【十堰人速看！延迟退休真要来了，这两省已试点】昨天，国务院印发《关于印发“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》，这份一万八千多字的通知，对我国“十四五”期间养老事业和养老服务作出全面的规划，其中大家最为关注的是提到“实施渐进式延迟法定退休年龄”。
这句话有两个关键词：延迟退休，渐进式。
为什么要延迟退休？
延迟退休，很重要一个原因是，中国面临着从轻度老龄化进入中度老龄化阶段发展的态势。
根据第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口约有2.64亿，占总人口的18.7%；65岁以上人口约有1.9亿，占总人口的13.5%；“十四五”期间，我国老年人口将超过3亿人。
联合国曾预测照此趋势，2050年中国社会的人口年龄中位数将达到49.6岁，即一半人口都将在50岁以上，老龄化社会已成为迫在眉睫的问题。
延迟退休，很显然是应对人口老龄化的一项重要举措。
其次，我国现行退休年龄相对偏低，中国现行法定退休年龄是男职工60周岁，女干部55周岁，女工人50周岁。
这一规定制定颁布于20世纪50年代，当时我国人均预期寿命也只有50岁左右。
这一退休年龄标准是根据新中国成立初期人均预期寿命、劳动条件、用工方式等诸多因素确定的，到现在近70多年没有调整过。
改革开放以后，我国人均预期寿命大幅提高，从新中国成立初期的40多岁提高到了“十三五”期间的77.3岁。“十四五”期间，我国人均预期寿命将达78.3岁。
与此同时，我国的经济社会发生了巨大变化，退休年龄总体偏低的问题就显得十分突出，延长退休年龄是自然而然的事。
横向比较，延迟退休年龄也是世界各国应对人口老龄化的普遍做法。近几十年来，多数国家都不同程度提高了退休年龄。
据不完全统计，全球30个主要国家中退休年龄普遍都在65岁以上。
世界银行曾发布一项报告，调查了全球139个经济体的官方退休年龄，其中中国目前男性60岁、女性50岁的退休年龄虽然谈不上最早，也算是进入了“偏早行列”中。
欧美国家普遍的退休年龄都为65岁，美国为67岁，日本为男65岁，女60岁。
因此随着生活水平的进步，人们的寿命不断提高，延迟退休年龄是必然趋势。
延迟退休，哪些人会受影响？
去年的全国两会上，延迟退休正式进入政府工作报告。
当时，全国政协委员、中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文表示，延迟退休主要涉及3个年龄群体，即原定退休年龄的60岁男性、55岁女干部以及50岁女工人。
我们假设延迟退休政策在2022年落地实施，那么以下三个群体将会受到退休新政的影响：
一是小于等于50岁女性工人（1972年以及以后出生的女性）；
二是低于等于55岁女性干部和男性工人，主要是从事体力劳动的工人（1967年以及以后出生的人）；
三是低于等于60岁男性干部（1962年以及以后出生的男性）。
由此看出，延迟退休方案影响较大是70后和80后，根据人社部方案将实行“渐进式”延迟退休，直到经过相当长时间达到新拟定的法定退休年龄。
因此，对于90后来说，到退休时估计已经完全赶上了新政。
怎么延迟退休？
延迟退休究竟应该是“一刀切”还是“小步快走”，目前学界讨论较多的主要有两种方案：
一种是先统一男女退休年龄到60岁，把女性多档退休年龄统一到一档，再同时延长男女退休年龄；
另一种方案是男女各自延长，女性延长步伐比男性快，最终统一男女性退休年龄。
这里就要说到第二个关键词，渐进式。
渐进式可以有两种理解：
一是推行延迟退休的时间“渐进”，即经过一段过渡时间达到新的法定退休年龄，之后大家按新规定执行；
一种是延迟退休的方式“渐进”。比如女性退休年龄每3年延迟一岁，男性退休年龄每6年延迟1岁，直到2045年同时达到65岁。
郑秉文建议，延迟退休方案首先要征求社会意见，结合我国现实国情和文化传统进行制定；其次一定要实施渐进式延迟退休，让不同年龄人群逐渐接受。
据了解，目前人社部正在会同相关部门制定延迟退休具体实施方案。
关于方案具体内容，去年2月人社部副部长游钧表示，方案会借鉴国际上通行的做法和经验，更要充分考虑我国的现实国情、文化传统和历史沿革等。
从这句话来看，我国男性退休年龄很可能与世界接轨，提高到65岁，女性退休年龄也会相应提高。
延迟退休离我们还有多远？
