【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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【晨会精选】一线城市核心区域开发商+物业价值重估+本地国企，当前估值仅6倍PE、销售结算利润超预期，基金经理表示“当前的房地产股或相当于2015年的白酒股”
3月31日机构关注精选：
①$浦东金桥 sh600639$ ：一线城市核心区域开发商+物业价值重估+本地国企，当前估值仅6倍PE、销售结算利润超预期，基金经理表示“当前的房地产股或相当于2015年的白酒股”；
②$德生科技 sz002908$ ：Q1业绩再超预期！深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇、业绩持续爆发，公司实控人拟2亿元包揽定增、锁定期36个月。
主题一
一线城市核心区域开发商+物业价值重估+本地国企，当前估值仅6倍PE、销售结算利润超预期，基金经理表示“当前的房地产股或相当于2015年的白酒股”
自去年年底，华夏兴和基金经理李彦开始布局地产行业，并多次发表观点认为，2022年房地产产业链有机会，将恢复公有事业属性，尤其看好龙头公司会有2-3倍的市占率提升空间。
3月28日李彦在直播中提到，本轮房地产投资的核心逻辑，供给侧改革、集中度提升，复盘白酒上一轮行情，对我们现在投资地产有很大帮助。地产行业未来十年面临的情况会和白酒过去从2015年-2021年出现的情况有一些可以类比的地方，即在量和价方面。在这种总盘子略有所减情况下，但是出现了剧烈的结构性变化，对于投资者来说机会可能更加凸显。
中泰证券陈立看好浦东金桥房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期，受碧云尊邸结算利润超预期影响，上调公司2021-23年盈利预测，预计归母净利润16.2/26.6/35.2亿（前值为12.94/15.78/19.48亿），同比增长46.5%/63.8%/32.3%，对应PE为10/6/5倍。
碧云尊邸项目：公司碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4亿，而包含租赁业务的2021年四季度收入28.9亿，体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021年12月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售，最晚交房时间2022年推算，项目二期2021年销售，2023年将预计交付。
2021年第三次集中供地中，公司新增3幅地块，拿地总价45亿，总建面63.6万㎡，平均楼面价7074元/㎡，销售联动价29000元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进，公司业绩可持续增长可期。
此外，金色中环规划推进加速，老厂翻新助力公司物业重估。上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万㎡。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万㎡。金桥B单元规划草案已公示。
风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务等。
主题二
Q1业绩再超预期！深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇、业绩持续爆发，公司实控人拟2亿元包揽定增、锁定期36个月
事件：德生科技公布2022年第一季度业绩预告，公司实现营业收入1.55-1.88亿元，同比增长40%-70%；净利润1094.28-1258.42万元，同比增长100%-130%。
德生科技2022年一季度业绩超预期，国君计算机李沐华表示，公司连续季度业绩超预期，验证第三代社保卡已迈入历史机遇。
当前，全国各地正积极响应国家推动以社保卡为载体，推动居民服务“一卡通”建设的要求，全国第三代社保卡发卡需求自2021年底已迈入加速期。自2021年4季度开始公司社保卡发卡量及相关应用需求快速放量，显著了推动了业绩的高增，也进一步验证了当前第三代社保卡的强烈需求。李沐华预计公司将凭借多年来深耕社保民生领域积累的客户和技术优势，深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇，迎来业绩的持续爆发。
2022年3月18日，据消息，公司成功入围山东省农村信用社联合社即时制发卡设备采购项目。山东为人口大省，公司此次的入围一方面有助于公司业绩迈上新台阶，另一方面也将助力公司增强品牌示范效应，进一步扩大市场份额。
同日，公司公告，拟向控股股东、实际控制人虢晓彬定向发行股票，发行价格10.42元/股，募集资金总额2.02亿元。此次非公开发行仅面向公司实控人，且认购金额高达2亿并拥有36个月的锁定期，彰显了实控人对公司长期高速发展的信心和决心。
风险提示：行业发展不及预期风险，芯片短缺风险。
@入股含金 #今日看盘# #短线# #中线#
3月31日机构关注精选：
①$浦东金桥 sh600639$ ：一线城市核心区域开发商+物业价值重估+本地国企，当前估值仅6倍PE、销售结算利润超预期，基金经理表示“当前的房地产股或相当于2015年的白酒股”；
