“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”
“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
博拆迁，从来都是一个高风险的行为。
过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。
但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#
“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
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过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
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但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#
【#氪星播报# | 2月22日早间都有哪些#今日大事件#？】
[星星]Top3大新闻
1、#2月21日新增本土确诊59例#，#四川新增本土确诊5例#
2、#今天的婚姻登记处#，#20220222结婚登记有多火爆#
3、人社部：#今年1月起养老保险全国统筹#
[星星]科技财经互联网热点
1、减税降费力度更大，#11项税费优惠政策今年将延续实施#
2、#传苹果正开发自驾芯片模块#，预计2023年完成
3、国内首个元宇宙文创园区办公场景落地上海德必易园
4、消息称台积电赢得苹果所有5G射频芯片订单
5、特斯拉 CEO 马斯克指控美证监会实施报复，泄露联邦调查信息
6、#小鹏汽车就延迟交付道歉#：深表歉意，正加急与供应商沟通
[星星]还有哪些其他要闻
1、奇妙的缘分，#20220222也是正月二十二星期二#
2、#警方通报浴室男更衣室暗藏摄像头#，民警一年前为破案安装，未及时拆除
3、#国家线#，考生可申请成绩复核：漏评、加错分、登错分等
4、喜极而泣，#女生考研420分排名专业第1哭半小时#
5、暖心的小栓子，#苏翊鸣深夜回复众人微博#
6、#股市 俄罗斯#，#欧洲股市集体下跌#
7、#胃病是怎么引起的#？我们应该如何保持胃部健康？
8、#北京海淀志强北园小区已封控管理#，该区域人员只进不出
9、#英国将停止免费检测#，免费检测将仅针对于脆弱群体
10、#让人不想下班的神仙工位#，网友：你们公司还缺人吗？
11、#委员建议退役运动员入校任教#，充分利用他们的专业优势
12、#北京新增4例本土确诊为涉奥关联闭环人员#
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1、#2月21日新增本土确诊59例#，#四川新增本土确诊5例#
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1、减税降费力度更大，#11项税费优惠政策今年将延续实施#
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3、国内首个元宇宙文创园区办公场景落地上海德必易园
4、消息称台积电赢得苹果所有5G射频芯片订单
5、特斯拉 CEO 马斯克指控美证监会实施报复，泄露联邦调查信息
6、#小鹏汽车就延迟交付道歉#：深表歉意，正加急与供应商沟通
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1、奇妙的缘分，#20220222也是正月二十二星期二#
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6、#股市 俄罗斯#，#欧洲股市集体下跌#
7、#胃病是怎么引起的#？我们应该如何保持胃部健康？
8、#北京海淀志强北园小区已封控管理#，该区域人员只进不出
9、#英国将停止免费检测#，免费检测将仅针对于脆弱群体
10、#让人不想下班的神仙工位#，网友：你们公司还缺人吗？
11、#委员建议退役运动员入校任教#，充分利用他们的专业优势
12、#北京新增4例本土确诊为涉奥关联闭环人员#
