【#宁波租金年付包租公司#不少 有租客不要违约金也要解除协议】《2200元租进1350元租出？首资公寓管理公司这是啥套路》发出后，很多读者表示类似的租金年付或半年付的包租公司在宁波还有不少。
众多租客对房屋租赁公司“高进低出”的运作模式产生质疑，有的租客宁可承担违约责任，也要解除租房协议。
房东报价2300元/月，对方却愿出2500元/月
网友老张留言，前些天，他在58同城出租房子。挂出去不久，就有三四家包租公司和他联系，说装修好，价格可高一点。当时他报价2300元/月，对方竟然说，只要租给他们，他们愿意出2500元/月。他知道，这肯定是不靠谱的。
一房屋中介负责人告诉记者，前两个月，就有包租公司找上门，询问有没有房源，如果介绍成功，可以给他们两个月租金的报酬。详细询问后得知，他们向房东每个月付租金，而租客的租金则是年付。他觉得，这明摆着就是皮包公司。
租客宁愿承担违约金，也要解除租房协议
小高姑娘7月16日与宁波一家房屋租赁公司签了为期一年的房屋租赁协议，付款方式为年付，月租1400元，年付16800元及押金1400元，共18200元。
宁波首资疑似跑路事件发生后，小高联系上了房东。她这才知道，租赁公司是以每月1800元的价格向房东租的房。这一情况与宁波首资的操作手法相似。
8月8日，小高找到该公司，根据当初的租房协议条款，签订了解约协议，自愿承担约定的违约金。
处理退款事宜的工作人员王某告诉她，申请提交后，网上走流程，审批最快也要三四天，具体啥时候能批下来，他也说不清楚。
8月9日，记者跟随小高来到这家房屋租赁公司，就解约后退还租金的事情，详细询问了王某。
小高询问流程走到哪里之后，希望王某催促相关工作人员，流程能否走得快一些。王某告知，他们的业务很多，上海、武汉、长沙都有，类似的审批材料也很多，所以肯定需要一定的时间。他保证，审批通过后，财务就会把款项打到她指定的账户。
其间，小高要求他们出具相关营业执照。王某称，只有上海总部的营业执照。经过核对，小高才知道，那只是上海一家保洁公司。
小高疑惑，当初租房时的租金，交给了宁波的这家房屋租赁公司，现在退还租金，怎么不是该租赁公司出面，而是由来自上海的公司来处理。
王某说，他们之间是合作关系，宁波这家公司委托他们处理合同解约的后续事宜。小高随后要求他提供相关的委托协议。王某称他手里没有，如果当事人需要的话，可到上海总部去查询。
这样的回复让小高心里没底，她拿出前一天签订的解约协议，要求加盖公章。王某说，他只负责走流程，章没法盖。
其间，王某承认，宁波这家租赁公司总部在郑州，他们公司的总部在上海。双方是合作关系，当中签了哪些协议，这都是老板的事，员工并不清楚。
当天下午，小高联系上了另一名租客小邱。早在7月14日，小邱就同该租赁公司签订了解约协议，当时承诺的是15个工作日拿到退款，但到8月9日，他还没拿到这笔钱。
经警方介入，有租客拿到了退款
小邱对记者说，7月8日，他通过该房屋租赁公司的业务员，租了一套2室1厅的房子。月租金1700元，业务员也是要求年付的，再加一个月押金2300元，共支付了22700元。
可他搬进去没几天，房东突然把门锁换掉了，把他的东西也丢了出来。他这时才知道，房东跟租赁公司有纠纷，原因是房东知道了租赁公司在“高进低出”。租赁公司付给房东的月租金是2300元，月付。而租给他的月租金却是1700元，按年收取。
7月14日，小邱跟该租赁公司签订了解约协议。记者看到，解约协议约定，签约之日起15个工作日内，剩余钱款退回到租客指定的账户。
小邱告诉记者，当时也是王某处理的，说公司要走流程。等了一个星期，他没收到退款，又找到公司，告知还没审批下来。
小邱报警，民警说公司现在尚在运作，退款的事情，公司也没说不给，劝他们协商。8月1日，到了协议约定的15个工作日的最后期限，小邱又跑到公司，公司的一个负责人说，审批还没过，退款时间又推到8月10日。经再三要求，他们又给小邱出具了一份承诺书：承诺在8月10日之前将剩余款项退还至客户账号。
8月10日，小邱又一次来到该公司，结果依然没一个清晰的答复，他又一次报警。凭着手头那份承诺书，经过警方介入，他们最后承诺，当天会将款项打到他账户。当晚10点多，小邱终于收到了这笔退款。
与此同时，申请按合同解除协议的其他租客，经过民警协调，该租赁公司也拟定了补充协议，承诺15个工作日内退款。
