【环时深度：一层层掀开美国面具！#美国是在全世界疯狂敛财的吸血鬼# ！】#面具下的丑恶美利坚# 俄乌军事冲突爆发已有月余，战事仍处于胶着状态，不仅造成两国士兵和平民死伤，还导致数百万乌克兰人成为难民。正当国际社会心急如焚，众多国家纷纷出面调停时，有一个国家不仅不拿出和平解决危机的方案，反而向乌克兰提供大量军援，不断在背后“递刀子”，生怕这场仗打得还不够大、不够久。这个国家就是俄乌冲突的始作俑者——美国。美国这样做并不是因为“看热闹不嫌事儿大”，而是与其军工复合体的国家本质有关。所谓军工复合体，是指美国的军队、工业、政府、国会等密切合作，并勾结智库、媒体等结成利益团体。这一团体在全球不断制造“敌人”，通过挑起他国冲突大发战争财，而俄乌冲突就是这群“吸血鬼”找到的最新猎物。
以他国生灵涂炭换自己盆满钵满
美国正越来越成为一个两极化的国家，民主党与共和党在大多数政策上针锋相对，只有一个除外，那就是军费开支。2008年以来，美国国债以火箭速度蹿升，但国防预算却不受影响，逆势上涨。时至今日，美国的军费支出，甚至超过全球排名第二至第十国家的总和。
军费在全球“唯我独尊”，美国就必须不断打仗，不断树敌，不断寻找威胁。没有战争，没有威胁？那就制造一个。俄乌冲突就是美国的最新“成果”。
美国进攻性现实主义国际关系学者米尔斯海默本月再次重申，“美国应该为俄乌冲突负主要责任”。尤其是2008年以来，美国怂恿乌克兰加入欧盟和北约，并推动乌转型为反俄亲美国家，导致俄乌危机避无可避并最终升级为军事冲突。冲突爆发后，米尔斯海默任职的芝加哥大学学生给校长发联名信，要求校方调查其与俄政府的关系，甚至要求解雇他。不过这些学生不知道的是，从军购的角度看，美国军工复合体正悄悄为这场二战后欧洲最大规模的战事开足马力。
军工复合体是美国独有的现象。二战期间，美国军工企业就大发战争财，并和美国政府的利益开始捆绑。冷战中，美国军队、军工企业、政府、国会、大学密切合作，并将势力延伸到新兴产业，由此产生了一个庞大的军工复合体。在它的外围，是同流合污的美国智库和媒体。
冷战结束后，美国以“民主”“自由”等为幌子，接连在阿富汗、伊拉克、叙利亚等国发动战争，以其他国家的生灵涂炭和满目焦土，换得美国军工复合体的盆满钵满。美国独立智库安全政策改革研究所此前发布的数据显示，五大军火巨头洛克希德·马丁、雷神、诺斯罗普·格鲁曼、波音和通用动力公司从华盛顿为阿富汗战争投入的资金中获得超过2万亿美元的收入。曾有报道说：“五角大楼每花掉14美元，洛克希德·马丁公司就会得到1美元。”《巴基斯坦观察家报》这样评论说：“在贪婪的美国政客和企业的驱使下，美国夺走了阿富汗20年的稳定和安宁，在这场伤亡惨重的战争中，美国军工复合体是唯一赢家。”
在伊拉克战争期间，美国时任总统小布什的叔叔、“机械支援系统公司”董事威廉·布什被媒体曝光大发战争财——将其拥有的该公司8438股股票转手抛出，轻松挣到约45万美元。2002年，“机械支援系统公司”从美军方手中获得大约1.58亿美元的合同。特别是这家公司在战前通过鼓吹“生化武器威胁”，向美军提供了价值近2000万美元的防化器材，但事实是，美军根本就没有在伊拉克找到什么生化武器。
试图借俄乌冲突长期受益
据美国布朗大学的研究，近20年来，美国军工企业在游说上花费高达25亿美元，但对于疯狂敛财的军工企业来说，这点投入不算什么。以美国现任国防部长奥斯汀为例，他曾担任驻伊拉克美军司令，2016年一退役就出任防务企业雷神技术公司董事会成员。曾有澳大利亚记者撰文说，美国的这位新防长凸显出一个严峻事实，即军工企业正在经营美国的战争机器（国防部），通过奥斯汀等人与政府、军界的关系，“一家军工企业每年花费几百万美元的代价去游说，却能帮自己获取数十亿美元的利润”，而“这些军火巨头牟取多少暴利，就会有多少人被杀”。
