必要知道了，反正知道这一块是公司的主营业务就好了。
公司最开始其实不是做这一块的，而是做注塑件，模具等产品的，当时也有供货美的，但公司很有眼光，在持续进行技术积累，然后从2007年就开始做热交换器产品，产品也成功供货美的。
大树底下好乘凉，从此公司的主营业务迅速转变为热交换器，而且随着美的空调的业务持续成长而成长。目前美的已经说国内第二大，甚至有些调研数据说是已经逆袭格力成为国内第一了，也是全球前五大空调厂商，有了这根粗的不能更粗的大腿，业绩自然不会差，不过也有客户集中度太高的风险。
2017年~2020年1-6月份，公司对美的的销售收入占当期营业收入的比例分别为 76.91%、69.48%、69.84%和76.63%，哪一天美的经营发展变化，或者两方的合作关系出问题，对业绩的影响自然是极大的。
好在行业自身集中度也在提升，公司2007年开始为美的提供热交换器时，美的这块有十几家供应商，但现在只剩六家了，所以这个问题中短期也没有危险。
当然了，不管如何，把自己的身家性命寄托在别人身上总归有风险，这也是公司努力开拓逆变器业务的原因。
04、很努力但竞争压力很大环境电器业务
公司还有一块业务是环境电器，环境电器主要是指除湿机、加湿器、空气净化器、冷风机、新风机、净水器、空气循环扇、空气消毒机、空气调节器等产品。
公司这块业务主要是家用除湿器，既有OEM，也有自有品牌，市场的关注点主要还是在自有品牌，应该说实力还是不错的，2018年、2019年和2020年1-6月，德业品牌除湿机在天猫的交易指数、京东的成交金额指数均位列行业第一。
应该说挺难得的，竟然能力压美的格力等传统家电巨头， 以及小米这种新兴互联网巨头。
不过leo 个人对此没有太乐观，虽然除湿机这种小众电器，随着经济的发展，市场有望逐步增长，但天花板是比较有限的，而且后面随着巨头进场的越来越多，竞争压力会越来越大，长期这块的增长空间比较有限。
公司管理层明显看到了公司的问题，所以进入了逆变器领域，而这一块，也是现在市场最关注的。
05、狂飙的逆变器业务
应该说公司的逆变器业务发展的还是不错的，2016年开始进入逆变器行业，随后快速发展，预计2020年营收超3亿元，2017-2020年逆变器业务每年复合增速预计达到 200%，成长速度非常快。
2020年1-6月的时候逆变器业务的营收占公司总营收才7%多一点，到了2021年1-6月营收更是飙到了近4亿，占公司总营收近20% ，继续高速发展！
公司目前的逆变器产品以微型逆变器、组串式逆变器和储能逆变器为主，总的来说还是以户用的为主，目前储能逆变器和微型逆变器的单价比较高，以及公司的产品主要面向海外，所以逆变器业务的毛利率在行业中是比较高的，近37%，比阳光、锦浪都要高，跟同样主要面向于户用和海外的固德威基本持平。
受益于光伏行业未来的大发展预期，公司的光伏业务未来还是非常值得期待的。
到了这里，不得不感慨：宁波商人的商业嗅觉真是厉害，从一个小小的注塑件、模具小公司发展到现在这个水平，几个关键节点都踩对了。
最后，咱们该如何看待德业股份呢？
06、总结
公司的空调热交换器业务，尤其是抱紧美的这根大腿，提供了公司业绩的基本盘，虽然受限于下游客户的日益集中，有客户集中度过高的风险，毛利率也不会会高，但在中短期，也算是一个比较稳定的业务。
除湿机的业务虽然长期天花板比较低，加上行业竞争后续将会加剧，但中短期，竞争实力还是不错的，继续在细分市场占领领先优势，这一块的营收和利润有望继续提升。
逆变器业务依然在高速发展，而且得益于行业的快速发展，未来一段时间，还是有望保持比较不错的增速的。