宁波晚报记者程鑫
众多租客对房屋租赁公司“高进低出”的运作模式产生质疑，有的租客宁可承担违约责任，也要解除租房协议。
房东报价2300元/月，对方却愿出2500元/月
网友老张留言，前些天，他在58同城出租房子。挂出去不久，就有三四家包租公司和他联系，说装修好，价格可高一点。当时他报价2300元/月，对方竟然说，只要租给他们，他们愿意出2500元/月。他知道，这肯定是不靠谱的。
一房屋中介负责人告诉记者，前两个月，就有包租公司找上门，询问有没有房源，如果介绍成功，可以给他们两个月租金的报酬。详细询问后得知，他们向房东每个月付租金，而租客的租金则是年付。他觉得，这明摆着就是皮包公司。
租客宁愿承担违约金，也要解除租房协议
小高姑娘7月16日与宁波一家房屋租赁公司签了为期一年的房屋租赁协议，付款方式为年付，月租1400元，年付16800元及押金1400元，共18200元。
宁波首资疑似跑路事件发生后，小高联系上了房东。她这才知道，租赁公司是以每月1800元的价格向房东租的房。这一情况与宁波首资的操作手法相似。
8月8日，小高找到该公司，根据当初的租房协议条款，签订了解约协议，自愿承担约定的违约金。
处理退款事宜的工作人员王某告诉她，申请提交后，网上走流程，审批最快也要三四天，具体啥时候能批下来，他也说不清楚。
8月9日，记者跟随小高来到这家房屋租赁公司，就解约后退还租金的事情，详细询问了王某。
小高询问流程走到哪里之后，希望王某催促相关工作人员，流程能否走得快一些。王某告知，他们的业务很多，上海、武汉、长沙都有，类似的审批材料也很多，所以肯定需要一定的时间。他保证，审批通过后，财务就会把款项打到她指定的账户。
其间，小高要求他们出具相关营业执照。王某称，只有上海总部的营业执照。经过核对，小高才知道，那只是上海一家保洁公司。
小高疑惑，当初租房时的租金，交给了宁波的这家房屋租赁公司，现在退还租金，怎么不是该租赁公司出面，而是由来自上海的公司来处理。
王某说，他们之间是合作关系，宁波这家公司委托他们处理合同解约的后续事宜。小高随后要求他提供相关的委托协议。王某称他手里没有，如果当事人需要的话，可到上海总部去查询。
这样的回复让小高心里没底，她拿出前一天签订的解约协议，要求加盖公章。王某说，他只负责走流程，章没法盖。
其间，王某承认，宁波这家租赁公司总部在郑州，他们公司的总部在上海。双方是合作关系，当中签了哪些协议，这都是老板的事，员工并不清楚。
当天下午，小高联系上了另一名租客小邱。早在7月14日，小邱就同该租赁公司签订了解约协议，当时承诺的是15个工作日拿到退款，但到8月9日，他还没拿到这笔钱。
经警方介入，有租客拿到了退款
小邱对记者说，7月8日，他通过该房屋租赁公司的业务员，租了一套2室1厅的房子。月租金1700元，业务员也是要求年付的，再加一个月押金2300元，共支付了22700元。
可他搬进去没几天，房东突然把门锁换掉了，把他的东西也丢了出来。他这时才知道，房东跟租赁公司有纠纷，原因是房东知道了租赁公司在“高进低出”。租赁公司付给房东的月租金是2300元，月付。而租给他的月租金却是1700元，按年收取。
7月14日，小邱跟该租赁公司签订了解约协议。记者看到，解约协议约定，签约之日起15个工作日内，剩余钱款退回到租客指定的账户。
小邱告诉记者，当时也是王某处理的，说公司要走流程。等了一个星期，他没收到退款，又找到公司，告知还没审批下来。
小邱报警，民警说公司现在尚在运作，退款的事情，公司也没说不给，劝他们协商。8月1日，到了协议约定的15个工作日的最后期限，小邱又跑到公司，公司的一个负责人说，审批还没过，退款时间又推到8月10日。经再三要求，他们又给小邱出具了一份承诺书：承诺在8月10日之前将剩余款项退还至客户账号。
8月10日，小邱又一次来到该公司，结果依然没一个清晰的答复，他又一次报警。凭着手头那份承诺书，经过警方介入，他们最后承诺，当天会将款项打到他账户。当晚10点多，小邱终于收到了这笔退款。
与此同时，申请按合同解除协议的其他租客，经过民警协调，该租赁公司也拟定了补充协议，承诺15个工作日内退款。
宁波晚报记者程鑫
伪造Wirecard 存款文件
金融银行官员被解雇
【菲律宾世界日报专讯】
菲律宾一家银行的营销人员被发现向德国支付公司Wirecard的审计师开具伪造的银行证明后遭解雇，该文件涉及一个存有德国公司资金的信托账户。
