#两岸微话#【一晚八连震，台湾省半导体产业受影响，芯片荒雪上加霜】3月23日凌晨，中国台湾台东县海域发生6.6级地震，此后大小余震不断，地震对于部分高新技术科技园区有所影响。因为震度达到4级的关系，台积电、联电等部分厂商生产机组出现宕机状况。
台积电称，其部分设备受到地震的影响，公司仍在对实际影响进行最终评估。联电表示，员工及厂房均安、部分机台启动保护停机功能需要重新开机，整体第一季业绩是否受影响还在评估。
地震发生正值台湾三大硅晶圆厂商再掀涨价潮之时，对全球芯片缺货状态无疑是一次雪上加霜的暴击，本来业界预期2022下半年就能得到缓解，实现供需平衡，不过美光CEO日前表示今年还无法解决所有问题，芯片缺货要持续到2023年。今年想提车、购置高端显卡，抑或想原价购买三大平台游戏主机的用户可能还得再继续做“等等党”了。
台积电称，其部分设备受到地震的影响，公司仍在对实际影响进行最终评估。联电表示，员工及厂房均安、部分机台启动保护停机功能需要重新开机，整体第一季业绩是否受影响还在评估。
地震发生正值台湾三大硅晶圆厂商再掀涨价潮之时，对全球芯片缺货状态无疑是一次雪上加霜的暴击，本来业界预期2022下半年就能得到缓解，实现供需平衡，不过美光CEO日前表示今年还无法解决所有问题，芯片缺货要持续到2023年。今年想提车、购置高端显卡，抑或想原价购买三大平台游戏主机的用户可能还得再继续做“等等党”了。
预亏40亿、财务总监半年换俩 中利集团光伏回款艰难执着下注
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
【这个地方普宅半年涨60%，别墅四年翻六倍……我承认我酸了】
2021年下半年，全国楼市一片哀嚎，
有个城市却在2021年的下半年逆风飞扬，普宅暴涨60%，别墅单价破12万。
猜猜是哪里？
杭州？南京？武汉？成都？或者西安？
2021年下半年的法拍市场，有一个叫丽州·玫瑰园的神秘项目，
十栋别墅法拍，从去年8月陆续拍到10月，两个月总价涨了50%，单价从8万蹦到12万。
最高的一场出价有122次。
瞧，有图有真相。
2021年的下半年，全国楼市被揍成什么熊样了。
什么一二线城市，万亿俱乐部，人口破千万，房价都做了缩头乌龟。
这个丽州玫瑰园居然敢逆风上涨。
要知道，这个项目没有品牌血统，是当地企业开发建设的。企业在2020年已经破产，十栋未售的别墅是迫不得己才走了法拍。
而且别墅藏在山根下，外围甚至杂乱不堪。
17年入市销售的时候单价只有不到2万元，18年收尾清盘的时候也不过三四万元。
短短三四年，拍卖出了最高12万的单价，总价高达4485.1313万元。
三年翻三倍，四年翻六倍，
这个涨幅，酸不酸？
这TM才是所有投资者翘首期盼的楼市大牛股。
更让人意外的是，
这个在楼市被冰封的哀鸿遍野中载歌载舞，疯狂上涨的项目，竟然隐匿在一个低调的小城镇里。
如果不是这几场公开拍卖，没什么人会留意这个小地方。
这个地方叫永康，浙江省的一个县级市。
常住人口96.42万人，60岁以上占比13.45%；2020年GDP639.78亿元；全国百强县排80名。
不是热点城市，没进万亿俱乐部，人口不到百万，甚至还有点老龄化。
就是这样一座“看似普通”的小城镇，楼市却吊的一批，怪象丛生。
不仅有单价12万的别墅，还有单套558平米的亚洲十大豪宅；
不仅楼市长期被地头蛇垄断，就连土地出让金也敢变相转移。
啧啧啧……
各位继续听水冰月娓娓道来。
先来说说被亿翰智库评出的亚洲十大新晋豪宅—华鸿·江山雲起。
