在工作和生活中，都不要假装努力，不要颅内努力，不要伪勤奋，要真正地去努力、有效率地去做，千万不要自己骗自己、自己感动自己，因为过程可以作假，但是结果不会骗人。
在我们的工作和生活中，有时候都有非常多事情要去做，但我们每个人每一天的时间、精力都是非常有限的，因此会觉得非常忙。
但每天都忙得团团转，并不一定是真的勤奋努力，也不一定是在高效工作，还有可能只是在“伪勤奋”，作无效或低效地努力，在作无意义地瞎忙而浪费生命。
所谓无效努力、伪勤奋，是指一个人看起来非常忙，非常勤奋努力，但其完成的工作量却很少、获得的收获却很少、交出的成果却很差，和其付出的时间精力并不匹配，效率非常低。
如何告别无效努力、伪勤奋，而提高自己的效率呢？
第一，没有规划、没有方向的忙，非常容易演变成瞎忙。
一定要制定周计划、月计划、年度计划，定制工作目标遵守“清晰、明确、可量化、可实现、相关联”的smart原则。
比如学英语这件事上，“我今年一定要考过六级，因此在未来的四个月里，我每天背100个单词，每周做一套试题.......”
千万不要设置笼统不可衡量的目标，这样不利于自己评估进度；也不要设置自己根本不可能达到的目标，这样会让自己望而生畏，打击自己的信心和积极性；每隔一段时间对自己的计划进行一次复盘，及时调整自己的计划并查缺补漏。
第二，精简欲望和保持专注，是让自己变得高效的秘诀。
要懂得舍弃一些工作目标，只留下对你最有价值的，目标太多了，想要的太多，反而达不成！
每个人都会有很多事情，因此，建议每周一早上或每天早上，把自己本周要做的事项全部列出来，并列明截止日期和衡量指标。
然后分成重要紧急、重要不紧急、紧急不重要、不重要不紧急四大类是事项，优先做重要紧急的事情，做完一件划一件，保证自己有条不紊地造成工作，也能有成就感。
一次尽量专注只做一件事，做完一件再做下一件，不要贪多、一心多用而同时做很多件事，看起来很忙，但这样反而会把自己的精力搞分散，而不利于提升效率。
切忌一心多用，不要同时做很多件事，一次只做一件事，一件事做好之后再做下一件事。
给自己制定目标，要遵循“同一个时间段内只专注于完成一个最重要目标”的原则，不要在同一个时间内，给自己设置很多个自己很难达成的目标。
每一个时间段内，最重要的目标都应该只设置一个，真的不要贪多，切忌想一口吃成胖子，因为一个人的时间、精力、注意力都是有限的。
要想高效地做成一件事，做有效的方法就是要在一个时间段内，专注做好每一件事，做完一件再去做下一件。
如果自己目标立得太多，容易导致在每一件事情都在分散时间精力，也要在多个事情上来回切换自己的大脑，这样非常消耗自己的心神；
如果高估了自己的能力和时间精力管理能力，自己的目标设置得又多又难，那更是一件危险的事情。
最后可能会变成这样的结局：
你好像看起来自己每天都很忙很累，自己被搞得疲惫不堪，但实际上每一件事都没做精做深，最后每一件事都浅尝辄止，每件事可能都没有做成功，白白浪费了时间精力，还让自己信心受损，受到沉痛打击。
因此，千万别高估了自己，不要三心二意，不要心太大，不要贪多。
也要在工作和生活中，刻意训练自己的专注力，不要痴迷于短视频、新闻热点等碎片化但却在不知不觉中消耗掉你的时间、注意力和精力却不会给你带来什么好处的事情上。
严格控制自己刷短视频、玩游戏、刷朋友圈的时间，如果可以，请将短视频、手机游戏戒掉，它们让你有短期快感的东西却会让你饱受长期地折磨，没什么营养，还让你的时间和专注力被蚕食。
每天上课、读书、工作的时间，如果不是非要用手机就把手机关掉，不是非要用网络就把网断了，真的没有那么多人非得在这一两个小时里联系你，你离开网络世界这一会儿也不会错过什么天大的事情，别把自己看得太重要。
第三，千万不要只做简单容易的事情，而遇到困难的事情就逃避，这样自己永远都不会有提升。
遇到一有挑战的大任务，千万不要怕，不要拖延，要立刻马上去做，越拖会越多，越难完成。
你要尝试着把一件大事拆分成十件事，一件一件去突破，就不会觉得难度那么大了，日拱一卒终千里，聚沙十年终成塔。
第四，要懂得拒绝别人，那些不是你工作范围内的事情、会耽搁你时间但不会给你带来价值好处的事情，能拒绝就拒绝，别浪费自己的事情在无意义的事情身上。要懂得拒绝那些不会给你带来帮助的委托和任务，不要让别人打乱你的节奏。
