【制造业立市，从天津“人”说起……】 立，住也，又成也，又坚也，又树立也，又置建也，又存立也，又直起也……这个在甲骨文中就是一个人扎扎实实站在地上的字，在今天有了新的解读者，这个解读者，名叫天津。
进入新时代，面向新阶段，“十四五”开局之年，天津清晰嘹亮地吹响了“坚持制造业立市战略部署，切实夯牢制造业根基，加快建设制造强市”的进军号角。
天津作为共和国的“家有儿女”，她曾是创造过多个“第一”的学霸“小雪”。作为我国现代工业的发祥地、新中国工业的摇篮之一，制造业，一直是深埋在她肌体内的血脉和根基。而今，制造业也注定成为成就她未来的战略支撑。制造业立市，她到底是怎么立的？
头——顶层设计谋篇布局
凡事预则立，不预则废，坚持“制造业立市”战略，天津不打无准备之仗。围绕“制造业立市”，天津持续不断地细化“十四五”时期制造强市建设的具体举措。
阳春三月，天津市工业和信息化局研究室主任杨冬梅做客津云《打开“津门”话发展》节目时谈到：“制造业立市是天津‘十四五’时期实现高质量发展的必然选择和现实之举。在顶层设计方面，我们坚持远近结合、上下联动、统筹推进的规划体系，为制造业高质量发展谋篇布局。”
面向2035年长远发展，天津编制完成《天津市工业布局规划（2022——2035年）》；聚焦2025年中期目标，制定发布《天津市制造业高质量发展“十四五”规划》和10个专项规划；锚定2023年近期目标，编制《天津市制造强市建设三年行动计划（2021——2023年）》和《天津市产业链高质量发展三年行动方案（2021——2023年）》。
按照一张张颇具纵深、全局性的“施工图”，天津胸中有丘壑，下笔如有神。天津市工业和信息化局党组成员、副局长任洪源告诉记者：“2021年，全市规模以上工业增加值增速达到8.2%，高于全市1.6个百分点，占全市GDP比重33.3%，其中制造业比重达24.1%，比上年提高2.3个百分点。高技术产业（制造业）增加值占规模以上工业增加值比重达到15.4%，比2016年底提升2.8个百分点。”
辛丑牛年，天津制造业立市的成效已初步显现。
手——扭住12条产业链核心抓手
实体经济是天津的优势，也是成就天津未来的根基。市十一次党代会以来，天津紧紧扭住产业链核心抓手，加快构建以智能科技产业为引领，以生物医药、新能源、新材料等新兴产业为重点，以装备制造、汽车、石油化工、航空航天等优势产业为支撑的“1+3+4”现代工业产业体系，推进全国先进制造研发基地建设，促进制造业高质量发展。
最近，一款保障机场、轨道交通和网络数据中心用电安全的远程数控装置在东丽临空经济区问世，凭借这一装置，用户如果遇到停电故障，可以在二十分之一秒内瞬间完成线路自动切换，并能精准识别故障点位。这一智能产品是东丽区航空航天领域两家企业精诚合作的结晶。
2020年，天津铁安智能科技有限公司（下称“铁安智能”）瞄准机场、轨道交通电力安全需求，着手开发供电线路智能化跟踪控制产品，但在高等级阻燃材料应用领域遇到了技术瓶颈，缺少破解难题的良策，仅材料粘接实验就做了两个月，经历了数十次失败，产品研发一筹莫展。就在同年，天津市航空航天人才创新创业联盟创立，包括铁安智能在内的120余家航空航天领域的企业加入联盟。借助这一人才对接、产业互补平台，铁安智能很快在联盟内寻觅到项目合作伙伴，双方找到了“互利、多赢”的利益共同点，产品研发和产业化进程驶入了快车道。
凭借技术先发优势，产品一经问世，便迅速占得市场先机，成功打入了深圳、重庆和天津多条地铁项目建设市场。铁安智能总经理孙建欣告诉记者：“我们的研发时间从10个月缩短到了1个月左右，完美地解决了材料问题。如果没有联盟推荐的兄弟企业，我们可能会失去整个市场，时间不等人，市场不等人，项目也不等人。”展望未来，孙建欣信心满满，他说：“2022年，公司将会迎来新发展，预计产值可以达到2000万至3000万元。”
孙建欣对未来的信心其实得益于天津“链上抓人才”的决心。据了解，天津充分发挥十大产业人才创新创业联盟作用，引育领军型、技术型、应用型等人才队伍，对产业链人才底数进行全面摸底，提出产业链人才需求。各链累计组织人才对接会64次，引进各层次人才过万人。
