1、受春节因素影响，假日成交量较少；2、受疫情影响（特别是二月下旬以来）不仅多个小区

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#上海二手房小户型刚需比例增加##近期上海疫情，会对上海楼市有什么影响#
据上海某中介平台监控数据显示，二月份上海二手房成交量下滑，小户型刚需比例增加。
2022年2月，上海共成交二手房1.3万套，环比下降16%，同比下降32%，成交金额376亿元，环比下降22%，同比下降40%，套均总价295万元/套，环比下降8%，同比下降11%，成交均价37411元/平，环比下降4%，同比下降6%。
看起来都是“降”字排列，但购房者不必过于悲观，多方面原因所致还是需要抽丝剥茧。
首先，量价下跌的客观原因不可忽视。
1、受春节因素影响，假日成交量较少；
2、受疫情影响（特别是二月下旬以来），不仅多个小区无法进行带看，购房者亦暂停看房计划；
3、成交结构中小户型、低总价的房源成交占比有所增加，导致均价出现下跌。
其次，成交量价的分布背后，可以关注但不要过于关注。
从分环线的成交量来看，2月份外郊环间占比36%，占比有所下降，郊环以外占比18%，有所增加。其他环线占比变化不大，外环以内占比46%。
从分环线的均价来看，2月份郊环以外均价环比持平（且近几个月的价格都保持平稳），其余环线均下跌，内环以内跌幅最大，环比下降4%，其次为外郊环间，环比下降2%，内中环间和中外环间环比分别下降1%。从同比来看，外郊环间下跌比较明显，同比下降7%，其次是内环以内，同比下降6%。
其实可以一言蔽之地化解关于数据带来的购房者不适情绪：
1、成交价格下跌不代表价格下跌，只是低价位房源有成交（而高价位房源暂时没成交）；
2、成交量监控的区域下跌（只要不是大跌），本身带有一定的偶然性。
3、上述叠加导致的量价下跌，说明市场上只有刚需甚至“最刚需”在行动，结合春节和疫情当下还在看房买房，也符合不同人群对购房的迫切程度，其实也可以解释得通。
第三，中长期贷款数据下跌倒是一个值得警示的信号。
虽然不隶属于全市二手房监控带来的数据反馈，但近期相关部门发布的数据中，对未来后市可能产生影响和值得警惕的倒是“二月份全国中长期贷款数据减少459亿元”，在舆论不断报道银行房贷下调和放贷加速的背景之下，以房贷为主的中长期贷款数据大幅下跌，只能证明购房者群体对后市判断发生了分歧，贷款意愿反映在贷款行为之上（虽然这个数据的范畴不止上海但也值得关注一下）。
第四，一二月份上海新房市场的密集供应也客观分流掉一部分二手房的成交。
众所周知，今年的一二月份，正是上海新房集中供应的“2021年第六批次和2022年第一批次”交接棒的时期，去岁房源未清新岁房源又至，所以和二手房数据相对下降较多相比，上海二月份的新房数据一片火红，当然在购房需求有限基础之下，此消彼长也就可以理解了。
综上，二月份上海二手房数据只能证明“刚需在行动，刚需不休息”，楼市的气象包括新房和二手房，将两组数据综合来看，就不应该过分悲观，但“二月份全国居民中长期贷款减少459亿”这个数据，倒是有可能在未来被作为市场的征兆用来佐证，值得警惕。