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【市场悲观情绪逐渐修复 基金隐形重仓股浮出水面】
随着基金2021年报的持续出炉，基金经理们的隐形重仓股及市场研判也浮出水面。有基金经理认为，在“房住不炒”的背景下，居民资产配置或向证券类倾斜，市场仍将延续结构性行情。
基金认为结构性行情仍将延续
自中邮基金率先拉开公募基金2021年报披露大幕以来，据不完全统计，截至3月29日已有至少13家基金管理人公布旗下基金“战绩”，绩优基金经理隐形重仓股、投资策略及市场研判也浮出水面。
3月29日，“基金大佬”陈光明旗下睿远基金公布2021年报，明星基金经理傅鹏博和赵枫的隐形重仓股及当前的策略也揭开神秘面纱。2021年报显示，傅鹏博和朱璘共同管理的睿远成长价值混合基金报告期内继续保持较高的股票仓位，截至2021年末股票仓位为93.51%。配置重点则聚焦于TMT、化工、建材、光伏、新能源等景气度较高的板块。
由于基金的前十大重仓股此前已在2021年四季报中披露，因此在基金年报中更值得关注的是基金经理的隐形重仓股。2021年报显示，睿远成长价值排名第11至20名的隐形重仓股包括：新宙邦、思摩尔国际、天融信、广和通、巨星科技、三诺生物、迈为股份、梦网科技、海吉亚医疗、高能环境，这些个股合计占基金净值比达23.7%。
在年报中，傅鹏博和朱璘二人提到，全面推行股票发行注册制，发挥资本作为生产要素的积极作用，且在“房住不炒”的背景下，居民资产配置或向证券类倾斜。对于后市，他们表示，近年证券市场多为结构性行情，如2019年“核心资产”估值修复和拔高，2020年医药和消费个股的极致行情，2021年新能源和受益于新能源产业高速发展的原材料板块受到青睐。2022年初以来，在基建、地产复苏的预期下，金融和资源品板块涨幅居前，或预示着结构性行情仍将延续。
金牛基金经理国晓雯在其管理的中邮新思路灵活基金年报中指出，稳增长肯定伴随着流动性的宽松和宽信用，市场从指数层面应该不会太差，是一个下有底的状态;另外，流动性也处于比较宽松的状态，这是有利于市场估值扩张的，对于成长股比较友好。2022年景气向上的行业有新能源车、光伏、风电、军工、科技半导体、5G新基建、元宇宙、电力、电网、部分消费细分行业等。
鑫元基金旗下去年净值增长率较高的鑫元欣享基金经理李彪在年报中表示：“展望未来，我们认为居民存款大搬家、理财资金入市、保险社保资金入市的趋势依然未变，外资流入A股大潮刚刚开启，尽管这个过程或许有阶段性波动，我们希望与能实现快速增长与治理结构优秀的公司共同成长，中国资本市场有望迎来一次‘慢牛’，这既来自于投资者的理性化，也来自于投资人‘机构化’。开头难不等于结尾也难，我们每年都面对新挑战新机遇，重点在于我们准备好了仓位和标的。”
从已披露年报的基金持仓数据统计情况来看，基金重仓行业仍集中在食品饮料、电子、医药生物、化工和电力设备等行业;与2021年中报相比，化工、汽车、食品饮料、有色金属等行业获得基金产品增配。行业板块中，多数基金经理看好新能源、军工、半导体等。
市场悲观情绪有望逐渐得到修复
3月29日，沪深两市主要股指冲高回落，上证综指3200点关口失而复得。截至收盘，上证综指跌0.33%，报3203.94点;深证成指跌0.46%，报11895.08点;创业板指微跌0.06%，报2592.67点;沪深两市成交总额8640亿元，较上一交易日的8704亿元减少64亿元。值得一提的是北向资金净流出3.28亿元，上一交易日则是净买入50.3亿元。
盘面上看，农业、化肥板块大幅拉升，煤炭、医药等板块走强，水产、磷概念、种业、猪肉、新冠检测、辅助生殖、医美概念等表现活跃。建筑、半导体、石油、家居等板块跌幅居前，酿酒、地产、汽车、石油、钢铁、券商、保险等板块走弱。个股方面，Wind统计显示，两市1171家上涨，3475家下跌，平盘有101家。