第五，多学业务技能，提高自己的工作能力，总结实践经验，不懂就问向前辈请教，利用互联网工具查材料，是最快能提升自己工作效率的方法。
第六，要有长远一点的眼光，不要只顾眼前，要做有长期积累的事情，比如长期锻炼身体、坚持阅读写作、坚持学一门专业技术等。
第七，在工作上、学业上、生活上，切忌把自我消耗、自我折磨当成努力来感动感动自己。如果看起来好像熬了很多夜、加了很多班、吃了很多苦，实际上却没有进步，没有成长，没有实际达成目标，只是在做一些毫无意义的事情，那这些付出、这些痛苦、这些努力，其实毫无意义，只是一种“伪勤奋”。
其实，为了达到你的目标，你真的并不需要多么努力、多么刻苦，不用苦大仇深地让自己陷入为努力的痛苦中。
你只需要每天留出一两小时完全不被打扰的、绝对自由、固定的安静时间，抵制一切诱惑，拒绝一切社交，专注地去做同一件你真正热爱的事情、真正想做的事情，并坚持两三年，你将收获的回报是惊人的，你的变化将会是巨大的。
持续稳定、专注聚焦、能对目标结果带来正向影响的努力，并且在这个过程中，并不会让自己觉得有多么痛苦、多么难受，而是反而在一边努力的过程中一边享受这种逐渐进阶的快感，才是真正在有效的努力。
对于任何事情，真的不要急于求成，用力过猛，这会导致你非常焦虑，也更容易让你达不成你的目标。
对大多数人而言，一辈子的成长和变化，是一个非常缓慢的过程，慢到你自己都可能感觉不到它的变化。
对于你喜欢的事想去做的事，你认为是对的且值得做的事情，你必须付出百分之一千的努力。
你知道这一路可能会有很多困难，会有坚持不下去想要放弃的时候，也有时候，你不一定会得到你想要的结果。
但你一定要相信，就算再贫瘠的土地你日日灌溉，总有那么一天会长出花草来的，所以你一定要坚持。
因为经历了了很多的事情，福也好，祸也好，磨难也好，煎熬也好，都是你宝贵的人生经验积累，正是因为这些事情的出现，你已经变得不一样了，你的变化已经产生了。
越努力想得到什么东西，其实越要沉着镇静、实事求是地去做，这样可以更轻易地、神不知鬼不觉地达到目的。
而如果过于使劲，用力过猛，像一个幼稚无知的小孩扯桌布，就哭啊，抓啊，拉啊，结果却是一无所获，只不过把桌上的好东西都扯到地上，永远也得不到了。
太用力去的做一件事，反而可能会透支自己自己的健康和自己的心智，让自己身心俱疲，最后反而导致自己达不到自己想要的目标。
稳定、可持续地努力，有规律有节奏地休息，才是真正有效的。就比如睡觉这件事，平时天天熬夜，想着周末再来补觉，这其实是无效地休息，身体不会因为你周末睡了懒觉，就补回前一周欠下的健康债。
要养成健康的作息规律，培养自己的工作节奏，该吃饭吃饭，该锻炼锻炼，该睡觉睡觉，该工作时就认真工作，而不是一时很努力，一时又很放纵。
做好每一个小事，日拱一卒，一步一个脚印，循序渐进，切莫一口想吃个胖子去追求“速成”。
日积跬步,终至千里，日累一沙，终累高塔，日聚滴水，终成大海，若有恒，何必三更眠五更起；最无益，莫过一日曝而十日寒。
最后，再好的计划，不去坚持执行，也是没有用的。因此，一定要做个自律的人，自己管住自己的行为、情绪、言论和欲望，让自己始终在前进的轨道上运行，唯有自律又强大的内心，才能保障你的未来。
时间对每个人都是公平的，每个人每天都只有24小时，利用有限的时间，做更多有意义、有价值的事，每天积累一点点优势，多做一点点，十年之后量变成质变，你将脱颖而出。
请记住，你怎么度过今天，你就怎么度过一生，不要拖延，立刻行动！
（作者：耿向顺）
#颅内努力# #耿向顺成长小故事#
在我们的工作和生活中，有时候都有非常多事情要去做，但我们每个人每一天的时间、精力都是非常有限的，因此会觉得非常忙。
但每天都忙得团团转，并不一定是真的勤奋努力，也不一定是在高效工作，还有可能只是在“伪勤奋”，作无效或低效地努力，在作无意义地瞎忙而浪费生命。
所谓无效努力、伪勤奋，是指一个人看起来非常忙，非常勤奋努力，但其完成的工作量却很少、获得的收获却很少、交出的成果却很差，和其付出的时间精力并不匹配，效率非常低。
如何告别无效努力、伪勤奋，而提高自己的效率呢？
第一，没有规划、没有方向的忙，非常容易演变成瞎忙。
一定要制定周计划、月计划、年度计划，定制工作目标遵守“清晰、明确、可量化、可实现、相关联”的smart原则。
比如学英语这件事上，“我今年一定要考过六级，因此在未来的四个月里，我每天背100个单词，每周做一套试题.......”
