跨国买房起纠纷,中介是否承担责任?
  随着生活水平的提高及国际化进程的加快,越来越多的居民有了出国留学、旅游、买房的需要,出国咨询服务中介机构也已应运而生,遍地开花。
  如果产生纠纷,中介机构是否需要承担责任呢?
  H国买房难过户 女士跨国提起诉
  B机构曾授权A机构使用其商标,两机构部分股东一致。某日,雍某在A机构的宣传下,想要在H国购置房产。双方签订《考察陪同协议》,约定A机构为其至H国购买房产提供考察陪同服务。后来,雍某在机构陪同下前往H国。但令雍某没料到的是,H国房地产机构在签订合同前,已经对该房屋进行信托并将所有权移转,所以房屋未能如期过户给雍某。

  雍某将该房地产机构诉至H国法院,但H国法院判决雍某胜诉后,房地产机构一直未能向雍某交付任何执行款。三方协商未果,为维护自身合法权益,雍某将A、B两机构诉至法院,请求两机构赔偿其损失及利息。

  原告雍某诉请

  A、B两机构为了赚取中介佣金,向我隐瞒了H国方面的情况,致使我遭受重大经济损失和精神痛苦,延误了我在国内购房供子女正常入学的机会,故请求判令两被告连带赔偿原告购房损失及利息。

  被告B机构辩称

  原告已经在H国进行了诉讼且胜诉,原告要求被告赔偿其损失,明显致其额外获利,有失公平。

  被告A机构辩称

  原告与A机构之间无报酬支付内容,双方之间不存在居间合同关系。原告与H国机构之间的纠纷已在H国起诉且已胜诉,原告就上述款项要求两被告赔偿其损失系重复主张。

  面对三方的说法,法院是如何认为的呢?

  法院认为

  首先,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会,或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,A机构与雍某签订的协议名称虽为《考察陪同协议》,但该协议的内容符合居间合同的法律规定,且A机构实际为雍某购买房屋提供了订立合同的机会和媒介服务,并先行收取了相关费用,故双方之间存在居间合同关系。A机构在雍某签订房屋买卖合同后按照《考察陪同协议》的约定退还了雍某所缴费用的行为,是其对自身利益的自愿让渡,并不影响人民法院对其行为性质的认定。

  其次,A机构作为服务的提供方,应在雍某签订房屋买卖协议前向其提供拟购买房屋的完整信息。而A机构并未告知雍某该房屋已被信托的事实,也未告知雍某H国信托制度的具体规定以及购买已被信托的房屋存在的风险,致使雍某在支付购房款后无法取得产权登记。因此,应认定A机构并未全面履行合同义务,其行为构成违约,应对雍某的损失承担损害赔偿责任。但是,雍某作为购买人,理应在购买他国房屋前了解该国的房屋产权制度,并在合同签订前认真查询该房屋的产权登记信息,以防止自己的权利受到侵害,而其显然并未尽到上述义务,而是直接基于A机构的推荐签订了房屋买卖合同。因此,雍某自身亦存在过错,应承担一定的责任。根据双方的过错程度,法院认定A机构应对雍某的损失承担70%的赔偿责任。

  再次,因雍某已在国外向房地产机构提起了诉讼,且已获得了胜诉判决,故上述损失均系目前所能确定的损失,而非最终损失,其最终损失应由该案执行的结果进行确定。因H国的法律和执行程序与国内不同,且雍某最终何时能够取得该判决所确定的钱款以及在何种程度上能够获得该钱款尚不能直接确定,而要求雍某在该案执行终结后再行向两被告主张权利,显然对其不公平,故两被告应先行在本院认定的责任比例内赔偿雍某的损失,雍某通过国外法院获得两被告承担的责任比例范围内的财产时,两被告可再行向雍某主张一定比例的返还。

  法院判决

  一、被告A机构于本案判决生效之日起十日内赔偿原告雍某至H国购房所产生的房款、管理费和登录税等损失共计338万元,并赔偿该款所产生的利息损失;

