【造纸行业又火了，多家上市公司官宣涨价！相关企业盈利情况如何？】
近期，多家造纸企业频频发布提价函引发关注。记者注意到，过去一年纸品价格如坐过山车，经历了大起大落的大幅波动，当前提价风波再起，相关企业的盈利情况也成为投资者关心的话题。
日前，证券时报·e公司记者探访相关企业，有业内人士向记者表示，过去一年造纸行业深受外部多重因素影响，从赚取超额利润到业绩下滑，行业在震荡中进入低谷时期，目前行业虽仍处于比较困难的时期，但整体趋势已企稳好转，相关企业经营也从低迷时期逐步回升。
价格被动传导纸企相继调价
今年以来，造纸企业密集发布涨价函。继箱板瓦楞纸厂宣布涨价后，文化纸、白卡纸也陆续提价。据卓创资讯，1~2月规模纸厂提价逐步落地，年初至今双胶纸市场均价上涨3.8%，白卡纸市场均价上涨5.5%。
进入3月，浆系纸种再一次密集提价，提价幅度方面，文化纸多为300元/吨、白卡纸为200元/吨，特种纸基本在1500元/吨。
上市公司方面，晨鸣纸业、博汇纸业、太阳纸业、中顺洁柔、岳阳林纸等多家纸厂3月纷纷发布涨价函。晨鸣纸业3月17日宣布旗下文化纸系列产品价格上调300元/吨，月内累计涨幅达600元/吨；博汇纸业卡纸价格上涨200元/吨，双胶纸涨幅300元/吨；太阳纸业生活用纸原纸出货价格上调300元/吨，一个月内累计价格涨幅达500元/吨；中顺洁柔近期宣布多种产品已实施提价……
“当前，纸价上涨属于被动传导。”山东一大型造纸企业相关负责人告诉证券时报·e公司记者，“去年下半年，能源价格上涨、疫情因素、海运受阻等多重因素推动了原材料价格持续上涨，尤其是近期纸浆震荡上行，是行业新一轮密集提价的重要原因。”
卓创资讯分析师常俊婷向记者表示，木浆系原纸企业原纸涨价的原因主要有两方面：一是成本面木浆上行带来的压力；二是各个原纸的原因不太一致，文化纸一季度要排产秋季教辅教材的订单，逐渐步入传统旺季，白卡纸业者反馈出口增加。
此外，也有业内人士分析，一般行业内发布涨价函，一方面是为了转嫁成本端压力，另一方面是出于对市场预期的试探，未必会落地。但此轮涨价很大程度上不是出于试探，2月~3月发布的提价函落地比例很高。
纸浆价格或持续宽幅震荡
当前，来自纸浆原料等成本端的压力成为纸企经营面临的主要矛盾，浆、纸之间也相互影响联动上涨。
记者注意到，自去年11月以来，纸浆主力期货震荡上行，进入今年3月一度冲高突破7400点，此后有所回调，截至3月18日午间，纸浆主力指数为6818元/吨，仍处于高位。
国内造纸行业纸浆原料大部分来自进口，近期，国外巨头也在频繁对纸浆价格进行提价。美国国际纸业公司宣布，4月份继续提涨绒毛浆外盘报价，其中北美和欧洲市场面价提涨125美元/吨，中国市场提涨80美元/吨；2月份加拿大漂白针叶浆狮牌外盘报价提涨30美元/吨，其中雄狮880美元/吨，金狮900美元/吨；巴西Eldorado公司欧洲地区市场3月份桉木阔叶浆外盘提涨30美元/吨至1200美元/吨，北美地区桉木阔叶浆外盘提涨30美元/吨至1410美元/吨，亚洲地区提涨30美元/吨。
隆众资讯纸浆行业分析师史海燕向记者分析，当前纸浆供应紧缺，市场货源紧俏是促成浆价上涨的原因影响。同时，国际政治因素导致大宗商品大涨，浆价受其影响跟涨。
卓创资讯分析师常俊婷分析，当前制浆价格上涨的主要原因，一是供应面消息的持续发酵，如加拿大洪水阻断交通、芬兰造纸工人歇工、公共卫生事件导致的海运紧张及发货延迟、原油前期价格的爆涨、其他突发性检修及例行检修的延长等，带动期货价格上扬，提振市场信心。二是进口木浆外盘受期现货价格上涨、欧洲与亚洲价差及供需差异影响持续报涨。三是能源价格的上涨，对欧洲影响明显，进而影响中国纸浆期货市场价格。