一位知情人士周五表示，金融银行（BDOUnibank）已解雇一名营销人员，据德国安永公司（EY）调查发现，该员工给Wirecard审计师 "伪造了一份银行证明"。该银行证实了这一点，并表示他们已经开始在处理该员工的离职手续。
金融银行在一份声明中否认持有该德国支付公司此前丢失的21亿美元（约合1070亿比索）中的任何一笔钱。据称，这笔钱本应由金融银行和菲岛银行共同持有。
菲央行表示，金融银行早在6月9日就上报了这一事件，让监管机构对此事展开独立调查。金融银行和菲岛银行均否认Wirecard是其银行的客户，并指出与上述信托账户有关的文件是伪造的。
该公司周四表示："安永公司的审计师告诉Wirecard AG，2019财年年度财务报表的审计文件需要另外审计。"这一发现使该公司推迟发布2019年的财务报表。
Wirecard补充说，他们无法找到银行本应提供的账号，这与该公司声称其资金由菲律宾贷款人托管的说法相反。
Wirecard AG的子公司据说已经向这些离岸账户支付了价值19亿欧元的 "巨额存款金"，理由是这些持资的亚洲银行具有投资级评级。
Wirecard长期首席执行官马库斯·布劳恩(Markus Braun)周五辞职，小詹姆斯·弗雷斯(James Freis)博士接任临时首席执行官。
据称，这笔款项价值占该公司合并资产负债表的四分之一。如果不能追查这些款项的下落，Wirecard AG的约20亿欧元贷款将被终止。
金融银行官员被解雇
【菲律宾世界日报专讯】
菲律宾一家银行的营销人员被发现向德国支付公司Wirecard的审计师开具伪造的银行证明后遭解雇，该文件涉及一个存有德国公司资金的信托账户。
一位知情人士周五表示，金融银行（BDOUnibank）已解雇一名营销人员，据德国安永公司（EY）调查发现，该员工给Wirecard审计师 "伪造了一份银行证明"。该银行证实了这一点，并表示他们已经开始在处理该员工的离职手续。
金融银行在一份声明中否认持有该德国支付公司此前丢失的21亿美元（约合1070亿比索）中的任何一笔钱。据称，这笔钱本应由金融银行和菲岛银行共同持有。
菲央行表示，金融银行早在6月9日就上报了这一事件，让监管机构对此事展开独立调查。金融银行和菲岛银行均否认Wirecard是其银行的客户，并指出与上述信托账户有关的文件是伪造的。
该公司周四表示："安永公司的审计师告诉Wirecard AG，2019财年年度财务报表的审计文件需要另外审计。"这一发现使该公司推迟发布2019年的财务报表。
Wirecard补充说，他们无法找到银行本应提供的账号，这与该公司声称其资金由菲律宾贷款人托管的说法相反。
Wirecard AG的子公司据说已经向这些离岸账户支付了价值19亿欧元的 "巨额存款金"，理由是这些持资的亚洲银行具有投资级评级。
Wirecard长期首席执行官马库斯·布劳恩(Markus Braun)周五辞职，小詹姆斯·弗雷斯(James Freis)博士接任临时首席执行官。
据称，这笔款项价值占该公司合并资产负债表的四分之一。如果不能追查这些款项的下落，Wirecard AG的约20亿欧元贷款将被终止。
【老家宅基地到底能不能继承？用一份判决告知您！】#老宅子能否继承# 河源市司法局官方账号：作为从农村走出来的新城市人，父辈的宅基地房屋能否继承关系到千千万万新城市人的切身利益，那么父辈在农村的宅基地房作为城镇户口的子女，到底能否继承？
我们先看看相关文件，最后再看看法院遇到类似问题如何判决：
一、规定
2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条关于农村宅基地的使用主体，明确回答：“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
二、案例
原告薛万诉称：一、被告忻州市忻府区人民政府颁证时未进行实际调查，错把本属于薛三的宅基地登记在薛大名下。二、该宅院系薛三继承所得，生前从未给子女进行过分家析产，对此被告将宅基地使用证颁在薛大名下侵犯了原告权益。三、薛三去世后，原告与母亲搬至该宅院内至2010年才得知该宅基地已登记在薛大名下。