  二、被告B机构对A机构不能偿还的部分承担补充清偿责任。

  典型意义

  本案认定双方之间存在居间服务合同关系,在确定原告损失的基础上,先行判决国内的中介机构承担赔偿责任,并告知国内的中介机构其在得知国内居民获得国外法院的执行款后,可向其主张一定比例的返还。本案的判决是在受害人已经在国外获得胜诉判决的基础上作出的判决,在这种方式下,受害人的一部分损失由中介机构先行承担,避免中介机构以国内居民已经在国外获得胜诉判决而逃脱责任,化解了国内居民与中介机构的矛盾,具有一定的开拓性。

  法官说法

  本案系一起国内居民通过中介机构的推销而至国外购买房产并致损失的案件,本案中双方签订的出国考察陪同服务协议,未载明双方系居间关系,而中介机构在陪同国内居民至国外买房时未能核实房产的实时信息,致使国内居民在支付巨额房款后无法取得产权登记,损失数额巨大。国内的中介机构作为居间人,其行为存在过错,应当承担相应的损害赔偿责任,而雍某作为出国购房者,在所签协议的内容不明确的情况下,理应审慎了解国外的房产制度,认真查询房产信息,以防产生损失,而其未尽到该项义务,致使损失发生,应承担相应的责任。

#维权时间# 【离职前12个月平均工资,哪些项可剔除?】11月30日,绵阳的孙先生来电咨询称,他与公司发生了劳动争议,现在想要去申请仲裁主张经济补偿金,他问,经济补偿金中离职前12个月平均工资内,哪些项目可以剔除?
针对孙先生的问题,记者采访了四川纵目律师事务所王英占律师。王英占律师指出:根据四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理劳动争议案件若干疑难问题的解答 (川高法民一〔2016〕1号)》第二十九条的规定:“《劳动合同法》中规定的经济补偿金及二倍工资计算基数按照劳动者正常工作状态下十二个月的应得工资计算,即未扣除社会保险费、税费等之前的当月工资总额,但不应包括:(一)加班工资;(二)非常规性奖金、津补贴、福利。”
综上所述,王英占律师认为:根据孙先生的描述,在计算经济补偿金时,应当以孙先生正常工作状态下十二个月的应得工资计算,这就需要孙先生用未扣除社会保险费、税费等之前的当月工资总额扣除加班工资及非常规性奖金、津补贴、福利,得出当月的应得工资,再计算十二个月的平均应得工资。
同时也要注意,用人单位支付经济补偿应当按照孙先生在该单位工作的年限,每满一年支付一个月工资。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向孙先生支付半个月工资的经济补偿。孙先生月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。 (四川工人日报 记者向晓文)

#女性产后重回职场有多难#

产后回职场遇到的困境有很多,比如精力涣散,记忆力减退,工作表现落后,生活节奏紊乱,情绪心理压抑等等。

这其中的第一道门槛,是为生活门槛。

很多人会认为一孕傻三年,大幅夸大妊娠对生理的破坏。

但从我亲眼所见,亲身精力来看,妊娠本身对人的脑细胞脑容量智力水平破坏不大。

关键是产后的生活节奏,会严重影响人的智力。

说的更通俗一点,缺觉,不仅影响人的智力,更影响人的体力和身材。

人类幼崽刚诞生的1-3年里,是整个家庭最糟糕,心力最憔悴的时候。

这时候如果没有足够的财力人力物力抚养好应对好这种天翻地覆的变化,那么可预见的就只有一种结果:

夫妻的生活会非常艰难,昼夜颠倒,作息紊乱,饮食和睡眠都会大大错乱。

这个艰难程度,产妇往往还要远大于丈夫,哪怕丈夫是个模范父亲把所有的一切都做到位了,但产妇的艰难程度依旧要远大于丈夫,尤其是婴孩刚出生的那一两年。

因为产妇需要哺乳,别的任何照看抚养都不提,仅仅是哺乳这一项工作,就已经去了半条命。

这种情况下,还想要整个人状态好,才思敏捷,工作表现优异,应对高强度高压力工作。

可能吗?