少卖5000万张电影票！春节档票房突破60亿元 这部片子“吸金”25亿元
灯塔专业版数据显示，截至2月6日20时，春节档总票房(含预售)突破60亿元。但相比于2021年春节档创下的78.4亿元票房纪录，今年的票房表现可以说是不尽如人意。
票价成为扰动票房的主要因素。今年大年初一电影平均票价达56.1元，刷新纪录，而更多的动辄超百元的票价将观众挡在了影院门外，使得春节档累计观影人次相比去年同期减少近5000万人次。
具体影片方面，《水门桥》借助前作《长津湖》积累口碑和热度，在春节档首日便牢牢锁定票房领头羊位置，上映6天累计票房突破25亿元。按照正常态势，未来总票房预计将突破50亿元。该片主控出品方为博纳影业，阿里影业为重要出品方。而作为春节档唯一的喜剧电影，《这个杀手不太冷静》成为“黑马”，票房一路逆袭，以近14亿元的票房稳稳占据档期第二名位置。
票价过高引关注
春节档票房的大幅下滑，关系最密切的是观影人次的变化。今年春节档首日观影人次为2562万，而2021年春节档首日观影人次达3446万，减少近900万人次。初二至初五的观影人次进一步下滑，分别为1926万、1893万、1712万、1708万，而去年同期的观影人次始终在2000万以上。截至2月6日晚，今年春节档累计观影人次同比减少近5000万。
观影人次同比减少主要系票价过高。今年初一电影平均票价为56.1元，而以北京地区的影院为例，众多影院的电影票价大比例上浮，甚至翻倍，票价百元的并不鲜见。而初二以后，平均票价有所降低，截至初六时已降至49.3元，但春节档期间平均票价仍高达52.9元，而2021 年春节档的平均票价为48.9元。
对于高票价，业内人士直言，受疫情影响，影院近两年经营状况一直不佳，年中众多档期缺乏优质影片吸引观众，春节档的重要性愈发突出。部分地区面临疫情扰动，上座率限制在50%。影院借助涨价以维持日常的运营。此外，票补减少也是重要因素。
一位业内人士则将矛头指向影片发行价，今年春节档所有影片的最低发行价上涨到了35元，去年同期则是30元。
在此背景下，部分片方选择下调发行价试图吸引观众入场。2月5日，张艺谋导演的电影《狙击手》宣布下调与影院的最低结算价格至A类35元/人次，B类30元/人次，各下调了5元。这也是今年春节档8部新片里首部降低限价的影片。
据悉，票房结算标准为每人次票价。影片版权方、投资方、制片方和发行方根据生产经营成本和市场供需状况，按照全国各城市票价水平，将城市分为两类，A类：一线城市4个，分别为：北京市、上海市、广州市、深圳市；B类：其他城市。
《水门桥》一枝独秀
截至2月6日晚，春节档票房超60亿元，与疫情前2019年春节档同期水平相当。在市场格局上，今年春节档延续了去年和2016年的“超级头部”阵型，《水门桥》这样的头部大作占据档期40%以上票房。
其中，《水门桥》上映首日以6.41亿元的票房表现奠定绝对优势，排片率在初二升至31.7%，此后一直维持该水平，目前累计票房达25亿元。而第二梯队的影片方面，已经不见去年《你好，李焕英》类似的有力竞争者，《这个杀手不太冷静》在春节档票房占比仅有22%，累计票房13亿元。
灯塔研究院行业分析师张荣棣表示，《这个杀手不太冷静》在映前热度居中位，上映后凭借稳定的口碑、密集的笑点，逆袭至票房第二，由此可以发现，喜剧在春节这样阖家欢乐的节日里是一种刚需。
作为春节档口碑最佳的两部影片，《奇迹·笨小孩》和《狙击手》依靠口碑发酵，取得了可观的票房表现。其中，《奇迹·笨小孩》在2月4日票房跌至9259万元，但2月5日逆势取得1亿元票房成绩，目前累计票房达6.5亿元。而《狙击手》受益于导演张艺谋的冬奥会热度，2月5日开始获得大量排片，上映第五天创下5203万元的单日票房新高。
不过，也有部分影片的高开低走。韩寒执导的电影《四海》云集了刘昊然、沈腾等大牌明星，首日票房2.27亿元位列第二位，但此后票房便急剧下滑，2月5日票房仅有2520万元。豆瓣评分为5.6分，成为春节档真人影片中最低的一部。
张荣棣指出，在城市分布上，今年的春节档延续了往年的趋势，一线城市票房占比略有下降，三线城市有所增长，但北京和上海仍然是春节档票房的最大票仓。因疫情原因多地影院受到影响，往年的票房重镇深圳、杭州和郑州票房产出受影响较大，虽仍处在城市票房前二十位但排名有所下降，天津和东莞更是跌出前二十位。
#股市分析#