被告忻州市忻府区人民政府辩称：一、颁证行为是依据村委的调查、审批表和薛大的申请进行的，并无不当。二、原告的起诉超过诉讼时效。原审法院经审理查明：1954年11月11日，薛万父亲薛三与母亲于降结婚，双方均系再婚。双方婚前各有宅院一处，于降的宅院系与前夫离婚时分割而得，薛三的宅院为继承而来。双方结婚时，薛三与前妻所生二子一女，长子薛大（2008年10月21日去逝），次子薛玉（1995年9月17日去逝），女儿薛英（结婚另过，已申请放弃参加诉讼）。婚后薛三的长子薛大与次子薛玉、女儿薛英居住在薛三的祖遗宅院内。1964年薛万父母薛三、于降共同拆建了原薛三祖遗宅院的房屋，并由薛大、薛玉、薛英居住。1964年5月14日，薛万出生，其与父母在于降的宅院内居住生活。1992年，原忻州市人民政府根据忻政发[1992]68号文件精神，对全市农村居民个人建房用地进行了调查勘丈、审批。1992年10月10日，原忻州市人民政府作出忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》，将薛大、薛玉共同居住的争议宅院颁证于薛大名下。2005年8月25日，薛三去逝，于降和薛万搬迁至该争议宅院居住生活。2011年1月21日，薛万诉至法院，请求依法判令撤销忻州市忻府区人民政府为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。2011年5月18日，于降去逝。忻州市忻府区人民法院于2012年5月16日作出（2012）忻行初字第13号行政判决：撤销被告为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。案件受理费50元由忻州市忻府区人民政府负担。宣判后，高引枝等六人向忻州市中级人民法院提起上诉。忻州市中级人民法院于2012年7月16日以同样的事实作出（2012）忻中行终字第31号行政判决：驳回上诉，维持原判。
案件焦点
1、宅基地使用权是否可以由农村集体组织以外的成员继承？
2、人民政府在颁发宅基地使用证时应进行实质性审查还是只进行形式性审查？
法院裁判要旨
二审法院经审查认为，薛万作为薛三、于降二人的儿子，对涉及薛三、于降二人合法财产具有继承权。
虽然薛万是城镇户籍人口，但不能据此丧失对集体土地性质的宅基地使用权的继承权。根据2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。”所以薛万对本案诉争宅基地使用权拥有继承权。忻府区人民政府仅依据忻府区播明镇西播明村民委员会出具的证明，而没有对诉争宅基地使用权的权属进行实质性审查，在没有查明土地历史使用情况和现状的情况下颁发宅基地使用权证，程序违法。因此二审判决驳回上诉，维持原判。
评析
1、宅基地使用权是否可由城镇户籍人员继承 我国《宪法》第一百零三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。《继承法》明确规定“公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承”。也就是说，宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。因此，事实上在集体组织内部，宅基地使用权得以“继承”。另外，在国土资发〔2008〕146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第一款“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。可以看出，农村宅基地使用权可以继承在法律上是受支持的。由于此种“继承”只在农村集体组织内部进行，所以长此以往，不会造成农村土地资源的流失，也不会对农村住宅的管理造成混乱。但在农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后，是否还拥有宅基地使用权的继承权就成为另外一个核心的问题。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台对此问题做出了肯定性回答：“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