国寿安保基金表示，市场风险偏好正在缓慢修复，但短期仍面临国内经济下行以及海外流动性收紧等不确定因素的扰动，市场的真正反转需要等待上述变量的实质性改变，当前清晰度依然较低。从基本面看，疫情反复对需求侧产生较大冲击，造成近期建筑业复工复产不及历史同期水平，以及建材需求的反季节性回落，进而造成市场对经济下行的担忧。此外，高企的能源价格开始向需求端负反馈传导，经济滞胀预期也有所抬升。从政策与风险偏好看，近期各地“因城施策”出台楼市调控政策，在风险偏好与基本面利好市场情绪。
“整体来看，短期内外部环境均出现边际改善，但市场从反弹到反转仍需基本面的进一步确认，短期仍存在较多不确定性，继续建议均衡配置策略，关注稳增长与技术革新两条重要主线，中长期行情仍以技术产业升级为主线，依然看好新能源、半导体等科技成长的配置型机会。”国寿安保基金指出。
中欧基金提到，在经历前几周的大幅震荡后，市场逐步企稳，振幅收窄的同时成交额环比下降。市场热点较为零散，在机构重仓股表现较弱势的同时，疫情、供需错配等因素带来一系列持续性较弱的题材表现。市场在前期大幅调整后往往容易陷入估值和业绩增长预期一致性散乱的问题，估值中枢的短期失效是市场震荡走弱的主要原因。近期题材的接连表现可能反映了投资者在前期影响市场下跌的因素(如地缘政治、中概股等)影响消退或逐渐被市场计价后，试图提升仓位并规避跌幅较大的核心成长股的现象。这在市场企稳初期常有发生，并预计将伴随市场估值和业绩增速的一致性预期的修复而得到缓解。短期市场的无序和交投的转冷为后续市场孕育新机会。
在国盛证券看来，市场最差时刻正逐渐过去，今年指数低点大概率已经出现。考虑到当前市场仍然处于震荡磨底修复阶段，反转仍需等待，二次探底补缺后的A股随着更多稳增长政策出台和见效，资金或回流股市，悲观情绪也有望得到修复，指数重回升势可期，投资上建议保持成长和价值的均衡配置。操作上，在市场有效向上突破之前仍要控制好总体仓位适宜低吸，“稳增长”将成为驱动市场运行的主要逻辑，关注低估值、低配置的银行和地产，建筑建材等传统基建，风电光伏等新型基建，建议结合业绩性价比，适当布局化肥、新冠特效药等主题板块。
【市场悲观情绪逐渐修复 基金隐形重仓股浮出水面】
随着基金2021年报的持续出炉，基金经理们的隐形重仓股及市场研判也浮出水面。有基金经理认为，在“房住不炒”的背景下，居民资产配置或向证券类倾斜，市场仍将延续结构性行情。
基金认为结构性行情仍将延续
自中邮基金率先拉开公募基金2021年报披露大幕以来，据不完全统计，截至3月29日已有至少13家基金管理人公布旗下基金“战绩”，绩优基金经理隐形重仓股、投资策略及市场研判也浮出水面。
3月29日，“基金大佬”陈光明旗下睿远基金公布2021年报，明星基金经理傅鹏博和赵枫的隐形重仓股及当前的策略也揭开神秘面纱。2021年报显示，傅鹏博和朱璘共同管理的睿远成长价值混合基金报告期内继续保持较高的股票仓位，截至2021年末股票仓位为93.51%。配置重点则聚焦于TMT、化工、建材、光伏、新能源等景气度较高的板块。
由于基金的前十大重仓股此前已在2021年四季报中披露，因此在基金年报中更值得关注的是基金经理的隐形重仓股。2021年报显示，睿远成长价值排名第11至20名的隐形重仓股包括：新宙邦、思摩尔国际、天融信、广和通、巨星科技、三诺生物、迈为股份、梦网科技、海吉亚医疗、高能环境，这些个股合计占基金净值比达23.7%。
在年报中，傅鹏博和朱璘二人提到，全面推行股票发行注册制，发挥资本作为生产要素的积极作用，且在“房住不炒”的背景下，居民资产配置或向证券类倾斜。对于后市，他们表示，近年证券市场多为结构性行情，如2019年“核心资产”估值修复和拔高，2020年医药和消费个股的极致行情，2021年新能源和受益于新能源产业高速发展的原材料板块受到青睐。2022年初以来，在基建、地产复苏的预期下，金融和资源品板块涨幅居前，或预示着结构性行情仍将延续。