“链上抓人才”只是天津围绕“1+3+4”现代工业产业体系，对优选的12条重点产业链，逐链固强补弱，推动产业链高质量发展的一个方面。天津还在链上抓推动、抓项目、抓企业、抓创新、抓园区、抓政策、抓复工复产等等。通过产业链一体串联、统筹推动，有力促进了产业链、创新链、人才链、资金链相互融合，工作成效显著。
“2021年，全市在链企业产值、增加值同比增长20.7%、9.6%，合计增速分别高于全市2.3、1.4个百分点。天津市推进产业链高质量发展的经验做法，获得国务院第八次大督查通报表扬。”杨冬梅说。
脚——迈出数字化转型步伐
当前全球制造业呈现产品数字化、制造智能化、服务网络化发展趋势。加快产业数字化改造，促进传统产业升级对解决传统制造业成本上升、效率提高相对缓慢等问题至关重要。为推动制造业高质量发展，天津高举智能科技产业大旗，迈出数字化转型步伐。
比如在深化推进智能制造方面，天津出政策、给支持，让不少企业在发展过程中从中受益。记者日前走访天津津航计算技术研究所、天津赛象科技股份有限公司等企业时，企业有关负责人都纷纷表示，在企业智能化转型发展过程中，天津在政策、资金等方面都给予了大力的支持。“优秀的营商环境更加坚定了我们的发展信心！”天津赛象科技股份有限公司副总经理王红军说。
大胆迈出转型的步伐，同时给企业以“津牌养分”，这让天津制造业智能化发展行稳致远。2021年，天津出台了《天津市促进智能制造发展条例》，成为全国首部智能制造领域的地方性法规；智能制造专项资金持续发力，累计支持7批共2795个项目，建成丹佛斯、海尔5G工厂、长荣科技等智能工厂和数字化车间200家，智能制造示范项目33个，智能制造新模式项目83个，智能制造成为制造业发展主引擎。同时，在信息基础设施方面，天津居于全国领先位置，全市建成5G基站4万个，家庭千兆光纤网络覆盖率等3项指标全国第一，宽带用户下载速率跃居全国第二，入选全国首批千兆城市；工业互联网加快建设，23个工业App入选工信部优秀解决方案，全国第一；全年软件和信息技术服务业营业收入2634亿元，同比增长15.2%。
此外，天津连续举办五届世界智能大会，用这个平台招商引资，“以会兴业”，累计签下合作协议563项，协议投资额达到4589亿元，360、紫光云、麒麟软件、TCL北方总部“新四大”总部企业成功落户天津……
而串联起这“头”、
“手”和“脚”的“躯干”，
就是千千万万个拼搏奋进、
干事创业的你我！
聚焦“制造业立市”，天津始终坚持高位谋划，通过一系列实打实的举措，持续做强优势产业链、加快高水平优质项目建设、推动数字赋能转型，助推全市经济高质量发展。
功崇惟志，业广惟勤。打开津门，头脑清晰，锚定前行的方向，天津之“立”就要靠勤劳的双手去创造奇迹，要靠灵动的步伐去跨越前行！https://t.cn/A66M0kta
进入新时代，面向新阶段，“十四五”开局之年，天津清晰嘹亮地吹响了“坚持制造业立市战略部署，切实夯牢制造业根基，加快建设制造强市”的进军号角。
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按照一张张颇具纵深、全局性的“施工图”，天津胸中有丘壑，下笔如有神。天津市工业和信息化局党组成员、副局长任洪源告诉记者：“2021年，全市规模以上工业增加值增速达到8.2%，高于全市1.6个百分点，占全市GDP比重33.3%，其中制造业比重达24.1%，比上年提高2.3个百分点。高技术产业（制造业）增加值占规模以上工业增加值比重达到15.4%，比2016年底提升2.8个百分点。”
辛丑牛年，天津制造业立市的成效已初步显现。
手——扭住12条产业链核心抓手
实体经济是天津的优势，也是成就天津未来的根基。市十一次党代会以来，天津紧紧扭住产业链核心抓手，加快构建以智能科技产业为引领，以生物医药、新能源、新材料等新兴产业为重点，以装备制造、汽车、石油化工、航空航天等优势产业为支撑的“1+3+4”现代工业产业体系，推进全国先进制造研发基地建设，促进制造业高质量发展。
