2月上海一、二手房环比齐跌
受春节假期、供应量、疫情等因素的影响，2月份上海新房和二手房市场成交量环比均下降。据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交新建商品房7347套，环比下降36%，同比增长30%；二手房成交1.3万套，环比下降16%，同比下降32%。
新房、二手房价格环比齐跌
新房方面，据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交新建商品房7347套，环比下降36%，同比增长30%；成交金额494亿，环比下降38%，同比增长39%。

另外，价格方面，受供应结构的影响，2月份为成交均价61060元/平，环比下降1%，同比增长10%。
二手房方面，据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交二手房1.3万套，环比下降16%，同比下降32%，成交金额376亿元，环比下降22%，同比下降40%；价格方面，1月份二手房成交均价37411元/平，环比下降4%，同比下降6%。

#上海二手房小户型刚需比例增加# 据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交二手房1.3万套，环比下降16%，同比下降32%，成交金额376亿元，环比下降22%，同比下降40%，套均总价295万元/套，环比下降8%，同比下降11%，成交均价37411元/平，环比下降4%，同比下降6%。2月份出现量价下跌的原因，一是受春节因素影响，假日成交量较少；二是受疫情影响，不仅多个小区无法进行带看，购房者亦暂停看房计划；三是成交结构中小户型、低总价的房源成交占比有所增加，导致均价出现下跌。

2022年前2月，全市二手房累计成交金额856亿，同比下降62%，成交套数2.8万套，同比下降56%，套均总价308万元/套，同比下降13%，成交均价38342元/平，同比下降10%。

#2月新房成交额创近5年新高#
据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，2月份全市共成交新建商品房7347套，环比下降36%，同比增长30%，成交金额494亿，环比下降38%，同比增长39%，套均总价672万元/套，环比下降3%，同比增长7%，成交均价61060元/平,环比下降1%，同比增长10%。
如果仅从标题来“断章取义”，大多数人又要对上海楼市浮想联翩，但事实背后有注释：
其一，“史上最强二月”VS常规淡季，焉有不胜之理？
2月14日，今年第一批集中供应启动，共计有33个楼盘、11812套房源入市。虽然从楼盘数量来看并不算多，同去年第一批一致，但是从单个楼盘的房源数量来看，体量都比较大，也侧面说明开发商推盘都比较积极。截至目前，已经有24个楼盘开启或公示认筹，整体进程较快，预计3月份成交量将有所增加。
而往年的二月楼市又是如何一番的基本素描呢？
1、春节期间；
2、返乡高潮；
3、人气稀薄；
4、楼市放假。
所以，2022年一二月期间，因为供应量的紧凑（2021年第六批和2022年第一批）扎堆导致的供应天量，加上新房限价“利欲”依旧，自然从客观上带动了购房者参与热忱。
当然由此也可以联想，如果上海楼市持续这种新房集中供应模式，未来的所谓淡季旺季将彻底结束，全看“供应带动的人气”，所以今年二月的“史上最强”内里有乾坤。
其二，因为“定价不自由”所以“房价没意义”。
仍然是老生常谈的话题：因为新房施行限价原因，所以新房市场的房价变动不代表市场。
但是因为限价的区域和项目不同，势必在购房者中产生“某个楼盘更划算”的心理，这是基于购房者对不同区域新房限价和区域二手房（市场）报价行情之间的对比结论。
因为新房认筹也施行“认筹即认定占用购房资格”，因此购房者在认筹中态度慎重，所以在对于区域概念相对不重视的初步选房阶段，“哪个区域一二手倒挂更明显”成为部分购房者选定区域的原则，而非原先的工作动线、周边配套、区域情结等等。
“跟着房价（倒挂）选房”虽然有一定的成本逻辑，但也暴露出部分购房者在“买到就赚到”利益驱使之下的心态变化：是不是真正的自住者？是否买房只看划算不看其他？
其三，刚需仍然是主力毋庸置疑，但刚需也在分化。
分环线来看——2月份外郊环间成交2942套，占全市总成交量的40%，郊环以外成交2586套，占比35%。内环以内成交439套，占比6%，在连续3个月的上升后，占比再度回落。
分区域来看——2月成交量TOP3区域为浦东、闵行和松江，分别成交3443/909/340套，均价为53114/67523/53371元/平。前2月，累计成交TOP3区域为浦东、宝山和奉贤。
分板块来看——2月成交量TOP5板块为临港新城、颛桥、周康、高行和唐镇。从前2月的累计成交情况来看，则是南桥新城排进前五。
“买了上海楼市20%成交量的背后，是上海楼市80%的刚需群体！”这话虽然可能极端，但楼市基础的夯实人气，其实是靠刚需而非豪宅和投资客。
“外环外、五个新城、临港”三个关键词仍然是刚需购房者的行为动线描述，（相对）低价背后的购房门槛、分数门槛、成本门槛都是刚需不得不选择目前周边配套尚不成熟区域的初衷。
以临港为代表的普通，和“另外四个新城+宝山”的浦西新房供应格局已经形成，刚需购房者可以参照和选择的范围其实就是“5+1”。
综上，上海楼市二月份承接了一月份的“同比上涨环比下降”态势，但都算是给2022年开了一个热启动的好头，接下来是否真实的楼市走强甚至小阳春，要看三四月关键是看期间的供应量并关注二手房市场的人气是否匹配。
目前而言，乐观甚至期待看待上海楼市，还为时过早。