2、人民政府颁发宅基地使用证的审查程序问题 随着《物权法》的出台，与之相配套的土地权属登记的相关法律、法规也相应出台，其中关于宅基地登记的问题，《土地登记办法》第九条规定：申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。第十三条规定：国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。由此可以看出，法律法规关于政府部门在进行宅基地登记时，在什么情况下需要进行实质审查并没有详细的规定。尤其是关于土地权属证明的形式没有做出具体规定。这就导致在实践当中土地权属的实质性审查往往变成了对土地权属证明的形式性审查。所以在土地行政登记案中，关于土地权属的确切来源的举证是由原告来进行，被诉行政机关往往无证可举进而承担了败诉的风险。因此，土地登记机关在颁发宅基地使用权证时应查明利害关系人的意思表示和土地历史使用情况和现状，不能轻信土地权属来源证明。
3、参照适用本案例需要注意的问题 适用本案例裁判要旨时需要注意三点：一是在案件受理后，法院要查明与诉争宅基地相关的所有利害关系人，并追加为第三人参加诉讼。二是对于因继承房屋而取得宅基地使用权的非农村户籍人口，其子女出生即为非农业户口，是否可以继承宅基地使用权并为其颁发宅基地使用权证。对于此点，虽法律无明确的禁止性规定，但笔者认为考虑到农村土地资源的流失问题，对出生即为非农业户口的人员是否可以继承宅基地使用权并为其颁发宅基地使用权证的问题还有待商榷。三是此类案件审理时应注意，为非农业人口办理宅基地使用权登记的前提是建立在继承宅基地上房屋的基础之上。（来源：中国法院网）
我们先看看相关文件，最后再看看法院遇到类似问题如何判决：
一、规定
2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条关于农村宅基地的使用主体，明确回答：“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
二、案例
原告薛万诉称：一、被告忻州市忻府区人民政府颁证时未进行实际调查，错把本属于薛三的宅基地登记在薛大名下。二、该宅院系薛三继承所得，生前从未给子女进行过分家析产，对此被告将宅基地使用证颁在薛大名下侵犯了原告权益。三、薛三去世后，原告与母亲搬至该宅院内至2010年才得知该宅基地已登记在薛大名下。
被告忻州市忻府区人民政府辩称：一、颁证行为是依据村委的调查、审批表和薛大的申请进行的，并无不当。二、原告的起诉超过诉讼时效。原审法院经审理查明：1954年11月11日，薛万父亲薛三与母亲于降结婚，双方均系再婚。双方婚前各有宅院一处，于降的宅院系与前夫离婚时分割而得，薛三的宅院为继承而来。双方结婚时，薛三与前妻所生二子一女，长子薛大（2008年10月21日去逝），次子薛玉（1995年9月17日去逝），女儿薛英（结婚另过，已申请放弃参加诉讼）。婚后薛三的长子薛大与次子薛玉、女儿薛英居住在薛三的祖遗宅院内。1964年薛万父母薛三、于降共同拆建了原薛三祖遗宅院的房屋，并由薛大、薛玉、薛英居住。1964年5月14日，薛万出生，其与父母在于降的宅院内居住生活。1992年，原忻州市人民政府根据忻政发[1992]68号文件精神，对全市农村居民个人建房用地进行了调查勘丈、审批。1992年10月10日，原忻州市人民政府作出忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》，将薛大、薛玉共同居住的争议宅院颁证于薛大名下。2005年8月25日，薛三去逝，于降和薛万搬迁至该争议宅院居住生活。2011年1月21日，薛万诉至法院，请求依法判令撤销忻州市忻府区人民政府为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。2011年5月18日，于降去逝。忻州市忻府区人民法院于2012年5月16日作出（2012）忻行初字第13号行政判决：撤销被告为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。案件受理费50元由忻州市忻府区人民政府负担。宣判后，高引枝等六人向忻州市中级人民法院提起上诉。忻州市中级人民法院于2012年7月16日以同样的事实作出（2012）忻中行终字第31号行政判决：驳回上诉，维持原判。