此外，下游原纸生产基本处于旺季，各纸种近期涨价函频发，则进一步支撑浆价走强，浆纸相互影响并联动上涨。
那么，在浆价的夹击下，造纸企业价格传导得如何？
常俊婷表示，数据上看，2月份原纸价格的上涨，文化纸、白卡纸有不同幅度的跟进，但以生活用纸根据企业规模不同有所差异，部分成品纸价格未有效跟进。
史海燕认为，当前部分纸企的调价已经落实，但中间商接受起来有一定难度。由于纸企提涨原纸的价格区间可控，对终端商品的影响有限。
而对于未来纸浆价格走势，分析师普遍认为短期仍将持续维持高位，出现区间宽幅震荡。
常俊婷称，3月份中下旬开始，期货价格冲高回落，而现货则因长期以来需求面未见明显改善，纸厂在针叶浆7000元/吨以上采购热情降低而随之下挫。“短期纸浆影响因素在外盘欧亚洲价差、各大洲供需差异、国外供应面不确定性、国内需求增量有限及其他因素之间的相互影响相互作用，预计市场或继续博弈。”
史海燕认为，纸浆目前供应紧缺的情况未见明显改善，且海运受阻情况延续，国内现货市场流通货源紧俏，市场成交清淡。下游成品纸近期成交重心上移，但对高价浆需求一般，采购少量多次，用浆量变动有限。另外，大宗商品当前处于弱势下跌的状况，国际环境持续发酵，浆价短期区间宽幅震荡。
此外，生意社木浆分析师从另一方面指出，目前国内各大港口纸浆库存下降明显，需求端有所好转。而受外围市场整体情绪影响，原油价格大幅拉涨，带动工业品普遍上行，浆价亦受到提振。在前期价格上涨之后，市场暂时回归稳定，预计短期木浆现货价格将处于高位震荡整理。
纸厂盈利状况改善
记者注意到，近期多家造纸业上市公司披露了业绩预告，博汇纸业、太阳纸业等头部公司营收、净利实现大幅增长，但对比前三季度业绩，四季度盈利状况并不理想。
实际上，这也反映了行业在过去一年的普遍情况，即前高后低的经营走势。
去年上半年，造纸企业盈利状况高速增长，受益于需求的带动，纸价快速提升，以白卡纸为例，由原来6000多元/吨，直涨至12000元/吨。但到了年中，纸张价格又从顶端急速下滑，行业也逐步走进低谷期，此后在能源价格、原材料价格上涨等外部因素驱使下，造纸成本攀升，造纸企业又开始了新一轮的涨价潮。一年之内的大起大落，使得市场多次出现“洛阳纸贵”的现象，这在行业发展中也较为罕见。
而进入到2022年，在当前的行情之下，相关纸企的盈利状况如何？
前述山东纸企相关负责人表示，去年下半年，国内主要纸品价格出现大幅下跌，给纸企四季度业绩带来影响，而近期纸品价格的上涨，纸企今年一季度环比盈利能力有所提升，并逐步向好。“3月份，目前情况下也还不错，纸价的复苏传导是可以落地一部分，目前也已接到4月份的单子，订单比较饱满。”
不过，该位负责人也指出，目前行业仍处于比较困难的时期，“今年煤炭价格涨，原油带来的化工原料、运费的上涨，木浆的上涨等各种因素叠加，使得成本端涨幅较大，所以虽说价格能够部分传导，但对行业来说还未能恢复正常盈利水平，更别提超额盈利了，现在还是处于比较困难的时期，不过总体的趋势是向好的。”
分析师常俊婷认为，原料价格过快幅度过高的上扬，不利于造纸行业盈利的改善，原纸行业理论毛利率有下挫情况存在。后期造纸行业盈利情况改善主要看原料价格、能源价格、原纸订单及出口，同时还有公共卫生事件和突发事件带来的影响。
分析师史海燕称，纸厂发布涨价函主要原因是原料浆价上涨，成本压力支撑厂家提涨原纸价格。纸企处于价格倒挂的状态。2022年预计纸企处于盈亏平衡线上下起伏的状态。
值得注意的是，去年同期，纸浆价格也经历一轮快速上涨，并带动晨鸣纸业、岳阳林纸、太阳纸业等纸浆自给率较高的厂商走出一波行情。市场观点普遍认为头部纸企有望受益低价库存获取超额利润，并且后来这一逻辑也得到市场验证，2021年一季度，一批造纸股强势上涨。