金牛基金经理国晓雯在其管理的中邮新思路灵活基金年报中指出，稳增长肯定伴随着流动性的宽松和宽信用，市场从指数层面应该不会太差，是一个下有底的状态;另外，流动性也处于比较宽松的状态，这是有利于市场估值扩张的，对于成长股比较友好。2022年景气向上的行业有新能源车、光伏、风电、军工、科技半导体、5G新基建、元宇宙、电力、电网、部分消费细分行业等。
鑫元基金旗下去年净值增长率较高的鑫元欣享基金经理李彪在年报中表示：“展望未来，我们认为居民存款大搬家、理财资金入市、保险社保资金入市的趋势依然未变，外资流入A股大潮刚刚开启，尽管这个过程或许有阶段性波动，我们希望与能实现快速增长与治理结构优秀的公司共同成长，中国资本市场有望迎来一次‘慢牛’，这既来自于投资者的理性化，也来自于投资人‘机构化’。开头难不等于结尾也难，我们每年都面对新挑战新机遇，重点在于我们准备好了仓位和标的。”
从已披露年报的基金持仓数据统计情况来看，基金重仓行业仍集中在食品饮料、电子、医药生物、化工和电力设备等行业;与2021年中报相比，化工、汽车、食品饮料、有色金属等行业获得基金产品增配。行业板块中，多数基金经理看好新能源、军工、半导体等。
市场悲观情绪有望逐渐得到修复
3月29日，沪深两市主要股指冲高回落，上证综指3200点关口失而复得。截至收盘，上证综指跌0.33%，报3203.94点;深证成指跌0.46%，报11895.08点;创业板指微跌0.06%，报2592.67点;沪深两市成交总额8640亿元，较上一交易日的8704亿元减少64亿元。值得一提的是北向资金净流出3.28亿元，上一交易日则是净买入50.3亿元。
盘面上看，农业、化肥板块大幅拉升，煤炭、医药等板块走强，水产、磷概念、种业、猪肉、新冠检测、辅助生殖、医美概念等表现活跃。建筑、半导体、石油、家居等板块跌幅居前，酿酒、地产、汽车、石油、钢铁、券商、保险等板块走弱。个股方面，Wind统计显示，两市1171家上涨，3475家下跌，平盘有101家。
国寿安保基金表示，市场风险偏好正在缓慢修复，但短期仍面临国内经济下行以及海外流动性收紧等不确定因素的扰动，市场的真正反转需要等待上述变量的实质性改变，当前清晰度依然较低。从基本面看，疫情反复对需求侧产生较大冲击，造成近期建筑业复工复产不及历史同期水平，以及建材需求的反季节性回落，进而造成市场对经济下行的担忧。此外，高企的能源价格开始向需求端负反馈传导，经济滞胀预期也有所抬升。从政策与风险偏好看，近期各地“因城施策”出台楼市调控政策，在风险偏好与基本面利好市场情绪。
“整体来看，短期内外部环境均出现边际改善，但市场从反弹到反转仍需基本面的进一步确认，短期仍存在较多不确定性，继续建议均衡配置策略，关注稳增长与技术革新两条重要主线，中长期行情仍以技术产业升级为主线，依然看好新能源、半导体等科技成长的配置型机会。”国寿安保基金指出。
中欧基金提到，在经历前几周的大幅震荡后，市场逐步企稳，振幅收窄的同时成交额环比下降。市场热点较为零散，在机构重仓股表现较弱势的同时，疫情、供需错配等因素带来一系列持续性较弱的题材表现。市场在前期大幅调整后往往容易陷入估值和业绩增长预期一致性散乱的问题，估值中枢的短期失效是市场震荡走弱的主要原因。近期题材的接连表现可能反映了投资者在前期影响市场下跌的因素(如地缘政治、中概股等)影响消退或逐渐被市场计价后，试图提升仓位并规避跌幅较大的核心成长股的现象。这在市场企稳初期常有发生，并预计将伴随市场估值和业绩增速的一致性预期的修复而得到缓解。短期市场的无序和交投的转冷为后续市场孕育新机会。