我见过的职场女强人,只要是在产后依旧能够事业再创新高,丝毫不影响工作的,那一定是具备三个共同点:

1,有钱,
2,有人,
3,人际关系和谐。

家和万事兴不是开玩笑的,不仅对男人的事业有助益,对女人的事业也有很大助益。

而这第三点,就涉及到第二大门槛,人际关系和谐。

这里的人际关系和谐,不是指具体相处的方法,而是指每个人的素质。

产子属于生死攸关的问题,不存在说可以妥协,拖延,稀里糊涂糊弄的情况。

每个人每天睡眠时间最多8小时,你多照顾点你的睡眠就少些,他多照顾些他的睡眠就少些,这种严格的事实面前,哪有什么嬉皮笑脸和糊弄和谐。

大家的质量都好,都照顾着产妇,产妇自己也不刻薄,不挑剔,那就和和气气。

有一个人的为人素质不好,那就一锅肉汤进了老鼠屎,那就全完了。

只要有一个人的素质不行,犯懒,矫情,不重视不成熟没有任何责任感,天天言语贬薄不好好说话。

那这个日子就没法过下去。

产妇的情绪,生活节奏,生活压力,都会骤然加大。

而且我说实话,对于朝夕相处的人来说。

情绪化,作,闹,懒,不要脸,是一个常态。

温和,成熟,踏实肯干,勤快,明理,注重责任,这是一个极其罕见的状态。

为了避免被人说是挑起性别对立,我就不说具体是哪一类人更不成熟,更逃避责任,更对家庭事务偷懒了。

第三道门槛,是职务门槛。

产妇如果比较幸运,能够度过生活,情绪门槛,那么第三道门槛几乎过不了。

女性生产,至少要离开岗位一年,这期间工作肯定是有同事接替的。

ok,现在你回来了,同事怎么办?

日常工作基本就只有两种情况。

一种同事做的普通,你也做的普通,可有可无,同事不肯退出,

另一种你做的普通,同事做的很杰出,同事更不想退出。

有没有那种,你做的很杰出,同事做的一般的?有,但很少,而且如果出现这种情况,问题就不存在了,迎刃而解,你没问题,不需要讨论了。

这种时候哪怕你很想工作,同事也会不得不跟你斗。

这是没办法的事情,不论什么国家什么社会,都必定会如此。

只要是企业工作,就必然如此。

相对好一些的就是体制内,国企等等。

这里的主要因素无非就是业务和成本二字。

体制内和国企不是很重视成本,也不是很重视业务,他们的业务自有保障,每个人分配到的活也很难短时间内看到价值。

产妇生产,活给别的同事干,同事不会觉得这是什么发展和好事,同事只会觉得这是负担。

产妇回来了,同事立刻卸任,很开心。

但是企业内不是如此。

企业内的一切工作岗位,除了是负担外,同时还有价值,机遇,机会。

产妇负责的客户,同事接手一年,肯定不愿意还回来的。

产妇负责的对内协调各级领导的关系,同事接手一年,肯定不愿意还回来的。

如何解决这个问题,基本就只有一个办法。

那就是产妇职位级别决定了她很难被取代。

如果是产妇是个底层员工,同事接手了,肯定不乐意还回去。

但如果产妇是个经理?

那么接手她工作的,就三种情况:

1,总监高层照看下,这种问题最小,产妇回来了迅速回归,
2,同级别的经理兼任下,产妇回来了也回归,这种问题相对较小,
3,团队内厉害的员工顶替下,产妇回来了交权。这种问题要大一些,但也没大太多。

因为一年时间,不足够这个员工收买人心上位,除非ta天资卓越。

天资卓越的概率,肯定比你底层时候被同事取代的概率,要低的多。

所以产妇回归工作,比的其实就是一个不可替代性。

能力资源劳动力,都是可以替代的,你厉害,你发展客户,你赚XX钱,这些只要同事接手了,他迅速就能替代你。

但是你的级别和权力,很难替代,一家公司的经理,总监,哪怕被人接手了一年,也很难被取代。

我平生所见,凡是职业发展没有被生育耽误影响,甚至在产后更进一步,成了大佬的女同事。

都具备这个特点:

成为了管理层以后,才生育。

底层生育的人,我基本上没有见过产后还能事业有所发展的。

经理生育,叫王者归来,
底层生育,叫被人嫌弃。

以上三个就是实际的问题,这三大问题看心理咨询有没有用?

没有任何用处。

因为这不是心理问题,这是物理问题。

物理问题只能用物理方法解决。

没有钱,家庭关系差,丈夫和其家人素质低,事业没基础,

然后就盲目生子。

你之后的人生,会比糟糕更加糟糕,比恶劣更加恶劣。

不是雪上加霜。

而是直接雪崩。

@_恶魔奶爸_


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