很近了！根据《通知》要求，很可能“十四五”期间就将推出。江苏省，已经在开始试点了。
今年1月30日，江苏人社厅印发《企业职工基本养老保险实施办法的通知》，其中明确提到，经本人申请、用人单位同意，报人力资源社会保障行政部门备案，参保人员可推迟退休，推迟退休的时间最短不少于一年。
举个例子，一个人到了退休年龄，但是他能力特别强，公司不希望他退休，他本人也想接着干。那么他就可以和公司协商，延迟退休。
这种模式更加科学，也更人性化。员工可以在公司和职工协商一致的情况下，申请延迟退休，不是一刀切，企业和个人都能接受。
同样是今年1月，山东省人力资源和社会保障厅发布了《进一步规范企事业单位高级专家延长退休年龄有关问题的通知》，首次在全国范围内落地延迟退休政策。
山东省的这份文件主要针对技术型工种，如果能够达到副高级职称以上，可以自愿选择是否延迟退休。在延迟退休的时间上，如果通过申请，也只能延迟1至3年，一般不会超过65岁。
延迟退休其他模式：第二职业
延迟退休，一般是指在本岗位上延迟，有没有其他模式？
全国人大代表、松下家电（中国）有限公司厨卫空间事业部系长刘廷曾提出，延迟退休涉及太广，单独一个政策方案不一定能够满足所有退休职工意愿，必须多措并举，综合施策，建议是配套建立第二人生职业的社会环境和工作制度，作为延迟退休方案的补充。
所谓第二人生职业，就是在正常年龄退休后，可以选择自己比较感兴趣的领域，从事相关方面工作。
“多出一个这样的选择，退休职工从心理层面更容易接受，这其实也就相当于退休年龄自动延迟了”。
刘廷在调研中发现，现在人均寿命普通提高了，杭州人均寿命已经超过80岁，只要身体允许，退休后再工作5-10年不成问题。
但也有现实阻碍。刘廷说，比如退休后工伤等保险企业没办法缴了，一旦出了问题，企业承担不起责任，也就不敢聘用了。
从顶层设计角度来说，需要建立第二人生职业的社会环境和工作制度。
来源：新华社
这句话有两个关键词：延迟退休，渐进式。
为什么要延迟退休？
延迟退休，很重要一个原因是，中国面临着从轻度老龄化进入中度老龄化阶段发展的态势。
根据第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口约有2.64亿，占总人口的18.7%；65岁以上人口约有1.9亿，占总人口的13.5%；“十四五”期间，我国老年人口将超过3亿人。
联合国曾预测照此趋势，2050年中国社会的人口年龄中位数将达到49.6岁，即一半人口都将在50岁以上，老龄化社会已成为迫在眉睫的问题。
延迟退休，很显然是应对人口老龄化的一项重要举措。
其次，我国现行退休年龄相对偏低，中国现行法定退休年龄是男职工60周岁，女干部55周岁，女工人50周岁。
这一规定制定颁布于20世纪50年代，当时我国人均预期寿命也只有50岁左右。
这一退休年龄标准是根据新中国成立初期人均预期寿命、劳动条件、用工方式等诸多因素确定的，到现在近70多年没有调整过。
改革开放以后，我国人均预期寿命大幅提高，从新中国成立初期的40多岁提高到了“十三五”期间的77.3岁。“十四五”期间，我国人均预期寿命将达78.3岁。
与此同时，我国的经济社会发生了巨大变化，退休年龄总体偏低的问题就显得十分突出，延长退休年龄是自然而然的事。
横向比较，延迟退休年龄也是世界各国应对人口老龄化的普遍做法。近几十年来，多数国家都不同程度提高了退休年龄。
据不完全统计，全球30个主要国家中退休年龄普遍都在65岁以上。
世界银行曾发布一项报告，调查了全球139个经济体的官方退休年龄，其中中国目前男性60岁、女性50岁的退休年龄虽然谈不上最早，也算是进入了“偏早行列”中。
欧美国家普遍的退休年龄都为65岁，美国为67岁，日本为男65岁，女60岁。
因此随着生活水平的进步，人们的寿命不断提高，延迟退休年龄是必然趋势。
延迟退休，哪些人会受影响？
去年的全国两会上，延迟退休正式进入政府工作报告。
当时，全国政协委员、中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文表示，延迟退休主要涉及3个年龄群体，即原定退休年龄的60岁男性、55岁女干部以及50岁女工人。
我们假设延迟退休政策在2022年落地实施，那么以下三个群体将会受到退休新政的影响：
一是小于等于50岁女性工人（1972年以及以后出生的女性）；