这个项目位于永康的富人区—溪心板块，位于城南，用永康本地人的话说：
想跻身永康的上流圈，必须得在溪心有套房。
所以永康叫得上名的改善社区，豪宅别墅都在溪心板块，比如我们前面提到的丽州·玫瑰园。
这个亚洲十大豪宅华鸿·江山雲究竟起有多豪？
433平米和558平米的房源占到整个楼盘的90%，均价预计在5万左右，总价突破2000万元。
楼盘服务也很“到位”，
实地调研的时候，车还没停稳一群小哥就围上来为我们撑伞，
我很惊讶：没太阳也没雨，为什么要给我们撑伞？小哥傲娇地说：这就是服务。
怪像二：地头蛇长期垄断市场，两年前品牌房企才进驻；
作为全省跨境电子商务和出口贸易的先锋，永康的楼市却一直被地头蛇把控。
一直以来想进驻永康的房企，只要敢来就会挨打，直到2020年永康才开始有外来房企涌入。
但是，割肉让利也是出于无奈，自家儿子弄不成事，只能请外援。
这两年溪心、城东等区域陆续有楼盘烂尾和本地房企破产，不得已才引入了品牌房企。
比如众泰小镇，就是永康本地的企业众泰汽车旗下的开发公司负责开发的，公司破产之后项目被滨江和阳光城接手了。
怪像三：地方和企业合谋，土地款被变相转移；
别的城市想着怎么多卖地，永康想着怎么转移土地收入。
华鸿·江山雲起这个项目，永康地方上提前设计好方案，甚至连户型面积、建筑用材用料这些细节都已经提前敲定，拍得土地的房企只负责原样建造即可。
重点是，
表面上看这块土地的综合成本低于周边地块，但是建成后房企需要免费送三栋楼给地方，这三栋楼地方上可以“自行处理”，至于地方会怎么处理呢？
可能是拍卖，可能是内部消化，也可能……
总之地方用这种方式将本该归属于政府性基金收入同时会被上面监管的土地收入，偷偷转移了。
房企做了白手套；
地方得了大便宜；
路子真野！
过去三年，哪些城市房价涨了？
未来五年，哪些城市还能投资？
你的经验，楼市大V，经济学家，国家的统计数据，都有一个统一的回答：
一二线热点城市，GDP过万亿的城市，人口流入年轻人多的城市房价才会涨，投资才有价值。
未来请远离小城镇，远离三四五线城市。
永康，四五线小城市， GDP不足千亿，人口不足百万，轻度老龄化，60岁以上老人占比13.45% ，13.45%是什么概念呢？
深圳60岁以上人口占比只有5.36%，东莞5.47%，义乌10.25%。
永康甚至不是一座很年轻的城市。
但就是这样一个小城镇，2021年城区代表性的普宅上涨60%，别墅丽州·玫瑰园四年翻六倍。
目前永康新房的地板价已经达到2万，
也就是说户籍人口只有62万的永康，房价已经比肩一二线城市了。
永康楼市，2021年涨的比谁都猛，
永康楼市，打破了我们的一致共识。
我们，都被打脸了。
那凭什么永康房价涨的比一二线城市还猛？
因为门阀。
永康是“中国五金之都”，以门业、电动工具、杯业、餐厨用品为代表的五金产品，占据了全国70%以上的市场；
2011年永康国际会展中心正式启用，自此365天不间断开放，被誉为“永不闭幕的五金博览会”；
永康拥有市场主体12.4万户、企业4.5万家、规上工业企业1027家、年产值亿元以上企业153家、上市公司4家。我们熟悉的王力门、步阳门、众泰汽车等民营品牌都出自永康。
这些企业造就了永康的经济繁荣，也涌现出了一批富甲一方的门阀家族。
实地调研发现，永康不仅有高楼林立的写字楼集群，满大街飞驰的豪车，还有名表抵押店，里面几十万上百万的名表比比皆是。
永康这座城市有着高高的壁垒，普通人难以融入；