然而到了今年，同样在浆价上涨的走势之下，市场反应却没有再次重演。
太阳纸业相关负责人接受记者采访时表示，“今年和去年的情形有所不同，去年是纸价先涨，浆价后涨，而今年则反过来，浆价先涨，而后纸价再上涨。”他向记者分析，今年除了浆价上涨外，能源、化工原料、运费等多重上涨也造成了成本端上涨，纸企经营相对被动，行业景气度不高，再加上今年以来大盘震荡，因此相应的优势还没有发挥出来。
对于造纸板块的后市预期，东吴证券研报分析认为，目前市场预期触底，预计今年第二至第三季度有望带来超额收益，并且长期看好特种纸。其中，对于木浆系，由于2021年度需求偏弱，景气度处于底部，分析师预计行业仍需一至两个季度消化库存及新增产能，而随着今年第二至第三季度中小产能逐步出清，行业景气度有望回升。
此外，国元证券研报则分析认为，未来在海外需求提振下或利好造纸企业出口。2021年造纸行业绩增长主要来自于国内纸企凭借完善稳定供应链承接内需，而随着海外历经疫情拐点后逐步企稳，出口端增长迅速，生产端与需求端处于持续改善状态，海外产品订单需求将迅速回弹，国内纸企出口的替代性需求或将得以提振。因此，该机构认为，海外业务占比较大叠加具有规模优势、资金技术实力及林木资源的造纸企业或将具有较大业绩弹性空间，竞争优势凸显。
详情可见：https://t.cn/A66xmFzn
近期，多家造纸企业频频发布提价函引发关注。记者注意到，过去一年纸品价格如坐过山车，经历了大起大落的大幅波动，当前提价风波再起，相关企业的盈利情况也成为投资者关心的话题。
日前，证券时报·e公司记者探访相关企业，有业内人士向记者表示，过去一年造纸行业深受外部多重因素影响，从赚取超额利润到业绩下滑，行业在震荡中进入低谷时期，目前行业虽仍处于比较困难的时期，但整体趋势已企稳好转，相关企业经营也从低迷时期逐步回升。
价格被动传导纸企相继调价
今年以来，造纸企业密集发布涨价函。继箱板瓦楞纸厂宣布涨价后，文化纸、白卡纸也陆续提价。据卓创资讯，1~2月规模纸厂提价逐步落地，年初至今双胶纸市场均价上涨3.8%，白卡纸市场均价上涨5.5%。
进入3月，浆系纸种再一次密集提价，提价幅度方面，文化纸多为300元/吨、白卡纸为200元/吨，特种纸基本在1500元/吨。
上市公司方面，晨鸣纸业、博汇纸业、太阳纸业、中顺洁柔、岳阳林纸等多家纸厂3月纷纷发布涨价函。晨鸣纸业3月17日宣布旗下文化纸系列产品价格上调300元/吨，月内累计涨幅达600元/吨；博汇纸业卡纸价格上涨200元/吨，双胶纸涨幅300元/吨；太阳纸业生活用纸原纸出货价格上调300元/吨，一个月内累计价格涨幅达500元/吨；中顺洁柔近期宣布多种产品已实施提价……
“当前，纸价上涨属于被动传导。”山东一大型造纸企业相关负责人告诉证券时报·e公司记者，“去年下半年，能源价格上涨、疫情因素、海运受阻等多重因素推动了原材料价格持续上涨，尤其是近期纸浆震荡上行，是行业新一轮密集提价的重要原因。”
卓创资讯分析师常俊婷向记者表示，木浆系原纸企业原纸涨价的原因主要有两方面：一是成本面木浆上行带来的压力；二是各个原纸的原因不太一致，文化纸一季度要排产秋季教辅教材的订单，逐渐步入传统旺季，白卡纸业者反馈出口增加。
此外，也有业内人士分析，一般行业内发布涨价函，一方面是为了转嫁成本端压力，另一方面是出于对市场预期的试探，未必会落地。但此轮涨价很大程度上不是出于试探，2月~3月发布的提价函落地比例很高。
纸浆价格或持续宽幅震荡
当前，来自纸浆原料等成本端的压力成为纸企经营面临的主要矛盾，浆、纸之间也相互影响联动上涨。
