最新两条信息给我们新的观感和印象，同时有助于对第三轮会谈内容作出预判，对下一阶段战争走势作出新的评估。
假如俄罗斯不是着眼塑造新的国际形象，提升道义分值，那么两条信息已经反映或折射出俄乌角逐的天平发生较明显的倾斜。
比如，将第一轮会谈前俄方口吻气势和日标要求与第三轮会谈前的口吻气势和目标要求相比照，有判若两人之感。至少从中看出俄方对停战的迫切感很强。
尽管俄方讲的是顿巴斯地区的和平，但落在“乌克兰人民”人民头上，这就意味着由焦点地区延伸到整个乌克兰。即然是乌克兰人民的和平，那么战争基础也就不存在，撤兵就成了合逻辑的必然选择。
起佐证印证意义的另一点是，俄方新展开的军事进攻起于乌方“无意延长静默期”，如果符合实际情况，这就意味着乌方更愿意战场上见分晓，获筹码。这是否间接表明战场态势发生了大的改变？结合此前乌军方宣称由防御模式转向进攻模式，这种可能性显然在增大。
假如俄罗斯不是着眼塑造新的国际形象，提升道义分值，那么两条信息已经反映或折射出俄乌角逐的天平发生较明显的倾斜。
比如，将第一轮会谈前俄方口吻气势和日标要求与第三轮会谈前的口吻气势和目标要求相比照，有判若两人之感。至少从中看出俄方对停战的迫切感很强。
尽管俄方讲的是顿巴斯地区的和平，但落在“乌克兰人民”人民头上，这就意味着由焦点地区延伸到整个乌克兰。即然是乌克兰人民的和平，那么战争基础也就不存在，撤兵就成了合逻辑的必然选择。
起佐证印证意义的另一点是，俄方新展开的军事进攻起于乌方“无意延长静默期”，如果符合实际情况，这就意味着乌方更愿意战场上见分晓，获筹码。这是否间接表明战场态势发生了大的改变？结合此前乌军方宣称由防御模式转向进攻模式，这种可能性显然在增大。
值得收藏：借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点（类案系列）
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1、借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定
政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。
2、为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定
房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。
3、为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定
当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。
如案例二中，徐某因无法申办贷款而由胡某以其名义签署房屋买卖合同并申办贷款。徐某与胡某之间存在借名买房合意，虽然徐某的借名买房行为规避了银行信贷管理规定，但并未侵犯社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定徐某与胡某之间的借名协议有效。
（三）借名买房纠纷后果处理的裁判要点
若当事人之间存在借名买房事实，应依据借名协议的有效与否对相应后果分别予以处理。
其一，在认定借名协议无效的情形下，房屋归出名人所有，出名人应当向借名人支付房屋折价款，并依据当事人的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。
其二，在认定借名协议有效的情形下，双方实际形成了房屋归属合意，借名人可以依据房屋归属合意形成的债权要求出名人配合将房屋过户登记至其名下。如因房屋过户存在障碍导致借名协议无法继续履行，则借名人可要求解除双方之间的房屋归属合意，并以此要求出名人返还购房款及贷款本金，实际损失按照具体情况予以处理。如当事人直接诉请确权，则法院可以释明双方之间为债权债务关系，若当事人仍坚持确权诉请，则判决驳回其诉讼请求。
1、关于借名协议无效情形下后果的处理
根据《民法典》第157条规定，若借名协议无效，则法院应当对合同无效的后果进行处理，即判决出名人补偿房屋折价款，并根据无效的原因，按照当事人过错比例对于交易费用等实际损失进行分担。此类案件中，出名人及借名人对于规避政策目的均系明知，且均配合实施了规避政策行为，双方对协议无效后果的产生均有一定过错，因此在案件审理过程中应对双方的过错比例进行认定，在此基础上对于交易费用等实际损失进行分担。需要说明的是，如果借名人为借名已向出名人支付若干报酬，则上述借名报酬应当纳入实际损失一并处理。
2、关于借名协议有效情形下的后果处理
