【新能源汽车积分价格跳水，车企盈利难上加难？】
3月31日，岚图汽车宣布对旗下产品进行价格上调，其中岚图Free纯电车型涨价1万元，增程车型暂不上调。新版售价将在5月1日正式生效。
今年三月以来，已有数十家新能源车企宣布价格上涨，以应对原材料价格攀升带来的成本压力。有分析指出，当前新能源汽车的集中涨价，与新能源汽车补贴的退坡与积分价格的跳水也有密切关系。
日前，比亚迪董事长兼总裁王传福在一次公开演讲中表示，建议参照农业的粮食储备调节机制，研究设立新能源汽车的积分池，以调节供需平衡，增强新能源汽车积分价格的可预见性，确保双积分政策有效运行。
销量上涨，积分价格跳水
今年以来，尽管疫情叠加芯片短缺、原材料价格上涨等因素仍然存在，但新能源汽车市场仍然保持着较高的热度，成为当前汽车产业中最抢眼的板块。
根据中国汽车工业协会披露的数据显示，2022年1-2月，国内新能源汽车产销82.0万辆和76.5万辆，同比增长1.6倍和1.5倍，涨势猛烈。
然而，在新能源汽车销量持续攀升的同时，新能源汽车的积分价格却出现了大幅下降。哪吒汽车创始人兼董事长方运舟告诉证券时报·e公司记者，近年来，新能源汽车的积分价格波动幅度较大，2019年积分价格约为 1000元/分，2021年升至2000元/分，今年来看，积分价格再度回落至1000元/分左右，剧烈的价格波动给企业的经营压力构成了一定的压力。
欧拉品牌CEO董玉东也向证券时报·e公司记者透露道，此前，新能源汽车积分最高可以飙到2500元/分，目前最新的价格可能只有500元/分-800元/分。
据了解，“双积分”管理办法的出台，主要是为了提升乘用车的节能水平，建立对节能与新能源汽车管理的畅通机制。2017年，工信部等五部门联合发布了《乘用车企业平均燃料消耗量与新能源汽车积分并行管理办法》，即“双积分管理办法”。对乘用车企业设定燃油汽车节能和发展新能源汽车两个目标，对应设立“油耗”（CAFC）和“新能源”(NEV)两种积分的考核指标。其中，新能源汽车积分(NEV)，为该企业新能源汽车积分实际值与达标值之间的差额，实际值高于达标值产生正积分，低于达标值产生负积分。
对于那些负积分的企业，可以通过购买的方式补齐积分差额。2020年，工信部会同有关部门对“双积分”管理办法进行了修订，允许外方在华投资的整车企业之间进行转让积分。此举进一步加速了新能源汽车积分在业内的流通，也侧面强化了企业向电动化转型的动力。
据悉，“双积分”办法实施以来，我国乘用车的平均油耗水平整体下降，企业发展新能源汽车的热情也显著提升。
据工信部统计，2020年，全国乘用车企业累计产生新能源汽车正积分为420万分，负积分92万分。新能源汽车正积分总体高于负积分，并呈现逐年上涨的趋势。越来越多的传统企业都在积极扩张新能源汽车产能，为行业产生更多的新能源车正积分奠定基础。
然而，随着新能源汽车总体规模的扩大，积分的供需也打破了原本的平衡，导致新能源汽车积分价格出现大幅滑落。
西部证券指出，新能源积分的预测交易价格之所以在短时间内降低，主要是因为2021年新能源汽车产销量增长较快，使得市场积分供给增多，从而影响交易价格。
业内呼吁建立NEV积分池
今年3月，中汽数据有限公司发布了2021年积分价格预测联合研究成果。报告显示，积分核算年度预测区间为2600-2900元/分（基于2021年中视角，对于 2021年1月-12月交易期的预测）；积分交易年度预测区间为1000-1400元/ 分（基于2022年初视角，对于2022年1月-9月交易期的预测）。
这意味着，2022年新能源汽车的积分价格跳水已成必然趋势，而这也将直接影响到部分积分积累充沛的企业的收益。
