【国金房地产】地产行业点评：需求端宽松仍需加大，一线城市或率先企稳
国金研究房地产行业 杜旻旻团队
事件：
2022年3月，房地产调控宽松政策频出，郑州出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，南昌出台《关于优化住房公积金使用政策的通知》，苏州出台《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施的通知》等，省会城市和其他重点城市纷纷兜底救市。
评论：
拉动销售是促进房地产业良性循环和健康发展的关键。①当前销售情况不容乐观，TOP20房企2022年1-2月全口径销售金额同比下降40%，20家销售金额全部同比下降20%以上；全国30大中城市2022年1-2月商品房销售面积同比下降29%，2022年3月1日-9日商品房销售面积同比下降47%，销售仍延续下行态势。②房地产业正处于“销售低迷-房企现金流吃紧-大幅打折/交付困难-市场信心不足-销售下行-拿地/新开工停滞”的恶性循环中，提振市场信心、刺激需求释放是房地产业回归“销售回暖-房企现金流改善-打折减少/按期交付-市场信心恢复-销售稳定-拿地/新开工恢复-正常推盘销售”良性循环的关键。③行业健康需要企业稳定，企业稳定需要销售支撑，2014-21年，销售回款资金占房地产开发企业到位资金比例从36%提升至53%，房地产企业对销售回款的依赖度逐步增大，预售资金监管的优化有助于缓解房企短期现金流压力，但不足以维持房企的持续稳定发展，亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。
全国大范围的需求端调控松绑政策或正在路上。目前房地产调控政策已有一定程度的松绑，在信贷端，菏泽、广州、南宁、佛山、重庆等多城市下调首付比例或降低房贷利率，地方调控端也有苏州、济南、青岛、昆明、嘉兴等城市陆续出台落户宽松、公积金、购房补贴、预售监管等政策，但是除郑州外少有直接对限购、限售、限价等需求端的宽松，对房地产市场销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转。因此，我们预计未来将有大范围对需求端的调控松绑政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将阶段性放开。
预计部分优质城市将带动全国市场企稳回暖。房地产市场供求关系得到改善：①受房企拿地意愿收缩影响，2021年全国300城宅地出让建面同比下降24%；②房企开工进度缓慢，2021年全国商品住宅新开工面积同比下降11%，2022年1-2月中国建筑新开工量同比减少40%，预计全国房地产开发企业新开工情况也不容乐观；③部分一二线、长三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售库存去化周期低于6个月。我们判断2022年房地产市场供应量将明显下滑，需求仍待释放，部分优质城市一旦需求端利好出现，销售将迅速增长，我们预计部分一二线城市销售在三四月份将逐步好转，同时带动四五线城市市场在这段时间筑底。
投资建议：
我们认为大范围的需求端宽松政策将逐步出台，部分一二线城市销售率先好转，带动四五线城市筑底。
国金机构客户可详细查看《地产行业点评：需求端宽松仍需加大，一线城市或率先企稳》全文研报内容。
风险提示：现有房地产改善政策落地效果不及预期；需求端宽松政策力度小。
国金研究房地产行业 杜旻旻团队
事件：
2022年3月，房地产调控宽松政策频出，郑州出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，南昌出台《关于优化住房公积金使用政策的通知》，苏州出台《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施的通知》等，省会城市和其他重点城市纷纷兜底救市。
评论：
拉动销售是促进房地产业良性循环和健康发展的关键。①当前销售情况不容乐观，TOP20房企2022年1-2月全口径销售金额同比下降40%，20家销售金额全部同比下降20%以上；全国30大中城市2022年1-2月商品房销售面积同比下降29%，2022年3月1日-9日商品房销售面积同比下降47%，销售仍延续下行态势。②房地产业正处于“销售低迷-房企现金流吃紧-大幅打折/交付困难-市场信心不足-销售下行-拿地/新开工停滞”的恶性循环中，提振市场信心、刺激需求释放是房地产业回归“销售回暖-房企现金流改善-打折减少/按期交付-市场信心恢复-销售稳定-拿地/新开工恢复-正常推盘销售”良性循环的关键。③行业健康需要企业稳定，企业稳定需要销售支撑，2014-21年，销售回款资金占房地产开发企业到位资金比例从36%提升至53%，房地产企业对销售回款的依赖度逐步增大，预售资金监管的优化有助于缓解房企短期现金流压力，但不足以维持房企的持续稳定发展，亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。