在借名协议有效时，此类纠纷案件中借名人一般有要求配合过户、要求确权、要求确权并配合过户三种诉请。在合同有效的情形下，应区分不同诉请进行处理。
（1）关于要求配合过户诉请的处理
在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。审查房屋是否存在过户障碍，可以从以下两个方面进行：
其一，结合最新的限购政策审查借名人是否具有购房资格。借名人应当对其具有购房资格进行举证。如借名人不具有购房资格，则其无权要求将房屋过户至其名下。判断借名人是否具有购房资格的时间节点应以法庭辩论终结为准；若借名人在法庭辩论终结前因限购政策变化或借名人自身条件变化而获得购房资格，则可支持其过户诉请；若因政策变化使借名人失去或依然不具备购房资格，则无法支持其过户诉请。
其二，审查房屋是否处于限制交易状态。如应审查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未届满等限制交易情形。司法实践中存在法庭辩论终结前房屋限制交易状态消除的情形，因此法院应对此进行动态审查。
如房屋存在过户障碍，且在法庭辩论终结前过户障碍无法消除的，法院应向当事人进行释明，若其仍坚持过户诉请的则判决驳回诉请。需要说明的是，《民法典》第406条对抵押人转让抵押财产规则作出重大修改，抵押人无需经抵押权人同意即可转让抵押财产。不动产主管机关据此对不动产登记簿样式进行了修改，在不动产登记簿中的“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
因此，在《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意的不能支持受让人的过户诉请。如不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏记载为“是”，则同样需要取得抵押权人的同意；如上述栏目记载为“否”，则可以支持借名人要求过户的诉请。
（2）关于要求解除借名协议诉请的处理
若房屋存在过户障碍且过户障碍在法庭辩论终结前无法消除，经法院释明后借名人变更其诉请为解除借名协议的，则借名协议自该诉请送达至出名人时解除。协议解除后，房屋归出名人所有，借名人有权要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款本金。同时，法院应区分以下三种情况对于违约责任的承担及实际损失的分担进行处理：
第一，因出名人原因导致无法履行，借名人有权要求出名人承担赔偿损失的违约责任。如出名人擅自将房屋进行处分、因出名人原因导致房屋被司法查封以及因出名人怠于履行过户义务，导致借名人因购房政策变化丧失购房资格等。需要说明的是，此处判赔的损失不仅包括借名人的实际损失，还包括借名人在合同履行后可获得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。
第二，因借名人自身原因导致无法履行，借名人不得要求出名人承担赔偿损失的违约责任。如借名人怠于要求出名人履行过户义务导致借名人因政策变化丧失购房资格等，借名人不得要求出名人返还借名报酬，且不得要求出名人承担交易费用损失、房屋贷款利息等实际损失。
第三，非因双方原因导致无法履行，如房屋因不可抗力灭失、第三人侵权等，对于双方的实际损失，法院可根据公平原则判决双方对交易费用损失、房屋贷款利息失等实际损失进行合理分担。
（3）关于要求确权诉请的处理
借名人依据借名协议以出名人为被告要求直接确认房屋归其所有的，法院可以向其释明，双方纠纷系债权债务关系，如借名人坚持其诉请则应判决驳回；如借名人变更其诉请为要求出名人按照约定将房屋过户至其名下，则参照前述要求配合过户的审理思路进行处理。
司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主要存在两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。当事人之间借名买房的真实意思表示系借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为权利人，但与双方约定不符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定而被否定，借名人才是真正的权利人。第二种观点认为，借名人仅享有要求出名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权。