记者注意到，自去年11月以来，纸浆主力期货震荡上行，进入今年3月一度冲高突破7400点，此后有所回调，截至3月18日午间，纸浆主力指数为6818元/吨，仍处于高位。
国内造纸行业纸浆原料大部分来自进口，近期，国外巨头也在频繁对纸浆价格进行提价。美国国际纸业公司宣布，4月份继续提涨绒毛浆外盘报价，其中北美和欧洲市场面价提涨125美元/吨，中国市场提涨80美元/吨；2月份加拿大漂白针叶浆狮牌外盘报价提涨30美元/吨，其中雄狮880美元/吨，金狮900美元/吨；巴西Eldorado公司欧洲地区市场3月份桉木阔叶浆外盘提涨30美元/吨至1200美元/吨，北美地区桉木阔叶浆外盘提涨30美元/吨至1410美元/吨，亚洲地区提涨30美元/吨。
隆众资讯纸浆行业分析师史海燕向记者分析，当前纸浆供应紧缺，市场货源紧俏是促成浆价上涨的原因影响。同时，国际政治因素导致大宗商品大涨，浆价受其影响跟涨。
卓创资讯分析师常俊婷分析，当前制浆价格上涨的主要原因，一是供应面消息的持续发酵，如加拿大洪水阻断交通、芬兰造纸工人歇工、公共卫生事件导致的海运紧张及发货延迟、原油前期价格的爆涨、其他突发性检修及例行检修的延长等，带动期货价格上扬，提振市场信心。二是进口木浆外盘受期现货价格上涨、欧洲与亚洲价差及供需差异影响持续报涨。三是能源价格的上涨，对欧洲影响明显，进而影响中国纸浆期货市场价格。
此外，下游原纸生产基本处于旺季，各纸种近期涨价函频发，则进一步支撑浆价走强，浆纸相互影响并联动上涨。
那么，在浆价的夹击下，造纸企业价格传导得如何？
常俊婷表示，数据上看，2月份原纸价格的上涨，文化纸、白卡纸有不同幅度的跟进，但以生活用纸根据企业规模不同有所差异，部分成品纸价格未有效跟进。
史海燕认为，当前部分纸企的调价已经落实，但中间商接受起来有一定难度。由于纸企提涨原纸的价格区间可控，对终端商品的影响有限。
而对于未来纸浆价格走势，分析师普遍认为短期仍将持续维持高位，出现区间宽幅震荡。
常俊婷称，3月份中下旬开始，期货价格冲高回落，而现货则因长期以来需求面未见明显改善，纸厂在针叶浆7000元/吨以上采购热情降低而随之下挫。“短期纸浆影响因素在外盘欧亚洲价差、各大洲供需差异、国外供应面不确定性、国内需求增量有限及其他因素之间的相互影响相互作用，预计市场或继续博弈。”
史海燕认为，纸浆目前供应紧缺的情况未见明显改善，且海运受阻情况延续，国内现货市场流通货源紧俏，市场成交清淡。下游成品纸近期成交重心上移，但对高价浆需求一般，采购少量多次，用浆量变动有限。另外，大宗商品当前处于弱势下跌的状况，国际环境持续发酵，浆价短期区间宽幅震荡。
此外，生意社木浆分析师从另一方面指出，目前国内各大港口纸浆库存下降明显，需求端有所好转。而受外围市场整体情绪影响，原油价格大幅拉涨，带动工业品普遍上行，浆价亦受到提振。在前期价格上涨之后，市场暂时回归稳定，预计短期木浆现货价格将处于高位震荡整理。
纸厂盈利状况改善
记者注意到，近期多家造纸业上市公司披露了业绩预告，博汇纸业、太阳纸业等头部公司营收、净利实现大幅增长，但对比前三季度业绩，四季度盈利状况并不理想。
实际上，这也反映了行业在过去一年的普遍情况，即前高后低的经营走势。
去年上半年，造纸企业盈利状况高速增长，受益于需求的带动，纸价快速提升，以白卡纸为例，由原来6000多元/吨，直涨至12000元/吨。但到了年中，纸张价格又从顶端急速下滑，行业也逐步走进低谷期，此后在能源价格、原材料价格上涨等外部因素驱使下，造纸成本攀升，造纸企业又开始了新一轮的涨价潮。一年之内的大起大落，使得市场多次出现“洛阳纸贵”的现象，这在行业发展中也较为罕见。
而进入到2022年，在当前的行情之下，相关纸企的盈利状况如何？