根据工信部披露的信息显示，2020年新能源汽车积分排名前十位的车企分别是特斯拉、比亚迪汽车工业、上汽通用五菱、广汽乘用车、比亚迪汽车、江淮汽车、长城汽车、奇瑞新能源、北汽股份和威马汽车。
西部证券分析称，目前乘用车企的新能源汽车积分情况分化严重，但交易价格的降低不会影响到主机厂研发和销售新能源汽车的动力，长期来看新能源仍然是车企转型的战略重心。
针对近期新能源汽车积分价格的跳水，不少业内人士也提出了呼吁。王传福建议可参照农业的粮食储备调节机制，研究设立积分池，以调节供需平衡，增强积分价格的可预见性，确保双积分政策有效运行。
方运舟也认为，应该进一步研究双积分政策，在不降低单车NEV积分值的情况下，使其达到市场供需平衡，确保NEV积分在2000元/分以上。同时，建议政府或委托行业管理部门设置虚拟交易平台或积分池，调节市场供需关系，调控企业等比例、等价格出售积分，稳定交易价格。
“双积分”有望与减碳政策融合
“双积分政策推出的初衷是为了促进汽车企业节能减排，尤其是新能源汽车积分的设立，更多的是为了促进企业的新能源转型，从目前的来看，这个效果已经达到了。”中国汽车工业协会总工程师、副秘书长叶盛基告诉证券时报·e公司记者，目前我国已经设立了明确的碳达峰、碳中和目标，发展新能源汽车也是必然趋势，即便没有积分的考核驱动，企业也会自觉性地在新能源汽车领域进行投入，因此积分价格的下降是自然而然的，未来，双积分政策在完成其使命后会顺势告别历史舞台。
日前，在2022中国电动汽车百人会论坛上，工信部副部长辛国斌就曾明确表示，碳达峰、碳中和战略对产业发展提出了新要求，汽车涉及上下游的产业众多，必须统筹兼顾、系统推进，提升全链条、全周期绿色低碳水平。
辛国斌透露道，作为行业主管部门，工信部正在加强对产业发展新阶段面临问题进行系统研究，将修订完善双积分管理办法，探索建立灵活性调节机制，明确后续年度积分比例要求。组织编制汽车产业绿色低碳发展路线图，加强与国际碳排放和碳足迹管理政策的协调，为行业企业提供指导。
叶盛基表示，从未来的角度来看，毫无疑问双积分管理办法将与减碳政策融合一体。
方运舟告诉证券时报·e公司记者，新能源汽车企业也希望国家能推动新能源汽车、储能产品参与到全国的碳交易市场进行交易。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
3月31日，岚图汽车宣布对旗下产品进行价格上调，其中岚图Free纯电车型涨价1万元，增程车型暂不上调。新版售价将在5月1日正式生效。
今年三月以来，已有数十家新能源车企宣布价格上涨，以应对原材料价格攀升带来的成本压力。有分析指出，当前新能源汽车的集中涨价，与新能源汽车补贴的退坡与积分价格的跳水也有密切关系。
日前，比亚迪董事长兼总裁王传福在一次公开演讲中表示，建议参照农业的粮食储备调节机制，研究设立新能源汽车的积分池，以调节供需平衡，增强新能源汽车积分价格的可预见性，确保双积分政策有效运行。
销量上涨，积分价格跳水
今年以来，尽管疫情叠加芯片短缺、原材料价格上涨等因素仍然存在，但新能源汽车市场仍然保持着较高的热度，成为当前汽车产业中最抢眼的板块。
根据中国汽车工业协会披露的数据显示，2022年1-2月，国内新能源汽车产销82.0万辆和76.5万辆，同比增长1.6倍和1.5倍，涨势猛烈。
然而，在新能源汽车销量持续攀升的同时，新能源汽车的积分价格却出现了大幅下降。哪吒汽车创始人兼董事长方运舟告诉证券时报·e公司记者，近年来，新能源汽车的积分价格波动幅度较大，2019年积分价格约为 1000元/分，2021年升至2000元/分，今年来看，积分价格再度回落至1000元/分左右，剧烈的价格波动给企业的经营压力构成了一定的压力。
