【机构观点】万科A2021年年报点评：一次警醒，也希望是一次新征途的开始
3月30日公司发布21年年报，全年实现营收4528亿元，同比增长8.0%；实现归母净利润225亿元，同比下降45.8%；摊薄EPS1.94元；拟每10股派息9.7元，分红率50.1%。
业绩大幅下降来自于毛利率下降以及计提减值影响
21年万科竣工面积3571.4万平，同比+5.6%，带动结算面积同比+7.9%至3116.5万方，结算收入同比+6.6%，达4022.7亿元，带动营业收入小幅增长，但归母净利依然下降原因在于：1）低毛利项目步入结算，导致结算毛利率（扣除营业税金及附加）下降5.6pct至17.2%；2）非并表项目以及股权转让收益同比下降69亿元；3）依据审慎原则计提减值准备。21年计提的存货跌价准备造成资产减值损失35.1亿，同比+77.4%，影响归母净利润26亿元。公司反思了土地投资中的问题，强调未来会采取措施扭转局面，并表示22年公司将实现营收和净利企稳回升。我们认为稳定的未结算储备（截至21年末公司已售未结金额7108亿，同比微增1.8%）以及充分审慎的减值计提方式，有助于公司在22年实现业绩修复。
多元化业务步入收获期，万物云分拆上市顺利推进
公司多元化业务逐步见到回报。物管方面，2021年，万物云全年实现营收240亿元，同比+32%。业务收入分为社区服务、商企和城市服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区服务收入占比仅为56%。21年的增长点主要集中在非住宅物管以及平台服务输出收入板块，同比增速分别为38.1%和99.5%。万物云的流量端口持续扩张，2021年在管面积/合约面积分别为7.8/10.1亿方，同比分别+35.9/+38.0%。住宅物管（万科物业）及商企物管（“万物梁行”）均具备强品牌竞争力，21年万物梁行在超高层项目招投标中占有率达50%。在高能级城市，社区/商企城市项目占比分别为86.4/89.2%。同日公司公告万物云拆分上市已获证监会受理，随着物管业务的平台式发展日趋成熟，分拆上市渐行渐近，进一步强化其先行优势以及竞争壁垒。
物流地产方面，万纬物流实现营收31.6亿，同比+68.9%，NOI合计17.9亿，同比+54%。公司持有可租赁建面同比略-1%，即收入增长并非来自外延式扩张，而是基于持续扩大的开业规模以及运营效率的提升。长租公寓、商业同样步入收获期，21年营收为28.9/76.2亿，同比分别+13.9/+20.6%。公司持有物业的成熟不仅意味着不再分流公司业绩，更重要的是，随着基础设施REITs持续扩容，我们认为步入成熟期的持有资产（物流、长租公寓）有望进一步获得价值重估。
销售随景气度回落，拿地审慎权益提升
受21年下半年房地产市场骤冷影响，公司销售规模同比小幅收缩。21年公司实现销售面积3808万方，销售额6278亿元，同比分别下降18.4%和10.9%，新开工面积约3265.3万方，同比下降17.6%。全年销售额市占率达3.5%，同比回落0.5pct。但销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021年万科整体维持审慎的扩张态度，新增项目总建面2667.4万平方米，同比-21%，权益规划建筑面积1901.4万平方米，同比-7.7%，全年拿地强度与20年持平，为30%。但公司显著提升了权益占比。全年权益地价总额约1401.5亿元，同比+1.5%。金额口径下拿地权益达76%，同比+11pct。公司目前未结算土储建面权益比例为63%，同比提升3pct。
融资能力优异，2022年进一步大幅改善
公司具备优质的融资能力和现金流管控力，21年财务结构进一步优化，实现升级换挡，达到绿档标准。截至21年末，净负债率、现金短债比分别为29.7%、2.5倍。21年公司股债融资优势愈加凸显。全年发行境内债约240亿，平均利率仅3.33%。截至21年年末，公司综合融资成本仅为4.11%。2022年以来，公司发行了20亿公司债以及80亿中票，平均利率较21年进一步下行27bp至3.06%。在诸多民企面临资金链挑战的情况下，进一步凸显公司的融资优势。
