#一直被催婚该不该妥协#
我觉得是这样，
不拒绝认识老一辈介绍新的异性，但是结婚需要慎重！
我们公司的前台小姑娘27岁，
老家是山东的，人长得好看又高。
她妈妈总催她回老家相亲。
她觉得老家的男人太土没有品味，
所以对她妈妈总是嗤之以鼻，冷嘲热讽。
她在上海有一些追求者，
但是她喜欢的几乎都是只恋爱不结婚。
今年十一她回山东老家，
被迫跟她家里人介绍的一个男孩子见面，
然后就一见钟情了，登记结婚了。
我帮她打包了上海的行李邮寄回她的老家，
本打算年底去参加她的婚礼。
结果前天跟我哭诉要离婚，
说这个男的不买新的婚房，
婚房里都是和前任女友买的家具他也不扔。
一时间竟不知道要劝她离婚还是维持现状，
离婚吧，似乎刚刚领证，过于草率；
维持现状吧，
在充满了前女友味道的家里过于残酷。
只能说：“要不你回上海吧，冷静冷静再做决定！”
该不该妥协，我想没有一个确定的答案，
但是妥协一定是为了更高的目标牺牲，
为了更好的生活做让步，
如果不是，就不要妥协，因为不值！
我觉得是这样，
不拒绝认识老一辈介绍新的异性，但是结婚需要慎重！
我们公司的前台小姑娘27岁，
老家是山东的，人长得好看又高。
她妈妈总催她回老家相亲。
她觉得老家的男人太土没有品味，
所以对她妈妈总是嗤之以鼻，冷嘲热讽。
她在上海有一些追求者，
但是她喜欢的几乎都是只恋爱不结婚。
今年十一她回山东老家，
被迫跟她家里人介绍的一个男孩子见面，
然后就一见钟情了，登记结婚了。
我帮她打包了上海的行李邮寄回她的老家，
本打算年底去参加她的婚礼。
结果前天跟我哭诉要离婚，
说这个男的不买新的婚房，
婚房里都是和前任女友买的家具他也不扔。
一时间竟不知道要劝她离婚还是维持现状，
离婚吧，似乎刚刚领证，过于草率；
维持现状吧，
在充满了前女友味道的家里过于残酷。
只能说：“要不你回上海吧，冷静冷静再做决定！”
该不该妥协，我想没有一个确定的答案，
但是妥协一定是为了更高的目标牺牲，
为了更好的生活做让步，
如果不是，就不要妥协，因为不值！
3月31日，时尚芭莎夜在上海隆重举办，小妹儿在欣赏女明星们华丽礼服的同时，也被一个人吸引了目光，那就是—超模奚梦瑶！
身为超模的她身材管理一直是非常好的，谁知红毯照竟然稍微发福了一点，小腹微隆，是这样的↓
让网友们不禁猜测，是不是怀了二胎？果然，吃瓜群众的力量是无限大的，3月29日，奚梦瑶被媒体拍到现身上海某写字楼，当天身穿黑色卫衣和平底鞋，侧面看小肚微微隆起，就被网友们猜测是不是怀上了二胎。
小妹儿也觉得是不是怀了二胎，因为照片里的姿态好似有孕味儿了！
不仅仅是这一次，还有3月30日，有爆料出何猷君陪奚梦瑶去医院做产检的照片，画面中，奚梦瑶身穿宽松黑色卫衣，孕味十足。
夫妻俩先是在窗口处缴费，奚梦瑶小鸟依人的靠在了老公何猷君身上，而何猷君轻抚着奚梦瑶，尽显夫妻恩爱，小妹儿在吃瓜的时候又吃了一波狗粮啊！
随后，奚梦瑶检查完毕，何猷君下楼为奚梦瑶取药，回来的时候又体贴的为她买了吃的，并在一旁照顾她吃东西。
何猷君真是把奚梦瑶宠上了天。
其实奚梦瑶和何猷君结婚之后，热度一直没断过，毕竟豪门不是那么好嫁的，所以大家伙把关注的目光都锁定在了她的肚子上，时刻关注她有没有怀二胎，所以再看到芭莎红毯图中丰满的奚梦瑶，似乎又印证了网友们的猜测。
超模与赌王之子的恋爱之路，是真爱所致还是“蓄意加入豪门”
奚梦瑶是世界名模，很有人气，而何猷君是澳门“赌王”何鸿燊和四太梁安琪的儿子，是含着金钥匙出生的，但奚梦瑶家境一般，并且两人相差6岁，何猷君又是高材生，所以两人的结合就有很多争议。
何猷君和奚梦瑶是参加综艺《爱的时差》后才在一起的，节目是明星恋爱体验节目，谁知道何猷君奚梦瑶互生了好感，在节目结束后谈起了恋爱。
虽然说两人在这个节目上是第一次正式见面，但是何猷君说自己却是在大学时期就关注到了奚梦瑶，并说一定要娶到她。
