【开发商逾期交房，交房遥遥无期，我能解除合同吗？】
近年来，受经济形势影响，因开发商实力不足、盲目扩张以致资金链断裂，建筑方与开发商存在资金纠纷以致施工中止等等原因导致的逾期交房事件层出不穷。有的购房者签署购房合同四五年了，购买的房产还处于未完工状态，房产开发商甚至都无法给出具体的交房时间，交房遥遥无期。购房者心急如焚却又无可奈何，不但迟迟拿不到自己的房子，还要每月向银行支付“月供”，“断供”的话还有可能面临被银行起诉、最后被法院列为“失信被执行人”的窘境。面对开发商逾期交房甚至最终变成“烂尾楼”的情况，购房者该怎么办呢？请看下面一个案例：
2019年4月27日，郑州市的李某与河南某房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定李某购买该房地产公司开发的位于郑州市的商品房一套，该房产公司依约应在2019年12月31日前，将竣工验收合格的商品房交付给李某。如开发商未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，李某有权解除合同，开发商应当自解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并支付违约金。合同签订后，李某依约全额支付了购房款和维修基金。2019年12月20日该房产公司向李某发出了《延期交房通知》，通知交房时间推迟到2020年12月30日前支付，但是至今仍然没有交房。据李某实地查看，该涉案项目从通知延期之日起至今仍未动工，交房遥遥无期。那么，李某可以要求解除合同吗？除了解除合同以外，还能提出哪些诉求以维护合法权益呢？
郑州律师要永辉分析认为，我国民法典第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同各方当事人均应依约履行义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李某与河南某房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日。而且直至今日，涉案房屋仍处于未完工状态，导致李某的合同目的不能实现。因此，李某可以解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据民法典五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。”本案因开发商逾期交房而解除合同，开发商的行为构成违约。因此，李某可以要求开发商返还已经支付的购房款和已经缴纳的房屋专项维修基金并依据合同约定向其支付违约金。
如果本案中李某不是一次性支付全款，而是采取按揭付款的方式购买，而且已经向银行支付了一定期限的月供，又应该怎么处理呢？购房者能否同时解除与按揭银行的《借款合同》呢？要永辉律师说，如果购房者前期向开发商支付了首付款，然后以其个人名义与银行签订《借款合同》，银行直接将贷款一次性转给开发商的话，法律关系会比较复杂。但是，因开发商逾期交房致使不能实现合同目的的，购房者仍然可以解除与开发商签订的《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》解除后，购房者与开发商、银行签订的《借款合同》也应当解除。由于引起纠纷的责任在开发商，所以《借款合同》解除后，购房者除了可以要求开发商返还购房者已经支付的首付款并依约承担违约责任以外，还可以要求开发商返还购房者已向银行支付的贷款本金和利息。同时，购房者还可以要求由开发商向银行偿还购房者的贷款余额及利息。
作者：要永辉 河南春屹律师事务所合伙人 专职律师

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