二是低于等于55岁女性干部和男性工人，主要是从事体力劳动的工人（1967年以及以后出生的人）；
三是低于等于60岁男性干部（1962年以及以后出生的男性）。
由此看出，延迟退休方案影响较大是70后和80后，根据人社部方案将实行“渐进式”延迟退休，直到经过相当长时间达到新拟定的法定退休年龄。
因此，对于90后来说，到退休时估计已经完全赶上了新政。
怎么延迟退休？
延迟退休究竟应该是“一刀切”还是“小步快走”，目前学界讨论较多的主要有两种方案：
一种是先统一男女退休年龄到60岁，把女性多档退休年龄统一到一档，再同时延长男女退休年龄；
另一种方案是男女各自延长，女性延长步伐比男性快，最终统一男女性退休年龄。
这里就要说到第二个关键词，渐进式。
渐进式可以有两种理解：
一是推行延迟退休的时间“渐进”，即经过一段过渡时间达到新的法定退休年龄，之后大家按新规定执行；
一种是延迟退休的方式“渐进”。比如女性退休年龄每3年延迟一岁，男性退休年龄每6年延迟1岁，直到2045年同时达到65岁。
郑秉文建议，延迟退休方案首先要征求社会意见，结合我国现实国情和文化传统进行制定；其次一定要实施渐进式延迟退休，让不同年龄人群逐渐接受。
据了解，目前人社部正在会同相关部门制定延迟退休具体实施方案。
关于方案具体内容，去年2月人社部副部长游钧表示，方案会借鉴国际上通行的做法和经验，更要充分考虑我国的现实国情、文化传统和历史沿革等。
从这句话来看，我国男性退休年龄很可能与世界接轨，提高到65岁，女性退休年龄也会相应提高。
延迟退休离我们还有多远？
很近了！根据《通知》要求，很可能“十四五”期间就将推出。江苏省，已经在开始试点了。
今年1月30日，江苏人社厅印发《企业职工基本养老保险实施办法的通知》，其中明确提到，经本人申请、用人单位同意，报人力资源社会保障行政部门备案，参保人员可推迟退休，推迟退休的时间最短不少于一年。
举个例子，一个人到了退休年龄，但是他能力特别强，公司不希望他退休，他本人也想接着干。那么他就可以和公司协商，延迟退休。
这种模式更加科学，也更人性化。员工可以在公司和职工协商一致的情况下，申请延迟退休，不是一刀切，企业和个人都能接受。
同样是今年1月，山东省人力资源和社会保障厅发布了《进一步规范企事业单位高级专家延长退休年龄有关问题的通知》，首次在全国范围内落地延迟退休政策。
山东省的这份文件主要针对技术型工种，如果能够达到副高级职称以上，可以自愿选择是否延迟退休。在延迟退休的时间上，如果通过申请，也只能延迟1至3年，一般不会超过65岁。
延迟退休其他模式：第二职业
延迟退休，一般是指在本岗位上延迟，有没有其他模式？
全国人大代表、松下家电（中国）有限公司厨卫空间事业部系长刘廷曾提出，延迟退休涉及太广，单独一个政策方案不一定能够满足所有退休职工意愿，必须多措并举，综合施策，建议是配套建立第二人生职业的社会环境和工作制度，作为延迟退休方案的补充。
所谓第二人生职业，就是在正常年龄退休后，可以选择自己比较感兴趣的领域，从事相关方面工作。
“多出一个这样的选择，退休职工从心理层面更容易接受，这其实也就相当于退休年龄自动延迟了”。
刘廷在调研中发现，现在人均寿命普通提高了，杭州人均寿命已经超过80岁，只要身体允许，退休后再工作5-10年不成问题。
但也有现实阻碍。刘廷说，比如退休后工伤等保险企业没办法缴了，一旦出了问题，企业承担不起责任，也就不敢聘用了。
从顶层设计角度来说，需要建立第二人生职业的社会环境和工作制度。
来源：新华社
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
【 惊喜又感谢，那些日本人创造的和制洋食】
由旅居日本的意大利翻译マッシ绘制，日本人所创造的洋食，让这个外国人来日本尝了之后又惊又喜。
明治维新之后日本脱亚入欧，大量的西洋食物传进日本，被改良之后变成了现在的和制洋食，那些您以为应该是来自外国的食物，其实都是日本人所发明的哦。
1.奶油水果三明治：
大正时代开始流行，在当时，高级水果非常珍贵，所以车站前大多有贩卖水果的土产店，开在附近的吃茶店也推出果汁或是水果奶油三明治，以可以轻松的夹着水果一起吃为发想，起源店分别有东京的千疋屋或京都的八百屋之说。 水果切面很治愈，用现在的用法就是非常的断面萌、映え，中文的说法就是很网美照的意思。
2.炸虾：
发祥于1895年东京银座的法国料理餐厅『炼瓦亭』
