#民法典# 【 民间借贷五大典型案例（附解读及裁判规则）】
案例名称
1. 明知借款用于违法犯罪活动的民间借贷合同无效
2. 婚姻关系存续期间的借贷离婚后仍应共同偿还
3. 约定利息超过司法保护上限不受法律保护
4. P2P网贷为民间借贷提供居间服务，变相高额收费不受法律保护
5. 超过诉讼时效的欠款丧失胜诉权
案例内容
1
明知借款用于违法犯罪活动的民间借贷合同无效
【基本案情】
原告陈某芝与被告杜某钱系亲戚，曾共同参加“众爱联盟”传销组织。该传销组织以“众爱联盟”公司慈善捐助的名义发展下线成员，每个成员收取暂存金51000元，传销组织将暂存金作为分红分给团队小组的领导成员，然后再继续分给团队小组发展成员。2016年6月7日，原告向案外人王某苏名下中国建设银行账号为62×××51的账户分别转账50000元、1000元，共计51000元，为被告垫付参与“众爱联盟”传销组织的暂存金。后被告向原告出具借条一份，确认于2016年6月7日向原告借款50000元。后经原告催讨，被告至今未还。
【法院裁判】
被告杜某钱在原告陈某芝为其垫付参加“众爱联盟”传销组织的暂存款后，向原告出具了借款金额为50000元的借条，该50000元垫付款实系被告向原告所借借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一款第三项之规定，出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的，人民法院应当认定民间借贷合同无效，原告与被告一同参与“众爱联盟”传销组织，明知涉案借款用于传销组织的犯罪活动却仍为被告提供借款，涉案借款合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告为其垫付的50000元借款。由于被告经原告催讨至今未能返还借款，已造成原告的利息损失，现原告要求被告赔偿自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，理由正当，应予支持。被告辩称双方不存在借贷合意，原告系被告的上线，涉及传销等犯罪活动故不应返还借款，依据不足，不予采信。
2
婚姻关系存续期间的借贷离婚后仍应共同偿还
【基本案情】
原告张某冬与被告俞某明系朋友关系。俞某明与被告陶某原系夫妻关系，两人于2009年1月登记结婚，婚后共同生活，经营物流业务。2013年3、4月间，两被告分居，同年5月28日两被告至民政局办理登记离婚手续。2013年2月6日，俞某明为向张某冬借款120万元，双方签订个人借款合同一份，合同中约定借款本金为146.4万元，借期自2013年2月6日至2013年6月5日，如借款人不能按约定归还借款，除支付5万元赔偿款外，并承担每日按千分之三计算的违约金，直至还清借款为止。该合同由张某冬、俞某明签名，俞某明在合同担保方处写有“陶某”字样签名后，将合同交由张某冬。借款到期后，俞某明仅归还11万元借款，余款未支付。另查明，两被告离婚时，俞某明向陶某出具一份债务清单，清单分列陶某、俞某明名下债务，其中对张某冬的债务列130万元于俞某明名下。
【法院裁判】
被告俞某明向原告张某冬借款期间，两被告系夫妻关系，仍共同生活并未分居，虽然个人借款合同中担保方非被告陶某本人签名，但被告陶某以此为由不承担共同还款责任的理由不足。被告俞某明表述“陶某”字样签名是否为其本人所签名，原告并不知情。陶某提供的由俞某明在双方登记离婚时所写的债务清单中显示确已将该笔债务列为俞某明方债务，但两被告之间对于债务的分割并不影响原告要求两被告承担共同还款责任的权利。故张某冬主张要求陶某共同归还借款以及相应违约金的主张，应予支持。
3
约定利息超过司法保护上线不受法律保护
【基本案情】
两被告系夫妻，于2008年9月结婚。2016年8月至2017年3月，两被告先后向原告借款合计550万元，约定月息5%。2017年6月，两被告返还原告100万元，故现借款本金尚余450万元。此外，两被告按每月5%支付原告利息至2017年5月。2017年6月起，按双方约定，利息变更为月息3%。此后两被告又归还了数笔利息，自2017年10月1日起未再还款，故原告诉至法院要求两被告归还借款及利息。
【法院裁判】
公民合法的财产权益受到法律保护。现两被告向原告借款，有证据证明，双方均无异议，本院予以确认。但双方在借款时约定的利息过高，本院依法予以调整，多付的利息按还款时间折入本金。经计算，目前两被告尚欠原告借款本金3264038元。2017年8月28日之后，两被告未再还款，故原告按年息24%主张2017年10月1日起的利息，不违反法律规定，本院予以准许。
4
P2P网贷为民间借贷提供居间服务，变相高额收费不受法律保护
【基本案情】
