连平：房地产政策有必要进一步释放维稳信号
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
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沈阳向全球商贾、天下精英发出最强招募令！91平方公里浑南科技城将崛起“国家区域科技创新中心”
东至祝科街，南至四环路-沈丹铁路，西至京哈高铁，北至全运路——沈阳市浑南区这片规划面积91平方公里的土地上，即将发生一场翻天覆地的变化。这里规划建设的沈阳浑南科技城，将成为辐射辽宁省乃至东北亚的科技新高地。浑河至机场的浑南中轴线和东西走向的科创走廊，将构成浑南科技城的“超级十字”结构。遍布整个科技城的是十二个创新社区团组。浑南科技城将展现给人们前所未见的极具科技感的未来城市风貌。智能化的科技创新中心、国际化的综合服务中心、生态化的宜居创新社区，则是科技城建设的目标愿景。
2月27日，沈阳浑南科技城规划发布暨全球招商大会举行。浑南科技城与百余家科研院所、重大项目、金融机构代表集中签约。其中，签约高校院所科技类项目12个；金融机构类项目12个，预计可提供信贷及投资支持1170亿元；产业类项目81个，签约总额1156亿元。同时发布的，还有浑南科技城项目招引方向、人才发展政策措施15条和招商新政12条，含金量之高、支持力度之大，都印证着浑南科技城剑指未来的信心。神秘面纱终于揭开，科技基因已注入，浑南科技城“启城”即冲刺，正式向全球发出招商最强音。
天时：重金加持项目招引 全力打造国家区域科技创新中心
按照规划，沈阳浑南科技城以打造“国家区域科技创新中心”为发展目标，围绕源头性技术供给、科技成果转化和产业服务、新经济产业三个方面布局项目。此次科技城发布的12条招商政策，在浑南区、沈阳高新区原有招商政策基础上，聚焦科技城发展定位，主要包括4方面内容。
在招引重大创新研发平台上，积极服务国家科技战略，全力支持重大科技基础设施、新型研发机构、大企业创新中心落户，为项目方提供建设用地支持，配建最高10万平方米办公场地及人才公寓，对落户的大企业研发中心按研发投入的10%，给予3年累计不超过5000万元支持。
在招引重点创新服务平台上，全力支持中试基地、重点科技服务平台、股权投资基金和专业化科技园区落户。对符合条件的项目给予千万级资金奖励及相应用地支持。
在招引创新型企业及产业化项目上，持续加大主导产业重点项目、头部企业区域总部、重大科技成果产业化项目落地支持力度。对重点项目，最高给予连续3年区域经济贡献60%额度的奖励；对区域总部，给予最高3000万元办公用房购置补贴；对高校院所重点科技成果在浑南转化的，给予最高3000万元无偿资金支持，同时由浑南区产业投资母基金给予1000万元至1亿元股权融资支持。
在科技招商配套保障上，鼓励产业园区、高校院所成果转化机构、商协会、各类专业服务机构及个人参与科技城“中介”招商，最高给予100万元奖励。
地利：“超级十字”贯通八方、连接未来
沈阳浑南科技城位于沈阳市“从历史走向未来”城市中轴南段起飞点，临近桃仙机场、高铁新南站，地铁、高速网四通八达。规划面积91平方公里，其中启动区面积7.2平方公里。
科技城总体规划为“超级十字”空间布局，南北向做强主轴，紧密衔接机场与老城，建设集现代服务业、科技创新、临空经济、自贸区政策于一体的浑南中心。东西向做实脊梁，建设统筹科创要素和产业功能区的科创走廊。目前，在科技城创新路沿线，聚集东北大学、材料科学国家研究中心、黎明航空发动机生产基地、中科院大学机器人学院、机器人与智能制造创新研究院等众多科研院所和产业项目，是沈阳最具影响力的“科创走廊”。再加上临空经济区、国家自贸区、国家高新区政策的叠加，科技城发展环境得天独厚。
基于东西两部分城区的差异化本体特质，科技城将率先建设和开发实施东西两个重点片区。东侧拓展区和预留区将围绕周边产业组团的生活中心，打造浑南文化聚落，规划适合科研和企业弹性发展的空间。西侧核心区紧凑高效，率先推动启动区建设。突出以服务创新驱动科技创新的理念，建成最具未来感、最懂人才、交通最便捷的科技城区。
人和：全国首创“专利导航员”、东北首创“首席创新官”