瑞典斯德哥尔摩国际和平研究所3月14日发布的全球军售趋势报告显示，2017年至2021年的5年时间里，尽管全球武器交易量较2012年至2016年相比下降4.6%，但同期美国武器出口却逆势增长14%，全球占比从32%上升到39%。这期间，美国共向近百个国家和地区出口武器，其中53%流向冲突不断的中东地区。为了配合对伊朗政策的转向，美国前总统特朗普2017年上台后首次出访，就和沙特签下1100亿美元的超级军售大单，伴随着其退出伊核协议的举动，海湾局势始终处于紧张状态。
刚结束阿富汗战争，美国军工复合体又开始在俄罗斯和乌克兰之间“拱火”，并从中渔利。曾在美国国防部长办公室工作26年的富兰克林·斯平尼直言，对美国外交政策拥有巨大影响力的军工复合体应为俄乌冲突负责。正是这一团体不断游说美国政府，让以美国为首的北约一再违反其不东扩的承诺，从而导致此次冲突的爆发。观察人士认为，从长远看，乌克兰危机将有利于美国经济和跨国企业。当前，来自德法等欧洲国家的企业在俄投资远远高于美国企业的投资。未来，这些欧洲企业可能不得不转向美国投资。“今日印度”网也刊文分析称，饱受战争蹂躏的乌克兰在战后重建期间将涉及大量资金，而美国企业肯定会是主要受益者。
据卡塔尔半岛电视台报道，俄乌冲突中直接受益最大的是美国军工企业雷神、洛克希德·马丁公司，以及英国的BAE系统公司。在美英对乌军援单上，有这些公司提供的“毒刺”导弹等武器和装备。今年2月27日，德国总理朔尔茨宣布增拨1000亿欧元用于实现国防现代化，并计划将国防开支提高到GDP的2%以上。3月15日，德国政府宣布采购35架美国洛克希德·马丁公司生产的F-35隐形战斗机和15架“欧洲战斗机”。3月5日，美国批准对波兰出售250辆艾布拉姆斯主战坦克，总金额达60亿美元。在此之前，芬兰政府在俄乌冲突的阴影下，也于2月份与美国企业签署高达100亿美元的F-35战斗机采购协议。
美国的军售目标还盯上俄罗斯军售的主要对象——印度。过去70年来，印度国际军购的65%来自苏联和俄罗斯。华盛顿正以乌克兰战事为借口，要求新德里逐渐减少从俄罗斯的武器进口，并承诺缺口将由美国补上。
为发战争财沆瀣一气
令美国军工复合体窃喜的是，俄乌军事冲突爆发后，美国战略界有关扩张军备、重振“美式和平”的呼声再度高涨。所谓“美式和平”，是指美国凭借其超强军事力量、经济实力以及美元霸权，震慑其他国家，实现“美国治下的和平”。这一美国战略界不断兜售的概念正是军工复合体源源不断得到财富的“源泉”。3月14日，美国《外交》杂志刊登《美式和平的回归》一文。文章说，通过发动对乌特别军事行动，俄罗斯“无意中帮了美国及盟国一个大忙”，“美国必须抓住机会，迅速采取行动，团结盟友，锁定中国与俄罗斯，改变现有国际秩序，重新树立美国独霸前提下的‘美式和平’”。
其实，美国军工复合体发战争财的“吸血鬼”式做法，不仅引发世界动荡，也吞噬了美国社会很大一部分财富。美国历任总统对于军工复合体的威胁心知肚明。不过，无论哪位参与竞选总统的政治人物，或者上台后的总统，都不敢得罪军工复合体。这是因为，首先军工复合体尤其是军火商提供了大量就业机会，全美三成的公司和1/4的就业岗位与军工有关；其次，军工复合体能对大选产生重大影响，密歇根、俄亥俄和佛罗里达等军工行业聚集的州正好是美国摇摆州，任何一位总统候选人都得罪不起；再次，与军工复合体一丘之貉的美国媒体可以制造舆论压力，使得历任总统都忌惮军工行业几分。