前述山东纸企相关负责人表示，去年下半年，国内主要纸品价格出现大幅下跌，给纸企四季度业绩带来影响，而近期纸品价格的上涨，纸企今年一季度环比盈利能力有所提升，并逐步向好。“3月份，目前情况下也还不错，纸价的复苏传导是可以落地一部分，目前也已接到4月份的单子，订单比较饱满。”
不过，该位负责人也指出，目前行业仍处于比较困难的时期，“今年煤炭价格涨，原油带来的化工原料、运费的上涨，木浆的上涨等各种因素叠加，使得成本端涨幅较大，所以虽说价格能够部分传导，但对行业来说还未能恢复正常盈利水平，更别提超额盈利了，现在还是处于比较困难的时期，不过总体的趋势是向好的。”
分析师常俊婷认为，原料价格过快幅度过高的上扬，不利于造纸行业盈利的改善，原纸行业理论毛利率有下挫情况存在。后期造纸行业盈利情况改善主要看原料价格、能源价格、原纸订单及出口，同时还有公共卫生事件和突发事件带来的影响。
分析师史海燕称，纸厂发布涨价函主要原因是原料浆价上涨，成本压力支撑厂家提涨原纸价格。纸企处于价格倒挂的状态。2022年预计纸企处于盈亏平衡线上下起伏的状态。
值得注意的是，去年同期，纸浆价格也经历一轮快速上涨，并带动晨鸣纸业、岳阳林纸、太阳纸业等纸浆自给率较高的厂商走出一波行情。市场观点普遍认为头部纸企有望受益低价库存获取超额利润，并且后来这一逻辑也得到市场验证，2021年一季度，一批造纸股强势上涨。
然而到了今年，同样在浆价上涨的走势之下，市场反应却没有再次重演。
太阳纸业相关负责人接受记者采访时表示，“今年和去年的情形有所不同，去年是纸价先涨，浆价后涨，而今年则反过来，浆价先涨，而后纸价再上涨。”他向记者分析，今年除了浆价上涨外，能源、化工原料、运费等多重上涨也造成了成本端上涨，纸企经营相对被动，行业景气度不高，再加上今年以来大盘震荡，因此相应的优势还没有发挥出来。
对于造纸板块的后市预期，东吴证券研报分析认为，目前市场预期触底，预计今年第二至第三季度有望带来超额收益，并且长期看好特种纸。其中，对于木浆系，由于2021年度需求偏弱，景气度处于底部，分析师预计行业仍需一至两个季度消化库存及新增产能，而随着今年第二至第三季度中小产能逐步出清，行业景气度有望回升。
此外，国元证券研报则分析认为，未来在海外需求提振下或利好造纸企业出口。2021年造纸行业绩增长主要来自于国内纸企凭借完善稳定供应链承接内需，而随着海外历经疫情拐点后逐步企稳，出口端增长迅速，生产端与需求端处于持续改善状态，海外产品订单需求将迅速回弹，国内纸企出口的替代性需求或将得以提振。因此，该机构认为，海外业务占比较大叠加具有规模优势、资金技术实力及林木资源的造纸企业或将具有较大业绩弹性空间，竞争优势凸显。
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中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
【上海启动新一轮网格化筛查！“十问十答”为你解惑】
上海启动新一轮网格化核酸筛查。#上海战疫#
为什么要开启这轮筛查？网格化筛查如何推进？已封控的小区会因此“延长封控期”吗？做核酸时遇到健康云“卡壳”，怎么办？小区“封控”了，小孩看病、老年就医如何保障？
针对当前市民关心的一些热点问题，本报记者采访了市卫健委、疾控以及医疗机构专家，予以回答。
问1：
什么是新一轮网格化核酸筛查？
答：新一轮网格化核酸筛查，目的是尽早发现潜在传染源，有效切断传播途径，尽快实现社会面动态清零。
经专家组研判，根据区域风险等情况，确定了本市的一些重点区域。今天（16日）、明天（17日）两天48小时内，对这些重点区域内人员（已处于管控区域内人员除外）进行2次核酸筛查。既有已在闭环管理中的高风险岗位、已在例行排查工作机制的人员，按照原有机制继续开展例行筛查。#上海加油# （文汇报）