总的来说，作为一个逆变器行业新贵，公司还是值得关注的，只是现在市值也高达400多亿了，估值也同样近百倍，完全是逆变器行业的估值水平，但现在逆变器业务也就是占20%的水平，还是太贵了，leo 个人还是先观察吧。 https://t.cn/EyPFKKk
#家居搭配窗帘有哪些小技巧#
一、颜色搭配
首先来说说窗帘的颜色搭配，兰兰子送给你一个窗帘搭配的万能口诀。
①墙浅地中家具深，窗帘比墙深一号。
②墙浅地中家具浅，窗帘比墙浅一号。
③家具颜色好看，窗帘搭配家具色。
④实在不知如何选，高级灰配白纱最百搭。
▲米兰墙布《威尼斯》
百搭款，高级灰配白纱。灰色属于中性色，柔和、平静、稳重、和谐、统一、不强烈、不刺眼、没有冲突等这些都是高级灰的特点。在家居搭配中灰色不浮躁，低调不抢镜，却能驾驭任何一种风格；同时灰色也极富变化，与其他色系搭配能产生意象不到的效果。哪怕在一个复杂的空间里，灰色也可以压住所有的躁动与不安。
高级灰的优雅与生俱来，高贵如影随形,垂感十足的窗帘搭配上浅浅的冰川灰色调，自有一番浪漫情韵。
高级灰在宁静中散发诗意气质，低调、简约而精致，宽大的落地窗配上灰色窗帘，即可以带来充足的光线，还可以迎合自然的环境，增添一份宁静的意味。
灰色窗帘的运用范围比较大，对于舒适的简约风、流行的北欧风、华丽复古的美式、内敛有涵养的新中式等多种年轻人喜欢的客厅搭配中，都是非常和谐大方的设计组合。
咖 色
▲米兰窗帘《特瑞莎》
奶咖色，柔和的色泽，带来优雅、温柔的感觉。平和感的暖色调，让客厅彻底摆脱“它只是休闲的地方”这种局限性，反而赋予空间新的定义——这是一个惬意、舒适，能让人彻底放松身心的家。
▲米兰窗帘《凡妮莎》
棕色窗帘与棕色的嵌入式墙柜相搭配，让家居空间从细节上生动起来。
暖暖的奶咖色，能带给人的是一种甜蜜温馨的氛围感。奶咖色窗帘与阳光交织，能呈现出一个暖心惬意的空间。
奶白色
▲米兰窗帘《亚平宁》
家里墙面有颜色的，选择白色系的奶白色窗帘是最保守的。和冷调的纯白色不一样，奶白色是收敛的，在阳光下是比较柔和的白色。奶白色的柔和让人迷恋，没有任何犀利的冷感。
奶白色增加了窗帘的细腻感，温柔又明亮的色调让空间拥有低调、高级的杂志感。关上门，在柔光的衬托下，看着光晕朦胧的居室，仿佛触动了心底最柔软的部分，暖人暖心。
其实选择窗帘，最主要的搭配，是与室内的物品有呼应感，比如床、沙发或者墙面颜色等。
▲米兰窗帘《福斯托》
粉色的窗帘与粉色的背景墙相呼应，绿色的拼接窗帘与绿色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
灰色的窗帘与地毯相呼应，黄色的拼接窗帘与黄色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
黄白色的窗帘与原木风的座椅相搭配，整个屋子看起来协调性更强。
▲米兰窗帘《玛德琳》
灰色窗帘与灰色沙发组合在一起，打造了简雅的空间，视觉上一点叶不累赘，给人的感觉很温柔。
▲米兰窗帘《格蕾丝》
粉墙配粉色窗帘，少女感十足，还拼接了百搭的灰色，房间顿时充满了俏皮与轻盈感。
二、窗帘种类
说完了窗帘的搭配，再说一下窗帘的种类。
布艺帘
布艺帘是用装饰布经设计缝纫而做成的窗帘，布艺窗帘根据其面料生产织造属性不同可分为：素机布、提花布；根据其生产工艺处理属性不同可分为：染色布、印花布、色织布等。
① 印花布：印花布是在素色胚布上用热转移或网印（圆网、平网）的方式印上色彩、图案。其特点：色彩艳丽，图案丰富、细腻。
米兰窗帘《伊琳娜》
②染色布：将坯布通过高温染色给布染上各种颜色，就成为染色布。色牢度是染色布最重要的指标。其特点：色彩纯正、素雅、自然。
米兰窗帘《福斯托》
③色织布：根据图案需要，把纱或丝先进行分类染色，再经交织而构成色彩图案成为色织布，其特点：色彩丰富、定货起订量要求低、图案纹路清晰，立体感强。