“过去30多年来，美国的军队—工业—国会复合体与美国的媒体、智库、学界、情报机关沆瀣一气。”美国国防部前官员斯平尼在文章中这样写道。他认为，美国军工复合体影响之大，使得政府无法推出维护世界和平的政策，还导致军工产业排斥竞争、权力寻租的寄生行为，滋生了腐败，使得美国经济竞争力逐年下降。他呼吁美国政府改弦更张，积极维护世界和平，“外交政策制定者应正视其他国家的合理诉求，停止一味妖魔化其他国家的做法”。
不过，对于有识之士的这些呼吁，美国军工复合体是不屑一顾的，他们的眼里只有利益，有人甚至希望让俄乌冲突持续十年。美国知名智库战略与国际研究中心研究员、前国安会官员艾米丽·哈丁在《准备好迎接一场漫长的乌克兰战争》一文中形容了她眼中乌克兰战事的终极前景，“想象一下2032年1月的头条新闻，‘乌克兰交战各方签署了停火协议，结束了为争夺基辅控制权而进行的10年战斗’”。
一些美国智库和媒体就是这样为军工复合体摇旗呐喊。哈丁之流建议乌军和外国雇佣军在基辅被占后转入大街小巷和田间地头，在西方的军事和经济支援下，与俄军打一场耗时持久的游击战，以拖垮俄罗斯。至于乌克兰有多少民众将因此伤亡，国家将如何变成焦土，他们似乎无意讨论。离战略与国际研究中心不远处就是五角大楼、华盛顿游说公司聚集地K街和军工企业总部，难怪斯平尼这样嘲讽说：“俄乌冲突爆发以来，相信有很多人在悄悄开香槟庆祝。”（《环球时报》3月31日7版深度认知版文章，作者张松）
以他国生灵涂炭换自己盆满钵满
美国正越来越成为一个两极化的国家，民主党与共和党在大多数政策上针锋相对，只有一个除外，那就是军费开支。2008年以来，美国国债以火箭速度蹿升，但国防预算却不受影响，逆势上涨。时至今日，美国的军费支出，甚至超过全球排名第二至第十国家的总和。
军费在全球“唯我独尊”，美国就必须不断打仗，不断树敌，不断寻找威胁。没有战争，没有威胁？那就制造一个。俄乌冲突就是美国的最新“成果”。
美国进攻性现实主义国际关系学者米尔斯海默本月再次重申，“美国应该为俄乌冲突负主要责任”。尤其是2008年以来，美国怂恿乌克兰加入欧盟和北约，并推动乌转型为反俄亲美国家，导致俄乌危机避无可避并最终升级为军事冲突。冲突爆发后，米尔斯海默任职的芝加哥大学学生给校长发联名信，要求校方调查其与俄政府的关系，甚至要求解雇他。不过这些学生不知道的是，从军购的角度看，美国军工复合体正悄悄为这场二战后欧洲最大规模的战事开足马力。
军工复合体是美国独有的现象。二战期间，美国军工企业就大发战争财，并和美国政府的利益开始捆绑。冷战中，美国军队、军工企业、政府、国会、大学密切合作，并将势力延伸到新兴产业，由此产生了一个庞大的军工复合体。在它的外围，是同流合污的美国智库和媒体。
冷战结束后，美国以“民主”“自由”等为幌子，接连在阿富汗、伊拉克、叙利亚等国发动战争，以其他国家的生灵涂炭和满目焦土，换得美国军工复合体的盆满钵满。美国独立智库安全政策改革研究所此前发布的数据显示，五大军火巨头洛克希德·马丁、雷神、诺斯罗普·格鲁曼、波音和通用动力公司从华盛顿为阿富汗战争投入的资金中获得超过2万亿美元的收入。曾有报道说：“五角大楼每花掉14美元，洛克希德·马丁公司就会得到1美元。”《巴基斯坦观察家报》这样评论说：“在贪婪的美国政客和企业的驱使下，美国夺走了阿富汗20年的稳定和安宁，在这场伤亡惨重的战争中，美国军工复合体是唯一赢家。”