欧拉品牌CEO董玉东也向证券时报·e公司记者透露道，此前，新能源汽车积分最高可以飙到2500元/分，目前最新的价格可能只有500元/分-800元/分。
据了解，“双积分”管理办法的出台，主要是为了提升乘用车的节能水平，建立对节能与新能源汽车管理的畅通机制。2017年，工信部等五部门联合发布了《乘用车企业平均燃料消耗量与新能源汽车积分并行管理办法》，即“双积分管理办法”。对乘用车企业设定燃油汽车节能和发展新能源汽车两个目标，对应设立“油耗”（CAFC）和“新能源”(NEV)两种积分的考核指标。其中，新能源汽车积分(NEV)，为该企业新能源汽车积分实际值与达标值之间的差额，实际值高于达标值产生正积分，低于达标值产生负积分。
对于那些负积分的企业，可以通过购买的方式补齐积分差额。2020年，工信部会同有关部门对“双积分”管理办法进行了修订，允许外方在华投资的整车企业之间进行转让积分。此举进一步加速了新能源汽车积分在业内的流通，也侧面强化了企业向电动化转型的动力。
据悉，“双积分”办法实施以来，我国乘用车的平均油耗水平整体下降，企业发展新能源汽车的热情也显著提升。
据工信部统计，2020年，全国乘用车企业累计产生新能源汽车正积分为420万分，负积分92万分。新能源汽车正积分总体高于负积分，并呈现逐年上涨的趋势。越来越多的传统企业都在积极扩张新能源汽车产能，为行业产生更多的新能源车正积分奠定基础。
然而，随着新能源汽车总体规模的扩大，积分的供需也打破了原本的平衡，导致新能源汽车积分价格出现大幅滑落。
西部证券指出，新能源积分的预测交易价格之所以在短时间内降低，主要是因为2021年新能源汽车产销量增长较快，使得市场积分供给增多，从而影响交易价格。
业内呼吁建立NEV积分池
今年3月，中汽数据有限公司发布了2021年积分价格预测联合研究成果。报告显示，积分核算年度预测区间为2600-2900元/分（基于2021年中视角，对于 2021年1月-12月交易期的预测）；积分交易年度预测区间为1000-1400元/ 分（基于2022年初视角，对于2022年1月-9月交易期的预测）。
这意味着，2022年新能源汽车的积分价格跳水已成必然趋势，而这也将直接影响到部分积分积累充沛的企业的收益。
根据工信部披露的信息显示，2020年新能源汽车积分排名前十位的车企分别是特斯拉、比亚迪汽车工业、上汽通用五菱、广汽乘用车、比亚迪汽车、江淮汽车、长城汽车、奇瑞新能源、北汽股份和威马汽车。
西部证券分析称，目前乘用车企的新能源汽车积分情况分化严重，但交易价格的降低不会影响到主机厂研发和销售新能源汽车的动力，长期来看新能源仍然是车企转型的战略重心。
针对近期新能源汽车积分价格的跳水，不少业内人士也提出了呼吁。王传福建议可参照农业的粮食储备调节机制，研究设立积分池，以调节供需平衡，增强积分价格的可预见性，确保双积分政策有效运行。
方运舟也认为，应该进一步研究双积分政策，在不降低单车NEV积分值的情况下，使其达到市场供需平衡，确保NEV积分在2000元/分以上。同时，建议政府或委托行业管理部门设置虚拟交易平台或积分池，调节市场供需关系，调控企业等比例、等价格出售积分，稳定交易价格。
“双积分”有望与减碳政策融合
“双积分政策推出的初衷是为了促进汽车企业节能减排，尤其是新能源汽车积分的设立，更多的是为了促进企业的新能源转型，从目前的来看，这个效果已经达到了。”中国汽车工业协会总工程师、副秘书长叶盛基告诉证券时报·e公司记者，目前我国已经设立了明确的碳达峰、碳中和目标，发展新能源汽车也是必然趋势，即便没有积分的考核驱动，企业也会自觉性地在新能源汽车领域进行投入，因此积分价格的下降是自然而然的，未来，双积分政策在完成其使命后会顺势告别历史舞台。