我们认为应采纳第二种观点，对此类案件的处理不宜进行直接确权。依据《民法典》第208、215条规定，我国法律规定将物权变动效力与债权合同效力的认定作出区分；我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成。对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方才发生物权变动的效力。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人与出卖人的真实意思表示，亦是双方追求的法律后果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力，亦无法要求法院直接作出确权判决。
（4）关于要求确权并配合过户诉请的处理
当借名人要求确权并配合过户的，经法院释明后如借名人同意撤销其确权诉请，法院可依前述要点对其过户的诉请进行处理；如借名人不同意撤销其确权诉请，且坚持以享有房屋所有权作为请求权基础，此时不宜全案驳回，法院可判决驳回其确权诉请，在说理部分进行说明后，对其过户诉请按照前述要点进行处理。
如案例三中，对于吴某请求法院直接确认房屋归其所有的诉请，法院可以向其释明，如吴某仍坚持其要求确权的诉请，则对该项诉请不予支持。对于吴某请求王某配合过户的诉请，此时吴某已具有购房资格，如房屋无其他过户障碍则法院应当予以支持。
四、其他需要说明的问题
鉴于此类案件的案由存在较大差异，为统一审理思路，需要对立案案由进行统一。借名买房合同并不直接产生物权变动效果，在性质上应属于合同纠纷，故不宜将该类纠纷定性为所有权确认纠纷。借名人与出名人之间亦非房屋买卖合同关系，房屋出卖人往往并不参与诉讼，如借名人诉请要求出名人履行配合过户义务，则法院应将案由统一定为合同纠纷为宜。
来源：“浦江天平”公众号、山东审判，仅供普法参考
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1、借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定
政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。
2、为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定
房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。
3、为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定
当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。
如案例二中，徐某因无法申办贷款而由胡某以其名义签署房屋买卖合同并申办贷款。徐某与胡某之间存在借名买房合意，虽然徐某的借名买房行为规避了银行信贷管理规定，但并未侵犯社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定徐某与胡某之间的借名协议有效。
（三）借名买房纠纷后果处理的裁判要点
若当事人之间存在借名买房事实，应依据借名协议的有效与否对相应后果分别予以处理。
其一，在认定借名协议无效的情形下，房屋归出名人所有，出名人应当向借名人支付房屋折价款，并依据当事人的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。
其二，在认定借名协议有效的情形下，双方实际形成了房屋归属合意，借名人可以依据房屋归属合意形成的债权要求出名人配合将房屋过户登记至其名下。如因房屋过户存在障碍导致借名协议无法继续履行，则借名人可要求解除双方之间的房屋归属合意，并以此要求出名人返还购房款及贷款本金，实际损失按照具体情况予以处理。如当事人直接诉请确权，则法院可以释明双方之间为债权债务关系，若当事人仍坚持确权诉请，则判决驳回其诉讼请求。
1、关于借名协议无效情形下后果的处理
根据《民法典》第157条规定，若借名协议无效，则法院应当对合同无效的后果进行处理，即判决出名人补偿房屋折价款，并根据无效的原因，按照当事人过错比例对于交易费用等实际损失进行分担。此类案件中，出名人及借名人对于规避政策目的均系明知，且均配合实施了规避政策行为，双方对协议无效后果的产生均有一定过错，因此在案件审理过程中应对双方的过错比例进行认定，在此基础上对于交易费用等实际损失进行分担。需要说明的是，如果借名人为借名已向出名人支付若干报酬，则上述借名报酬应当纳入实际损失一并处理。
2、关于借名协议有效情形下的后果处理
在借名协议有效时，此类纠纷案件中借名人一般有要求配合过户、要求确权、要求确权并配合过户三种诉请。在合同有效的情形下，应区分不同诉请进行处理。
（1）关于要求配合过户诉请的处理