在伊拉克战争期间，美国时任总统小布什的叔叔、“机械支援系统公司”董事威廉·布什被媒体曝光大发战争财——将其拥有的该公司8438股股票转手抛出，轻松挣到约45万美元。2002年，“机械支援系统公司”从美军方手中获得大约1.58亿美元的合同。特别是这家公司在战前通过鼓吹“生化武器威胁”，向美军提供了价值近2000万美元的防化器材，但事实是，美军根本就没有在伊拉克找到什么生化武器。
试图借俄乌冲突长期受益
据美国布朗大学的研究，近20年来，美国军工企业在游说上花费高达25亿美元，但对于疯狂敛财的军工企业来说，这点投入不算什么。以美国现任国防部长奥斯汀为例，他曾担任驻伊拉克美军司令，2016年一退役就出任防务企业雷神技术公司董事会成员。曾有澳大利亚记者撰文说，美国的这位新防长凸显出一个严峻事实，即军工企业正在经营美国的战争机器（国防部），通过奥斯汀等人与政府、军界的关系，“一家军工企业每年花费几百万美元的代价去游说，却能帮自己获取数十亿美元的利润”，而“这些军火巨头牟取多少暴利，就会有多少人被杀”。
瑞典斯德哥尔摩国际和平研究所3月14日发布的全球军售趋势报告显示，2017年至2021年的5年时间里，尽管全球武器交易量较2012年至2016年相比下降4.6%，但同期美国武器出口却逆势增长14%，全球占比从32%上升到39%。这期间，美国共向近百个国家和地区出口武器，其中53%流向冲突不断的中东地区。为了配合对伊朗政策的转向，美国前总统特朗普2017年上台后首次出访，就和沙特签下1100亿美元的超级军售大单，伴随着其退出伊核协议的举动，海湾局势始终处于紧张状态。
刚结束阿富汗战争，美国军工复合体又开始在俄罗斯和乌克兰之间“拱火”，并从中渔利。曾在美国国防部长办公室工作26年的富兰克林·斯平尼直言，对美国外交政策拥有巨大影响力的军工复合体应为俄乌冲突负责。正是这一团体不断游说美国政府，让以美国为首的北约一再违反其不东扩的承诺，从而导致此次冲突的爆发。观察人士认为，从长远看，乌克兰危机将有利于美国经济和跨国企业。当前，来自德法等欧洲国家的企业在俄投资远远高于美国企业的投资。未来，这些欧洲企业可能不得不转向美国投资。“今日印度”网也刊文分析称，饱受战争蹂躏的乌克兰在战后重建期间将涉及大量资金，而美国企业肯定会是主要受益者。
据卡塔尔半岛电视台报道，俄乌冲突中直接受益最大的是美国军工企业雷神、洛克希德·马丁公司，以及英国的BAE系统公司。在美英对乌军援单上，有这些公司提供的“毒刺”导弹等武器和装备。今年2月27日，德国总理朔尔茨宣布增拨1000亿欧元用于实现国防现代化，并计划将国防开支提高到GDP的2%以上。3月15日，德国政府宣布采购35架美国洛克希德·马丁公司生产的F-35隐形战斗机和15架“欧洲战斗机”。3月5日，美国批准对波兰出售250辆艾布拉姆斯主战坦克，总金额达60亿美元。在此之前，芬兰政府在俄乌冲突的阴影下，也于2月份与美国企业签署高达100亿美元的F-35战斗机采购协议。
美国的军售目标还盯上俄罗斯军售的主要对象——印度。过去70年来，印度国际军购的65%来自苏联和俄罗斯。华盛顿正以乌克兰战事为借口，要求新德里逐渐减少从俄罗斯的武器进口，并承诺缺口将由美国补上。
为发战争财沆瀣一气
令美国军工复合体窃喜的是，俄乌军事冲突爆发后，美国战略界有关扩张军备、重振“美式和平”的呼声再度高涨。所谓“美式和平”，是指美国凭借其超强军事力量、经济实力以及美元霸权，震慑其他国家，实现“美国治下的和平”。这一美国战略界不断兜售的概念正是军工复合体源源不断得到财富的“源泉”。3月14日，美国《外交》杂志刊登《美式和平的回归》一文。文章说，通过发动对乌特别军事行动，俄罗斯“无意中帮了美国及盟国一个大忙”，“美国必须抓住机会，迅速采取行动，团结盟友，锁定中国与俄罗斯，改变现有国际秩序，重新树立美国独霸前提下的‘美式和平’”。