最近，一款保障机场、轨道交通和网络数据中心用电安全的远程数控装置在东丽临空经济区问世，凭借这一装置，用户如果遇到停电故障，可以在二十分之一秒内瞬间完成线路自动切换，并能精准识别故障点位。这一智能产品是东丽区航空航天领域两家企业精诚合作的结晶。
2020年，天津铁安智能科技有限公司（下称“铁安智能”）瞄准机场、轨道交通电力安全需求，着手开发供电线路智能化跟踪控制产品，但在高等级阻燃材料应用领域遇到了技术瓶颈，缺少破解难题的良策，仅材料粘接实验就做了两个月，经历了数十次失败，产品研发一筹莫展。就在同年，天津市航空航天人才创新创业联盟创立，包括铁安智能在内的120余家航空航天领域的企业加入联盟。借助这一人才对接、产业互补平台，铁安智能很快在联盟内寻觅到项目合作伙伴，双方找到了“互利、多赢”的利益共同点，产品研发和产业化进程驶入了快车道。
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孙建欣对未来的信心其实得益于天津“链上抓人才”的决心。据了解，天津充分发挥十大产业人才创新创业联盟作用，引育领军型、技术型、应用型等人才队伍，对产业链人才底数进行全面摸底，提出产业链人才需求。各链累计组织人才对接会64次，引进各层次人才过万人。
“链上抓人才”只是天津围绕“1+3+4”现代工业产业体系，对优选的12条重点产业链，逐链固强补弱，推动产业链高质量发展的一个方面。天津还在链上抓推动、抓项目、抓企业、抓创新、抓园区、抓政策、抓复工复产等等。通过产业链一体串联、统筹推动，有力促进了产业链、创新链、人才链、资金链相互融合，工作成效显著。
“2021年，全市在链企业产值、增加值同比增长20.7%、9.6%，合计增速分别高于全市2.3、1.4个百分点。天津市推进产业链高质量发展的经验做法，获得国务院第八次大督查通报表扬。”杨冬梅说。
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比如在深化推进智能制造方面，天津出政策、给支持，让不少企业在发展过程中从中受益。记者日前走访天津津航计算技术研究所、天津赛象科技股份有限公司等企业时，企业有关负责人都纷纷表示，在企业智能化转型发展过程中，天津在政策、资金等方面都给予了大力的支持。“优秀的营商环境更加坚定了我们的发展信心！”天津赛象科技股份有限公司副总经理王红军说。
大胆迈出转型的步伐，同时给企业以“津牌养分”，这让天津制造业智能化发展行稳致远。2021年，天津出台了《天津市促进智能制造发展条例》，成为全国首部智能制造领域的地方性法规；智能制造专项资金持续发力，累计支持7批共2795个项目，建成丹佛斯、海尔5G工厂、长荣科技等智能工厂和数字化车间200家，智能制造示范项目33个，智能制造新模式项目83个，智能制造成为制造业发展主引擎。同时，在信息基础设施方面，天津居于全国领先位置，全市建成5G基站4万个，家庭千兆光纤网络覆盖率等3项指标全国第一，宽带用户下载速率跃居全国第二，入选全国首批千兆城市；工业互联网加快建设，23个工业App入选工信部优秀解决方案，全国第一；全年软件和信息技术服务业营业收入2634亿元，同比增长15.2%。
此外，天津连续举办五届世界智能大会，用这个平台招商引资，“以会兴业”，累计签下合作协议563项，协议投资额达到4589亿元，360、紫光云、麒麟软件、TCL北方总部“新四大”总部企业成功落户天津……
而串联起这“头”、
“手”和“脚”的“躯干”，
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中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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