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#宁波楼市快讯#【权威！1月宁波最新成交数据，这10个盘卖得最多】
2月8日，宁波市住房和城乡建设局发布了2022年1月全市住宅市场基本情况。据统计，1月，全市住宅楼盘共领取预售许可证18个，新增商品住宅供应3984套。全市商品住宅共成交3178套，其中市六区成交1844套，全市二手住宅共成交3051套，其中市六区成交1852套。 预售供应方面，共18盘领...
https://t.cn/A6iWYcap
2月8日，宁波市住房和城乡建设局发布了2022年1月全市住宅市场基本情况。据统计，1月，全市住宅楼盘共领取预售许可证18个，新增商品住宅供应3984套。全市商品住宅共成交3178套，其中市六区成交1844套，全市二手住宅共成交3051套，其中市六区成交1852套。 预售供应方面，共18盘领...
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#年报里的上海楼市#买房选哪好#
关于上海楼市在过去的2021年，到底“好不好”的争议，还是用数据说话吧！
（一）公寓新房市场，调控在和时间赛跑
据权威的佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年上海市商品房累计成交了1543.81万平方米， 同比2020年上涨了14.40%； 成交均价为43680元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了3.23%。商品房总体呈现量升价跌，其中12月一个月就成交了150.80万平方米，远高于年化月均128.65万平方米的成交量，提升了年度成交量。
虽然，“2021年新房公寓市场较2020年（上年）成交量有17.35%的增幅，但价格略有1.24%的下跌”的事实数据统计之下，存在着供应量、供应结构和批复价格之间的人为痕迹，所以——
（1）成交量大于2020年也不足喜，因为上一年的一季度基本停工所致；
（2）成交价格略有下跌也不担心，因为限价导致了成交价格不能完全反应市场。
倒是还有一组“供求关系数据”不可忽视：即平均去化时间仅5.45个月，供应始终偏紧（截止到岁末，公寓新房存量仅437.79万平方米），呈现供不应求的态势。
关于2022年调控是否放松，目前当然各执一词，但调控放松的达摩克利斯之剑是房价上涨，在调控放松之前，通过增加土地供应和产品上市，来稀释调控放开之后的可能“失控”，这是一个分子和分母在自我平衡的问题，因为最终市场看的是分值。
（二）别墅市场在分化，独栋式微还击了“疫情之下奢侈品走俏”的逻辑
2021年上海市联排别墅累计成交了73.45万平方米， 同比2020年同期水平下跌1.04%； 成交均价为58187元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了6.70%。量跌价升，成交量较2020年变化不大。
2021年上海市独栋别墅累计成交了13.97万平方米，同比2020年同期水平下跌47.16%； 成交均价为70522元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了0.37%。量价齐跌，成交量处于历史低位。
由此可见，别墅产品包括联排别墅，因为总价相对较高，就算在限价时代存在着“买到就是赚到”但其动用资金较高的门槛，也在消磨着投资型买家的介入欲望。
联排别墅市场好过独栋市场，就是总价作用力，也是总价在区分居住和投资属性、高端居住的市场信心等微妙问题，虽然数字不能完全定论，但“带着数字看问题”的逆向思考，或许在未来楼市判断中有所作用。
同样不可不提的是，从别墅市场数据的波澜不惊，回想这两年疫情期间不断坊间关于“奢侈品卖疯了”的言论，作为居住中的奢侈品并未用数据来响应，也是总价差异导致的“此奢侈非彼奢侈”，还是要具体问题具体分析。
（三）商办市场一片惨淡在持续，还要持续多久未可知。
2021年上海市商铺类产品累计成交了80.01平方米， 同比2020年同期水平下跌5.00%； 成交均价为28815元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了10.35%。量跌价升。商铺类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
2021年上海市办公类产品累计成交了113.92万平方米， 同比2020年同期水平下跌3.09%；成交均价为40731元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了10.52%。量跌价跌。办公类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
之所以将“商铺数据”和“办公数据”归于一类，主要是基于两者的内在关联，以及受到实体经济下行的需求同宗：
（1）过去被事实成交验证了多年的“同一区域，商办是住宅（价格）的七折”，在2021年有进一步下探的零星迹象值得关注，部分区域即使在“住宅限价”基础上还是出现了“同一区域，商办是住宅（价格）的五折”，可见量能的持续低迷会进一步拉扯价格的坚守信心。
（2）商办虽然也是建筑形态，但商办不是刚需属性，或者说“商办有饱和度下限”，因为被需求基数有限，所以商办的低迷不仅是市场“低消费”的反应，也在进一步震慑着后来者的进入底气。
（3）上海楼市的复苏要看住宅，只有住宅复苏到一定程度，商办才会在数据上“客气微笑”。
（四）二手房市场用脚投票，但是要看“价格同比”
另一组来自业内的数据：2021年全年上海的二手房成交了272354套，其中2021年12月份还有18000多套成交。无论房屋成交面积、金额、套数都让业内同行鼓舞，但同时也要抱着“不要高兴得太早”的审慎态度，毕竟要看成交价格，特别是同比过去一年甚至半年的报价来衡量，看看成交是在什么价格之下发生的，因为这代表了房东的信心回到了什么时间段的水位。