其实，美国军工复合体发战争财的“吸血鬼”式做法，不仅引发世界动荡，也吞噬了美国社会很大一部分财富。美国历任总统对于军工复合体的威胁心知肚明。不过，无论哪位参与竞选总统的政治人物，或者上台后的总统，都不敢得罪军工复合体。这是因为，首先军工复合体尤其是军火商提供了大量就业机会，全美三成的公司和1/4的就业岗位与军工有关；其次，军工复合体能对大选产生重大影响，密歇根、俄亥俄和佛罗里达等军工行业聚集的州正好是美国摇摆州，任何一位总统候选人都得罪不起；再次，与军工复合体一丘之貉的美国媒体可以制造舆论压力，使得历任总统都忌惮军工行业几分。
“过去30多年来，美国的军队—工业—国会复合体与美国的媒体、智库、学界、情报机关沆瀣一气。”美国国防部前官员斯平尼在文章中这样写道。他认为，美国军工复合体影响之大，使得政府无法推出维护世界和平的政策，还导致军工产业排斥竞争、权力寻租的寄生行为，滋生了腐败，使得美国经济竞争力逐年下降。他呼吁美国政府改弦更张，积极维护世界和平，“外交政策制定者应正视其他国家的合理诉求，停止一味妖魔化其他国家的做法”。
不过，对于有识之士的这些呼吁，美国军工复合体是不屑一顾的，他们的眼里只有利益，有人甚至希望让俄乌冲突持续十年。美国知名智库战略与国际研究中心研究员、前国安会官员艾米丽·哈丁在《准备好迎接一场漫长的乌克兰战争》一文中形容了她眼中乌克兰战事的终极前景，“想象一下2032年1月的头条新闻，‘乌克兰交战各方签署了停火协议，结束了为争夺基辅控制权而进行的10年战斗’”。
一些美国智库和媒体就是这样为军工复合体摇旗呐喊。哈丁之流建议乌军和外国雇佣军在基辅被占后转入大街小巷和田间地头，在西方的军事和经济支援下，与俄军打一场耗时持久的游击战，以拖垮俄罗斯。至于乌克兰有多少民众将因此伤亡，国家将如何变成焦土，他们似乎无意讨论。离战略与国际研究中心不远处就是五角大楼、华盛顿游说公司聚集地K街和军工企业总部，难怪斯平尼这样嘲讽说：“俄乌冲突爆发以来，相信有很多人在悄悄开香槟庆祝。”（《环球时报》3月31日7版深度认知版文章，作者张松）
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
【#北京有一间专门了却人生最后心愿的事务所#】#心愿实现事务所#，在北京海淀医院住院楼里有一间“心愿实现事务所”——专为走在生命末端的“客人”了却心愿。5年来，这个仅有6张病床的病房先后送别了300多位患者，他们中最年长的99岁。
心愿：到成都的街头走一走，将玉林路“小酒馆”搬进病房
“和我在成都的街头走一走，直到所有的灯都熄灭了也不停留……走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口……”1月26日，一首民谣《成都》的旋律回响在海淀医院的安宁疗护病房里。这天下午，一个特别的“酒馆”在病房里开张了。小酒馆的“专属客人”——癌症晚期患者庞女士在歌声中潸然泪下。
庞女士进入安宁疗护病房时，生命已经进入倒计时。她有一个小愿望一直没能实现——到成都的街头走一走。成都是庞女士钟爱的城市，民谣《成都》更是她最喜欢的歌曲。每每听到这首歌，她都会向往那座美丽的城市。病榻缠绵间，她多次跟女儿和闺蜜约定，病情见好要去成都看一看，也到“玉林路尽头的小酒馆”喝一杯小酒，听一听驻场歌手的演唱。然而，病情每况愈下，这个小心愿始终没能实现，令她难以释怀。
