胡想：“实、诗、寺、思、释、识、是、仕”这些具有相同或近似读音的字之间内在逻辑关系，体现中国文字内在的神韵，也彰显了中国文化的博大精深。我的理解是这样滴：1、相近的读音是指它们之间的共性和联系；2、进程如下，人看见实物，有了情感就形成了诗，寺庙里对实物的研究更深一步、更客观，接下来形成了思想，之后要向大家宣传解释，达成共识，找到事物发展的规律，最后把自己修炼成“仕”。
【机构观点】万科A2021年年报点评：一次警醒，也希望是一次新征途的开始
3月30日公司发布21年年报，全年实现营收4528亿元，同比增长8.0%；实现归母净利润225亿元，同比下降45.8%；摊薄EPS1.94元；拟每10股派息9.7元，分红率50.1%。
业绩大幅下降来自于毛利率下降以及计提减值影响
21年万科竣工面积3571.4万平，同比+5.6%，带动结算面积同比+7.9%至3116.5万方，结算收入同比+6.6%，达4022.7亿元，带动营业收入小幅增长，但归母净利依然下降原因在于：1）低毛利项目步入结算，导致结算毛利率（扣除营业税金及附加）下降5.6pct至17.2%；2）非并表项目以及股权转让收益同比下降69亿元；3）依据审慎原则计提减值准备。21年计提的存货跌价准备造成资产减值损失35.1亿，同比+77.4%，影响归母净利润26亿元。公司反思了土地投资中的问题，强调未来会采取措施扭转局面，并表示22年公司将实现营收和净利企稳回升。我们认为稳定的未结算储备（截至21年末公司已售未结金额7108亿，同比微增1.8%）以及充分审慎的减值计提方式，有助于公司在22年实现业绩修复。
多元化业务步入收获期，万物云分拆上市顺利推进
公司多元化业务逐步见到回报。物管方面，2021年，万物云全年实现营收240亿元，同比+32%。业务收入分为社区服务、商企和城市服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区服务收入占比仅为56%。21年的增长点主要集中在非住宅物管以及平台服务输出收入板块，同比增速分别为38.1%和99.5%。万物云的流量端口持续扩张，2021年在管面积/合约面积分别为7.8/10.1亿方，同比分别+35.9/+38.0%。住宅物管（万科物业）及商企物管（“万物梁行”）均具备强品牌竞争力，21年万物梁行在超高层项目招投标中占有率达50%。在高能级城市，社区/商企城市项目占比分别为86.4/89.2%。同日公司公告万物云拆分上市已获证监会受理，随着物管业务的平台式发展日趋成熟，分拆上市渐行渐近，进一步强化其先行优势以及竞争壁垒。
物流地产方面，万纬物流实现营收31.6亿，同比+68.9%，NOI合计17.9亿，同比+54%。公司持有可租赁建面同比略-1%，即收入增长并非来自外延式扩张，而是基于持续扩大的开业规模以及运营效率的提升。长租公寓、商业同样步入收获期，21年营收为28.9/76.2亿，同比分别+13.9/+20.6%。公司持有物业的成熟不仅意味着不再分流公司业绩，更重要的是，随着基础设施REITs持续扩容，我们认为步入成熟期的持有资产（物流、长租公寓）有望进一步获得价值重估。
销售随景气度回落，拿地审慎权益提升
受21年下半年房地产市场骤冷影响，公司销售规模同比小幅收缩。21年公司实现销售面积3808万方，销售额6278亿元，同比分别下降18.4%和10.9%，新开工面积约3265.3万方，同比下降17.6%。全年销售额市占率达3.5%，同比回落0.5pct。但销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021年万科整体维持审慎的扩张态度，新增项目总建面2667.4万平方米，同比-21%，权益规划建筑面积1901.4万平方米，同比-7.7%，全年拿地强度与20年持平，为30%。但公司显著提升了权益占比。全年权益地价总额约1401.5亿元，同比+1.5%。金额口径下拿地权益达76%，同比+11pct。公司目前未结算土储建面权益比例为63%，同比提升3pct。