灯塔专业版数据显示，截至2月6日20时，春节档总票房(含预售)突破60亿元。但相比于2021年春节档创下的78.4亿元票房纪录，今年的票房表现可以说是不尽如人意。
票价成为扰动票房的主要因素。今年大年初一电影平均票价达56.1元，刷新纪录，而更多的动辄超百元的票价将观众挡在了影院门外，使得春节档累计观影人次相比去年同期减少近5000万人次。
具体影片方面，《水门桥》借助前作《长津湖》积累口碑和热度，在春节档首日便牢牢锁定票房领头羊位置，上映6天累计票房突破25亿元。按照正常态势，未来总票房预计将突破50亿元。该片主控出品方为博纳影业，阿里影业为重要出品方。而作为春节档唯一的喜剧电影，《这个杀手不太冷静》成为“黑马”，票房一路逆袭，以近14亿元的票房稳稳占据档期第二名位置。
票价过高引关注
春节档票房的大幅下滑，关系最密切的是观影人次的变化。今年春节档首日观影人次为2562万，而2021年春节档首日观影人次达3446万，减少近900万人次。初二至初五的观影人次进一步下滑，分别为1926万、1893万、1712万、1708万，而去年同期的观影人次始终在2000万以上。截至2月6日晚，今年春节档累计观影人次同比减少近5000万。
观影人次同比减少主要系票价过高。今年初一电影平均票价为56.1元，而以北京地区的影院为例，众多影院的电影票价大比例上浮，甚至翻倍，票价百元的并不鲜见。而初二以后，平均票价有所降低，截至初六时已降至49.3元，但春节档期间平均票价仍高达52.9元，而2021 年春节档的平均票价为48.9元。
对于高票价，业内人士直言，受疫情影响，影院近两年经营状况一直不佳，年中众多档期缺乏优质影片吸引观众，春节档的重要性愈发突出。部分地区面临疫情扰动，上座率限制在50%。影院借助涨价以维持日常的运营。此外，票补减少也是重要因素。
一位业内人士则将矛头指向影片发行价，今年春节档所有影片的最低发行价上涨到了35元，去年同期则是30元。
在此背景下，部分片方选择下调发行价试图吸引观众入场。2月5日，张艺谋导演的电影《狙击手》宣布下调与影院的最低结算价格至A类35元/人次，B类30元/人次，各下调了5元。这也是今年春节档8部新片里首部降低限价的影片。
据悉，票房结算标准为每人次票价。影片版权方、投资方、制片方和发行方根据生产经营成本和市场供需状况，按照全国各城市票价水平，将城市分为两类，A类：一线城市4个，分别为：北京市、上海市、广州市、深圳市；B类：其他城市。
《水门桥》一枝独秀
截至2月6日晚，春节档票房超60亿元，与疫情前2019年春节档同期水平相当。在市场格局上，今年春节档延续了去年和2016年的“超级头部”阵型，《水门桥》这样的头部大作占据档期40%以上票房。
其中，《水门桥》上映首日以6.41亿元的票房表现奠定绝对优势，排片率在初二升至31.7%，此后一直维持该水平，目前累计票房达25亿元。而第二梯队的影片方面，已经不见去年《你好，李焕英》类似的有力竞争者，《这个杀手不太冷静》在春节档票房占比仅有22%，累计票房13亿元。
灯塔研究院行业分析师张荣棣表示，《这个杀手不太冷静》在映前热度居中位，上映后凭借稳定的口碑、密集的笑点，逆袭至票房第二，由此可以发现，喜剧在春节这样阖家欢乐的节日里是一种刚需。
作为春节档口碑最佳的两部影片，《奇迹·笨小孩》和《狙击手》依靠口碑发酵，取得了可观的票房表现。其中，《奇迹·笨小孩》在2月4日票房跌至9259万元，但2月5日逆势取得1亿元票房成绩，目前累计票房达6.5亿元。而《狙击手》受益于导演张艺谋的冬奥会热度，2月5日开始获得大量排片，上映第五天创下5203万元的单日票房新高。
不过，也有部分影片的高开低走。韩寒执导的电影《四海》云集了刘昊然、沈腾等大牌明星，首日票房2.27亿元位列第二位，但此后票房便急剧下滑，2月5日票房仅有2520万元。豆瓣评分为5.6分，成为春节档真人影片中最低的一部。
张荣棣指出，在城市分布上，今年的春节档延续了往年的趋势，一线城市票房占比略有下降，三线城市有所增长，但北京和上海仍然是春节档票房的最大票仓。因疫情原因多地影院受到影响，往年的票房重镇深圳、杭州和郑州票房产出受影响较大，虽仍处在城市票房前二十位但排名有所下降，天津和东莞更是跌出前二十位。
#股市分析#
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