“我们不如将小酒馆搬进病房，邀庞阿姨小酌一杯吧。”为了让庞女士不留遗憾，安宁疗护团队委托成都的志愿者，到玉林路的小酒馆拍摄视频。又从患者的女儿那里搜集了庞女士人生各个阶段的、有纪念意义的照片，剪辑成精致的视频。
一切准备就绪，“小酒馆”开张了。病房主任秦苑为大家斟满啤酒，志愿者们捧来了鲜花。灯光暗下来，伴随着《成都》的背景音乐，一段“回忆”在病床对面的墙壁上徐徐展开。视频里的庞女士，眉眼动人、笑容开怀，她与朋友举杯对饮，与女儿亲密相拥，为宠物精心打扮，她热爱生活、充满朝气，她身上透露着潇洒自在的气质……
病床上的庞女士终于“漫步”在了成都的街头，见到了杜甫草堂的红墙绿瓦，走过了宽窄巷子的熙攘人群，走进了锦里的灯火辉煌，体会了玉林路小酒馆的人生百味。在视频的最后，志愿者们剪辑加入了庞女士女儿婚礼的视频片段。看着身着白纱的女儿，庞女士露出欣慰的笑容，泪眼婆娑地接受了女儿的吻。虽然气息虚弱，但她还是坚持伴着音乐唱完了《成都》。那一刻，这首曾感动了许多人的歌似乎只为她而创作。
两天后，庞女士走了。而这个有酒、有故事的“小酒馆”成了她最后的温暖记忆。
心愿：在他的怀里离开人世，办一场温馨的生日“道别会”
“我最大的心愿，就是能在他的怀里离开人世。”这个浪漫凄婉的心愿来自一位92岁的癌症患者。
入住安宁疗护病房后，程女士逐渐陷入了昏睡状态，难以睁开眼睛、表达心意。眼看着老人的生日就要到了，老伴和三个孩子都希望能给程女士好好办个生日会。
安宁疗护团队与家属成立了一个微信群，商讨生日会的流程和内容。几位社工用气球和鲜花将会场装扮得十分温馨。当生日会准时开始时，程女士的爱人——96岁的胡先生，在儿女的陪伴下，来到布置好的病房。
“我来看你了，我很好……”胡先生一进病房，就被推到爱人的病床边。他一遍一遍抚摸着老伴儿的手，一遍一遍呼唤着她的名字。儿女也俯下身，拥抱着妈妈，温柔地与她说话。已经好多天没有睁开眼睛的老人，努力地睁开双眼，挥动手臂，回应着呼唤和爱抚。
生日会由女儿主持，她充满感情地讲述着妈妈精彩的人生。老伴胡先生讲述了他和爱人的故事。
“我是结婚那天才第一次跟老伴儿见面的。”战争时期，胡先生打游击暂住在程女士家里，程女士的父母很喜欢这个小伙儿，就把女儿许配给了他。按照当地风俗，没办喜事，不可以见女孩子的面。所以，直到掀盖头的一刻，胡先生才跟爱人正式认识。
76载相伴，青春蓬勃的少年变成白发苍苍的老人，但相携的双手没有片刻放松。胡先生的讲述让在场的每一个人都红了眼眶。在生日歌声中，他代替爱人吹灭了蛋糕上的蜡烛，静静许下不为人知的愿望……
程女士曾说，最大的心愿就是能在爱人怀中离世。在家人和医护人员的搀扶下，胡先生抱住老伴儿，把头紧贴住爱人的脸庞。两位因久病、住院而长久未见的老人终于相拥在一起。
三天后，程女士在最喜爱的《茉莉花》的音乐声中，平静安详地离去。
溯源：安宁疗护让患者有尊严地离去
“有时治愈，常常帮助，总是安慰。”这是摆放在安宁疗护团队办公室里的医者格言。
在创建安宁疗护病房之前，秦苑在肿瘤血液科已工作了30多年。那时，面对终末期患者的痛苦，她总是感到无奈。如何让走在生命尽头的人得到“善终”，是她经常思考的问题。
“我希望患者能够在没有遗憾的情况下，有尊严地离去。”2017年3月6日，在院领导的积极支持下，经过秦苑与医生董叶子、护士长马娜的紧张筹备，只有6张病床和一间告别空间的海淀医院安宁疗护病房正式运行起来。在这个病房里，患者的住院时间平均只有2周。安抚、缓解患者的痛苦和有尊严的告别，是安宁疗护的主要内容。