2016年1月4日，原告与被告上海你我贷公司签订线下《借款协议》，约定原告借款金额217600元，年利率12%，借款期限36个月（自原告在平台的资金账户收到借款本金之日起算），平台服务费16000元，平台管理费652.80元/月，每月还款金额7880.23元（其中本息7227.43元、平台管理费652.80元）。经平台注册、借款信息发布、出借人投标等环节， 1月6日，被告上海你我贷公司将217600元转至由被告上海你我贷公司为原告开设的平台虚拟子账户，在扣除费用57800元（资金流水清单标注平台服务费16000元、委托查询费200元、征信服务费16000元、贷后管理费25600元）后，剩余款项159800元通过被告上海你我贷公司委托的第三方支付机构划至原告招商银行账户。
再查明，原告累计还款181245.29元（7880.23元/月×23个月）。合同履行过程中，原告要求调整还款本息金额未果，其间被告向原告或关系密切人员进行电话、短信催收，原告向中国银行业监督管理委员会上海银监局等部门进行投诉举报。
【法院裁判】
《信用咨询及管理服务协议》将被告及嘉银征信公司分别列为平台方、服务方，约定被告及嘉银征信公司向原告提供信息发布、借款回收、贷后服务等工作，然被告及嘉银征信公司均由严某贵实际控制，二者合同义务存在内容重合、行为混同、表征一致情形，服务内容虚化。需要指出的是，各类机构以利率和各种费用形式对借款人收取的综合资金成本应符合最高人民法院关于民间借贷利率的规定，各类机构向借款人收取的综合资金成本应统一折算成年化形式，各项贷款条件以及逾期处理等信息应在事前全面、公开披露，向借款人提示相关风险。根据《借款协议》《信用咨询及管理服务协议》约定，被告及嘉银征信公司收取的费用金额共计81300.80元【其中平台服务费16000元、委托查询费200元、征信服务费16000元、贷后管理费25600元、平台管理费23500.80元（652.80元/月×36个月）】，收费比例达50.88%（81300.80元/159800元）。协议履行期间，针对原告遭遇的情形，被告及嘉银征信公司亦未采取积极措施提供服务，其收费金额与服务质量明显不对称。被告上海你我贷公司作为平台方在给原告放贷时，从借贷本金中先行扣除贷后管理费等费用，造成原告实际收到的借款金额与借款协议约定的金额明显不符，变相提高原告借款利率，故综合订约过程、扣款实际、协议内容、纠纷成因等情形，原告所借款项应以实际到账金额159800元为准，其借款成本（含利息及各类费用支出）应以年利率24%为限。
5
超过诉讼时效的欠款丧失胜诉权
【基本案情】
李某曾用名李某某。2005年9月12日，罗某向李某某借款3万元，并出具借条。借条记载，今借到李某某现金30000.00元（叁万元正），用作加油站的资金周转，于2006年3月30日以前归还。2006年12月20日，罗某又向李某某借款5万元。罗某出具的借条记载，今借李某某50000.00元（伍万元正），用作X会所装修工程使用。此后，罗某未归还借款，李某遂于2013年7月8日诉至法院。
【法院裁判】
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。罗某向李某出具的借条足以证明罗某借款的事实，双方之间的借款关系成立。2006年12月20日，罗某向李某借款时双方并未约定还款期限，系无期限的借贷，李某可以随时要求罗某偿还。因此，对李某要求罗某偿还该笔借款5万元的请求予以支持。李某向罗某主张权利后，罗某应按银行贷款基准利率向李某支付资金占用利息。李某要求罗某从起诉之日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率支付利息的诉讼请求，予以支持。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的时效制度。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。2005年9月12日罗某向李某借款3万元时约定的还款期限是2006年3月30日，借款期限届满后罗某未偿还借款，李某已经知道其权利受到侵害，诉讼时效开始起算。李某没有举示证据证明其在诉讼时效期限内曾向罗某主张过债权，罗某也否认李某曾向其主张过债权，其诉讼时效届满之日为2008年3月30日。李某要求罗某偿还该笔借款3万元及利息的请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，因此，对李某要求罗某偿还借款3万元及利息的请求，不予支持。
https://t.cn/A6JAbOzk
京尹律师提醒：应从已有案例中找到一些规律、方法，从法律中个找到案件的处理突破点，学法、懂法、用好法，在有效期间内积极维权，才能获得满意的答案。
案例名称
1. 明知借款用于违法犯罪活动的民间借贷合同无效
2. 婚姻关系存续期间的借贷离婚后仍应共同偿还