“我觉得今天宣布的不仅是一个城市的规划，而是建设这个城市的新思想、新动力，是一股新风。沈阳需要科技，我们用科技来驱动沈阳的城市变革，这是我们城市的未来。”东软集团董事长刘积仁在活动现场致辞。他表示，“能够听到用科技作为这个城市的主旋律，建设一个以科技为驱动的新的城市形象，对我们从事科技的人来讲，应该说是一个十分十分振奋的消息。”刘积仁连用了两个“十分”表达自己的心情，他也提到，“这个城是给我们每一个科技工作者、大学生、年轻学子的好平台。良好的生活环境，良好的教育配套以及政策扶持，我想这就是我们所有科技人员所期待的环境。”
全面的人才发展政策也是科技城能够“启城”即冲刺的内在原因之一。此次发布的《沈阳浑南科技城人才发展若干政策措施》共15条，涵盖3方面内容。
一是在人才认定、引进上，实行人才免审备案、企业自主认定制度，备案后“免申即享”对应人才政策。全面放宽人才引进门槛，其它省会城市和省级以上开发区已经认定的人才，直接享受浑南科技城人才政策。支持外埠人才入城兴业、事业身份人才离岗创业，分ABCD四类分别给予30至500万元一次性入城兴业发展奖励，事业身份人员依托沈阳产研院保留事业编制。
二是在支持人才发展、加强人才培用上，支持人才科研创新，提供高端研发及居住空间，免费提供拎包入住的科学家工作坊和院士家园。设立东北地区首支区级成果转化投资基金，总规模5亿元。在东北地区首创“科技副总”和“首席创新官”制，担任科技副总和创新官的人才，每年分别给予5万元和100万元补助资金。
三是在提供人才服务保障上，对人才给予100万至300万元本地购房补贴、30万元舒心安家补贴和免费短期人才公寓。对外埠人才给予每年5万元通勤补贴，开通“人才班列”“人才班机”。为人才子女提供0-3岁免费托幼服务和学龄前免费教育，建设面向人才子女的“科技学校”及面向人才父母的养老服务机构。在全国首创“专利导航员”制度，支持高校、龙头企业和知识产权专业服务机构共同建立“专利导航员”培训基地，每年给予100万元运行补贴。
东至祝科街，南至四环路-沈丹铁路，西至京哈高铁，北至全运路——沈阳市浑南区这片规划面积91平方公里的土地上，即将发生一场翻天覆地的变化。这里规划建设的沈阳浑南科技城，将成为辐射辽宁省乃至东北亚的科技新高地。浑河至机场的浑南中轴线和东西走向的科创走廊，将构成浑南科技城的“超级十字”结构。遍布整个科技城的是十二个创新社区团组。浑南科技城将展现给人们前所未见的极具科技感的未来城市风貌。智能化的科技创新中心、国际化的综合服务中心、生态化的宜居创新社区，则是科技城建设的目标愿景。
2月27日，沈阳浑南科技城规划发布暨全球招商大会举行。浑南科技城与百余家科研院所、重大项目、金融机构代表集中签约。其中，签约高校院所科技类项目12个；金融机构类项目12个，预计可提供信贷及投资支持1170亿元；产业类项目81个，签约总额1156亿元。同时发布的，还有浑南科技城项目招引方向、人才发展政策措施15条和招商新政12条，含金量之高、支持力度之大，都印证着浑南科技城剑指未来的信心。神秘面纱终于揭开，科技基因已注入，浑南科技城“启城”即冲刺，正式向全球发出招商最强音。
天时：重金加持项目招引 全力打造国家区域科技创新中心
按照规划，沈阳浑南科技城以打造“国家区域科技创新中心”为发展目标，围绕源头性技术供给、科技成果转化和产业服务、新经济产业三个方面布局项目。此次科技城发布的12条招商政策，在浑南区、沈阳高新区原有招商政策基础上，聚焦科技城发展定位，主要包括4方面内容。
在招引重大创新研发平台上，积极服务国家科技战略，全力支持重大科技基础设施、新型研发机构、大企业创新中心落户，为项目方提供建设用地支持，配建最高10万平方米办公场地及人才公寓，对落户的大企业研发中心按研发投入的10%，给予3年累计不超过5000万元支持。
在招引重点创新服务平台上，全力支持中试基地、重点科技服务平台、股权投资基金和专业化科技园区落户。对符合条件的项目给予千万级资金奖励及相应用地支持。
在招引创新型企业及产业化项目上，持续加大主导产业重点项目、头部企业区域总部、重大科技成果产业化项目落地支持力度。对重点项目，最高给予连续3年区域经济贡献60%额度的奖励；对区域总部，给予最高3000万元办公用房购置补贴；对高校院所重点科技成果在浑南转化的，给予最高3000万元无偿资金支持，同时由浑南区产业投资母基金给予1000万元至1亿元股权融资支持。