在国盛证券看来，市场最差时刻正逐渐过去，今年指数低点大概率已经出现。考虑到当前市场仍然处于震荡磨底修复阶段，反转仍需等待，二次探底补缺后的A股随着更多稳增长政策出台和见效，资金或回流股市，悲观情绪也有望得到修复，指数重回升势可期，投资上建议保持成长和价值的均衡配置。操作上，在市场有效向上突破之前仍要控制好总体仓位适宜低吸，“稳增长”将成为驱动市场运行的主要逻辑，关注低估值、低配置的银行和地产，建筑建材等传统基建，风电光伏等新型基建，建议结合业绩性价比，适当布局化肥、新冠特效药等主题板块。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
18年后，河南还是不是高考地狱？
统计局发布的2021年人口数据报告显示，出生人口为1062万人，出生率进一步下降，跌破10‰，仅为7.52‰。
全国各地人口情况同样不容乐观，人口大省河南，出生人口自1978年以来首次低于80万人，人口出生率为8.00‰，人口自然增长率仅为0.64‰。
面对持续走低的新生人口数，有网友开玩笑说：这是不是意味着18年后，河南高考将告别“地狱模式”？
2021年，全国仅广东省出生人口超过百万，达到118.31万人，出生率为9.35‰，是人口自然增长率最高的省份。
历来被称为“人口大省”的河南、山东，2021年出生人口分别为79.3万、75.04万人，分列第二、第三位，人口自然增长率分别为0.64‰、0.02‰。
2021年，河南自然增长6.3万人，山东则基本持平，仅增长0.2万人，即2000人。
在低出生率的同时，人口自然增长率为负的省份也在增多。截至目前，全国23个已发布2021年人口数据的省份中，有20个公布了2021年的出生人口数据。其中，有10个省份人口自然增长率为负，包括江苏、湖北、重庆、内蒙古、上海、黑龙江、湖南、河北、天津、北京。
其中黑龙江下降最为明显，2021年人口自然增长率为-5.11‰，为全国最低，全年人口减少16.09万人。
江苏、湖北、湖南、内蒙古、山西、河北，则是近几十年来人口自然增长率首次转负。
从常住人口来看，有13个省份增加，10个省份出现下降。2021年末河南全省常住人口9883万人，这一数据比2020年减少了58万人。
黑龙江2021年末常住总人口3125万人，比上年减少46万人。
河北2021年末全省常住总人口7448万人，比上年末减少16万人。
甘肃2021年末全省常住人口2490.02万人，比上年末减少11.00万人……
值得指出的是，作为中国第二经济大省的江苏，2021年末全省常住人口8505.4万人，比上年末增加28.1万人。但人口自然增长率为-1.12‰，这是江苏年度人口自然增长率首次转负。
与此同时，2021年中国结婚登记数据为763.6万对，较上一年下降6.09%。
这是继2019年跌破1000万对大关、2020年跌破900万大关之后，结婚登记数据再次跌破800万对大关，仅为2013年最高峰期的57%，创下了新低。
据分析，社会竞争激烈是年轻人结婚生育意愿降低的一大重要因素。
2022届高校毕业生规模预计达到1076万人，同比增加167万，规模和增量均创历史新高。近年来，许多大学毕业生选择“慢就业”。如果没有稳定的经济收入来源，结婚生育意愿自然会降低。
结婚是人生大事，并且与生育问题息息相关，结婚率降低会影响人口出生率，进而影响经济社会发展。我国出生人口从2017年到2021年已经是连续5年下降。
出生人口下降引发全民热议，同样应该值得关注的，还有未来生源下降等问题。
河南高考历来以难著称，超百万的高考报名人数、超低的人均“双一流”指数、垫底的本科录取率，无一不是河南考生的痛处。
2021年河南高考报名人数125万人（参加普通统一高考的报名人数实际为79.07万人），2021年出生人口仅为79.3万，44年来出生人口首次跌破80万。
如果人口一直下降，18年后，河南还有多少人参加高考？是否真的将让出“高考大省”称谓？河南高考是不是也如网友所说，将告别“地狱模式”？
2021年，高考报名人数再创新高，达到1078万人，这是连续3年突破千万。