3. 约定利息超过司法保护上限不受法律保护
4. P2P网贷为民间借贷提供居间服务，变相高额收费不受法律保护
5. 超过诉讼时效的欠款丧失胜诉权
案例内容
1
明知借款用于违法犯罪活动的民间借贷合同无效
【基本案情】
原告陈某芝与被告杜某钱系亲戚，曾共同参加“众爱联盟”传销组织。该传销组织以“众爱联盟”公司慈善捐助的名义发展下线成员，每个成员收取暂存金51000元，传销组织将暂存金作为分红分给团队小组的领导成员，然后再继续分给团队小组发展成员。2016年6月7日，原告向案外人王某苏名下中国建设银行账号为62×××51的账户分别转账50000元、1000元，共计51000元，为被告垫付参与“众爱联盟”传销组织的暂存金。后被告向原告出具借条一份，确认于2016年6月7日向原告借款50000元。后经原告催讨，被告至今未还。
【法院裁判】
被告杜某钱在原告陈某芝为其垫付参加“众爱联盟”传销组织的暂存款后，向原告出具了借款金额为50000元的借条，该50000元垫付款实系被告向原告所借借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一款第三项之规定，出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的，人民法院应当认定民间借贷合同无效，原告与被告一同参与“众爱联盟”传销组织，明知涉案借款用于传销组织的犯罪活动却仍为被告提供借款，涉案借款合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告为其垫付的50000元借款。由于被告经原告催讨至今未能返还借款，已造成原告的利息损失，现原告要求被告赔偿自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，理由正当，应予支持。被告辩称双方不存在借贷合意，原告系被告的上线，涉及传销等犯罪活动故不应返还借款，依据不足，不予采信。
2
婚姻关系存续期间的借贷离婚后仍应共同偿还
【基本案情】
原告张某冬与被告俞某明系朋友关系。俞某明与被告陶某原系夫妻关系，两人于2009年1月登记结婚，婚后共同生活，经营物流业务。2013年3、4月间，两被告分居，同年5月28日两被告至民政局办理登记离婚手续。2013年2月6日，俞某明为向张某冬借款120万元，双方签订个人借款合同一份，合同中约定借款本金为146.4万元，借期自2013年2月6日至2013年6月5日，如借款人不能按约定归还借款，除支付5万元赔偿款外，并承担每日按千分之三计算的违约金，直至还清借款为止。该合同由张某冬、俞某明签名，俞某明在合同担保方处写有“陶某”字样签名后，将合同交由张某冬。借款到期后，俞某明仅归还11万元借款，余款未支付。另查明，两被告离婚时，俞某明向陶某出具一份债务清单，清单分列陶某、俞某明名下债务，其中对张某冬的债务列130万元于俞某明名下。
【法院裁判】
被告俞某明向原告张某冬借款期间，两被告系夫妻关系，仍共同生活并未分居，虽然个人借款合同中担保方非被告陶某本人签名，但被告陶某以此为由不承担共同还款责任的理由不足。被告俞某明表述“陶某”字样签名是否为其本人所签名，原告并不知情。陶某提供的由俞某明在双方登记离婚时所写的债务清单中显示确已将该笔债务列为俞某明方债务，但两被告之间对于债务的分割并不影响原告要求两被告承担共同还款责任的权利。故张某冬主张要求陶某共同归还借款以及相应违约金的主张，应予支持。
3
约定利息超过司法保护上线不受法律保护
【基本案情】
两被告系夫妻，于2008年9月结婚。2016年8月至2017年3月，两被告先后向原告借款合计550万元，约定月息5%。2017年6月，两被告返还原告100万元，故现借款本金尚余450万元。此外，两被告按每月5%支付原告利息至2017年5月。2017年6月起，按双方约定，利息变更为月息3%。此后两被告又归还了数笔利息，自2017年10月1日起未再还款，故原告诉至法院要求两被告归还借款及利息。
【法院裁判】
公民合法的财产权益受到法律保护。现两被告向原告借款，有证据证明，双方均无异议，本院予以确认。但双方在借款时约定的利息过高，本院依法予以调整，多付的利息按还款时间折入本金。经计算，目前两被告尚欠原告借款本金3264038元。2017年8月28日之后，两被告未再还款，故原告按年息24%主张2017年10月1日起的利息，不违反法律规定，本院予以准许。
4
P2P网贷为民间借贷提供居间服务，变相高额收费不受法律保护
【基本案情】