千万不要设置笼统不可衡量的目标，这样不利于自己评估进度；也不要设置自己根本不可能达到的目标，这样会让自己望而生畏，打击自己的信心和积极性；每隔一段时间对自己的计划进行一次复盘，及时调整自己的计划并查缺补漏。
第二，精简欲望和保持专注，是让自己变得高效的秘诀。
要懂得舍弃一些工作目标，只留下对你最有价值的，目标太多了，想要的太多，反而达不成！
每个人都会有很多事情，因此，建议每周一早上或每天早上，把自己本周要做的事项全部列出来，并列明截止日期和衡量指标。
然后分成重要紧急、重要不紧急、紧急不重要、不重要不紧急四大类是事项，优先做重要紧急的事情，做完一件划一件，保证自己有条不紊地造成工作，也能有成就感。
一次尽量专注只做一件事，做完一件再做下一件，不要贪多、一心多用而同时做很多件事，看起来很忙，但这样反而会把自己的精力搞分散，而不利于提升效率。
切忌一心多用，不要同时做很多件事，一次只做一件事，一件事做好之后再做下一件事。
给自己制定目标，要遵循“同一个时间段内只专注于完成一个最重要目标”的原则，不要在同一个时间内，给自己设置很多个自己很难达成的目标。
每一个时间段内，最重要的目标都应该只设置一个，真的不要贪多，切忌想一口吃成胖子，因为一个人的时间、精力、注意力都是有限的。
要想高效地做成一件事，做有效的方法就是要在一个时间段内，专注做好每一件事，做完一件再去做下一件。
如果自己目标立得太多，容易导致在每一件事情都在分散时间精力，也要在多个事情上来回切换自己的大脑，这样非常消耗自己的心神；
如果高估了自己的能力和时间精力管理能力，自己的目标设置得又多又难，那更是一件危险的事情。
最后可能会变成这样的结局：
你好像看起来自己每天都很忙很累，自己被搞得疲惫不堪，但实际上每一件事都没做精做深，最后每一件事都浅尝辄止，每件事可能都没有做成功，白白浪费了时间精力，还让自己信心受损，受到沉痛打击。
因此，千万别高估了自己，不要三心二意，不要心太大，不要贪多。
也要在工作和生活中，刻意训练自己的专注力，不要痴迷于短视频、新闻热点等碎片化但却在不知不觉中消耗掉你的时间、注意力和精力却不会给你带来什么好处的事情上。
严格控制自己刷短视频、玩游戏、刷朋友圈的时间，如果可以，请将短视频、手机游戏戒掉，它们让你有短期快感的东西却会让你饱受长期地折磨，没什么营养，还让你的时间和专注力被蚕食。
每天上课、读书、工作的时间，如果不是非要用手机就把手机关掉，不是非要用网络就把网断了，真的没有那么多人非得在这一两个小时里联系你，你离开网络世界这一会儿也不会错过什么天大的事情，别把自己看得太重要。
第三，千万不要只做简单容易的事情，而遇到困难的事情就逃避，这样自己永远都不会有提升。
遇到一有挑战的大任务，千万不要怕，不要拖延，要立刻马上去做，越拖会越多，越难完成。
你要尝试着把一件大事拆分成十件事，一件一件去突破，就不会觉得难度那么大了，日拱一卒终千里，聚沙十年终成塔。
第四，要懂得拒绝别人，那些不是你工作范围内的事情、会耽搁你时间但不会给你带来价值好处的事情，能拒绝就拒绝，别浪费自己的事情在无意义的事情身上。要懂得拒绝那些不会给你带来帮助的委托和任务，不要让别人打乱你的节奏。
第五，多学业务技能，提高自己的工作能力，总结实践经验，不懂就问向前辈请教，利用互联网工具查材料，是最快能提升自己工作效率的方法。
第六，要有长远一点的眼光，不要只顾眼前，要做有长期积累的事情，比如长期锻炼身体、坚持阅读写作、坚持学一门专业技术等。
第七，在工作上、学业上、生活上，切忌把自我消耗、自我折磨当成努力来感动感动自己。如果看起来好像熬了很多夜、加了很多班、吃了很多苦，实际上却没有进步，没有成长，没有实际达成目标，只是在做一些毫无意义的事情，那这些付出、这些痛苦、这些努力，其实毫无意义，只是一种“伪勤奋”。
其实，为了达到你的目标，你真的并不需要多么努力、多么刻苦，不用苦大仇深地让自己陷入为努力的痛苦中。