米兰窗帘《路易斯》
④提花布：按织造设备规定的尺寸范围内编织有图案纹样的叫提花类产品。
米兰窗帘《路易斯》
百叶帘
百叶帘用铝合金、木竹烤漆为主加工制作而成，具有耐用常新、易清洗、不老化、不褪色、遮阳、隔热、透气防火等特点，适用于高档写字楼、居室、酒店、别墅等场所，同时可配合贴画使其格调更加清新高雅。控制方式有手动和电动二种。
除了正常的升降外，百叶窗还可以通过调节窗帘角度，以控制光线的注入量。当阳光进来时，可以在房间里形成一种特殊的光影效果，这是一种温暖和艺术的感觉，但是比较难打理。
卷 帘
卷帘是将窗帘布经树脂加工，卷成滚筒状，采用拉绳或链子进行上升下降的方式，操作简单方便，具有外表美观简洁，使得窗框显得干净利落，让整个房间看上去宽敞简约。
卷帘常见的分为手动卷帘和自动卷帘，与常用的布帘不同。优质的卷帘与窗户的连接处衔接的较好，能起到很好的隔音效果。在遮阳方面，卷帘不如布帘效果好；但在防水方面比布帘好得多，所以在家庭装饰中经常用于厨房和浴室窗帘。
百褶帘
百褶帘，pleated blind，是使屏风式折叠的软性帘布以折叠的形式伸展、收回的折叠帘。设计理念源于微风拂过大海而叠起的波浪，简单清幽的诉说显示气宇不凡的魅力。因其特有的褶叠造型，使遮阳和反射太阳光的面积较其他窗帘大1/3，无与伦比的遮阳效果，还具有良好的隔音效果。
百褶帘面料可提供从10mm到45mm的打折高度可选择，标准20mm。经过高温蒸汽压褶定型，永久保持褶叠弹性。面料背面经过金属反光的处理，能有效反射太阳光，并防止紫外线的辐射，涂层不会氧化或者脱落。面料经过防水防油污的处理，能长期保持亮丽如新，只需吸尘器或海绵擦拭即可轻松处理。
风琴帘
风琴帘又称蜂窝帘，是像手风琴一样的结构。市场上的风琴帘一般分单蜂窝和双蜂窝两种, 独特的蜂巢设计，使空气存储于中空层，令室内保持恒温，可节省空调电费。其防紫外线和隔热功能有效保护家居用品，防静电处理，洗涤容易。
罗马帘
按形状可分为折叠式、扇形式、波浪式等，其中大部分是由布艺制成的，与普通布帘的形式有很大的不同。它是在面料中贯穿横竿，使面料质地显得硬挺，充分发挥了面料的质感。相较于同样上拉操作的卷帘，罗马帘更多一份层次感，装饰效果很好，为窗户增添一份高雅古朴之美。
垂直帘
垂直帘因叶片一片片垂直悬挂于上轨而得名,可左右自由调光达到遮阳目的。垂直帘采用摆页式结构，页片可180度旋转，功能性很强，可从不同角度调节光线，使室内环境布置和谐。
三、窗帘选购
说完了窗帘的种类，我们再说说窗帘的作用是什么？如何根据窗帘的作用进行相关的选购。
保护私隐、利用光线、装饰居室、吸音隔噪等。
那么首先，你要按照你心中的喜好给它们排个序，排好序之后再去开始挑选相应的窗帘。
举个例子，就兰兰子我来说，健康美观的重要性排第一，其次要耐脏，同时喜欢遮光度特别高的，方便睡懒觉。
不要选繁琐、厚重的窗帘。
过于厚重、复杂的窗帘，不仅会增加经济成本，对人们的视觉和精神空间也是一种侵占。
有研究表明，人长时间与单一、过于繁琐的物品接触，极易出现烦躁情绪。
从健康角度来说，繁琐的窗帘不但有窗纱和窗帘，还有窗幔和一些装饰物，很容易聚集灰尘颗粒和细菌。
而这些物质又是引起哮喘、咳嗽等唿吸道疾病的罪魁祸首。
而这种窗帘通常也非常的不方便清洁，所以不是很推荐，如果要选择的话，可以尽量选择简约造型的窗幔。
要注意窗帘的材质
在和居室的总体色调和风格一致的情况下，窗帘的材质也很重要，尽量不要选用化纤、涂漆材质的窗帘。
化纤面料会产生静电，而静电又容易吸附空气中的尘埃和病菌，对人体健康不利。
但化纤面料的窗帘耐热性好，可以用在阳台上。
在窗帘界，涤纶有一个美称叫“最适合做窗帘的材料”，不仅性价比高，还好打理。