在节目结束之后，何猷君试着向奚梦瑶靠近，连续约了她一个半月出来吃饭，但是一次次的遭到了拒绝，原因是觉得他不成熟，两人年龄相差有点大。
但是后来奚梦瑶去日本玩，给了何猷君机会，何猷君追了一个半月，奚梦瑶看到了他的真心，才答应了和他在一起。
这样看来奚梦瑶并不是向外界所传的那样，因为何猷君是豪门才愿意嫁进去的，而是两人相处之后觉得性格合适才在一起的。
这段感情从一开始就注定了是非常引人注目的，2019年5月13日，何猷君包下了一整个商场并布置成浪漫粉红色来向奚梦瑶求婚，可谓是轰动了一时。
但是粉红色的主题也被不少人诟病说“太土”“非主流等等”，好像十八线城市珠宝品牌抽奖现场……
当时，除了一整个商场为她欢呼之外，那个鸽子蛋的戒指也格外吸引人的目光，用一线品牌LV包装着，上面有何猷君对奚梦瑶的求婚情话，太豪气！
在这一场求婚狂欢中，让人关注的还有一个点，那就是奚梦瑶当时身穿粉红色连衣裙，小腹凸起，网友们称疑似未婚先孕。
在求婚前不久，有位空姐爆料，何猷君在飞机上关爱提醒奚梦瑶要好好吃东西，并称女朋友怀孕了胃口不好所以要看着她吃完饭才行。但是一爆出来就被何猷君亲口否认了。
这件事不了了之，在同年7月份，两人领证，正式成为了夫妻。
10月24日，何猷君在微博上发文并晒图宣布，自己和奚梦瑶已经成功升级当爸爸妈妈，并且称奚梦瑶怀孕期间特别辛苦，很心疼她，并且在文中指出他们的孩子是何鸿燊的长孙，暗示“身份尊贵”。
依照时间线来看，4月份求婚，7月份领证，10月孩子出生，本人也算是侧面承认奚梦瑶在求婚时就怀孕的事实了。
奚梦瑶生下赌王长孙脊椎已错位，豪门婆婆“定下规矩” 要生6个孩子
其实女人生孩子可谓是在鬼门关里走一遭。前不久奚梦瑶就在一档明星夫妻真人秀《幸福三重奏》中和谢楠聊到产后的感受时说，生完孩子后因为骨盆“一直开着”，她感觉脚不是长在自己身上，走路都不会走了。
而节目中请来做正骨的师傅也说，年仅31岁的奚梦瑶生完孩子以后，脊椎已经移位了好几节，甚至比拍武打戏经常受伤且已经46岁的吴京还要严重。
网友们也直呼：“孕妈妈真的是也太不容易了！”
而奚梦瑶产后状态一度很差，不仅感觉自己身体变重，同时还疑似换上了产后抑郁症，整天在家奔溃大哭。
看到这里小妹儿有点心疼小明，超模本来对身材管理就非常严格，而产后意味着身材有可能走位，但是还是愿意为何猷君生孩子，看来真的是真爱了。
加入豪门就要遵守豪门的规矩，何猷君表示他希望自己能和小明有三个孩子，而他的妈妈也就是何鸿燊的四姨太梁安琪，曾在小明产第一胎前的时候就在采访中说道：希望儿媳能生6个孩子，三男三女。
看来婆婆早已给小明定下了“规据”，不过奚梦瑶刚产完一胎不久就疑似怀上了二胎，还有脊椎错位的风险，难道真的如“网友”所说已经沦为生孩子的机器了吗？
其实小妹儿不然，因为何猷君和奚梦瑶毕竟是因为爱才在一起的，生孩子也是人家自愿的事情，至于生几胎还是得看小两口的决定，我们只是祝福就好啦~
身为超模的她身材管理一直是非常好的，谁知红毯照竟然稍微发福了一点，小腹微隆，是这样的↓
让网友们不禁猜测，是不是怀了二胎？果然，吃瓜群众的力量是无限大的，3月29日，奚梦瑶被媒体拍到现身上海某写字楼，当天身穿黑色卫衣和平底鞋，侧面看小肚微微隆起，就被网友们猜测是不是怀上了二胎。
小妹儿也觉得是不是怀了二胎，因为照片里的姿态好似有孕味儿了！
不仅仅是这一次，还有3月30日，有爆料出何猷君陪奚梦瑶去医院做产检的照片，画面中，奚梦瑶身穿宽松黑色卫衣，孕味十足。
夫妻俩先是在窗口处缴费，奚梦瑶小鸟依人的靠在了老公何猷君身上，而何猷君轻抚着奚梦瑶，尽显夫妻恩爱，小妹儿在吃瓜的时候又吃了一波狗粮啊！
随后，奚梦瑶检查完毕，何猷君下楼为奚梦瑶取药，回来的时候又体贴的为她买了吃的，并在一旁照顾她吃东西。
何猷君真是把奚梦瑶宠上了天。