高比例分红叠加高管回购彰显未来信心，维持“买入”评级
同日公司公告高管回购计划，同时21年分红率高达50.6%体现公司诚意。我们预计公司2022年业绩将重新恢复增长，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，维持“买入”评级。
3月30日公司发布21年年报，全年实现营收4528亿元，同比增长8.0%；实现归母净利润225亿元，同比下降45.8%；摊薄EPS1.94元；拟每10股派息9.7元，分红率50.1%。
业绩大幅下降来自于毛利率下降以及计提减值影响
21年万科竣工面积3571.4万平，同比+5.6%，带动结算面积同比+7.9%至3116.5万方，结算收入同比+6.6%，达4022.7亿元，带动营业收入小幅增长，但归母净利依然下降原因在于：1）低毛利项目步入结算，导致结算毛利率（扣除营业税金及附加）下降5.6pct至17.2%；2）非并表项目以及股权转让收益同比下降69亿元；3）依据审慎原则计提减值准备。21年计提的存货跌价准备造成资产减值损失35.1亿，同比+77.4%，影响归母净利润26亿元。公司反思了土地投资中的问题，强调未来会采取措施扭转局面，并表示22年公司将实现营收和净利企稳回升。我们认为稳定的未结算储备（截至21年末公司已售未结金额7108亿，同比微增1.8%）以及充分审慎的减值计提方式，有助于公司在22年实现业绩修复。
多元化业务步入收获期，万物云分拆上市顺利推进
公司多元化业务逐步见到回报。物管方面，2021年，万物云全年实现营收240亿元，同比+32%。业务收入分为社区服务、商企和城市服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区服务收入占比仅为56%。21年的增长点主要集中在非住宅物管以及平台服务输出收入板块，同比增速分别为38.1%和99.5%。万物云的流量端口持续扩张，2021年在管面积/合约面积分别为7.8/10.1亿方，同比分别+35.9/+38.0%。住宅物管（万科物业）及商企物管（“万物梁行”）均具备强品牌竞争力，21年万物梁行在超高层项目招投标中占有率达50%。在高能级城市，社区/商企城市项目占比分别为86.4/89.2%。同日公司公告万物云拆分上市已获证监会受理，随着物管业务的平台式发展日趋成熟，分拆上市渐行渐近，进一步强化其先行优势以及竞争壁垒。
物流地产方面，万纬物流实现营收31.6亿，同比+68.9%，NOI合计17.9亿，同比+54%。公司持有可租赁建面同比略-1%，即收入增长并非来自外延式扩张，而是基于持续扩大的开业规模以及运营效率的提升。长租公寓、商业同样步入收获期，21年营收为28.9/76.2亿，同比分别+13.9/+20.6%。公司持有物业的成熟不仅意味着不再分流公司业绩，更重要的是，随着基础设施REITs持续扩容，我们认为步入成熟期的持有资产（物流、长租公寓）有望进一步获得价值重估。
销售随景气度回落，拿地审慎权益提升
受21年下半年房地产市场骤冷影响，公司销售规模同比小幅收缩。21年公司实现销售面积3808万方，销售额6278亿元，同比分别下降18.4%和10.9%，新开工面积约3265.3万方，同比下降17.6%。全年销售额市占率达3.5%，同比回落0.5pct。但销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021年万科整体维持审慎的扩张态度，新增项目总建面2667.4万平方米，同比-21%，权益规划建筑面积1901.4万平方米，同比-7.7%，全年拿地强度与20年持平，为30%。但公司显著提升了权益占比。全年权益地价总额约1401.5亿元，同比+1.5%。金额口径下拿地权益达76%，同比+11pct。公司目前未结算土储建面权益比例为63%，同比提升3pct。