具有垂感强，抗皱，耐晒，耐酸碱的优点。所以是非常推荐的。
总的来说：
①要隔热、隔音效果好，选棉质或涤纶。
②想要自然、飘逸、美观，选纱窗、棉麻或百叶窗。
③遮光效果取决于您房屋本身的光线怎么样，不能本身光线并不刺眼，选个超级遮光的窗帘吧，那整个家里岂不是都黑漆漆的了吗？
而房间光线过于充足，想要遮光效果好，选遮光帘、涤纶或绒面。
光线一般或者良好，可以选择薄纱、薄棉或丝质的布料。
④真丝和绒面材质不建议大面积使用，不好打理，可作为小空间使用。
⑤在厨房和卫生间使用百叶窗时，要注意选择防水、防潮、防污的材质，比如:铝合金、锌铜等。
选窗帘还要考虑使用人群
老年人不易入睡，一丝光线的射入也会让他们辗转反侧，因此卧室应选用颜色重一点、密封效果好一点的窗帘。
对于儿童来说，色彩活泼、透光性好的窗帘有利于孩子心理和生理健康，建议用卷帘。
对于有严重睡眠障碍的人来说，只有选择遮光帘才能为其提供完全黑暗的睡眠环境。
需要指出的是，遮光帘不透气，因此选择这种窗帘要注意定时开窗，保持室内通风。
需要认真辨识颜色，进行配色
窗帘色彩的选择重在协调，应与房间的家具、居室内装饰的风格协调，形成统一和谐的整体美。
所以选窗帘可以考虑保守配色，取环境色。
最方便容易的就是选择纯色窗帘，简单大气上档次，通常都比较好看。
最常见的是棕色系，清新一点的是浅色系，而百搭的则是灰色系。
注意鉴别窗帘甲醛含量是否过高
在纺织品印染和后期整理（柔软整理、硬挺度整理、抗皱整理等）过程中，要加入各种染料、助剂、整理剂，这些试剂所含的树脂中含有甲醛。
含有甲醛的树脂在织物生产完成后还会有残余，会释放甲醛。
一般来说，带有装饰和涂料的纺织品甲醛含量会较高。
因此，购买窗帘时尽量选择有保障的大牌子最为保险。
米兰壁纸墙布窗帘，绿色环保产品，国家权威认证，让每一针、每一线都符合绿色、环保的现代生活理念。
一、颜色搭配
首先来说说窗帘的颜色搭配，兰兰子送给你一个窗帘搭配的万能口诀。
①墙浅地中家具深，窗帘比墙深一号。
②墙浅地中家具浅，窗帘比墙浅一号。
③家具颜色好看，窗帘搭配家具色。
④实在不知如何选，高级灰配白纱最百搭。
▲米兰墙布《威尼斯》
百搭款，高级灰配白纱。灰色属于中性色，柔和、平静、稳重、和谐、统一、不强烈、不刺眼、没有冲突等这些都是高级灰的特点。在家居搭配中灰色不浮躁，低调不抢镜，却能驾驭任何一种风格；同时灰色也极富变化，与其他色系搭配能产生意象不到的效果。哪怕在一个复杂的空间里，灰色也可以压住所有的躁动与不安。
高级灰的优雅与生俱来，高贵如影随形,垂感十足的窗帘搭配上浅浅的冰川灰色调，自有一番浪漫情韵。
高级灰在宁静中散发诗意气质，低调、简约而精致，宽大的落地窗配上灰色窗帘，即可以带来充足的光线，还可以迎合自然的环境，增添一份宁静的意味。
灰色窗帘的运用范围比较大，对于舒适的简约风、流行的北欧风、华丽复古的美式、内敛有涵养的新中式等多种年轻人喜欢的客厅搭配中，都是非常和谐大方的设计组合。
咖 色
▲米兰窗帘《特瑞莎》
奶咖色，柔和的色泽，带来优雅、温柔的感觉。平和感的暖色调，让客厅彻底摆脱“它只是休闲的地方”这种局限性，反而赋予空间新的定义——这是一个惬意、舒适，能让人彻底放松身心的家。
▲米兰窗帘《凡妮莎》
棕色窗帘与棕色的嵌入式墙柜相搭配，让家居空间从细节上生动起来。
暖暖的奶咖色，能带给人的是一种甜蜜温馨的氛围感。奶咖色窗帘与阳光交织，能呈现出一个暖心惬意的空间。
奶白色
▲米兰窗帘《亚平宁》
家里墙面有颜色的，选择白色系的奶白色窗帘是最保守的。和冷调的纯白色不一样，奶白色是收敛的，在阳光下是比较柔和的白色。奶白色的柔和让人迷恋，没有任何犀利的冷感。
奶白色增加了窗帘的细腻感，温柔又明亮的色调让空间拥有低调、高级的杂志感。关上门，在柔光的衬托下，看着光晕朦胧的居室，仿佛触动了心底最柔软的部分，暖人暖心。