2016年1月4日，原告与被告上海你我贷公司签订线下《借款协议》，约定原告借款金额217600元，年利率12%，借款期限36个月（自原告在平台的资金账户收到借款本金之日起算），平台服务费16000元，平台管理费652.80元/月，每月还款金额7880.23元（其中本息7227.43元、平台管理费652.80元）。经平台注册、借款信息发布、出借人投标等环节， 1月6日，被告上海你我贷公司将217600元转至由被告上海你我贷公司为原告开设的平台虚拟子账户，在扣除费用57800元（资金流水清单标注平台服务费16000元、委托查询费200元、征信服务费16000元、贷后管理费25600元）后，剩余款项159800元通过被告上海你我贷公司委托的第三方支付机构划至原告招商银行账户。
再查明，原告累计还款181245.29元（7880.23元/月×23个月）。合同履行过程中，原告要求调整还款本息金额未果，其间被告向原告或关系密切人员进行电话、短信催收，原告向中国银行业监督管理委员会上海银监局等部门进行投诉举报。
【法院裁判】
《信用咨询及管理服务协议》将被告及嘉银征信公司分别列为平台方、服务方，约定被告及嘉银征信公司向原告提供信息发布、借款回收、贷后服务等工作，然被告及嘉银征信公司均由严某贵实际控制，二者合同义务存在内容重合、行为混同、表征一致情形，服务内容虚化。需要指出的是，各类机构以利率和各种费用形式对借款人收取的综合资金成本应符合最高人民法院关于民间借贷利率的规定，各类机构向借款人收取的综合资金成本应统一折算成年化形式，各项贷款条件以及逾期处理等信息应在事前全面、公开披露，向借款人提示相关风险。根据《借款协议》《信用咨询及管理服务协议》约定，被告及嘉银征信公司收取的费用金额共计81300.80元【其中平台服务费16000元、委托查询费200元、征信服务费16000元、贷后管理费25600元、平台管理费23500.80元（652.80元/月×36个月）】，收费比例达50.88%（81300.80元/159800元）。协议履行期间，针对原告遭遇的情形，被告及嘉银征信公司亦未采取积极措施提供服务，其收费金额与服务质量明显不对称。被告上海你我贷公司作为平台方在给原告放贷时，从借贷本金中先行扣除贷后管理费等费用，造成原告实际收到的借款金额与借款协议约定的金额明显不符，变相提高原告借款利率，故综合订约过程、扣款实际、协议内容、纠纷成因等情形，原告所借款项应以实际到账金额159800元为准，其借款成本（含利息及各类费用支出）应以年利率24%为限。
5
超过诉讼时效的欠款丧失胜诉权
【基本案情】
李某曾用名李某某。2005年9月12日，罗某向李某某借款3万元，并出具借条。借条记载，今借到李某某现金30000.00元（叁万元正），用作加油站的资金周转，于2006年3月30日以前归还。2006年12月20日，罗某又向李某某借款5万元。罗某出具的借条记载，今借李某某50000.00元（伍万元正），用作X会所装修工程使用。此后，罗某未归还借款，李某遂于2013年7月8日诉至法院。
【法院裁判】
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。罗某向李某出具的借条足以证明罗某借款的事实，双方之间的借款关系成立。2006年12月20日，罗某向李某借款时双方并未约定还款期限，系无期限的借贷，李某可以随时要求罗某偿还。因此，对李某要求罗某偿还该笔借款5万元的请求予以支持。李某向罗某主张权利后，罗某应按银行贷款基准利率向李某支付资金占用利息。李某要求罗某从起诉之日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率支付利息的诉讼请求，予以支持。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的时效制度。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。2005年9月12日罗某向李某借款3万元时约定的还款期限是2006年3月30日，借款期限届满后罗某未偿还借款，李某已经知道其权利受到侵害，诉讼时效开始起算。李某没有举示证据证明其在诉讼时效期限内曾向罗某主张过债权，罗某也否认李某曾向其主张过债权，其诉讼时效届满之日为2008年3月30日。李某要求罗某偿还该笔借款3万元及利息的请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，因此，对李某要求罗某偿还借款3万元及利息的请求，不予支持。
https://t.cn/A6JAbOzk
京尹律师提醒：应从已有案例中找到一些规律、方法，从法律中个找到案件的处理突破点，学法、懂法、用好法，在有效期间内积极维权，才能获得满意的答案。
地藏论坛imvincent师兄慈母往生记（地藏论坛佛教APP）
2021年6月12日14:37分，在天津生命关怀团的二位大德居士的护念助念下，在相续不断的“阿弥陀佛”圣号声中，家母于家中，安祥舍报往生，享年85岁。
一，此生遇佛
已往生的家父和家母，此生中的多半人生中，都是略知世有佛教，但在他们七十岁之前，却从未亲近过佛教，就末学所知，也从未曾供养过三宝…。