其实奚梦瑶和何猷君结婚之后，热度一直没断过，毕竟豪门不是那么好嫁的，所以大家伙把关注的目光都锁定在了她的肚子上，时刻关注她有没有怀二胎，所以再看到芭莎红毯图中丰满的奚梦瑶，似乎又印证了网友们的猜测。
超模与赌王之子的恋爱之路，是真爱所致还是“蓄意加入豪门”
奚梦瑶是世界名模，很有人气，而何猷君是澳门“赌王”何鸿燊和四太梁安琪的儿子，是含着金钥匙出生的，但奚梦瑶家境一般，并且两人相差6岁，何猷君又是高材生，所以两人的结合就有很多争议。
何猷君和奚梦瑶是参加综艺《爱的时差》后才在一起的，节目是明星恋爱体验节目，谁知道何猷君奚梦瑶互生了好感，在节目结束后谈起了恋爱。
虽然说两人在这个节目上是第一次正式见面，但是何猷君说自己却是在大学时期就关注到了奚梦瑶，并说一定要娶到她。
在节目结束之后，何猷君试着向奚梦瑶靠近，连续约了她一个半月出来吃饭，但是一次次的遭到了拒绝，原因是觉得他不成熟，两人年龄相差有点大。
但是后来奚梦瑶去日本玩，给了何猷君机会，何猷君追了一个半月，奚梦瑶看到了他的真心，才答应了和他在一起。
这样看来奚梦瑶并不是向外界所传的那样，因为何猷君是豪门才愿意嫁进去的，而是两人相处之后觉得性格合适才在一起的。
这段感情从一开始就注定了是非常引人注目的，2019年5月13日，何猷君包下了一整个商场并布置成浪漫粉红色来向奚梦瑶求婚，可谓是轰动了一时。
但是粉红色的主题也被不少人诟病说“太土”“非主流等等”，好像十八线城市珠宝品牌抽奖现场……
当时，除了一整个商场为她欢呼之外，那个鸽子蛋的戒指也格外吸引人的目光，用一线品牌LV包装着，上面有何猷君对奚梦瑶的求婚情话，太豪气！
在这一场求婚狂欢中，让人关注的还有一个点，那就是奚梦瑶当时身穿粉红色连衣裙，小腹凸起，网友们称疑似未婚先孕。
在求婚前不久，有位空姐爆料，何猷君在飞机上关爱提醒奚梦瑶要好好吃东西，并称女朋友怀孕了胃口不好所以要看着她吃完饭才行。但是一爆出来就被何猷君亲口否认了。
这件事不了了之，在同年7月份，两人领证，正式成为了夫妻。
10月24日，何猷君在微博上发文并晒图宣布，自己和奚梦瑶已经成功升级当爸爸妈妈，并且称奚梦瑶怀孕期间特别辛苦，很心疼她，并且在文中指出他们的孩子是何鸿燊的长孙，暗示“身份尊贵”。
依照时间线来看，4月份求婚，7月份领证，10月孩子出生，本人也算是侧面承认奚梦瑶在求婚时就怀孕的事实了。
奚梦瑶生下赌王长孙脊椎已错位，豪门婆婆“定下规矩” 要生6个孩子
其实女人生孩子可谓是在鬼门关里走一遭。前不久奚梦瑶就在一档明星夫妻真人秀《幸福三重奏》中和谢楠聊到产后的感受时说，生完孩子后因为骨盆“一直开着”，她感觉脚不是长在自己身上，走路都不会走了。
而节目中请来做正骨的师傅也说，年仅31岁的奚梦瑶生完孩子以后，脊椎已经移位了好几节，甚至比拍武打戏经常受伤且已经46岁的吴京还要严重。
网友们也直呼：“孕妈妈真的是也太不容易了！”
而奚梦瑶产后状态一度很差，不仅感觉自己身体变重，同时还疑似换上了产后抑郁症，整天在家奔溃大哭。
看到这里小妹儿有点心疼小明，超模本来对身材管理就非常严格，而产后意味着身材有可能走位，但是还是愿意为何猷君生孩子，看来真的是真爱了。
加入豪门就要遵守豪门的规矩，何猷君表示他希望自己能和小明有三个孩子，而他的妈妈也就是何鸿燊的四姨太梁安琪，曾在小明产第一胎前的时候就在采访中说道：希望儿媳能生6个孩子，三男三女。
看来婆婆早已给小明定下了“规据”，不过奚梦瑶刚产完一胎不久就疑似怀上了二胎，还有脊椎错位的风险，难道真的如“网友”所说已经沦为生孩子的机器了吗？
其实小妹儿不然，因为何猷君和奚梦瑶毕竟是因为爱才在一起的，生孩子也是人家自愿的事情，至于生几胎还是得看小两口的决定，我们只是祝福就好啦~
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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