5年来，凭着赤诚的医者情怀，秦苑带领团队为300多位患者缓解痛苦、实现心愿。近年来，随着安宁疗护理念的日渐普及，人口老龄化的加剧，终末患者的安宁疗护需求也日益增加。记者从有关部门了解到，截至2020年底，本市开放的安宁疗护床位仅占同期医疗机构编制床位总数的0.04%。
为了补齐老年健康服务体系建设的短板，今年，本市七部门联合发布了推进安宁疗护服务发展的实施方案。到2025年，本市每区至少要设立1所安宁疗护中心；全市提供安宁疗护的床位不少于1800张。安宁疗护中心为有住院治疗需求的安宁疗护患者提供服务。
海淀医院院长张福春说，海淀医院已申报海淀区的安宁疗护中心。一个标准的安宁疗护专门病区，正在积极的建设中。预计今年下半年就将投入使用。扩大床位，探索建立以临终患者和家属为中心，多学科协作的安宁疗护服务模式，为疾病终末期患者提供疼痛及其他症状控制、舒适护理、心理慰藉的服务，同时对患者及家属提供社会支持、心理支持、死亡教育和人文关怀等服务。
这个医院里的“心愿实现事务所”即将扩容，帮助更多徘徊在生命终点的患者了却遗憾，有尊严地谢幕；也帮助他们的家人，陪伴挚爱亲人走好生命最后的一程。（北京晚报 记者 孙乐琪）
心愿：到成都的街头走一走，将玉林路“小酒馆”搬进病房
“和我在成都的街头走一走，直到所有的灯都熄灭了也不停留……走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口……”1月26日，一首民谣《成都》的旋律回响在海淀医院的安宁疗护病房里。这天下午，一个特别的“酒馆”在病房里开张了。小酒馆的“专属客人”——癌症晚期患者庞女士在歌声中潸然泪下。
庞女士进入安宁疗护病房时，生命已经进入倒计时。她有一个小愿望一直没能实现——到成都的街头走一走。成都是庞女士钟爱的城市，民谣《成都》更是她最喜欢的歌曲。每每听到这首歌，她都会向往那座美丽的城市。病榻缠绵间，她多次跟女儿和闺蜜约定，病情见好要去成都看一看，也到“玉林路尽头的小酒馆”喝一杯小酒，听一听驻场歌手的演唱。然而，病情每况愈下，这个小心愿始终没能实现，令她难以释怀。
“我们不如将小酒馆搬进病房，邀庞阿姨小酌一杯吧。”为了让庞女士不留遗憾，安宁疗护团队委托成都的志愿者，到玉林路的小酒馆拍摄视频。又从患者的女儿那里搜集了庞女士人生各个阶段的、有纪念意义的照片，剪辑成精致的视频。
一切准备就绪，“小酒馆”开张了。病房主任秦苑为大家斟满啤酒，志愿者们捧来了鲜花。灯光暗下来，伴随着《成都》的背景音乐，一段“回忆”在病床对面的墙壁上徐徐展开。视频里的庞女士，眉眼动人、笑容开怀，她与朋友举杯对饮，与女儿亲密相拥，为宠物精心打扮，她热爱生活、充满朝气，她身上透露着潇洒自在的气质……
病床上的庞女士终于“漫步”在了成都的街头，见到了杜甫草堂的红墙绿瓦，走过了宽窄巷子的熙攘人群，走进了锦里的灯火辉煌，体会了玉林路小酒馆的人生百味。在视频的最后，志愿者们剪辑加入了庞女士女儿婚礼的视频片段。看着身着白纱的女儿，庞女士露出欣慰的笑容，泪眼婆娑地接受了女儿的吻。虽然气息虚弱，但她还是坚持伴着音乐唱完了《成都》。那一刻，这首曾感动了许多人的歌似乎只为她而创作。
两天后，庞女士走了。而这个有酒、有故事的“小酒馆”成了她最后的温暖记忆。
心愿：在他的怀里离开人世，办一场温馨的生日“道别会”
“我最大的心愿，就是能在他的怀里离开人世。”这个浪漫凄婉的心愿来自一位92岁的癌症患者。