但好在，有成交就是有（买卖双方的）市场共识，还是谨慎乐观地看待2022年的上海楼市。
当然，相对于其他城市，上海仍然是中国最值得居停、发展的城市之一，随着上海部分新发展规划的逐步落地，上海的人口吸附量还会进一步用脚投票用数据说话，所以“先到上海再说”和“先在上海买房再说”的看似蛮横逻辑，其实也是建立在长效事实和数据之上的排除法，当然“先在上海买房再说”背后是需要房票和强大购买力支持的。
关于上海楼市在过去的2021年，到底“好不好”的争议，还是用数据说话吧！
（一）公寓新房市场，调控在和时间赛跑
据权威的佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年上海市商品房累计成交了1543.81万平方米， 同比2020年上涨了14.40%； 成交均价为43680元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了3.23%。商品房总体呈现量升价跌，其中12月一个月就成交了150.80万平方米，远高于年化月均128.65万平方米的成交量，提升了年度成交量。
虽然，“2021年新房公寓市场较2020年（上年）成交量有17.35%的增幅，但价格略有1.24%的下跌”的事实数据统计之下，存在着供应量、供应结构和批复价格之间的人为痕迹，所以——
（1）成交量大于2020年也不足喜，因为上一年的一季度基本停工所致；
（2）成交价格略有下跌也不担心，因为限价导致了成交价格不能完全反应市场。
倒是还有一组“供求关系数据”不可忽视：即平均去化时间仅5.45个月，供应始终偏紧（截止到岁末，公寓新房存量仅437.79万平方米），呈现供不应求的态势。
关于2022年调控是否放松，目前当然各执一词，但调控放松的达摩克利斯之剑是房价上涨，在调控放松之前，通过增加土地供应和产品上市，来稀释调控放开之后的可能“失控”，这是一个分子和分母在自我平衡的问题，因为最终市场看的是分值。
（二）别墅市场在分化，独栋式微还击了“疫情之下奢侈品走俏”的逻辑
2021年上海市联排别墅累计成交了73.45万平方米， 同比2020年同期水平下跌1.04%； 成交均价为58187元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了6.70%。量跌价升，成交量较2020年变化不大。
2021年上海市独栋别墅累计成交了13.97万平方米，同比2020年同期水平下跌47.16%； 成交均价为70522元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了0.37%。量价齐跌，成交量处于历史低位。
由此可见，别墅产品包括联排别墅，因为总价相对较高，就算在限价时代存在着“买到就是赚到”但其动用资金较高的门槛，也在消磨着投资型买家的介入欲望。
联排别墅市场好过独栋市场，就是总价作用力，也是总价在区分居住和投资属性、高端居住的市场信心等微妙问题，虽然数字不能完全定论，但“带着数字看问题”的逆向思考，或许在未来楼市判断中有所作用。
同样不可不提的是，从别墅市场数据的波澜不惊，回想这两年疫情期间不断坊间关于“奢侈品卖疯了”的言论，作为居住中的奢侈品并未用数据来响应，也是总价差异导致的“此奢侈非彼奢侈”，还是要具体问题具体分析。
（三）商办市场一片惨淡在持续，还要持续多久未可知。
2021年上海市商铺类产品累计成交了80.01平方米， 同比2020年同期水平下跌5.00%； 成交均价为28815元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了10.35%。量跌价升。商铺类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
2021年上海市办公类产品累计成交了113.92万平方米， 同比2020年同期水平下跌3.09%；成交均价为40731元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了10.52%。量跌价跌。办公类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
之所以将“商铺数据”和“办公数据”归于一类，主要是基于两者的内在关联，以及受到实体经济下行的需求同宗：
（1）过去被事实成交验证了多年的“同一区域，商办是住宅（价格）的七折”，在2021年有进一步下探的零星迹象值得关注，部分区域即使在“住宅限价”基础上还是出现了“同一区域，商办是住宅（价格）的五折”，可见量能的持续低迷会进一步拉扯价格的坚守信心。
（2）商办虽然也是建筑形态，但商办不是刚需属性，或者说“商办有饱和度下限”，因为被需求基数有限，所以商办的低迷不仅是市场“低消费”的反应，也在进一步震慑着后来者的进入底气。
（3）上海楼市的复苏要看住宅，只有住宅复苏到一定程度，商办才会在数据上“客气微笑”。
（四）二手房市场用脚投票，但是要看“价格同比”
另一组来自业内的数据：2021年全年上海的二手房成交了272354套，其中2021年12月份还有18000多套成交。无论房屋成交面积、金额、套数都让业内同行鼓舞，但同时也要抱着“不要高兴得太早”的审慎态度，毕竟要看成交价格，特别是同比过去一年甚至半年的报价来衡量，看看成交是在什么价格之下发生的，因为这代表了房东的信心回到了什么时间段的水位。
但好在，有成交就是有（买卖双方的）市场共识，还是谨慎乐观地看待2022年的上海楼市。
当然，相对于其他城市，上海仍然是中国最值得居停、发展的城市之一，随着上海部分新发展规划的逐步落地，上海的人口吸附量还会进一步用脚投票用数据说话，所以“先到上海再说”和“先在上海买房再说”的看似蛮横逻辑，其实也是建立在长效事实和数据之上的排除法，当然“先在上海买房再说”背后是需要房票和强大购买力支持的。
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