市卫健委明确一点：重点区域核酸筛查不采取“2+12”措施，各区要按市里统一部署，不擅自加码。
同时，提醒筛查区域内的市民，应在当时居住地保持原地相对静止，并在48小时内接受2次核酸检测。
本市将进一步提升网格化核酸筛查工作的组织，为承担公共服务、城市运行、应急服务的保障人员开辟通道，为重点区域有就医等特殊需要的居民开辟绿色通道。
如筛查发现疑似阳性情况，按照现有疫情防控相关应急措施处置。
问2:
我目前就在“封控”小区里，48小时已过，为什么还不“解封”？
答：小区管控排查是一个动态调整过程，感谢市民朋友的理解和支持。
依据《中华人民共和国传染病防治法》和《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规，本市根据管控对象的核酸检测、流行病学调查结果、环境检测结果等，对相关人员和场所综合判断，得出具体的排查管控措施。
这个过程是动态的，一般先启动两天闭环管理，但是，管理过程中可能情况有变。比如，一旦管控人员核酸检测结果出现异常，所在场所和涉及的人员可能需要调整，要进行“提级管理”。不同情况导致涉及场所和管控人员相应延长管控时间。
问3：
小区没有确诊病例和密接，为什么要准封闭管理，科学依据是什么？
答：上海防控工作坚持社会面动态清零的总目标，通过“减少流动+核酸筛查”，提高社会面动态清零的效率和效能，尽快阻断传播，实现社会面动态清零。
对于小区实行封控管理，就是要在最短时间里通过减少人群的外出流动性，再加上核酸检测的方式，把小区内可能存在的潜在感染者挖出来。
问4：
做核酸时“健康云”打不开怎么办？“刷码”有时会排队，如何提速？
答：“健康云”已在升级优化，目前运行正常。为免遭遇系统访问人数较多、打开不畅等情况，建议尝试错峰登陆、并提前截屏保存“登记码”，在采样现场直接“亮码”，可有效提高现场核验效率。另外，由于这两天白天阳光直射太强，扫码机器识别二维码缓慢，为提高采样效率，建议大家在采样前，把手机屏幕调到最亮，然后对准扫码，这样能减少排队等候时间。
查询核酸结果报告，除了“健康云”，也可通过“随申办”App、“随申办”支付宝和微信小程序查询。
采样期间，请听从工作人员引导，规范佩戴口罩、间隔1米距离有序排队。
问5：
不会用智能手机的老人怎么从“健康云”获得“登记码”？
答：不善操作智能手机的老人，可由小辈远程操作“代申请”界面，选择“非本人”申请流程获取“登记码”，然后截屏发到手机上。
问6：
封控期间，用药、就医如何保障？
答：本市各大医院目前均已上线互联网医院，市民可登录相关医院公众号，在线求医问药，并获取“在线问诊、送药上门”服务。
值得注意的是，部分国家明确的特殊管制类药品不支持线上问诊，相应患者提前做好预案，有备无患。
对于在封控期间出现各类急症情况，也不必担心。上海始终坚持危急重症患者医疗服务优先的原则，落实以社区居（村）委会、社区卫生服务中心为基础，120急救中心联动定点医院的机制。
管控区域内居民和家属，如遇到突发疾病需要就医，拨打120急救电话后，在等待救援期间，也请及时通报社区管控人员，以便社区管控人员与急救中心、定点医院做好对接，提高救治效率。
问7：
特殊时期，小孩看病、老人就医如何保障？不少儿科“暂停”，怎么办？
答：此次疫情发生以来，本市不少医疗机构根据防控要求暂停医疗服务，开展疫情相关风险排查，排查结束后即刻重新开放。
从全市层面看，医疗配置充沛，“暂停”的是少部分医院的部分院区、部分科室。
鉴于近期疫情反复，患者尤其是小孩、老人等人群就医前，可通过网络、电话等平台，或通过关注相关医疗机构公众号查看公告信息等，确认医疗机构的实际服务情况。
