#Eva札记# 发现偶然写的有感而发的文字，被一个熟悉的算有点知名度的人非转发，而是拿来当成自己写的在某平台发出去了，连图片都一样。如果是客观性评论文章我也就一笑而过了，有人喜欢总是好的。但这种感想类的碎碎念，我真的觉得很可悲。现在特别不喜欢和人打交道，很多人都太虚伪太假了，逢场作戏我都不愿意很浪费时间的。我这种活得太真实的人，不屑也不想违背内心说话做事。心安才吃的好睡的香。哈哈，感慨也浪费时间，煮了咖啡去读书，最美的四月天，要慢慢多跑跑，减肉肉。不要再问我为啥起这么早，这是我的日常最规律的作息。#Hello四月##今日贴纸打卡#

以下文章是从一家知名度公众号，复制粘贴转发的是不是属实，都是参考。

中国的法律个人看，都是法官玩法律文字游戏，相同的案件三种判决。

个人看社会保险是国家行政法规强制性规定，员工和企业签订放弃都是无效的，好多企业在用工之前都叫员工签订放弃社会保险承诺书，如果不签订，就用试用期不符合条件方式辞退。员工考虑要就业，养家糊口不得签订放弃社会保险承诺书。

劳动者自愿放弃社保的处理，法院有三种判法，怎么办。

导语：每月工资本不多，社保一扣，不少人觉得所剩不多了。要社保，每月多扣几百块；不要社保，每月多发几百块，我还是让老板给我发现金吧！做老板的，缴纳社会要严格按实际发放工资比例缴纳，没得商量；把社保现金发给职工，少发点还可以商量，也就“顺水推舟”了。为了防止空口无凭，企业让职工出具了书面的放弃社保缴纳申请，这种放弃申请有效吗？这样做有效吗？合法、合规吗？到了法院，究竟算谁的责任？有公众号收集了此类情况的法院三种判决结果，看的真让人捉急！（本文所涉案例据来自裁判文书网）

一、虽然职工社保的声明违反法律强制性规定无效，但劳动者以不缴纳社会保险为由主张解除劳动合同经济补偿金，违反诚实信用原则，不予支持。相关案号：山东省滨州市中级人民法院（2018）鲁16民终2428号

2014年5月5日，原告向被告公司提交申请，因个人的一些原因，不要求公司为其缴纳任何社会保险，并表明是其本人的真实意思表示，保证不向公司追究任何责任，由此产生的一切法律后果由其本人承担。后张冉以公司未为其缴纳社会保险为由向邹平县劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求支付拖欠的工资及解除劳动合同经济补偿金。

一审法院认为，原告向公司提交申请，不要求公司为其缴纳社会保险，作为完全民事行为能力人，应该意识到提交该申请的法律后果。虽然双方的合意违反法律强制性规定而归于无效，但张冉以山东魏桥铝电有限公司不缴纳社会保险为由主张被迫解除劳动关系并要求经济补偿，违反诚实信用原则。原告以公司未为其缴纳社会保险为由要求支付经济补偿金理由不成立，一审法院不予支持。

案经上诉，二审法院认为，对于上诉人签署自愿放弃社会保险声明的效力，应当从两个方面分别理解：一方面，从民事义务和社会义务的角度，缴纳社会保险也系用人单位的强制性义务，故无论劳动者是否声明放弃社会保险，用人单位该义务均不能得到豁免。另一方面，从民事责任的角度，未办理社会保险属于《劳动合同法》第四十六条第一项规定的应当支付经济补偿金的情形。本案中，上诉人自愿作出不办理社会保险声明，结合魏桥集团各公司已普遍为劳动者补缴社会保险的事实，应当认定上诉人未能办理社会保险的主要原因为其个人的意志，无论该声明是否为被上诉人预先制作，上诉人作为完全民事行为能力人，在未提供证据证实被上诉人存在欺诈、胁迫、乘人之危等行为时，应当对其签字的行为承担相应法律后果。故驳回上诉，维持一审判决。

二、劳动合同中约定将应由企业缴纳的社会保险金通过工资的形式发放给劳动者本人的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，用人单位应向劳动者赔偿失业保险待遇损失。相关案号：湖南省高级人民法院(2017)湘民申1596号

原告于1999年12月进入被告公司工作。劳动合同附件载明：“本人知晓公司核定的工资中包含养老、失业、医疗等社会保险金的企业承担部分，根据本人的实际情况，本人申请以自行缴纳的方式缴纳社会保险费”。原告签字。2015年10月公司提出与原告解除劳动合同。由于没有缴纳失业保险，原告申请劳动仲裁要求公司赔偿失业保险待遇损失。仲裁委不予支持后，原告诉至法院。
一审法院认为，用人单位给员工缴纳社会保险是法定的义务，不取决于员工的意思或自愿与否，该义务不因员工与公司的协议得以免除。原告要求被告支付失业保险待遇损失的诉讼请求，予以支持。