②$德生科技 sz002908$ ：Q1业绩再超预期！深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇、业绩持续爆发，公司实控人拟2亿元包揽定增、锁定期36个月。
主题一
一线城市核心区域开发商+物业价值重估+本地国企，当前估值仅6倍PE、销售结算利润超预期，基金经理表示“当前的房地产股或相当于2015年的白酒股”
自去年年底，华夏兴和基金经理李彦开始布局地产行业，并多次发表观点认为，2022年房地产产业链有机会，将恢复公有事业属性，尤其看好龙头公司会有2-3倍的市占率提升空间。
3月28日李彦在直播中提到，本轮房地产投资的核心逻辑，供给侧改革、集中度提升，复盘白酒上一轮行情，对我们现在投资地产有很大帮助。地产行业未来十年面临的情况会和白酒过去从2015年-2021年出现的情况有一些可以类比的地方，即在量和价方面。在这种总盘子略有所减情况下，但是出现了剧烈的结构性变化，对于投资者来说机会可能更加凸显。
中泰证券陈立看好浦东金桥房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期，受碧云尊邸结算利润超预期影响，上调公司2021-23年盈利预测，预计归母净利润16.2/26.6/35.2亿（前值为12.94/15.78/19.48亿），同比增长46.5%/63.8%/32.3%，对应PE为10/6/5倍。
碧云尊邸项目：公司碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4亿，而包含租赁业务的2021年四季度收入28.9亿，体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021年12月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售，最晚交房时间2022年推算，项目二期2021年销售，2023年将预计交付。
2021年第三次集中供地中，公司新增3幅地块，拿地总价45亿，总建面63.6万㎡，平均楼面价7074元/㎡，销售联动价29000元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进，公司业绩可持续增长可期。
此外，金色中环规划推进加速，老厂翻新助力公司物业重估。上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万㎡。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万㎡。金桥B单元规划草案已公示。
风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务等。
主题二
Q1业绩再超预期！深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇、业绩持续爆发，公司实控人拟2亿元包揽定增、锁定期36个月
事件：德生科技公布2022年第一季度业绩预告，公司实现营业收入1.55-1.88亿元，同比增长40%-70%；净利润1094.28-1258.42万元，同比增长100%-130%。
德生科技2022年一季度业绩超预期，国君计算机李沐华表示，公司连续季度业绩超预期，验证第三代社保卡已迈入历史机遇。
当前，全国各地正积极响应国家推动以社保卡为载体，推动居民服务“一卡通”建设的要求，全国第三代社保卡发卡需求自2021年底已迈入加速期。自2021年4季度开始公司社保卡发卡量及相关应用需求快速放量，显著了推动了业绩的高增，也进一步验证了当前第三代社保卡的强烈需求。李沐华预计公司将凭借多年来深耕社保民生领域积累的客户和技术优势，深度受益第三代社保卡的这一轮历史机遇，迎来业绩的持续爆发。
2022年3月18日，据消息，公司成功入围山东省农村信用社联合社即时制发卡设备采购项目。山东为人口大省，公司此次的入围一方面有助于公司业绩迈上新台阶，另一方面也将助力公司增强品牌示范效应，进一步扩大市场份额。
同日，公司公告，拟向控股股东、实际控制人虢晓彬定向发行股票，发行价格10.42元/股，募集资金总额2.02亿元。此次非公开发行仅面向公司实控人，且认购金额高达2亿并拥有36个月的锁定期，彰显了实控人对公司长期高速发展的信心和决心。
风险提示：行业发展不及预期风险，芯片短缺风险。
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【拉脱维亚考虑建立自己的液化天然气码头】拉脱维亚电视台De Facto调查节目3月27日报道，来自美国和中东的投资者至少有四个团体表示对在拉脱维亚建设液化天然气（LNG）码头感兴趣。由于立陶宛克莱佩达天然气码头的产能被认为不足以长期服务于整个地区，加上俄罗斯同乌克兰的矛盾带来的额外影响，人们愈发关注从其他来源增加波罗的海液化天然气进口能力。克莱佩达的液化气码头的全部容量约为每年36太瓦时。这与立陶宛（约20太瓦时）、拉脱维亚（约10太瓦时）和爱沙尼亚（约5太瓦时）的总消费量差不多。然而，一旦纳入芬兰的消费量（约30太瓦时），产能就会变得不足，芬兰与爱沙尼亚和拉脱维亚进入单一市场已有两年时间。（world-energy）
https://t.cn/A66pWt18
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