目前，全市各医院互联网医院照常运行，可满足复诊患者的就诊需求。
问8：
医院“闭环”了，孕妇产检怎么办？
答：绿色和黄色风险等级的孕妇可听从产检医生安排适当延长产检间隔；橙色、红色及紫色风险等级的孕妇仍建议按时产检。出现异常情况应及时就医，不可因疫情耽误就诊：如头晕头痛、视物不清、心慌气短、血压升高、阴道流血或者流液、腹痛（除外不规则宫缩）等。
如遇小区封控，第一时间将怀孕情况报备居委会，以防遇到紧急情况无法来院就诊。妇产专科医院产科一般设有相应孕妈妈群，如果居家隔离期间遇到紧急情况，可以在群里咨询医生，封控期间如有产科问题，也可至互联网医院进行线上就诊咨询。
问9：
封控期间，如何跟单位请假？
答：有需要的市民，可向居住地的居村委提出申请，开具在家落实防疫管理措施相关证明。
目前，黄浦区、静安区、徐汇区、普陀区、虹口区、杨浦区、奉贤区已上线在线开具证明服务，市民通过“随申办”，足不出户就能获取相关的证明。
问10:
核酸检测激增，出报告时间是否延长，会不会导致“封控期”延长？
答：眼下，上海核酸检测量激增。针对核酸检测点排队时间长、检测结果报告出来速度慢等问题，市卫健委已要求各区、各单位持续加强核酸检测服务管理，尽全力满足核酸检测需求。
市经信委也在全市范围内加强采样和检测的调度匹配，全力做好采样、运输、检测、报告等各环节衔接调度，加快从采样到出报告的速度。
以浦东新区为例。作为上海特大型城区，浦东正在开展重点区域扩大范围的筛查。为缓解核酸检测慢的问题，浦东新区围绕“采、转、检、报”四个环节挖潜增能，全区全力组织协调，做到组织采样有序、运送环节畅通、报告及时上云、应急处置及时，尽量缩短出报告的时间。
上海启动新一轮网格化核酸筛查。#上海战疫#
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我目前就在“封控”小区里，48小时已过，为什么还不“解封”？
答：小区管控排查是一个动态调整过程，感谢市民朋友的理解和支持。
依据《中华人民共和国传染病防治法》和《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规，本市根据管控对象的核酸检测、流行病学调查结果、环境检测结果等，对相关人员和场所综合判断，得出具体的排查管控措施。
这个过程是动态的，一般先启动两天闭环管理，但是，管理过程中可能情况有变。比如，一旦管控人员核酸检测结果出现异常，所在场所和涉及的人员可能需要调整，要进行“提级管理”。不同情况导致涉及场所和管控人员相应延长管控时间。
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特殊时期，小孩看病、老人就医如何保障？不少儿科“暂停”，怎么办？
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问10:
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市经信委也在全市范围内加强采样和检测的调度匹配，全力做好采样、运输、检测、报告等各环节衔接调度，加快从采样到出报告的速度。
以浦东新区为例。作为上海特大型城区，浦东正在开展重点区域扩大范围的筛查。为缓解核酸检测慢的问题，浦东新区围绕“采、转、检、报”四个环节挖潜增能，全区全力组织协调，做到组织采样有序、运送环节畅通、报告及时上云、应急处置及时，尽量缩短出报告的时间。
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