在末学皈依三宝时，曾心中有愿：愿父母此生亲近三宝，得闻佛法，蒙佛救度。
末学虽然一直希望父母亲近三宝，但因未学无智慧方便，一直以来，都找不到恰当的说服父母的机会和理由…。
约在2010年初，末学读《地藏菩萨本愿经》约二千部前后，某天，末学突然发现父母家中，有了一个很庄严的小型佛龛，并供奉了西方三圣像，家中有了：《佛说阿弥陀经》、《佛说无量寿经》、《佛说观无量寿经》、《大乘妙法莲华经》、《金刚般若波罗蜜经》、《地藏菩萨本愿经》等佛经…。
很久之后，末学才知道，家父家母在末学家居住时，末学家对门邻居家的父母也恰好到孩子家小住，而邻居的父母都是常年吃斋念佛的善信居士，四位老人年龄相仿，经历类似，共聚一处，总有很多话题令彼此亲近…，就这样家父家母被两位善信仁者接引进入了佛道中…。
家父家母请人制作了一座小型佛龛，供奉了西方三圣像，和前述诸佛经。此后，末学多次见家父家母在家读经，以及抄写佛经…。三宝威神不可思议！末学的父母，在他们此生晚年，终于遇见了佛教！
二，欢喜供养
2015年3月，家父往生，末学在“七七”中的每一个“七”，都会前往寺院供养三宝，为家父祈福。每次供养三宝，或供养前或供养后，末学都会告诉家母：儿某日去寺院为您和往生的父亲供养三宝…。听到供养三宝，家母每次都很欢喜…。
末学的父母（50岁之前）都经历过长期困窘的生活，家母是很节俭的人，亦吝啬金钱的支出。初次告知家母末学供养了三宝，末学很紧张，非常担心家母会说出不恰当的言语而造业…，蒙十方三宝威神庇护，家母并未表示表现任何不满。听到末学为家父家母供养三宝后，面现欢喜。
此后，末学经常和家母说供养三宝的种种功德利益，或为家母读《佛说阿弥陀经》、《地藏菩萨本愿经》，家母都听的很欢喜…。
三，四大分离
家父往生后，末学一直心存遗憾，此遗憾源于，一是家父往生突然。二是，虽然，在家父往生后，末学即刻为家父在寺院做了种种“功德”，也请了网上的同修和身边的朋友帮助念佛读经助念，但因末学愚痴，在家父往生前，未能察觉家父往生的征兆。
也是因此，末学窃以为，末学未能在家父往生前后，给予家父更好的和最恰当的帮助…。
家父往生后，末学曾于佛前祈愿：愿家母此生报尽时，蒙十方三宝慈悲庇佑，无病无苦，安祥舍报往生极乐，或随家母所愿往生诸佛净土，永脱轮回，早成佛道！
末学虽有此愿，但一直心中忐忑，因为末学不知能以何因缘，可让末学所愿圆满…。
家父往生后的数年间，家母身体日渐衰老，自2019年二次跌倒骨折后（分别为脚骨、右上臂骨折），家母失去了正常的行走和平衡能力，活动渐渐减少。
今年以来，家母衰老日渐加速，行动能力亦急剧下降（显现了地大分离）。在家母往生前二周，家母经常大量出汗（显现了水大分离和火大分离）。从家母往生前一周开始，每日尿便排泄量多于饮食和水摄入（水大分离明显）。在家母往生前五天，家母断食（喂营养粥时，不再下咽），只饮水。在往生前三天，每天只饮少量水。在往生前二天，家母已无力气自主坐住…，家母四大分离明显显现。
四，往生前一天
在家母往生前一天（6月11日），家母一天都处于“睡着”的状态，扶着坐起喂水时，仅饮极少量水，亦无力睁眼，当我大声在家母耳边说：您孙子给您念佛呢，我放（音频）给您听听？家母只是用极微的表情表示“听”。
此时，虽然末学已经觉察到，或许家母此生的最后时刻即将来到，但内心仍祈愿祈盼家母能度过此关…。
晚八点，未学给一位有缘相识的法师，上 继 下 观 法师，发了一个信息：“…法师，弟子慈母疑似即将往生，四大分离明显加速。弟子遵经为慈母作诸功德并嘱家人同作（诵经、拜佛等）。弟子欲为母供养三宝，因弟子需侍母床边，暂无法外出前往寺院。弟子祈请法师援手安排…。”，
稍顷，法师给了末学回复：“…请居士此时一切放下！先诵阿弥陀佛 拜阿弥陀佛 ，请此时只是专心为令堂念佛。…，若是家中 应当联系当地助念团 我马上查找一下。…，寺院这边我马上去殿堂大慈大悲接引导师阿弥陀佛面前为令堂供灯祈求阿弥陀佛慈悲接引至西方极乐世界！另若在家中 为令堂挂上阿弥陀佛画像于她老人家能见到处！并告知她老人家 一定要念阿弥陀佛 求阿弥陀佛来接引到极乐世界！！！此非常重要！…”。
法师非常慈悲，又打电话给末学，再次开示及叮嘱末学种种临终开示、助念等注意事项，并告知末学，已为末学联系好了天津的护念助念居士们…。
五，念佛护念
11日深夜，近23时，法师所引荐的天津生命关怀团，委派两位大德居士来到末学家母居所，在详细查看了家母的情况后，两位大德居士即刻为家母扣磬念佛，其间亦为家母做种种开示、劝解，及简明扼要的告诉家母阿弥陀佛极乐世界的种种殊胜。并以种种善巧，劝解家母放下执着，坚定信念求生极乐净土…。