全国高考报名人数在2008年达到历史最高峰1050万之后开始了下跌模式，连跌5年，降至912万。2014年开始，高考报名人数止跌并开始缓慢增长。在2019年再次突破千万，直到2021年。
但是，需要注意的是，这个超千万的高考报名人数，和2008年的1050万已经完全不可同日而语了，因为并非绝对生源推动下的增长，而是统计口径的变化。
本世纪前10年高考报名人数增长，生源主要来自适龄人口的增长，高中教育的普及与提高。
而2014年起的报名人数再次提高，从适龄人口与基本生源基数角度看，几乎没有太大变化，甚至在缩减，尤其是普高人数。
对照三年前的普高人数，均在800万左右，远低于2008年前后的规模。
此次增长的核心原因，是职业教育升学路径的打通，大量中职与高职人数进入了高考报名人数的统计范畴。
高考报名人数增长背后的另外一种下降值得警惕。
新生儿数字与生源是正相关关系，因此，我们完全可以根据新生儿数字对未来的生源发展趋势作出预测。
2003年起，因为计划生育政策，我国新生儿数字长期徘徊在1600万上下。2015年二胎政策落地，当年新生儿不增反降。2016年在二胎政策红利影响下，新生儿曾出现快速增长，达到1786万，但此后出现快速的下降，2019年降至1465万，创下新中国除三年自然灾害外的新低。2020年，再次比上年大跌260多万，仅有1200万人。
2021年1062万人的出生数，即便保持100%存活率，哪怕一个不分流，未来高考人数也将大大减少了。
2021年高校招生1001万人，未来哪里还有生源？甚至将倒闭一些高校也不无可能。
不只是高考，新生儿数量与小学、初中、高中、中职、本专科招生人数有着直接密切关联。从近年来本专科、中职、高中招收人数数据来看，未来各级学校招生数将呈下降趋势，我们所有生源将不足1000万。
从近20多年新出生人口数、小学招生数、初中招生数、普通高中招生数的比对中可以看出，伴随人口的绝对下降，人口红利正在逐渐消失。
河南的高考，或许可以告别“地狱模式”，就像以前的天之骄子，现在也可以两人分一份。
只是，我们历来是善于画圈圈，用新的不平等，来代替旧的不平等。
数据来源：中国教育在线
统计局发布的2021年人口数据报告显示，出生人口为1062万人，出生率进一步下降，跌破10‰，仅为7.52‰。
全国各地人口情况同样不容乐观，人口大省河南，出生人口自1978年以来首次低于80万人，人口出生率为8.00‰，人口自然增长率仅为0.64‰。
面对持续走低的新生人口数，有网友开玩笑说：这是不是意味着18年后，河南高考将告别“地狱模式”？
2021年，全国仅广东省出生人口超过百万，达到118.31万人，出生率为9.35‰，是人口自然增长率最高的省份。
历来被称为“人口大省”的河南、山东，2021年出生人口分别为79.3万、75.04万人，分列第二、第三位，人口自然增长率分别为0.64‰、0.02‰。
2021年，河南自然增长6.3万人，山东则基本持平，仅增长0.2万人，即2000人。
在低出生率的同时，人口自然增长率为负的省份也在增多。截至目前，全国23个已发布2021年人口数据的省份中，有20个公布了2021年的出生人口数据。其中，有10个省份人口自然增长率为负，包括江苏、湖北、重庆、内蒙古、上海、黑龙江、湖南、河北、天津、北京。
其中黑龙江下降最为明显，2021年人口自然增长率为-5.11‰，为全国最低，全年人口减少16.09万人。
江苏、湖北、湖南、内蒙古、山西、河北，则是近几十年来人口自然增长率首次转负。
从常住人口来看，有13个省份增加，10个省份出现下降。2021年末河南全省常住人口9883万人，这一数据比2020年减少了58万人。
黑龙江2021年末常住总人口3125万人，比上年减少46万人。
河北2021年末全省常住总人口7448万人，比上年末减少16万人。
甘肃2021年末全省常住人口2490.02万人，比上年末减少11.00万人……