融资能力优异，2022年进一步大幅改善
公司具备优质的融资能力和现金流管控力，21年财务结构进一步优化，实现升级换挡，达到绿档标准。截至21年末，净负债率、现金短债比分别为29.7%、2.5倍。21年公司股债融资优势愈加凸显。全年发行境内债约240亿，平均利率仅3.33%。截至21年年末，公司综合融资成本仅为4.11%。2022年以来，公司发行了20亿公司债以及80亿中票，平均利率较21年进一步下行27bp至3.06%。在诸多民企面临资金链挑战的情况下，进一步凸显公司的融资优势。
高比例分红叠加高管回购彰显未来信心，维持“买入”评级
同日公司公告高管回购计划，同时21年分红率高达50.6%体现公司诚意。我们预计公司2022年业绩将重新恢复增长，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，维持“买入”评级。
3月30日公司发布21年年报，全年实现营收4528亿元，同比增长8.0%；实现归母净利润225亿元，同比下降45.8%；摊薄EPS1.94元；拟每10股派息9.7元，分红率50.1%。
业绩大幅下降来自于毛利率下降以及计提减值影响
21年万科竣工面积3571.4万平，同比+5.6%，带动结算面积同比+7.9%至3116.5万方，结算收入同比+6.6%，达4022.7亿元，带动营业收入小幅增长，但归母净利依然下降原因在于：1）低毛利项目步入结算，导致结算毛利率（扣除营业税金及附加）下降5.6pct至17.2%；2）非并表项目以及股权转让收益同比下降69亿元；3）依据审慎原则计提减值准备。21年计提的存货跌价准备造成资产减值损失35.1亿，同比+77.4%，影响归母净利润26亿元。公司反思了土地投资中的问题，强调未来会采取措施扭转局面，并表示22年公司将实现营收和净利企稳回升。我们认为稳定的未结算储备（截至21年末公司已售未结金额7108亿，同比微增1.8%）以及充分审慎的减值计提方式，有助于公司在22年实现业绩修复。
多元化业务步入收获期，万物云分拆上市顺利推进
公司多元化业务逐步见到回报。物管方面，2021年，万物云全年实现营收240亿元，同比+32%。业务收入分为社区服务、商企和城市服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区服务收入占比仅为56%。21年的增长点主要集中在非住宅物管以及平台服务输出收入板块，同比增速分别为38.1%和99.5%。万物云的流量端口持续扩张，2021年在管面积/合约面积分别为7.8/10.1亿方，同比分别+35.9/+38.0%。住宅物管（万科物业）及商企物管（“万物梁行”）均具备强品牌竞争力，21年万物梁行在超高层项目招投标中占有率达50%。在高能级城市，社区/商企城市项目占比分别为86.4/89.2%。同日公司公告万物云拆分上市已获证监会受理，随着物管业务的平台式发展日趋成熟，分拆上市渐行渐近，进一步强化其先行优势以及竞争壁垒。
物流地产方面，万纬物流实现营收31.6亿，同比+68.9%，NOI合计17.9亿，同比+54%。公司持有可租赁建面同比略-1%，即收入增长并非来自外延式扩张，而是基于持续扩大的开业规模以及运营效率的提升。长租公寓、商业同样步入收获期，21年营收为28.9/76.2亿，同比分别+13.9/+20.6%。公司持有物业的成熟不仅意味着不再分流公司业绩，更重要的是，随着基础设施REITs持续扩容，我们认为步入成熟期的持有资产（物流、长租公寓）有望进一步获得价值重估。
销售随景气度回落，拿地审慎权益提升