在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。审查房屋是否存在过户障碍，可以从以下两个方面进行：
其一，结合最新的限购政策审查借名人是否具有购房资格。借名人应当对其具有购房资格进行举证。如借名人不具有购房资格，则其无权要求将房屋过户至其名下。判断借名人是否具有购房资格的时间节点应以法庭辩论终结为准；若借名人在法庭辩论终结前因限购政策变化或借名人自身条件变化而获得购房资格，则可支持其过户诉请；若因政策变化使借名人失去或依然不具备购房资格，则无法支持其过户诉请。
其二，审查房屋是否处于限制交易状态。如应审查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未届满等限制交易情形。司法实践中存在法庭辩论终结前房屋限制交易状态消除的情形，因此法院应对此进行动态审查。
如房屋存在过户障碍，且在法庭辩论终结前过户障碍无法消除的，法院应向当事人进行释明，若其仍坚持过户诉请的则判决驳回诉请。需要说明的是，《民法典》第406条对抵押人转让抵押财产规则作出重大修改，抵押人无需经抵押权人同意即可转让抵押财产。不动产主管机关据此对不动产登记簿样式进行了修改，在不动产登记簿中的“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
因此，在《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意的不能支持受让人的过户诉请。如不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏记载为“是”，则同样需要取得抵押权人的同意；如上述栏目记载为“否”，则可以支持借名人要求过户的诉请。
（2）关于要求解除借名协议诉请的处理
若房屋存在过户障碍且过户障碍在法庭辩论终结前无法消除，经法院释明后借名人变更其诉请为解除借名协议的，则借名协议自该诉请送达至出名人时解除。协议解除后，房屋归出名人所有，借名人有权要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款本金。同时，法院应区分以下三种情况对于违约责任的承担及实际损失的分担进行处理：
第一，因出名人原因导致无法履行，借名人有权要求出名人承担赔偿损失的违约责任。如出名人擅自将房屋进行处分、因出名人原因导致房屋被司法查封以及因出名人怠于履行过户义务，导致借名人因购房政策变化丧失购房资格等。需要说明的是，此处判赔的损失不仅包括借名人的实际损失，还包括借名人在合同履行后可获得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。
第二，因借名人自身原因导致无法履行，借名人不得要求出名人承担赔偿损失的违约责任。如借名人怠于要求出名人履行过户义务导致借名人因政策变化丧失购房资格等，借名人不得要求出名人返还借名报酬，且不得要求出名人承担交易费用损失、房屋贷款利息等实际损失。
第三，非因双方原因导致无法履行，如房屋因不可抗力灭失、第三人侵权等，对于双方的实际损失，法院可根据公平原则判决双方对交易费用损失、房屋贷款利息失等实际损失进行合理分担。
（3）关于要求确权诉请的处理
借名人依据借名协议以出名人为被告要求直接确认房屋归其所有的，法院可以向其释明，双方纠纷系债权债务关系，如借名人坚持其诉请则应判决驳回；如借名人变更其诉请为要求出名人按照约定将房屋过户至其名下，则参照前述要求配合过户的审理思路进行处理。
司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主要存在两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。当事人之间借名买房的真实意思表示系借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为权利人，但与双方约定不符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定而被否定，借名人才是真正的权利人。第二种观点认为，借名人仅享有要求出名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权。
