作为广州市长的你
应该如何发展这座城市

来玩一个游戏

有一天你升职了，做了广州的市长，不管是正市长还是副市长，不管是主管经济产业的，还是主管党政建设的，还是主管民生工程的，现在给你一个命题，你应该如何发展广州这座城市。人口1868万，城区人口1488万的广州怎么发展，是一个问题

城市的发展需要财政支撑，市政道路需要扩建，教育系统的一整盘子的薪水在嗷嗷待哺，整个公检法的支撑和医疗体系的财政预算一个字都不能少，何况遇上疫情反复的当下，任何一次全区的免费核酸检查都是伤筋动骨

好了，你上任了，在鲜花和掌声之中走到了前台，要准备大干一场，至少在4年的任期之内把业绩、政绩做出来，给全市人民看，给全广州的人民来看

作为超高土地财政依赖城市的广州，依赖程度达到了107%，位居全国第9位，远高于深圳的19%，北京的29%，上海的28%。土地拍卖这条线，一定是广州这座城市的命根子，你心知肚明

1、在广州城区的外围画一个圈，圈定一个地方，然后大手一挥，我们要开发这里，然后把这个地方进行规划，或者叫概念规划，规划一出并上政府红头文件，你满眼看到的无论是什么新城，或者什么城的都是这个路子

2、接近着就是要做土地的控规，做的七七八八，告诉你哪里是住宅用地，哪里是商业用地，地铁怎么规划，商业配套大致进展，几纵几横的交通路网等等，这是什么，这是给社会、开发商、投资者提高预期

3、等地铁线路规划了，甚至有些站点开始动工了，一些知名企业也口头答应了要过来，那么开始就行第一轮的土拍盛宴，相当于政府搭了一个“戏台子”，让开发商和发展商过来唱戏，唱戏的结果就是拍地，并拿下

4、你觉得这个时候的地价怎么样，一定是一拍一个地王，全是高价或者天价，想想看一些知名开发商头破血流的冲进来拍地和开发， 比如早期时代在海珠的地王，中冶在长岭居的地王，碧桂园在自己大本营凤凰城的地王等等

5、地拍了之后，就进入了开发商来开发土地的阶段，这个阶段凭借着开发商的融资、规划设计、工程施工、物业管理、财务管理、营销管理等技术和力量，开发出适合市场的商品房，然后就卖掉赚取差价

6、为了使得这个区域的房子好卖，不至于大批量的房子卖不掉，政府就会适时的放开限购的口子，把市区人口导入到这里来，比如去年放开和松绑的黄埔限购、番禺限购、南沙限购等等，先用行政力量把人引过来，把钱留在这里，这就是去库存

7、等你买了房，交了首期款，并按揭已经下款了，然后用2年限售，以及营改增值2-5年的变化，来锁住你家房子的流动性，让你实现居者有其屋、房住不炒的远大理想，把你牢牢地缩在这个远郊的地方

8、如果你恰好运气好，或者就是判断准确，自信满满的买了一个未来有前景的区域和楼盘，甚至你还说买这个盘就是为了投资，随着市场的变化，随着配套的完善，随着物价的升迁，随着通货膨胀的悄无声息的蚕食，你的房价升值了，这等于是什么，等于是投资者通过市场、通货膨胀等因素又从这一块上拿到了一部分收益

9、所以真正的结论是：一块地或者一个新城，在先后的开发过程当中，地的价值被政府、开发商、投资者三方以先后不同时间顺序拿走了地本身的价值，如果这块地总价值是100元，那么政府拿走大头99元，开发商拿走0.9元，投资者拿走0.1元，100元=99元+0.9元+0.1元

10、如果你运气不好，或者那个区域板块本来就不行，结果你看走了眼，或者被各种花里胡哨的广告看走了魂，那活该你把几十万、甚至一两百万洒在那里，被深深的埋在那里，因为一个区域能成能发展起来，决定的因素很多，存在变数和概率

11、在这个过程中，在你的任期之内，这个区域从前期的规划，到后面的区域成熟，从市政配套的完备，到把一部分人一小撮人“摁”在这里安居乐业，这是一项丰功伟绩，这是一座丰碑，这样是你在任期内提升政绩和业绩的不二法则

12、差不多你也要醒了，从梦中醒来了，一觉醒来还是会觉得市中心的发展稳如泰山，市中心的价值不可替代，中心区成起来的概率大多了，没钱就尽量买靠近市中心的才是王道啊

游戏结束啦，继续搬砖吧，老铁#二手房# #一手房# #投资# #房地产# #广州房产#

美国试图施压盟友断绝与俄罗斯的能源合作，德国直接不干了，德国认为，如果失去了俄罗斯天然气能源，那么德国经济将遭受重创。这可不是开玩笑，不仅仅是德国，欧盟45%的天然气都是俄罗斯提供的，还有石油，要寻找替代方案也不是那么容易的。因此，不管怎么样，欧洲都不愿意在对俄制裁方面与美国完全同步。#投资理财##财经#

美国试图施压盟友断绝与俄罗斯的能源合作，德国直接不干了，德国认为，如果失去了俄罗斯天然气能源，那么德国经济将遭受重创。这可不是开玩笑，不仅仅是德国，欧盟45%的天然气都是俄罗斯提供的，还有石油，要寻找替代方案也不是那么容易的。因此，不管怎么样，欧洲都不愿意在对俄制裁方面与美国完全同步。#俄乌局势#