融资能力优异，2022年进一步大幅改善
公司具备优质的融资能力和现金流管控力，21年财务结构进一步优化，实现升级换挡，达到绿档标准。截至21年末，净负债率、现金短债比分别为29.7%、2.5倍。21年公司股债融资优势愈加凸显。全年发行境内债约240亿，平均利率仅3.33%。截至21年年末，公司综合融资成本仅为4.11%。2022年以来，公司发行了20亿公司债以及80亿中票，平均利率较21年进一步下行27bp至3.06%。在诸多民企面临资金链挑战的情况下，进一步凸显公司的融资优势。
高比例分红叠加高管回购彰显未来信心，维持“买入”评级
同日公司公告高管回购计划，同时21年分红率高达50.6%体现公司诚意。我们预计公司2022年业绩将重新恢复增长，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，维持“买入”评级。
【红色物业：守住社区防控最后一米】#辽宁好网民抗疫在行动##保护自己 保卫城市# 在这次于洪区扩面核酸检测工作中，物业公司作出了很多贡献，社区工作者们表示：“没有物业公司帮忙，单靠我们社区肯定是忙不过来的。”南阳湖街道万科物业通过“党建+物管”模式，配合社区做好本轮扩面核酸检测的安保和后勤工作。物业党支部全体党员率先垂范，冲锋在前，在核酸检测现场维持秩序，保证人员科学间隔距离，并上门复查业主身体情况和核酸检测情况。（沈阳发布）
☀️万科大都会家园☀️
万科TOP级高端作品首进前海
为深圳呈现一座国际都会新坐标
⭕【️占地面积】约1.94万㎡
⭕️【建筑面积】约13.7万㎡
⭕【️在售面积】
【都会府】约115-144㎡3/4房
⭕️【均价】住宅9.34万/㎡（精装）
⭕️【总价区间】
建面115㎡约1127-1224万
建面122-124㎡约998-1135万
建面144㎡一单元约1396-1509万
建面144㎡三单元约1425-1530万
⭕️【车位】1500个，车位比约1:1
⭕️【户数】约1480套
⭕️【总层数】
住宅1栋一/三单元47层
住宅2栋一单元42层
⭕️【梯户比】住宅2梯3户
⭕️【电 梯】通力电梯
⭕️【物管公司】万科物业
⭕️【物业管理费】住宅6.87元/㎡*月
⭕【️批地时间】2019年11月8日
⭕️【交楼时间】2023年装修交付
⭕️【学 校】
小学：建安小学
中学：新安中学
9年一贯制：文汇学校/孝德学校^_^
#房地产##深圳楼市[超话]##深圳楼市##买房##新盘速递##深圳身边事##详情微信zhaocming2015添加备注（业务类型+姓名+联系电话）#
万科TOP级高端作品首进前海
为深圳呈现一座国际都会新坐标
⭕【️占地面积】约1.94万㎡
⭕️【建筑面积】约13.7万㎡
⭕【️在售面积】
【都会府】约115-144㎡3/4房
⭕️【均价】住宅9.34万/㎡（精装）
⭕️【总价区间】
建面115㎡约1127-1224万
建面122-124㎡约998-1135万
建面144㎡一单元约1396-1509万
建面144㎡三单元约1425-1530万
⭕️【车位】1500个，车位比约1:1
⭕️【户数】约1480套
⭕️【总层数】
住宅1栋一/三单元47层
住宅2栋一单元42层
⭕️【梯户比】住宅2梯3户
⭕️【电 梯】通力电梯
⭕️【物管公司】万科物业
⭕️【物业管理费】住宅6.87元/㎡*月
⭕【️批地时间】2019年11月8日
⭕️【交楼时间】2023年装修交付
⭕️【学 校】
小学：建安小学
中学：新安中学
9年一贯制：文汇学校/孝德学校^_^
#房地产##深圳楼市[超话]##深圳楼市##买房##新盘速递##深圳身边事##详情微信zhaocming2015添加备注（业务类型+姓名+联系电话）#
✋热门推荐