永康楼市有着强悍的本地购买力，背离了全国的涨跌周期；
这样的地方，能涨，而且抗跌。
因为有一帮有钱的门阀，供应还很稀缺。
改善板块溪水心目前只有两个新楼盘，城东的普宅板块也只有四五个楼盘在售，整个城区在售楼盘不超过十个。
这样的小市场，很容易被控盘，踩对节奏就是一顿暴击。
那永康到底能买吗？
能买，
但是只适合熟悉本地市场的人，外地人你不敢买也不建议买。
因为：
第一，这种被少数人垄断并且有阶层壁垒的房地产市场，摸不清底没人敢进；
第二，这样的小城镇小市场，经济发达却供应稀缺，涨跌周期跟全国的大趋势并不完全一致，很难准确判断涨跌，不适合绝大多数的房产投资者。
永康这类城市，太野又太过小众。
如果你没有这么野的小众资源，还是老老实实跟着大碗，咱们踏踏实实搞钱吧。（ 大碗楼市）
2021年下半年，全国楼市一片哀嚎，
有个城市却在2021年的下半年逆风飞扬，普宅暴涨60%，别墅单价破12万。
猜猜是哪里？
杭州？南京？武汉？成都？或者西安？
2021年下半年的法拍市场，有一个叫丽州·玫瑰园的神秘项目，
十栋别墅法拍，从去年8月陆续拍到10月，两个月总价涨了50%，单价从8万蹦到12万。
最高的一场出价有122次。
瞧，有图有真相。
2021年的下半年，全国楼市被揍成什么熊样了。
什么一二线城市，万亿俱乐部，人口破千万，房价都做了缩头乌龟。
这个丽州玫瑰园居然敢逆风上涨。
要知道，这个项目没有品牌血统，是当地企业开发建设的。企业在2020年已经破产，十栋未售的别墅是迫不得己才走了法拍。
而且别墅藏在山根下，外围甚至杂乱不堪。
17年入市销售的时候单价只有不到2万元，18年收尾清盘的时候也不过三四万元。
短短三四年，拍卖出了最高12万的单价，总价高达4485.1313万元。
三年翻三倍，四年翻六倍，
这个涨幅，酸不酸？
这TM才是所有投资者翘首期盼的楼市大牛股。
更让人意外的是，
这个在楼市被冰封的哀鸿遍野中载歌载舞，疯狂上涨的项目，竟然隐匿在一个低调的小城镇里。
如果不是这几场公开拍卖，没什么人会留意这个小地方。
这个地方叫永康，浙江省的一个县级市。
常住人口96.42万人，60岁以上占比13.45%；2020年GDP639.78亿元；全国百强县排80名。
不是热点城市，没进万亿俱乐部，人口不到百万，甚至还有点老龄化。
就是这样一座“看似普通”的小城镇，楼市却吊的一批，怪象丛生。
不仅有单价12万的别墅，还有单套558平米的亚洲十大豪宅；
不仅楼市长期被地头蛇垄断，就连土地出让金也敢变相转移。
啧啧啧……
各位继续听水冰月娓娓道来。
先来说说被亿翰智库评出的亚洲十大新晋豪宅—华鸿·江山雲起。
这个项目位于永康的富人区—溪心板块，位于城南，用永康本地人的话说：
想跻身永康的上流圈，必须得在溪心有套房。
所以永康叫得上名的改善社区，豪宅别墅都在溪心板块，比如我们前面提到的丽州·玫瑰园。
这个亚洲十大豪宅华鸿·江山雲究竟起有多豪？
433平米和558平米的房源占到整个楼盘的90%，均价预计在5万左右，总价突破2000万元。
楼盘服务也很“到位”，
实地调研的时候，车还没停稳一群小哥就围上来为我们撑伞，
我很惊讶：没太阳也没雨，为什么要给我们撑伞？小哥傲娇地说：这就是服务。
怪像二：地头蛇长期垄断市场，两年前品牌房企才进驻；
作为全省跨境电子商务和出口贸易的先锋，永康的楼市却一直被地头蛇把控。
一直以来想进驻永康的房企，只要敢来就会挨打，直到2020年永康才开始有外来房企涌入。
但是，割肉让利也是出于无奈，自家儿子弄不成事，只能请外援。