两位大德居士一直为家母持续扣磬念佛二个多小时。12日凌晨一点半，在家母入睡后，两位大德居士，又详细的为末学讲解了人在临终前后，家人应注意的各个方面的各种事项，指导末学在客厅安置佛堂…，并留下了专用念佛机（扣磬念佛）和眷属须知手册，并嘱告末学为家母：多多称念“阿弥陀佛”，勤观察家母的呼吸状况，见有异常，立刻通知他们…。在做了非常详细的叮嘱后，两位大德居士才离开，此时，已是12日凌晨两点左右了。
12日上午九点多，家母呼吸略有变化，末学即嘱家人（一位协助末学照看家母的晚辈）联络二位大德居士之一，并描述了家母现状，二位大德居士极慈悲，上午十点多，两位大德居士再次来到家母居所，在查看过家母的各种情况后，居士告诉末学：老人现状平稳，暂未显现出即刻往生的迹象。末学亦见家母虽闭目而卧，但神态如常。
随后，两位居士又扣磬念佛，为家母护念，其中，穿插着述说阿弥陀佛和西方极乐净土的种种功德和殊胜…。
是日，14:37分，在阿弥陀佛和十方三宝的庇护中，在声声相续的阿弥陀佛圣号的护念中，家母安祥舍报往生。
六，念佛助念
在家母往生前，已经持续不断的称念了“阿弥陀佛”圣号四个多小时的两位大德居士，心怀慈悲，不辞辛劳，在家母往生后，仍持续高声扣磬念诵阿弥陀佛圣号，护持家母往生，及为家母助念！
随后，更多的居士来到了家母居所，并指导末学庄严了临时设置于客厅供奉阿弥陀佛圣像的佛堂。
从家母往生到14日凌晨三点，在36个多小时中，助念的诸大德居士们，在家母身边，持续不断轮流为家母助念，助念者皆扣磬称念“阿弥陀佛”圣号！
七，功德回向
14日凌晨三点，在为家母助念逾36小时后，诸大德居士共同在阿弥陀佛圣像做功德回向，回向一切众生和家母，同生极乐，早成佛道！
八，细节点滴
1，所有参与助念的居士都极慈悲，助念期间，天气炎热，诸大德们不辞辛劳，前来家母居所助念，助念居士们，年高者逾七十岁，年轻者才二十出头。
2，生命关怀团未向末学收取任何酬金，亦未向末学做过任何劝捐。末学数次提及酬谢诸助念大德，皆被拒绝，并劝末学常去佛教寺院，常礼拜、恭敬、亲近三宝…。
3，所有助念居士们都是慈悲的佛教行者，助念居士们，皆自备饮食，从始至终，未食用末学一粒米。
4，当助念结束，诸大德居士即将离开时，领队大德给末学留下了钱：是每一个参与助念的居士所交，用于居士们在助念期间的水电使用费用！
（注：末学未清点此笔钱，待七七日后，末学会去寺院，将此款代诸大德居士供养三宝）。
5，在助念大德的建议下，末学通知所有亲眷于14日早晨（助念结束后）再前来向家母告别。
6，24日晨6:30分，当末学大部分亲友到达家母居所后，领队大德带领诸前来亲友礼佛及称念佛号，并再次于客厅阿弥陀佛圣像前，做功德回向。
九，疑似幻听
14日凌晨三点，末学正在持珠念佛，为家母助念，此时，诸助念大德开始于阿弥陀佛圣像前做功德回向…，
片刻后，末学耳边忽然响起乐声（是民族乐器合奏声，其曲未曾听过），因为末学此前从未听过“唱诵”回向辞的仪轨，故心有疑惑（此乐缘何而起？），转向身边陪伴末学的家中晚辈，
末学问：是在放音乐音频吗？
晚辈答：“不是。刚才我也听到了乐声，而且，昨天（13日），我听到了数次这类乐声…”。
末学的这个晚辈，此生初入佛道，半年前昄依三宝，坚持抄写佛经逾一年（每日少则30分钟，多则3-4小时）。
后来，我又让晚辈描述形容一下所听到乐声的感觉，答：似乎象是庆典类的乐声。
末学未曾留意所听到音乐的类型，但末学确定，末学所听到的乐声，其表达中，无悲哀意。
所听到的乐声，或许是末学和晚辈，皆因过劳而产生的幻听…。
十，感恩
感恩阿弥陀佛和十方三宝慈悲庇护、接引、救度家母及我等一切众生！
感恩天津生命关怀团及所有护念助念的大德居士们！
随喜赞叹生命关怀团的所有成员为一切众生和家母求生、往生阿弥陀佛极乐世界所作的慈悲护念助念等诸菩萨行！
感恩 江西都昌县 龙池寺 上 继 下 观 法师给予家母和我等一切众生的慈悲接引、开示、关怀和帮助！
感恩安徽含山县褒禅寺所有僧众师父！
感恩西安净居寺所有僧众师父！
感恩 释继观 法师、释常雨法师、释传度法师、释法光法师、释中满法师、释无证法师等共九位法师，为家母往生莲品增上，于诸“七”中，日日诵经祈福！
感恩同生极乐泗阳放生小组的诸大德居士于诸“七”中，依教如法放生，为家母往生阿弥陀佛极乐净土，鼎力助行！
随喜赞叹所有如法放生大德们的慈悲菩萨行！
三宝弟子 贤涛 于佛教中身口意三业所行的 过去、现在、未来 所有功德果报悉与一切众生共回向阿耨多罗三藐三菩提！
回向上文中所提及的所有贤者仁者 早证菩提！
回向地藏论坛所有访客 早成佛道！
回向末学已往生的父母 早成正觉！
南无阿弥陀佛！南无阿弥陀佛！南无阿弥陀佛！
慈母往生记(出处: 地藏论坛-佛教APP)
2021年6月12日14:37分，在天津生命关怀团的二位大德居士的护念助念下，在相续不断的“阿弥陀佛”圣号声中，家母于家中，安祥舍报往生，享年85岁。
一，此生遇佛
已往生的家父和家母，此生中的多半人生中，都是略知世有佛教，但在他们七十岁之前，却从未亲近过佛教，就末学所知，也从未曾供养过三宝…。