你只需要每天留出一两小时完全不被打扰的、绝对自由、固定的安静时间，抵制一切诱惑，拒绝一切社交，专注地去做同一件你真正热爱的事情、真正想做的事情，并坚持两三年，你将收获的回报是惊人的，你的变化将会是巨大的。
持续稳定、专注聚焦、能对目标结果带来正向影响的努力，并且在这个过程中，并不会让自己觉得有多么痛苦、多么难受，而是反而在一边努力的过程中一边享受这种逐渐进阶的快感，才是真正在有效的努力。
对于任何事情，真的不要急于求成，用力过猛，这会导致你非常焦虑，也更容易让你达不成你的目标。
对大多数人而言，一辈子的成长和变化，是一个非常缓慢的过程，慢到你自己都可能感觉不到它的变化。
对于你喜欢的事想去做的事，你认为是对的且值得做的事情，你必须付出百分之一千的努力。
你知道这一路可能会有很多困难，会有坚持不下去想要放弃的时候，也有时候，你不一定会得到你想要的结果。
但你一定要相信，就算再贫瘠的土地你日日灌溉，总有那么一天会长出花草来的，所以你一定要坚持。
因为经历了了很多的事情，福也好，祸也好，磨难也好，煎熬也好，都是你宝贵的人生经验积累，正是因为这些事情的出现，你已经变得不一样了，你的变化已经产生了。
越努力想得到什么东西，其实越要沉着镇静、实事求是地去做，这样可以更轻易地、神不知鬼不觉地达到目的。
而如果过于使劲，用力过猛，像一个幼稚无知的小孩扯桌布，就哭啊，抓啊，拉啊，结果却是一无所获，只不过把桌上的好东西都扯到地上，永远也得不到了。
太用力去的做一件事，反而可能会透支自己自己的健康和自己的心智，让自己身心俱疲，最后反而导致自己达不到自己想要的目标。
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要养成健康的作息规律，培养自己的工作节奏，该吃饭吃饭，该锻炼锻炼，该睡觉睡觉，该工作时就认真工作，而不是一时很努力，一时又很放纵。
做好每一个小事，日拱一卒，一步一个脚印，循序渐进，切莫一口想吃个胖子去追求“速成”。
日积跬步,终至千里，日累一沙，终累高塔，日聚滴水，终成大海，若有恒，何必三更眠五更起；最无益，莫过一日曝而十日寒。
最后，再好的计划，不去坚持执行，也是没有用的。因此，一定要做个自律的人，自己管住自己的行为、情绪、言论和欲望，让自己始终在前进的轨道上运行，唯有自律又强大的内心，才能保障你的未来。
时间对每个人都是公平的，每个人每天都只有24小时，利用有限的时间，做更多有意义、有价值的事，每天积累一点点优势，多做一点点，十年之后量变成质变，你将脱颖而出。
请记住，你怎么度过今天，你就怎么度过一生，不要拖延，立刻行动！
（作者：耿向顺）
#颅内努力# #耿向顺成长小故事#
#转作风优环境抓落实# 【抚顺新宾：绽放最美芳华! 汇聚抚顺高质量发展“她”力量①】#美好辽宁欢迎您# 国网新宾供电公司营销部营业厅，是一支全部由女职工组成的一线服务队伍。她们始终遵循“人民电业为人民”的服务宗旨，将“以客户为中心”的理念贯穿始终、延伸内外：向内压紧压实责任，对外不断优化服务方式，在提供优质服务上持续做加法，全面提升营商环境建设水平，不断增强辖区群众的获得感和满意度。#文明抚顺##启运新宾# （抚顺新视线）
这类基金快速降温！高点回落14个百分点
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
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但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
Image
但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
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