公司不服，提起上诉。二审法院认为：用人单位为劳动者办理社会保险是法律规定的强制义务，故原被告约定应为劳动者缴纳的社会保险金在工资中现金发放的约定违反了法律的规定，无效。对于无效约定而造成的失业保险待遇损失，双方当事人均有过错，本应根据过错原则，由原告自行分担部分，但考虑到部分年份被告公司支付给与原告的工资实际低于当地最低工资标准，本院对失业保险待遇损失不作调整。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

被告公司不服，向省高院再审申诉。再审法院认为，为劳动者办理社会保险并依法缴纳社会保险费是用人单位应承担的法定义务。劳动合同中约定将应由企业缴纳的社会保险金通过工资的形式发放给劳动者本人的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，原判决认定该约定无效并判决被告公司向原告赔偿失业保险待遇损失并无不当。被告公司提出不应向原告赔偿失业保险待遇损失以及原判决对失业保险待遇损失在认定时间、计算标准上均有错误的再审事由不能成立，本院不予支持。

三、自愿放弃缴纳社会保险费而领取现金违反法律法规的强制性规定，均属无效，劳动者因此获取的补贴应当返还给公司，自愿放弃缴纳社会保险费亦存在一定的过错，故酌情认定劳动者、公司对于解除劳动合同经济补偿部分按30％和70％承担为宜。

原告2008年1月到被告公司工作，被告未为原告缴纳社会保险费。2013年1月，原被告签订了协议书，约定社会保险费以现金支付给原告。2016年8月，被告以原告达到法定退休年龄为由通知终止劳动合同。原告申请劳动仲裁，被以超过法定退休年龄为由作出不予受理。原告向法院提起诉讼，要求被告支付解除劳动经济补偿、养老金损失费、带薪年休假工资等。

一审法院认为，以补偿协议的形式自愿放弃缴纳社会保险费而领取补贴，因违反法律法规的强制性规定，均属无效。原告因此获取的补贴应当返还给被告。被告对原告达到法定退休年龄后仍不能享受基本养老保险待遇存在过错，应当支付相应的解除劳动合同经济补偿。原告自愿放弃缴纳社会保险费存在一定的过错，故酌情认定原告、被告对于经济补偿部分按30％和70％承担为宜。故黄朝盛要求华鑫公司支付解除劳动合同经济补偿的请求，予以部分支持。原告以被告未为其办理社会保险手续导致其无法享受社会保险待遇为由要求被告赔偿损失的请求，应予以支持。

一审判决以后，原告、被告均上诉，二审法院认为，为劳动者缴纳社会保险费属法定义务，用工单位与原告约定以社保补助代替缴纳社会保险费，从而免除自己的法定义务，明显存在过错。现原告因被告未为其缴纳社会保险费在达到法定退休年龄后不能享受基本养老保险待遇，故被告在解除劳动关系时应向原告支付经济补偿。但原告签署协议放弃缴纳社会保险费，亦有不当之处，故一审法院依照过错责任分担经济补偿并无不当。二审判决，驳回上诉，维持原判。

被告不服，向省高院再审申诉。再审法院认为，社会保险是国家实施的一种强制性保险，用人单位和劳动者都有缴纳社会保险费的义务。本案中达成的不参保约定，免除了被告公司的法定义务，侵害了国家社会保障体制以及原告的合法权益，无论该约定是否出于原告自愿，因违反了法律的强制性规定，应认定为无效。现原告因被告公司未为其缴纳社会保险费在达到法定退休年龄后不能享受基本养老保险待遇，故被告在解除劳动关系时应向原告支付经济补偿。原告亦有不当之处，故原判依照过错责任分担经济补偿并无不当。

缴纳社会保险费究竟是谁的法定义务？是劳动者的，还是用人单位的？法定义务可以双方协议免除吗？

《社会保险法》第60条规定，用人单位应当自行申报、按时足额缴纳社会保险费，非因不可抗力等法定事由不得缓缴、减免。职工应当缴纳的社会保险费由用人单位代扣代缴，用人单位应当按月将缴纳社会保险费的明细情况告知本人。

《劳动合同法》第38条规定，用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：......（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；
《劳动合同法》第46条规定，有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；

以上这么明确的法律规定，怎么到了司法阶段，就会出现缴纳社会保险既是用人单位的法定义务，又是劳动者的法定义务的理解？

“用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险的，劳动者可以请求用人单位支付经济补偿。”，怎么还要区分劳动者违反诚信原则、劳动者自身存在过错的例外那？

在司法阶段，为明确规定的法条额外加上例外情况，是不是一种“造法”行为那？各地法院这不同的“造法”行为，也就难怪出现不同的司法判决结果了！ https://t.cn/Ryh9qHu

新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432