在末学皈依三宝时，曾心中有愿：愿父母此生亲近三宝，得闻佛法，蒙佛救度。
末学虽然一直希望父母亲近三宝，但因未学无智慧方便，一直以来，都找不到恰当的说服父母的机会和理由…。
约在2010年初，末学读《地藏菩萨本愿经》约二千部前后，某天，末学突然发现父母家中，有了一个很庄严的小型佛龛，并供奉了西方三圣像，家中有了：《佛说阿弥陀经》、《佛说无量寿经》、《佛说观无量寿经》、《大乘妙法莲华经》、《金刚般若波罗蜜经》、《地藏菩萨本愿经》等佛经…。
很久之后，末学才知道，家父家母在末学家居住时，末学家对门邻居家的父母也恰好到孩子家小住，而邻居的父母都是常年吃斋念佛的善信居士，四位老人年龄相仿，经历类似，共聚一处，总有很多话题令彼此亲近…，就这样家父家母被两位善信仁者接引进入了佛道中…。
家父家母请人制作了一座小型佛龛，供奉了西方三圣像，和前述诸佛经。此后，末学多次见家父家母在家读经，以及抄写佛经…。三宝威神不可思议！末学的父母，在他们此生晚年，终于遇见了佛教！
二，欢喜供养
2015年3月，家父往生，末学在“七七”中的每一个“七”，都会前往寺院供养三宝，为家父祈福。每次供养三宝，或供养前或供养后，末学都会告诉家母：儿某日去寺院为您和往生的父亲供养三宝…。听到供养三宝，家母每次都很欢喜…。
末学的父母（50岁之前）都经历过长期困窘的生活，家母是很节俭的人，亦吝啬金钱的支出。初次告知家母末学供养了三宝，末学很紧张，非常担心家母会说出不恰当的言语而造业…，蒙十方三宝威神庇护，家母并未表示表现任何不满。听到末学为家父家母供养三宝后，面现欢喜。
此后，末学经常和家母说供养三宝的种种功德利益，或为家母读《佛说阿弥陀经》、《地藏菩萨本愿经》，家母都听的很欢喜…。
三，四大分离
家父往生后，末学一直心存遗憾，此遗憾源于，一是家父往生突然。二是，虽然，在家父往生后，末学即刻为家父在寺院做了种种“功德”，也请了网上的同修和身边的朋友帮助念佛读经助念，但因末学愚痴，在家父往生前，未能察觉家父往生的征兆。
也是因此，末学窃以为，末学未能在家父往生前后，给予家父更好的和最恰当的帮助…。
家父往生后，末学曾于佛前祈愿：愿家母此生报尽时，蒙十方三宝慈悲庇佑，无病无苦，安祥舍报往生极乐，或随家母所愿往生诸佛净土，永脱轮回，早成佛道！
末学虽有此愿，但一直心中忐忑，因为末学不知能以何因缘，可让末学所愿圆满…。
家父往生后的数年间，家母身体日渐衰老，自2019年二次跌倒骨折后（分别为脚骨、右上臂骨折），家母失去了正常的行走和平衡能力，活动渐渐减少。
今年以来，家母衰老日渐加速，行动能力亦急剧下降（显现了地大分离）。在家母往生前二周，家母经常大量出汗（显现了水大分离和火大分离）。从家母往生前一周开始，每日尿便排泄量多于饮食和水摄入（水大分离明显）。在家母往生前五天，家母断食（喂营养粥时，不再下咽），只饮水。在往生前三天，每天只饮少量水。在往生前二天，家母已无力气自主坐住…，家母四大分离明显显现。
四，往生前一天
在家母往生前一天（6月11日），家母一天都处于“睡着”的状态，扶着坐起喂水时，仅饮极少量水，亦无力睁眼，当我大声在家母耳边说：您孙子给您念佛呢，我放（音频）给您听听？家母只是用极微的表情表示“听”。
此时，虽然末学已经觉察到，或许家母此生的最后时刻即将来到，但内心仍祈愿祈盼家母能度过此关…。
晚八点，未学给一位有缘相识的法师，上 继 下 观 法师，发了一个信息：“…法师，弟子慈母疑似即将往生，四大分离明显加速。弟子遵经为慈母作诸功德并嘱家人同作（诵经、拜佛等）。弟子欲为母供养三宝，因弟子需侍母床边，暂无法外出前往寺院。弟子祈请法师援手安排…。”，
稍顷，法师给了末学回复：“…请居士此时一切放下！先诵阿弥陀佛 拜阿弥陀佛 ，请此时只是专心为令堂念佛。…，若是家中 应当联系当地助念团 我马上查找一下。…，寺院这边我马上去殿堂大慈大悲接引导师阿弥陀佛面前为令堂供灯祈求阿弥陀佛慈悲接引至西方极乐世界！另若在家中 为令堂挂上阿弥陀佛画像于她老人家能见到处！并告知她老人家 一定要念阿弥陀佛 求阿弥陀佛来接引到极乐世界！！！此非常重要！…”。
法师非常慈悲，又打电话给末学，再次开示及叮嘱末学种种临终开示、助念等注意事项，并告知末学，已为末学联系好了天津的护念助念居士们…。
五，念佛护念
11日深夜，近23时，法师所引荐的天津生命关怀团，委派两位大德居士来到末学家母居所，在详细查看了家母的情况后，两位大德居士即刻为家母扣磬念佛，其间亦为家母做种种开示、劝解，及简明扼要的告诉家母阿弥陀佛极乐世界的种种殊胜。并以种种善巧，劝解家母放下执着，坚定信念求生极乐净土…。
两位大德居士一直为家母持续扣磬念佛二个多小时。12日凌晨一点半，在家母入睡后，两位大德居士，又详细的为末学讲解了人在临终前后，家人应注意的各个方面的各种事项，指导末学在客厅安置佛堂…，并留下了专用念佛机（扣磬念佛）和眷属须知手册，并嘱告末学为家母：多多称念“阿弥陀佛”，勤观察家母的呼吸状况，见有异常，立刻通知他们…。在做了非常详细的叮嘱后，两位大德居士才离开，此时，已是12日凌晨两点左右了。