值得指出的是，作为中国第二经济大省的江苏，2021年末全省常住人口8505.4万人，比上年末增加28.1万人。但人口自然增长率为-1.12‰，这是江苏年度人口自然增长率首次转负。
与此同时，2021年中国结婚登记数据为763.6万对，较上一年下降6.09%。
这是继2019年跌破1000万对大关、2020年跌破900万大关之后，结婚登记数据再次跌破800万对大关，仅为2013年最高峰期的57%，创下了新低。
据分析，社会竞争激烈是年轻人结婚生育意愿降低的一大重要因素。
2022届高校毕业生规模预计达到1076万人，同比增加167万，规模和增量均创历史新高。近年来，许多大学毕业生选择“慢就业”。如果没有稳定的经济收入来源，结婚生育意愿自然会降低。
结婚是人生大事，并且与生育问题息息相关，结婚率降低会影响人口出生率，进而影响经济社会发展。我国出生人口从2017年到2021年已经是连续5年下降。
出生人口下降引发全民热议，同样应该值得关注的，还有未来生源下降等问题。
河南高考历来以难著称，超百万的高考报名人数、超低的人均“双一流”指数、垫底的本科录取率，无一不是河南考生的痛处。
2021年河南高考报名人数125万人（参加普通统一高考的报名人数实际为79.07万人），2021年出生人口仅为79.3万，44年来出生人口首次跌破80万。
如果人口一直下降，18年后，河南还有多少人参加高考？是否真的将让出“高考大省”称谓？河南高考是不是也如网友所说，将告别“地狱模式”？
2021年，高考报名人数再创新高，达到1078万人，这是连续3年突破千万。
全国高考报名人数在2008年达到历史最高峰1050万之后开始了下跌模式，连跌5年，降至912万。2014年开始，高考报名人数止跌并开始缓慢增长。在2019年再次突破千万，直到2021年。
但是，需要注意的是，这个超千万的高考报名人数，和2008年的1050万已经完全不可同日而语了，因为并非绝对生源推动下的增长，而是统计口径的变化。
本世纪前10年高考报名人数增长，生源主要来自适龄人口的增长，高中教育的普及与提高。
而2014年起的报名人数再次提高，从适龄人口与基本生源基数角度看，几乎没有太大变化，甚至在缩减，尤其是普高人数。
对照三年前的普高人数，均在800万左右，远低于2008年前后的规模。
此次增长的核心原因，是职业教育升学路径的打通，大量中职与高职人数进入了高考报名人数的统计范畴。
高考报名人数增长背后的另外一种下降值得警惕。
新生儿数字与生源是正相关关系，因此，我们完全可以根据新生儿数字对未来的生源发展趋势作出预测。
2003年起，因为计划生育政策，我国新生儿数字长期徘徊在1600万上下。2015年二胎政策落地，当年新生儿不增反降。2016年在二胎政策红利影响下，新生儿曾出现快速增长，达到1786万，但此后出现快速的下降，2019年降至1465万，创下新中国除三年自然灾害外的新低。2020年，再次比上年大跌260多万，仅有1200万人。
2021年1062万人的出生数，即便保持100%存活率，哪怕一个不分流，未来高考人数也将大大减少了。
2021年高校招生1001万人，未来哪里还有生源？甚至将倒闭一些高校也不无可能。
不只是高考，新生儿数量与小学、初中、高中、中职、本专科招生人数有着直接密切关联。从近年来本专科、中职、高中招收人数数据来看，未来各级学校招生数将呈下降趋势，我们所有生源将不足1000万。
从近20多年新出生人口数、小学招生数、初中招生数、普通高中招生数的比对中可以看出，伴随人口的绝对下降，人口红利正在逐渐消失。
河南的高考，或许可以告别“地狱模式”，就像以前的天之骄子，现在也可以两人分一份。
只是，我们历来是善于画圈圈，用新的不平等，来代替旧的不平等。
数据来源：中国教育在线
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