入住安宁疗护病房后，程女士逐渐陷入了昏睡状态，难以睁开眼睛、表达心意。眼看着老人的生日就要到了，老伴和三个孩子都希望能给程女士好好办个生日会。
安宁疗护团队与家属成立了一个微信群，商讨生日会的流程和内容。几位社工用气球和鲜花将会场装扮得十分温馨。当生日会准时开始时，程女士的爱人——96岁的胡先生，在儿女的陪伴下，来到布置好的病房。
“我来看你了，我很好……”胡先生一进病房，就被推到爱人的病床边。他一遍一遍抚摸着老伴儿的手，一遍一遍呼唤着她的名字。儿女也俯下身，拥抱着妈妈，温柔地与她说话。已经好多天没有睁开眼睛的老人，努力地睁开双眼，挥动手臂，回应着呼唤和爱抚。
生日会由女儿主持，她充满感情地讲述着妈妈精彩的人生。老伴胡先生讲述了他和爱人的故事。
“我是结婚那天才第一次跟老伴儿见面的。”战争时期，胡先生打游击暂住在程女士家里，程女士的父母很喜欢这个小伙儿，就把女儿许配给了他。按照当地风俗，没办喜事，不可以见女孩子的面。所以，直到掀盖头的一刻，胡先生才跟爱人正式认识。
76载相伴，青春蓬勃的少年变成白发苍苍的老人，但相携的双手没有片刻放松。胡先生的讲述让在场的每一个人都红了眼眶。在生日歌声中，他代替爱人吹灭了蛋糕上的蜡烛，静静许下不为人知的愿望……
程女士曾说，最大的心愿就是能在爱人怀中离世。在家人和医护人员的搀扶下，胡先生抱住老伴儿，把头紧贴住爱人的脸庞。两位因久病、住院而长久未见的老人终于相拥在一起。
三天后，程女士在最喜爱的《茉莉花》的音乐声中，平静安详地离去。
溯源：安宁疗护让患者有尊严地离去
“有时治愈，常常帮助，总是安慰。”这是摆放在安宁疗护团队办公室里的医者格言。
在创建安宁疗护病房之前，秦苑在肿瘤血液科已工作了30多年。那时，面对终末期患者的痛苦，她总是感到无奈。如何让走在生命尽头的人得到“善终”，是她经常思考的问题。
“我希望患者能够在没有遗憾的情况下，有尊严地离去。”2017年3月6日，在院领导的积极支持下，经过秦苑与医生董叶子、护士长马娜的紧张筹备，只有6张病床和一间告别空间的海淀医院安宁疗护病房正式运行起来。在这个病房里，患者的住院时间平均只有2周。安抚、缓解患者的痛苦和有尊严的告别，是安宁疗护的主要内容。
5年来，凭着赤诚的医者情怀，秦苑带领团队为300多位患者缓解痛苦、实现心愿。近年来，随着安宁疗护理念的日渐普及，人口老龄化的加剧，终末患者的安宁疗护需求也日益增加。记者从有关部门了解到，截至2020年底，本市开放的安宁疗护床位仅占同期医疗机构编制床位总数的0.04%。
为了补齐老年健康服务体系建设的短板，今年，本市七部门联合发布了推进安宁疗护服务发展的实施方案。到2025年，本市每区至少要设立1所安宁疗护中心；全市提供安宁疗护的床位不少于1800张。安宁疗护中心为有住院治疗需求的安宁疗护患者提供服务。
海淀医院院长张福春说，海淀医院已申报海淀区的安宁疗护中心。一个标准的安宁疗护专门病区，正在积极的建设中。预计今年下半年就将投入使用。扩大床位，探索建立以临终患者和家属为中心，多学科协作的安宁疗护服务模式，为疾病终末期患者提供疼痛及其他症状控制、舒适护理、心理慰藉的服务，同时对患者及家属提供社会支持、心理支持、死亡教育和人文关怀等服务。
这个医院里的“心愿实现事务所”即将扩容，帮助更多徘徊在生命终点的患者了却遗憾，有尊严地谢幕；也帮助他们的家人，陪伴挚爱亲人走好生命最后的一程。（北京晚报 记者 孙乐琪）
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