案件焦点
1、宅基地使用权是否可以由农村集体组织以外的成员继承？
2、人民政府在颁发宅基地使用证时应进行实质性审查还是只进行形式性审查？
法院裁判要旨
二审法院经审查认为，薛万作为薛三、于降二人的儿子，对涉及薛三、于降二人合法财产具有继承权。
虽然薛万是城镇户籍人口，但不能据此丧失对集体土地性质的宅基地使用权的继承权。根据2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。”所以薛万对本案诉争宅基地使用权拥有继承权。忻府区人民政府仅依据忻府区播明镇西播明村民委员会出具的证明，而没有对诉争宅基地使用权的权属进行实质性审查，在没有查明土地历史使用情况和现状的情况下颁发宅基地使用权证，程序违法。因此二审判决驳回上诉，维持原判。
评析
1、宅基地使用权是否可由城镇户籍人员继承 我国《宪法》第一百零三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。《继承法》明确规定“公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承”。也就是说，宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。因此，事实上在集体组织内部，宅基地使用权得以“继承”。另外，在国土资发〔2008〕146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第一款“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。可以看出，农村宅基地使用权可以继承在法律上是受支持的。由于此种“继承”只在农村集体组织内部进行，所以长此以往，不会造成农村土地资源的流失，也不会对农村住宅的管理造成混乱。但在农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后，是否还拥有宅基地使用权的继承权就成为另外一个核心的问题。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台对此问题做出了肯定性回答：“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
2、人民政府颁发宅基地使用证的审查程序问题 随着《物权法》的出台，与之相配套的土地权属登记的相关法律、法规也相应出台，其中关于宅基地登记的问题，《土地登记办法》第九条规定：申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。第十三条规定：国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。由此可以看出，法律法规关于政府部门在进行宅基地登记时，在什么情况下需要进行实质审查并没有详细的规定。尤其是关于土地权属证明的形式没有做出具体规定。这就导致在实践当中土地权属的实质性审查往往变成了对土地权属证明的形式性审查。所以在土地行政登记案中，关于土地权属的确切来源的举证是由原告来进行，被诉行政机关往往无证可举进而承担了败诉的风险。因此，土地登记机关在颁发宅基地使用权证时应查明利害关系人的意思表示和土地历史使用情况和现状，不能轻信土地权属来源证明。
3、参照适用本案例需要注意的问题 适用本案例裁判要旨时需要注意三点：一是在案件受理后，法院要查明与诉争宅基地相关的所有利害关系人，并追加为第三人参加诉讼。二是对于因继承房屋而取得宅基地使用权的非农村户籍人口，其子女出生即为非农业户口，是否可以继承宅基地使用权并为其颁发宅基地使用权证。对于此点，虽法律无明确的禁止性规定，但笔者认为考虑到农村土地资源的流失问题，对出生即为非农业户口的人员是否可以继承宅基地使用权并为其颁发宅基地使用权证的问题还有待商榷。三是此类案件审理时应注意，为非农业人口办理宅基地使用权登记的前提是建立在继承宅基地上房屋的基础之上。（来源：中国法院网）
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