受21年下半年房地产市场骤冷影响，公司销售规模同比小幅收缩。21年公司实现销售面积3808万方，销售额6278亿元，同比分别下降18.4%和10.9%，新开工面积约3265.3万方，同比下降17.6%。全年销售额市占率达3.5%，同比回落0.5pct。但销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021年万科整体维持审慎的扩张态度，新增项目总建面2667.4万平方米，同比-21%，权益规划建筑面积1901.4万平方米，同比-7.7%，全年拿地强度与20年持平，为30%。但公司显著提升了权益占比。全年权益地价总额约1401.5亿元，同比+1.5%。金额口径下拿地权益达76%，同比+11pct。公司目前未结算土储建面权益比例为63%，同比提升3pct。
融资能力优异，2022年进一步大幅改善
公司具备优质的融资能力和现金流管控力，21年财务结构进一步优化，实现升级换挡，达到绿档标准。截至21年末，净负债率、现金短债比分别为29.7%、2.5倍。21年公司股债融资优势愈加凸显。全年发行境内债约240亿，平均利率仅3.33%。截至21年年末，公司综合融资成本仅为4.11%。2022年以来，公司发行了20亿公司债以及80亿中票，平均利率较21年进一步下行27bp至3.06%。在诸多民企面临资金链挑战的情况下，进一步凸显公司的融资优势。
高比例分红叠加高管回购彰显未来信心，维持“买入”评级
同日公司公告高管回购计划，同时21年分红率高达50.6%体现公司诚意。我们预计公司2022年业绩将重新恢复增长，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，维持“买入”评级。
#交通动态##交通在线##交通线上看江苏##奋斗的交通人最美#同心协契战疫情 烈火淬炼践初心——徐州公交集团以实际行动彰显国企抗疫担当。
面对当前严峻复杂的疫情防控形势，徐州公交集团党委坚决贯彻市委市政府、市国资委和市交控集团党委的决策部署，提高政治站位，将疫情防控作为当前工作重中之重，充分发挥各级党组织“排头兵”“压舱石”作用，勇担国企抗疫责任，贡献国企力量。
响应全员核检，有序安全停运
疫情发生后，为切实保障广大乘客和员工生命安全和身体健康，徐州公交集团实时高度关注我市疫情防控的决策部署和相关要求。3月28日晚，我市展开第一轮全民核酸检测，公交集团迅速响应，立即启动应急响应机制，落实各项保障措施。通过微信工作群等渠道，层层部署通知全员，要求员工积极配合到就近点完成首轮检测，各级管理人员层层把控，并逐一反馈核检情况。
3月29日，按照徐州市疫情防控通告（2022年第12号）要求，3月30日零时至4月2日零时，市区公交线路暂停营运。接到通知后，公交集团当即成立车辆停运工作领导小组，召集紧急部署会立即谋划，出台《公交线路停运工作方案》，全力做好停运期间车辆安全管理、人员防控等工作，有效阻止疫情扩散，保障人民群众健康安全。
今夜公交人无眠。为确保所有运营车辆有序停运、安全停放，各基层单位高度重视，明确责任，各级管理人员当晚指挥车辆有序停放指定车场和区域，并逐车检查至凌晨近1点。接着，各单位又迅速部署落实停运后的安全管理和疫情防控工作。加强车辆看管，严格执行车场巡查制度，做好进出场实名登记工作，确保车场车辆停放安全，认真执行24小时值班值守和车场24小时巡查制度，做到每日“一检查一通报”；做好停驶车辆机务状况监控、维护工作，确保车辆机务状况良好，随时准备复运。
筑牢疫情防线，成立应急队随时待命
公交集团高度重视，认真研究应对疫情新形势，细化管控措施，对疫情防控工作进行再动员、再部署、再推进，慎终如始，不折不扣落实好常态化疫情防控各项措施，着力筑牢疫情防控安全防线。除加强全员疫情防控跟踪管理工作，逐个叮嘱每名员工做好个人防护、配合做好全市核检工作外，公交集团严格做好首末站、调度室以及办公场所等地点各项疫情防控措施落实、检查和跟踪工作；及时进行防疫物资采购和储备，确保防疫物资储备充足；结合实际情况，成立疫情防控应急保障志愿队伍，提高内外疫情防控应急能力，分别成立了100人、200人和300人，含60多名党员的三级应急响应“疫情防控志愿服务队”，根据疫情管控程度，分三个等级做好督导落实车场、站台及车辆各项防控举措，以及信息报送、协调、调度防控物资等工作。