其实选择窗帘，最主要的搭配，是与室内的物品有呼应感，比如床、沙发或者墙面颜色等。
▲米兰窗帘《福斯托》
粉色的窗帘与粉色的背景墙相呼应，绿色的拼接窗帘与绿色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
灰色的窗帘与地毯相呼应，黄色的拼接窗帘与黄色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
黄白色的窗帘与原木风的座椅相搭配，整个屋子看起来协调性更强。
▲米兰窗帘《玛德琳》
灰色窗帘与灰色沙发组合在一起，打造了简雅的空间，视觉上一点叶不累赘，给人的感觉很温柔。
▲米兰窗帘《格蕾丝》
粉墙配粉色窗帘，少女感十足，还拼接了百搭的灰色，房间顿时充满了俏皮与轻盈感。
二、窗帘种类
说完了窗帘的搭配，再说一下窗帘的种类。
布艺帘
布艺帘是用装饰布经设计缝纫而做成的窗帘，布艺窗帘根据其面料生产织造属性不同可分为：素机布、提花布；根据其生产工艺处理属性不同可分为：染色布、印花布、色织布等。
① 印花布：印花布是在素色胚布上用热转移或网印（圆网、平网）的方式印上色彩、图案。其特点：色彩艳丽，图案丰富、细腻。
米兰窗帘《伊琳娜》
②染色布：将坯布通过高温染色给布染上各种颜色，就成为染色布。色牢度是染色布最重要的指标。其特点：色彩纯正、素雅、自然。
米兰窗帘《福斯托》
③色织布：根据图案需要，把纱或丝先进行分类染色，再经交织而构成色彩图案成为色织布，其特点：色彩丰富、定货起订量要求低、图案纹路清晰，立体感强。
米兰窗帘《路易斯》
④提花布：按织造设备规定的尺寸范围内编织有图案纹样的叫提花类产品。
米兰窗帘《路易斯》
百叶帘
百叶帘用铝合金、木竹烤漆为主加工制作而成，具有耐用常新、易清洗、不老化、不褪色、遮阳、隔热、透气防火等特点，适用于高档写字楼、居室、酒店、别墅等场所，同时可配合贴画使其格调更加清新高雅。控制方式有手动和电动二种。
除了正常的升降外，百叶窗还可以通过调节窗帘角度，以控制光线的注入量。当阳光进来时，可以在房间里形成一种特殊的光影效果，这是一种温暖和艺术的感觉，但是比较难打理。
卷 帘
卷帘是将窗帘布经树脂加工，卷成滚筒状，采用拉绳或链子进行上升下降的方式，操作简单方便，具有外表美观简洁，使得窗框显得干净利落，让整个房间看上去宽敞简约。
卷帘常见的分为手动卷帘和自动卷帘，与常用的布帘不同。优质的卷帘与窗户的连接处衔接的较好，能起到很好的隔音效果。在遮阳方面，卷帘不如布帘效果好；但在防水方面比布帘好得多，所以在家庭装饰中经常用于厨房和浴室窗帘。
百褶帘
百褶帘，pleated blind，是使屏风式折叠的软性帘布以折叠的形式伸展、收回的折叠帘。设计理念源于微风拂过大海而叠起的波浪，简单清幽的诉说显示气宇不凡的魅力。因其特有的褶叠造型，使遮阳和反射太阳光的面积较其他窗帘大1/3，无与伦比的遮阳效果，还具有良好的隔音效果。
百褶帘面料可提供从10mm到45mm的打折高度可选择，标准20mm。经过高温蒸汽压褶定型，永久保持褶叠弹性。面料背面经过金属反光的处理，能有效反射太阳光，并防止紫外线的辐射，涂层不会氧化或者脱落。面料经过防水防油污的处理，能长期保持亮丽如新，只需吸尘器或海绵擦拭即可轻松处理。
风琴帘
风琴帘又称蜂窝帘，是像手风琴一样的结构。市场上的风琴帘一般分单蜂窝和双蜂窝两种, 独特的蜂巢设计，使空气存储于中空层，令室内保持恒温，可节省空调电费。其防紫外线和隔热功能有效保护家居用品，防静电处理，洗涤容易。
罗马帘