全国大范围的需求端调控松绑政策或正在路上。目前房地产调控政策已有一定程度的松绑，在信贷端，菏泽、广州、南宁、佛山、重庆等多城市下调首付比例或降低房贷利率，地方调控端也有苏州、济南、青岛、昆明、嘉兴等城市陆续出台落户宽松、公积金、购房补贴、预售监管等政策，但是除郑州外少有直接对限购、限售、限价等需求端的宽松，对房地产市场销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转。因此，我们预计未来将有大范围对需求端的调控松绑政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将阶段性放开。
预计部分优质城市将带动全国市场企稳回暖。房地产市场供求关系得到改善：①受房企拿地意愿收缩影响，2021年全国300城宅地出让建面同比下降24%；②房企开工进度缓慢，2021年全国商品住宅新开工面积同比下降11%，2022年1-2月中国建筑新开工量同比减少40%，预计全国房地产开发企业新开工情况也不容乐观；③部分一二线、长三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售库存去化周期低于6个月。我们判断2022年房地产市场供应量将明显下滑，需求仍待释放，部分优质城市一旦需求端利好出现，销售将迅速增长，我们预计部分一二线城市销售在三四月份将逐步好转，同时带动四五线城市市场在这段时间筑底。
投资建议：
我们认为大范围的需求端宽松政策将逐步出台，部分一二线城市销售率先好转，带动四五线城市筑底。
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风险提示：现有房地产改善政策落地效果不及预期；需求端宽松政策力度小。
关于苏州工业园区子非鱼酒吧的消防整改问题
涉事商家仍然继续营业
在苏州市工业园区中海国际海悦花园七区，从去年起，七区15幢楼下的商业街，开了一家酒吧，但经多方取证发现，该酒吧存在一定的消防安全隐患。在2021年4月，经过整改，还是没有合格。
直到2022年1月，我们才得到了是市长信箱和12345的 一致答复如下：
经现场核查，该场所安全出口设置不符合要求，园区大队要求负责人进行整改，负责人表示不具备整改条件，故园区大队责令该场所在整改完成前停止使用，目前该场所已停止对外营业。 此复。 苏州工业园区消防救援大队 2022年1月12日 联系人：朱晓巍 联系电话（或邮箱）：（0512）62581020
市长信箱也给本人2次答复，均说明在未整改前不得开业，市长信箱算是全市最有权威的答复了，园区消防只是“告知”商家。然后半夜堂而皇之的继续经营，这和苏州在全国地级市第一的头衔及不符合，消防执法上偏向本地人。就因为是本地人开的酒吧，消防存在漏洞也可以疏忽？对于广大落户苏州的年轻人来说：即使出台再多的人才落户政策，也不及一碗水端平的执法行为。而且这本身经营的是酒吧，酒水超市，阁楼上存放很多酒品，这个对楼上的住户就没有安全隐患了吗？
离谱的是2021年4月就因为消防问题被勒令关停，然后从酒吧老板和物业口中得知是当地消防让他在隔壁中介公司的墙上，开个门，真是神通广大，对外说是第二逃生通道。这也太“关爱”了，还帮他想好解决消防问题的对策。以上也仅是酒吧老板和物业的一家之言，相信消防部门的相关工作人员没那么儿戏。
由于本人工作的原因，也问过一些浙江，上海的消防机构，得知中介墙上的门，严格来说是经不起查的。本身就是锁着的，半夜中介也是停业状态。从何起到第二通道的作用？
涉事商家仍然继续营业
在苏州市工业园区中海国际海悦花园七区，从去年起，七区15幢楼下的商业街，开了一家酒吧，但经多方取证发现，该酒吧存在一定的消防安全隐患。在2021年4月，经过整改，还是没有合格。
直到2022年1月，我们才得到了是市长信箱和12345的 一致答复如下：
经现场核查，该场所安全出口设置不符合要求，园区大队要求负责人进行整改，负责人表示不具备整改条件，故园区大队责令该场所在整改完成前停止使用，目前该场所已停止对外营业。 此复。 苏州工业园区消防救援大队 2022年1月12日 联系人：朱晓巍 联系电话（或邮箱）：（0512）62581020
市长信箱也给本人2次答复，均说明在未整改前不得开业，市长信箱算是全市最有权威的答复了，园区消防只是“告知”商家。然后半夜堂而皇之的继续经营，这和苏州在全国地级市第一的头衔及不符合，消防执法上偏向本地人。就因为是本地人开的酒吧，消防存在漏洞也可以疏忽？对于广大落户苏州的年轻人来说：即使出台再多的人才落户政策，也不及一碗水端平的执法行为。而且这本身经营的是酒吧，酒水超市，阁楼上存放很多酒品，这个对楼上的住户就没有安全隐患了吗？
离谱的是2021年4月就因为消防问题被勒令关停，然后从酒吧老板和物业口中得知是当地消防让他在隔壁中介公司的墙上，开个门，真是神通广大，对外说是第二逃生通道。这也太“关爱”了，还帮他想好解决消防问题的对策。以上也仅是酒吧老板和物业的一家之言，相信消防部门的相关工作人员没那么儿戏。
由于本人工作的原因，也问过一些浙江，上海的消防机构，得知中介墙上的门，严格来说是经不起查的。本身就是锁着的，半夜中介也是停业状态。从何起到第二通道的作用？
【中科院半导体研究所半导体材料与器件测试分析联合实验室签约落户苏州吴江】
中科院半导体研究所半导体材料与器件测试分析联合实验室，围绕半导体材料及器件检验检测重点开展工作，建设国内一流、国际先进的半导体测试分析联合实验室，使之成为一个合作紧密、管理科学、互利共赢、创新发展的产学研联合检测平台https://t.cn/A664N8nq
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