我们认为应采纳第二种观点，对此类案件的处理不宜进行直接确权。依据《民法典》第208、215条规定，我国法律规定将物权变动效力与债权合同效力的认定作出区分；我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成。对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方才发生物权变动的效力。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人与出卖人的真实意思表示，亦是双方追求的法律后果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力，亦无法要求法院直接作出确权判决。
（4）关于要求确权并配合过户诉请的处理
当借名人要求确权并配合过户的，经法院释明后如借名人同意撤销其确权诉请，法院可依前述要点对其过户的诉请进行处理；如借名人不同意撤销其确权诉请，且坚持以享有房屋所有权作为请求权基础，此时不宜全案驳回，法院可判决驳回其确权诉请，在说理部分进行说明后，对其过户诉请按照前述要点进行处理。
如案例三中，对于吴某请求法院直接确认房屋归其所有的诉请，法院可以向其释明，如吴某仍坚持其要求确权的诉请，则对该项诉请不予支持。对于吴某请求王某配合过户的诉请，此时吴某已具有购房资格，如房屋无其他过户障碍则法院应当予以支持。
四、其他需要说明的问题
鉴于此类案件的案由存在较大差异，为统一审理思路，需要对立案案由进行统一。借名买房合同并不直接产生物权变动效果，在性质上应属于合同纠纷，故不宜将该类纠纷定性为所有权确认纠纷。借名人与出名人之间亦非房屋买卖合同关系，房屋出卖人往往并不参与诉讼，如借名人诉请要求出名人履行配合过户义务，则法院应将案由统一定为合同纠纷为宜。
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#房地产# 万科南方区首孙嘉接棒海外业务
孙嘉依然是万科南方区域区首，他将在今后兼顾管理万科海外业务。
11月23日，万科海外( 01036.HK )发布公告称，张旭已辞任公司主席兼执行董事，孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。
这则消息发出后引发市场猜想，甚至传出孙嘉“被流放”的消息。
接近万科的一位人士对中国房地产报记者表示：此次孙嘉是兼任，不是调岗，也不存在外界传言的情况，他仍然继续担任南方区域区首。张旭则会继续负责万维物流领域，专心做好万维物流。
今年43岁的孙嘉是万科管理团队一员老将，曾担任万科财务负责人。2019年5月，孙嘉“临危受命”出任万科南方区域首席执行官。彼时，南方区域地产业务销售成绩垫底，多元化业务战线过长。孙嘉挂帅后，南方区域则聚焦在房地产开发“基本盘”，收缩战线，聚拢到核心的五项业务。
这次万科内部普通的人事变动是否会引发万科海外进行大调整？一位熟悉万科的人士认为，“暂不会”。业内分析人士则认为，虽然万科海外业绩波动较大，但国际化道路需要漫长时间，万科亦需要提升对国际市场的开发与把控能力。
不过，这些问题或许也是孙嘉未来需要兼顾与思考的。
11月19日收盘，万科海外（01036.HK）报收2.37港元/股，跌幅4.44%，总市值9.23亿港元。
老将孙嘉接棒海外业务，原职未动
11月23日早间，万科海外发布公告称，11月23日起，张旭辞任公司主席兼执行董事，并不再担任公司提名委员会成员，以便投放更多时间处理其他业务。孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。
在新职务以外，孙嘉目前还担任万科南方区域首席合伙人兼首席执行官，以及万科深圳公司首席合伙人。
外界对孙嘉并不陌生，不仅是其如何广为人知的加入万科的故事，而且从2016年3月开始，成为万科财务负责人的孙嘉，每次都出现在万科的年报或中报业绩会上，与主席郁亮、总裁祝九胜一起，接受媒体及投资者提问。
孙嘉于2007年加入万科，当时分管万科人力资源的解冻在哈佛广场结识了这位在美深造的中国留学生。孙嘉给解冻的第一印象是眼界很宽，思路清晰，说话做事干脆利落。但因为与麦肯锡有约在身，孙嘉并无意加入万科。后几经周折，孙嘉最终留在万科战投部，头衔为副总经理。整个过程颇具“伯乐识马”的意味。
就履历而言，孙嘉与万科董事会主席郁亮有很多相似之处，比如同样毕业于北大，学的都是经济专业，并且都曾担任过万科财务负责人。
2019年5月，负责财务工作的孙嘉“临危受命”，接替张纪文出任万科南方区域首席执行官。南方区域不仅是万科的大本营所在地，也一度是万科业务种类最多、战线最长的区域。
彼时，南方区域在万科几大区域事业部中逐渐掉队，地产业务销售成绩垫底，多元化业务战线过长。
孙嘉挂帅后，万科南方区域则开始聚焦在房地产开发“基本盘”。由于存在诸多客观因素，孙嘉着手调整的同时，万科南方区域在业绩上并没有出现明显好转，这也使外界颇多质疑。但万科管理层不止一次的表达了对孙嘉的信心。在去年9月举行的万科华南媒体交流会上，郁亮就曾笑着“点评”孙嘉称，“虽然做得还不够好，但已经非常努力了”。