停运不停工，党员战疫冲在前
3月29日，公交集团党委迅速传达市国资委党委《致全市国资系统各级党组织和广大党员的倡议书》和市交通运输局党委《关于深化“党旗飘在一线、堡垒筑在一线、党员冲在一线”突击行动坚决打赢交通疫情防控阻击战的通知》精神，号召全体党员众志成城、凝心聚力发挥旗帜作用，让党旗在抗疫一线高高飘扬，让党徽在工作一线熠熠生辉。
公交车停运当晚，各级党员管理人员逐个车场对车辆电源、门窗关闭情况进行安全检查；对各车场夜班保卫人员进行安全防疫提醒，并检查车辆停放情况，确保停运期间后方安全；基层党支部连夜号召全体党员成立党员突击队，全面投入疫情防控工作。
3月30日公交停运第一天，集团两级值守人员提前到岗对办公区域做好消杀工作；经营信息部门实时关注徐州主城区各小区封控和确诊病例的分布情况，并根据封控情况提前制定4月2日后线路恢复运营方案，帮助营运公司相关线路做好复工复产准备和公示工作；服务部购置防疫物资发放基层；各级党员干部分别到各个车场、调度室进行了车辆安全和疫情防控措施落实情况的全面检查……
与此同时，公交广大党员积极响应上级党委号召，就近积极投身防疫一线，参与疫情防控志愿服务。党员志愿者们为社区医务人员送矿泉水；协助社区做好防疫帐篷搭建、人员信息收集、现场秩序维护及公共卫生清洁工作；监督市民规范佩戴口罩、出示健康码、测量体温等疫情防控工作。其中，曾获“徐州市五一劳动奖章”、“江苏省五一劳动奖章”的64路线四星级党员驾驶员刘艳军也投身抗疫一线，他身披红马甲，手持喇叭，为社区核酸检测队伍画标“1米线”，维持检测人员队伍秩序；省厅“最美交通人”、入党积极分子驾驶员王艳身着防护服在社区为居民做核测；有着28年党龄、退伍老兵、公交督导员张艳秋主动请缨参与社区志愿活动，3月29日凌晨2:00，已经连续工作5个小时的张艳秋仍一遍遍、不厌其烦地逐一向居民宣传核酸检测注意事项……
在这特殊时期，他们挺身而出争当这座城市的“义务救助员”，他们胸前的党徽更加光彩夺目，他们是疫情的最美逆行者。据统计，停运第一天，公交集团仍坚守岗位党员350人，参加志愿服务党员、积极分子人数47人。
敢打硬仗、能打硬仗，一直以来是徐州公交人优良的工作作风。如果说，闻令而动、逆行而上是徐州公交人在抗疫战斗中的真实写照，那么，为了早日战胜疫情，为了广大人民群众的的生命健康，公交的党员同志更是不舍昼夜、始终战斗在疫情防控最前沿，用实际行动诠释着新时代的党员精神，用责任担当彰显着坚决打赢这场无硝烟战争的信心和决心！@江苏交通 @中国交通
面对当前严峻复杂的疫情防控形势，徐州公交集团党委坚决贯彻市委市政府、市国资委和市交控集团党委的决策部署，提高政治站位，将疫情防控作为当前工作重中之重，充分发挥各级党组织“排头兵”“压舱石”作用，勇担国企抗疫责任，贡献国企力量。
响应全员核检，有序安全停运
疫情发生后，为切实保障广大乘客和员工生命安全和身体健康，徐州公交集团实时高度关注我市疫情防控的决策部署和相关要求。3月28日晚，我市展开第一轮全民核酸检测，公交集团迅速响应，立即启动应急响应机制，落实各项保障措施。通过微信工作群等渠道，层层部署通知全员，要求员工积极配合到就近点完成首轮检测，各级管理人员层层把控，并逐一反馈核检情况。
3月29日，按照徐州市疫情防控通告（2022年第12号）要求，3月30日零时至4月2日零时，市区公交线路暂停营运。接到通知后，公交集团当即成立车辆停运工作领导小组，召集紧急部署会立即谋划，出台《公交线路停运工作方案》，全力做好停运期间车辆安全管理、人员防控等工作，有效阻止疫情扩散，保障人民群众健康安全。