在科技招商配套保障上，鼓励产业园区、高校院所成果转化机构、商协会、各类专业服务机构及个人参与科技城“中介”招商，最高给予100万元奖励。
地利：“超级十字”贯通八方、连接未来
沈阳浑南科技城位于沈阳市“从历史走向未来”城市中轴南段起飞点，临近桃仙机场、高铁新南站，地铁、高速网四通八达。规划面积91平方公里，其中启动区面积7.2平方公里。
科技城总体规划为“超级十字”空间布局，南北向做强主轴，紧密衔接机场与老城，建设集现代服务业、科技创新、临空经济、自贸区政策于一体的浑南中心。东西向做实脊梁，建设统筹科创要素和产业功能区的科创走廊。目前，在科技城创新路沿线，聚集东北大学、材料科学国家研究中心、黎明航空发动机生产基地、中科院大学机器人学院、机器人与智能制造创新研究院等众多科研院所和产业项目，是沈阳最具影响力的“科创走廊”。再加上临空经济区、国家自贸区、国家高新区政策的叠加，科技城发展环境得天独厚。
基于东西两部分城区的差异化本体特质，科技城将率先建设和开发实施东西两个重点片区。东侧拓展区和预留区将围绕周边产业组团的生活中心，打造浑南文化聚落，规划适合科研和企业弹性发展的空间。西侧核心区紧凑高效，率先推动启动区建设。突出以服务创新驱动科技创新的理念，建成最具未来感、最懂人才、交通最便捷的科技城区。
人和：全国首创“专利导航员”、东北首创“首席创新官”
“我觉得今天宣布的不仅是一个城市的规划，而是建设这个城市的新思想、新动力，是一股新风。沈阳需要科技，我们用科技来驱动沈阳的城市变革，这是我们城市的未来。”东软集团董事长刘积仁在活动现场致辞。他表示，“能够听到用科技作为这个城市的主旋律，建设一个以科技为驱动的新的城市形象，对我们从事科技的人来讲，应该说是一个十分十分振奋的消息。”刘积仁连用了两个“十分”表达自己的心情，他也提到，“这个城是给我们每一个科技工作者、大学生、年轻学子的好平台。良好的生活环境，良好的教育配套以及政策扶持，我想这就是我们所有科技人员所期待的环境。”
全面的人才发展政策也是科技城能够“启城”即冲刺的内在原因之一。此次发布的《沈阳浑南科技城人才发展若干政策措施》共15条，涵盖3方面内容。
一是在人才认定、引进上，实行人才免审备案、企业自主认定制度，备案后“免申即享”对应人才政策。全面放宽人才引进门槛，其它省会城市和省级以上开发区已经认定的人才，直接享受浑南科技城人才政策。支持外埠人才入城兴业、事业身份人才离岗创业，分ABCD四类分别给予30至500万元一次性入城兴业发展奖励，事业身份人员依托沈阳产研院保留事业编制。
二是在支持人才发展、加强人才培用上，支持人才科研创新，提供高端研发及居住空间，免费提供拎包入住的科学家工作坊和院士家园。设立东北地区首支区级成果转化投资基金，总规模5亿元。在东北地区首创“科技副总”和“首席创新官”制，担任科技副总和创新官的人才，每年分别给予5万元和100万元补助资金。
三是在提供人才服务保障上，对人才给予100万至300万元本地购房补贴、30万元舒心安家补贴和免费短期人才公寓。对外埠人才给予每年5万元通勤补贴，开通“人才班列”“人才班机”。为人才子女提供0-3岁免费托幼服务和学龄前免费教育，建设面向人才子女的“科技学校”及面向人才父母的养老服务机构。在全国首创“专利导航员”制度，支持高校、龙头企业和知识产权专业服务机构共同建立“专利导航员”培训基地，每年给予100万元运行补贴。
【经济日报：#房地产合理贷款需求得到满足# 】在业内专家看来，房贷额度在未来一段时间将会有较充足的保障。据招联金融首席研究员董希淼分析，央行在去年12月15日全面降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。从流动性角度来讲，预计一段时间内市场流动性都会保持合理充裕。由于供给增加，房贷额度在未来一段时间也将会有更充足的保障，房贷利率或有所下行。https://t.cn/A6Jbe10K
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