3.冰咖啡 ：记载于『明治事物起原』1891年东京神田的冰店小川屋已有菜单的纪录。
4.炸咖喱面包：
位在东京深川的名花堂(カトレア)，创业于明治10年，于昭和2年发明以面团包裹猪绞肉及大量蔬菜以咖喱香料炒香的内馅下去油炸的商品。
5.蕃茄酱意大利面（ナポリタン）
战后被美军接收的日本，会用水煮的意大利面拌蕃茄酱来吃，横滨新格兰饭店的料理长入江茂忠看到之后，加了炒过的洋葱、青椒、火腿、洋菇等，改良后的样子和当时日本流行的拿波里风义大利面相似，所以取名ナポリタン。 发展到后面会有老牌的吃茶店会加入酱油或是中浓等酱汁去提味，是昭和代表性的食品。
6.焗烤饭 （ドリア）
起源于1930年代横滨的新格兰饭店，由来自瑞士的初代料理长Saly Weil为身体不舒服的人制作补充体力的即兴料理，以炒过香料的饭加上白酱及起司去焗烤。 顺带一提炒过的香料饭称为ピラフ（毕拉夫），也是鸟山名为漫画七龙珠悟空所遭遇的第一个反派角色的命名创造。
7.布丁（水果）百汇 (プリンアラモード)
起源于战后的横滨新格兰饭店，为了提供美国驻军将校夫人的甜点，以布丁和罐头水果装饰佐以冰淇淋和鲜奶油的甜点。
アラモード为法文 à la mode，意指流行、现代的意思，プリンアラモード翻的直白一点就是流行布丁的意思。
8.炒面面包 （焼きそばパン）
原本炒面和面包是各别贩售的，起源诸多纷纭，大多以1950年东京南千住的野泽屋推出炒面和夹心面包(コッペパン)的菜单，客人提议老板用面包夹炒面，一起吃省的麻烦的作法，推出后大受欢迎。
1970年代之后学校的福利社多有贩售，随着日剧电玩动漫的推波助澜而知名。
9.红豆面包 （あんぱん）
起源于1874年，由银座木村屋总本店以和果子酒馒头的作法，把和果子传统的红豆内馅包入面包，进贡给去赏花的明治天皇而出名，明治天皇也赞赏不已。
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1.奶油水果三明治：
大正时代开始流行，在当时，高级水果非常珍贵，所以车站前大多有贩卖水果的土产店，开在附近的吃茶店也推出果汁或是水果奶油三明治，以可以轻松的夹着水果一起吃为发想，起源店分别有东京的千疋屋或京都的八百屋之说。 水果切面很治愈，用现在的用法就是非常的断面萌、映え，中文的说法就是很网美照的意思。
2.炸虾：
发祥于1895年东京银座的法国料理餐厅『炼瓦亭』
3.冰咖啡 ：记载于『明治事物起原』1891年东京神田的冰店小川屋已有菜单的纪录。
4.炸咖喱面包：
位在东京深川的名花堂(カトレア)，创业于明治10年，于昭和2年发明以面团包裹猪绞肉及大量蔬菜以咖喱香料炒香的内馅下去油炸的商品。
5.蕃茄酱意大利面（ナポリタン）
战后被美军接收的日本，会用水煮的意大利面拌蕃茄酱来吃，横滨新格兰饭店的料理长入江茂忠看到之后，加了炒过的洋葱、青椒、火腿、洋菇等，改良后的样子和当时日本流行的拿波里风义大利面相似，所以取名ナポリタン。 发展到后面会有老牌的吃茶店会加入酱油或是中浓等酱汁去提味，是昭和代表性的食品。
6.焗烤饭 （ドリア）
起源于1930年代横滨的新格兰饭店，由来自瑞士的初代料理长Saly Weil为身体不舒服的人制作补充体力的即兴料理，以炒过香料的饭加上白酱及起司去焗烤。 顺带一提炒过的香料饭称为ピラフ（毕拉夫），也是鸟山名为漫画七龙珠悟空所遭遇的第一个反派角色的命名创造。
7.布丁（水果）百汇 (プリンアラモード)
起源于战后的横滨新格兰饭店，为了提供美国驻军将校夫人的甜点，以布丁和罐头水果装饰佐以冰淇淋和鲜奶油的甜点。
アラモード为法文 à la mode，意指流行、现代的意思，プリンアラモード翻的直白一点就是流行布丁的意思。
8.炒面面包 （焼きそばパン）
原本炒面和面包是各别贩售的，起源诸多纷纭，大多以1950年东京南千住的野泽屋推出炒面和夹心面包(コッペパン)的菜单，客人提议老板用面包夹炒面，一起吃省的麻烦的作法，推出后大受欢迎。
1970年代之后学校的福利社多有贩售，随着日剧电玩动漫的推波助澜而知名。
9.红豆面包 （あんぱん）
起源于1874年，由银座木村屋总本店以和果子酒馒头的作法，把和果子传统的红豆内馅包入面包，进贡给去赏花的明治天皇而出名，明治天皇也赞赏不已。
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