日前，在2022中国电动汽车百人会论坛上，工信部副部长辛国斌就曾明确表示，碳达峰、碳中和战略对产业发展提出了新要求，汽车涉及上下游的产业众多，必须统筹兼顾、系统推进，提升全链条、全周期绿色低碳水平。
辛国斌透露道，作为行业主管部门，工信部正在加强对产业发展新阶段面临问题进行系统研究，将修订完善双积分管理办法，探索建立灵活性调节机制，明确后续年度积分比例要求。组织编制汽车产业绿色低碳发展路线图，加强与国际碳排放和碳足迹管理政策的协调，为行业企业提供指导。
叶盛基表示，从未来的角度来看，毫无疑问双积分管理办法将与减碳政策融合一体。
方运舟告诉证券时报·e公司记者，新能源汽车企业也希望国家能推动新能源汽车、储能产品参与到全国的碳交易市场进行交易。
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3月总结
本月手头工作兼顾情况下出差10天左右，中间穿插订婚准备（因为疫情原因推迟了），总的来说：焦头烂额。不过插空时间还是很多的，系统性的了解了一下冯柳的投资理念+“养家心法”[笑cry]。。。
读书时间少了许多，主要一方面工作原因、一方面是陪女票和家人、还有一个方面花了大量时间去系统性的了解投资?投机？的逻辑，每天花很长时间来复盘。。。因此本月只读了《两次全球大危机的比较研究》、《中国经济新常态与政策取向》；虽然是6、7年前的，但很多内容仍然适用于当下，从不同视角了解了如何解读两次危机及危机对政治经济格局的影。。。
关于病情截止到本月底，已停药5个月，总的来说精神状态一般，但十分稳定。情况比预想的好很多。不过，有些事情可以随遇而安，但是有些事情是需要从最坏处着手，做最充足的准备。“世界上只有一种病，穷病”...钱不是目的，但是却是实现一些想法的必要途经，同时真的可以买来一些自由，多去发发呆想想为什么活着吧，而不是增加基因的多样性，然后我更焦虑了...因此消耗了更多时间再复盘（可能这些都毫无意义），炒股开始做情+趋手法，目前来看不太稳定。。。
后附，最近做的票。。。
本月手头工作兼顾情况下出差10天左右，中间穿插订婚准备（因为疫情原因推迟了），总的来说：焦头烂额。不过插空时间还是很多的，系统性的了解了一下冯柳的投资理念+“养家心法”[笑cry]。。。
读书时间少了许多，主要一方面工作原因、一方面是陪女票和家人、还有一个方面花了大量时间去系统性的了解投资?投机？的逻辑，每天花很长时间来复盘。。。因此本月只读了《两次全球大危机的比较研究》、《中国经济新常态与政策取向》；虽然是6、7年前的，但很多内容仍然适用于当下，从不同视角了解了如何解读两次危机及危机对政治经济格局的影。。。
关于病情截止到本月底，已停药5个月，总的来说精神状态一般，但十分稳定。情况比预想的好很多。不过，有些事情可以随遇而安，但是有些事情是需要从最坏处着手，做最充足的准备。“世界上只有一种病，穷病”...钱不是目的，但是却是实现一些想法的必要途经，同时真的可以买来一些自由，多去发发呆想想为什么活着吧，而不是增加基因的多样性，然后我更焦虑了...因此消耗了更多时间再复盘（可能这些都毫无意义），炒股开始做情+趋手法，目前来看不太稳定。。。
后附，最近做的票。。。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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