按形状可分为折叠式、扇形式、波浪式等，其中大部分是由布艺制成的，与普通布帘的形式有很大的不同。它是在面料中贯穿横竿，使面料质地显得硬挺，充分发挥了面料的质感。相较于同样上拉操作的卷帘，罗马帘更多一份层次感，装饰效果很好，为窗户增添一份高雅古朴之美。
垂直帘
垂直帘因叶片一片片垂直悬挂于上轨而得名,可左右自由调光达到遮阳目的。垂直帘采用摆页式结构，页片可180度旋转，功能性很强，可从不同角度调节光线，使室内环境布置和谐。
三、窗帘选购
说完了窗帘的种类，我们再说说窗帘的作用是什么？如何根据窗帘的作用进行相关的选购。
保护私隐、利用光线、装饰居室、吸音隔噪等。
那么首先，你要按照你心中的喜好给它们排个序，排好序之后再去开始挑选相应的窗帘。
举个例子，就兰兰子我来说，健康美观的重要性排第一，其次要耐脏，同时喜欢遮光度特别高的，方便睡懒觉。
不要选繁琐、厚重的窗帘。
过于厚重、复杂的窗帘，不仅会增加经济成本，对人们的视觉和精神空间也是一种侵占。
有研究表明，人长时间与单一、过于繁琐的物品接触，极易出现烦躁情绪。
从健康角度来说，繁琐的窗帘不但有窗纱和窗帘，还有窗幔和一些装饰物，很容易聚集灰尘颗粒和细菌。
而这些物质又是引起哮喘、咳嗽等唿吸道疾病的罪魁祸首。
而这种窗帘通常也非常的不方便清洁，所以不是很推荐，如果要选择的话，可以尽量选择简约造型的窗幔。
要注意窗帘的材质
在和居室的总体色调和风格一致的情况下，窗帘的材质也很重要，尽量不要选用化纤、涂漆材质的窗帘。
化纤面料会产生静电，而静电又容易吸附空气中的尘埃和病菌，对人体健康不利。
但化纤面料的窗帘耐热性好，可以用在阳台上。
在窗帘界，涤纶有一个美称叫“最适合做窗帘的材料”，不仅性价比高，还好打理。
具有垂感强，抗皱，耐晒，耐酸碱的优点。所以是非常推荐的。
总的来说：
①要隔热、隔音效果好，选棉质或涤纶。
②想要自然、飘逸、美观，选纱窗、棉麻或百叶窗。
③遮光效果取决于您房屋本身的光线怎么样，不能本身光线并不刺眼，选个超级遮光的窗帘吧，那整个家里岂不是都黑漆漆的了吗？
而房间光线过于充足，想要遮光效果好，选遮光帘、涤纶或绒面。
光线一般或者良好，可以选择薄纱、薄棉或丝质的布料。
④真丝和绒面材质不建议大面积使用，不好打理，可作为小空间使用。
⑤在厨房和卫生间使用百叶窗时，要注意选择防水、防潮、防污的材质，比如:铝合金、锌铜等。
选窗帘还要考虑使用人群
老年人不易入睡，一丝光线的射入也会让他们辗转反侧，因此卧室应选用颜色重一点、密封效果好一点的窗帘。
对于儿童来说，色彩活泼、透光性好的窗帘有利于孩子心理和生理健康，建议用卷帘。
对于有严重睡眠障碍的人来说，只有选择遮光帘才能为其提供完全黑暗的睡眠环境。
需要指出的是，遮光帘不透气，因此选择这种窗帘要注意定时开窗，保持室内通风。
需要认真辨识颜色，进行配色
窗帘色彩的选择重在协调，应与房间的家具、居室内装饰的风格协调，形成统一和谐的整体美。
所以选窗帘可以考虑保守配色，取环境色。
最方便容易的就是选择纯色窗帘，简单大气上档次，通常都比较好看。
最常见的是棕色系，清新一点的是浅色系，而百搭的则是灰色系。
注意鉴别窗帘甲醛含量是否过高
在纺织品印染和后期整理（柔软整理、硬挺度整理、抗皱整理等）过程中，要加入各种染料、助剂、整理剂，这些试剂所含的树脂中含有甲醛。
含有甲醛的树脂在织物生产完成后还会有残余，会释放甲醛。
一般来说，带有装饰和涂料的纺织品甲醛含量会较高。
因此，购买窗帘时尽量选择有保障的大牌子最为保险。
米兰壁纸墙布窗帘，绿色环保产品，国家权威认证，让每一针、每一线都符合绿色、环保的现代生活理念。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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