这两年溪心、城东等区域陆续有楼盘烂尾和本地房企破产，不得已才引入了品牌房企。
比如众泰小镇，就是永康本地的企业众泰汽车旗下的开发公司负责开发的，公司破产之后项目被滨江和阳光城接手了。
怪像三：地方和企业合谋，土地款被变相转移；
别的城市想着怎么多卖地，永康想着怎么转移土地收入。
华鸿·江山雲起这个项目，永康地方上提前设计好方案，甚至连户型面积、建筑用材用料这些细节都已经提前敲定，拍得土地的房企只负责原样建造即可。
重点是，
表面上看这块土地的综合成本低于周边地块，但是建成后房企需要免费送三栋楼给地方，这三栋楼地方上可以“自行处理”，至于地方会怎么处理呢？
可能是拍卖，可能是内部消化，也可能……
总之地方用这种方式将本该归属于政府性基金收入同时会被上面监管的土地收入，偷偷转移了。
房企做了白手套；
地方得了大便宜；
路子真野！
过去三年，哪些城市房价涨了？
未来五年，哪些城市还能投资？
你的经验，楼市大V，经济学家，国家的统计数据，都有一个统一的回答：
一二线热点城市，GDP过万亿的城市，人口流入年轻人多的城市房价才会涨，投资才有价值。
未来请远离小城镇，远离三四五线城市。
永康，四五线小城市， GDP不足千亿，人口不足百万，轻度老龄化，60岁以上老人占比13.45% ，13.45%是什么概念呢？
深圳60岁以上人口占比只有5.36%，东莞5.47%，义乌10.25%。
永康甚至不是一座很年轻的城市。
但就是这样一个小城镇，2021年城区代表性的普宅上涨60%，别墅丽州·玫瑰园四年翻六倍。
目前永康新房的地板价已经达到2万，
也就是说户籍人口只有62万的永康，房价已经比肩一二线城市了。
永康楼市，2021年涨的比谁都猛，
永康楼市，打破了我们的一致共识。
我们，都被打脸了。
那凭什么永康房价涨的比一二线城市还猛？
因为门阀。
永康是“中国五金之都”，以门业、电动工具、杯业、餐厨用品为代表的五金产品，占据了全国70%以上的市场；
2011年永康国际会展中心正式启用，自此365天不间断开放，被誉为“永不闭幕的五金博览会”；
永康拥有市场主体12.4万户、企业4.5万家、规上工业企业1027家、年产值亿元以上企业153家、上市公司4家。我们熟悉的王力门、步阳门、众泰汽车等民营品牌都出自永康。
这些企业造就了永康的经济繁荣，也涌现出了一批富甲一方的门阀家族。
实地调研发现，永康不仅有高楼林立的写字楼集群，满大街飞驰的豪车，还有名表抵押店，里面几十万上百万的名表比比皆是。
永康这座城市有着高高的壁垒，普通人难以融入；
永康楼市有着强悍的本地购买力，背离了全国的涨跌周期；
这样的地方，能涨，而且抗跌。
因为有一帮有钱的门阀，供应还很稀缺。
改善板块溪水心目前只有两个新楼盘，城东的普宅板块也只有四五个楼盘在售，整个城区在售楼盘不超过十个。
这样的小市场，很容易被控盘，踩对节奏就是一顿暴击。
那永康到底能买吗？
能买，
但是只适合熟悉本地市场的人，外地人你不敢买也不建议买。
因为：
第一，这种被少数人垄断并且有阶层壁垒的房地产市场，摸不清底没人敢进；
第二，这样的小城镇小市场，经济发达却供应稀缺，涨跌周期跟全国的大趋势并不完全一致，很难准确判断涨跌，不适合绝大多数的房产投资者。
永康这类城市，太野又太过小众。
如果你没有这么野的小众资源，还是老老实实跟着大碗，咱们踏踏实实搞钱吧。（ 大碗楼市）
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