今夜公交人无眠。为确保所有运营车辆有序停运、安全停放，各基层单位高度重视，明确责任，各级管理人员当晚指挥车辆有序停放指定车场和区域，并逐车检查至凌晨近1点。接着，各单位又迅速部署落实停运后的安全管理和疫情防控工作。加强车辆看管，严格执行车场巡查制度，做好进出场实名登记工作，确保车场车辆停放安全，认真执行24小时值班值守和车场24小时巡查制度，做到每日“一检查一通报”；做好停驶车辆机务状况监控、维护工作，确保车辆机务状况良好，随时准备复运。
筑牢疫情防线，成立应急队随时待命
公交集团高度重视，认真研究应对疫情新形势，细化管控措施，对疫情防控工作进行再动员、再部署、再推进，慎终如始，不折不扣落实好常态化疫情防控各项措施，着力筑牢疫情防控安全防线。除加强全员疫情防控跟踪管理工作，逐个叮嘱每名员工做好个人防护、配合做好全市核检工作外，公交集团严格做好首末站、调度室以及办公场所等地点各项疫情防控措施落实、检查和跟踪工作；及时进行防疫物资采购和储备，确保防疫物资储备充足；结合实际情况，成立疫情防控应急保障志愿队伍，提高内外疫情防控应急能力，分别成立了100人、200人和300人，含60多名党员的三级应急响应“疫情防控志愿服务队”，根据疫情管控程度，分三个等级做好督导落实车场、站台及车辆各项防控举措，以及信息报送、协调、调度防控物资等工作。
停运不停工，党员战疫冲在前
3月29日，公交集团党委迅速传达市国资委党委《致全市国资系统各级党组织和广大党员的倡议书》和市交通运输局党委《关于深化“党旗飘在一线、堡垒筑在一线、党员冲在一线”突击行动坚决打赢交通疫情防控阻击战的通知》精神，号召全体党员众志成城、凝心聚力发挥旗帜作用，让党旗在抗疫一线高高飘扬，让党徽在工作一线熠熠生辉。
公交车停运当晚，各级党员管理人员逐个车场对车辆电源、门窗关闭情况进行安全检查；对各车场夜班保卫人员进行安全防疫提醒，并检查车辆停放情况，确保停运期间后方安全；基层党支部连夜号召全体党员成立党员突击队，全面投入疫情防控工作。
3月30日公交停运第一天，集团两级值守人员提前到岗对办公区域做好消杀工作；经营信息部门实时关注徐州主城区各小区封控和确诊病例的分布情况，并根据封控情况提前制定4月2日后线路恢复运营方案，帮助营运公司相关线路做好复工复产准备和公示工作；服务部购置防疫物资发放基层；各级党员干部分别到各个车场、调度室进行了车辆安全和疫情防控措施落实情况的全面检查……
与此同时，公交广大党员积极响应上级党委号召，就近积极投身防疫一线，参与疫情防控志愿服务。党员志愿者们为社区医务人员送矿泉水；协助社区做好防疫帐篷搭建、人员信息收集、现场秩序维护及公共卫生清洁工作；监督市民规范佩戴口罩、出示健康码、测量体温等疫情防控工作。其中，曾获“徐州市五一劳动奖章”、“江苏省五一劳动奖章”的64路线四星级党员驾驶员刘艳军也投身抗疫一线，他身披红马甲，手持喇叭，为社区核酸检测队伍画标“1米线”，维持检测人员队伍秩序；省厅“最美交通人”、入党积极分子驾驶员王艳身着防护服在社区为居民做核测；有着28年党龄、退伍老兵、公交督导员张艳秋主动请缨参与社区志愿活动，3月29日凌晨2:00，已经连续工作5个小时的张艳秋仍一遍遍、不厌其烦地逐一向居民宣传核酸检测注意事项……
在这特殊时期，他们挺身而出争当这座城市的“义务救助员”，他们胸前的党徽更加光彩夺目，他们是疫情的最美逆行者。据统计，停运第一天，公交集团仍坚守岗位党员350人，参加志愿服务党员、积极分子人数47人。
敢打硬仗、能打硬仗，一直以来是徐州公交人优良的工作作风。如果说，闻令而动、逆行而上是徐州公交人在抗疫战斗中的真实写照，那么，为了早日战胜疫情，为了广大人民群众的的生命健康，公交的党员同志更是不舍昼夜、始终战斗在疫情防控最前沿，用实际行动诠释着新时代的党员精神，用责任担当彰显着坚决打赢这场无硝烟战争的信心和决心！@江苏交通 @中国交通
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