12日上午九点多，家母呼吸略有变化，末学即嘱家人（一位协助末学照看家母的晚辈）联络二位大德居士之一，并描述了家母现状，二位大德居士极慈悲，上午十点多，两位大德居士再次来到家母居所，在查看过家母的各种情况后，居士告诉末学：老人现状平稳，暂未显现出即刻往生的迹象。末学亦见家母虽闭目而卧，但神态如常。
随后，两位居士又扣磬念佛，为家母护念，其中，穿插着述说阿弥陀佛和西方极乐净土的种种功德和殊胜…。
是日，14:37分，在阿弥陀佛和十方三宝的庇护中，在声声相续的阿弥陀佛圣号的护念中，家母安祥舍报往生。
六，念佛助念
在家母往生前，已经持续不断的称念了“阿弥陀佛”圣号四个多小时的两位大德居士，心怀慈悲，不辞辛劳，在家母往生后，仍持续高声扣磬念诵阿弥陀佛圣号，护持家母往生，及为家母助念！
随后，更多的居士来到了家母居所，并指导末学庄严了临时设置于客厅供奉阿弥陀佛圣像的佛堂。
从家母往生到14日凌晨三点，在36个多小时中，助念的诸大德居士们，在家母身边，持续不断轮流为家母助念，助念者皆扣磬称念“阿弥陀佛”圣号！
七，功德回向
14日凌晨三点，在为家母助念逾36小时后，诸大德居士共同在阿弥陀佛圣像做功德回向，回向一切众生和家母，同生极乐，早成佛道！
八，细节点滴
1，所有参与助念的居士都极慈悲，助念期间，天气炎热，诸大德们不辞辛劳，前来家母居所助念，助念居士们，年高者逾七十岁，年轻者才二十出头。
2，生命关怀团未向末学收取任何酬金，亦未向末学做过任何劝捐。末学数次提及酬谢诸助念大德，皆被拒绝，并劝末学常去佛教寺院，常礼拜、恭敬、亲近三宝…。
3，所有助念居士们都是慈悲的佛教行者，助念居士们，皆自备饮食，从始至终，未食用末学一粒米。
4，当助念结束，诸大德居士即将离开时，领队大德给末学留下了钱：是每一个参与助念的居士所交，用于居士们在助念期间的水电使用费用！
（注：末学未清点此笔钱，待七七日后，末学会去寺院，将此款代诸大德居士供养三宝）。
5，在助念大德的建议下，末学通知所有亲眷于14日早晨（助念结束后）再前来向家母告别。
6，24日晨6:30分，当末学大部分亲友到达家母居所后，领队大德带领诸前来亲友礼佛及称念佛号，并再次于客厅阿弥陀佛圣像前，做功德回向。
九，疑似幻听
14日凌晨三点，末学正在持珠念佛，为家母助念，此时，诸助念大德开始于阿弥陀佛圣像前做功德回向…，
片刻后，末学耳边忽然响起乐声（是民族乐器合奏声，其曲未曾听过），因为末学此前从未听过“唱诵”回向辞的仪轨，故心有疑惑（此乐缘何而起？），转向身边陪伴末学的家中晚辈，
末学问：是在放音乐音频吗？
晚辈答：“不是。刚才我也听到了乐声，而且，昨天（13日），我听到了数次这类乐声…”。
末学的这个晚辈，此生初入佛道，半年前昄依三宝，坚持抄写佛经逾一年（每日少则30分钟，多则3-4小时）。
后来，我又让晚辈描述形容一下所听到乐声的感觉，答：似乎象是庆典类的乐声。
末学未曾留意所听到音乐的类型，但末学确定，末学所听到的乐声，其表达中，无悲哀意。
所听到的乐声，或许是末学和晚辈，皆因过劳而产生的幻听…。
十，感恩
感恩阿弥陀佛和十方三宝慈悲庇护、接引、救度家母及我等一切众生！
感恩天津生命关怀团及所有护念助念的大德居士们！
随喜赞叹生命关怀团的所有成员为一切众生和家母求生、往生阿弥陀佛极乐世界所作的慈悲护念助念等诸菩萨行！
感恩 江西都昌县 龙池寺 上 继 下 观 法师给予家母和我等一切众生的慈悲接引、开示、关怀和帮助！
感恩安徽含山县褒禅寺所有僧众师父！
感恩西安净居寺所有僧众师父！
感恩 释继观 法师、释常雨法师、释传度法师、释法光法师、释中满法师、释无证法师等共九位法师，为家母往生莲品增上，于诸“七”中，日日诵经祈福！
感恩同生极乐泗阳放生小组的诸大德居士于诸“七”中，依教如法放生，为家母往生阿弥陀佛极乐净土，鼎力助行！
随喜赞叹所有如法放生大德们的慈悲菩萨行！
三宝弟子 贤涛 于佛教中身口意三业所行的 过去、现在、未来 所有功德果报悉与一切众生共回向阿耨多罗三藐三菩提！
回向上文中所提及的所有贤者仁者 早证菩提！
回向地藏论坛所有访客 早成佛道！
回向末学已往生的父母 早成正觉！
南无阿弥陀佛！南无阿弥陀佛！南无阿弥陀佛！
慈母往生记(出处: 地藏论坛-佛教APP)
#官方回应长春返本销售楼盘# 【标价每平1.2万实际只要6千，长春“返本销售”楼盘到底啥情况？官方回应】“目前我局已经对涉事房企立案调查，并采取相应行政限制手段。今后再发现违法违规行为，同样要严肃处理。”
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
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