“万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗，就孙嘉在南方区域的表现而言，整体上是可圈可点的。此次职务调整，或许并没有外界想象中的那么复杂。万科的南方区域与海外业务在一些层面存在交集，况且其海外业务体量并不大，由孙嘉兼顾或许更为合适。”一位不愿具名的业内分析师点评称。
张旭回归物流，海外业务暂无大动作
“工作地点的不同，或给张旭管理海外业务带来了诸多不便。卸任后，他会将全部精力投入到物流领域。”一位熟悉万科的人士表示。
中国房地产报记者注意到，张旭于2000年通过“海盗行动”加入万科，进入总部工作已有11年时间，万科的物流业务（万维物流）就是由他亲手孵化。2019年2月13日，张旭开始担任万科海外董事会主席。
近期以来，张旭数次出现在媒体视野里，但对外展示的身份大多是“万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长”，其相关发言也均围绕着物流行业，并明确表达了对未来的乐观。他直言“疫情过后万科的物流有非常好的发展”。
就万科海外业务而言，业内评价褒贬不一。自2012年借壳上市以来，万科海外曾被抱有海外融资、国际化铺路期待。但就其业务层面本而言，至多数亿元的营收一直未能有较大改变。
2018年，万科海外曾迎来属于自己的高光时刻，期内实现6.77亿港元盈利，同比增长约336%，其中贡献最大的是应占联营公司业绩，其税前业绩为4.66亿港元，2017年仅为4.6万港元，这部分收入主要来自TW6有关的两家联营公司收益。
但梳理万科海外近年来的业绩表现可以看到，其表现并不稳定。2016年-2020年，万科海外营业收入分别为9124.4万元、9646万元、1.02亿元、2.51亿元和4.75亿元，同比增长分别为2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；净利润方面，同期分别为1.31亿元、1.55亿元、6.77亿元、1.33亿元和1.86亿元，同比增长分别为-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。
直至今年上半年，万科海外再度实现业绩大增390%，原因是集团相关盈利估计增加主要由于提供的资产管理服务产生纯利增加所致。
面对海外业务的争议，万科曾多次表态称：时机尚未成熟，需要更多时间思考发展策略。
此前，有业内分析人士在接受中国房地产报记者采访时表示，国际化是一条非常漫长的道路，虽然现在万科海外业绩不乐观，但是万科对国际化的认知已经得到了极大提升，变得更加务实，方向更加明确。
中国房地产报记者注意到，与孙嘉新职位公布的同时，万科海外公告拟收购香港深水埗物业。公告指出，此次涉及物业即香港深水埗医局街221-233号，占地面积合共约7420平方尺，用作住宅、商业用途。万科海外有意将此作为住宅为主的项目。预期销售于该物业兴建的住宅单位将于2024年下半年为该集团贡献收入。
对于孙嘉主导下的万科海外的未来，上述接近万科的人士表示，暂时不会有太大动作，整体上会延续过去。此外，有业内人士分析称，万科海外面临的最大难题是如何提升对国际市场的开发与把控能力，这需要一定规模和比例的国际业务量来作为基础，也需要提升国际化资源整合的综合能力。这些问题或许也是孙嘉未来需要思考的。#买房者说# #楼市杂谈# #万科# #王健林# #买房#
孙嘉依然是万科南方区域区首，他将在今后兼顾管理万科海外业务。
11月23日，万科海外( 01036.HK )发布公告称，张旭已辞任公司主席兼执行董事，孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。
这则消息发出后引发市场猜想，甚至传出孙嘉“被流放”的消息。
接近万科的一位人士对中国房地产报记者表示：此次孙嘉是兼任，不是调岗，也不存在外界传言的情况，他仍然继续担任南方区域区首。张旭则会继续负责万维物流领域，专心做好万维物流。
今年43岁的孙嘉是万科管理团队一员老将，曾担任万科财务负责人。2019年5月，孙嘉“临危受命”出任万科南方区域首席执行官。彼时，南方区域地产业务销售成绩垫底，多元化业务战线过长。孙嘉挂帅后，南方区域则聚焦在房地产开发“基本盘”，收缩战线，聚拢到核心的五项业务。
这次万科内部普通的人事变动是否会引发万科海外进行大调整？一位熟悉万科的人士认为，“暂不会”。业内分析人士则认为，虽然万科海外业绩波动较大，但国际化道路需要漫长时间，万科亦需要提升对国际市场的开发与把控能力。
不过，这些问题或许也是孙嘉未来需要兼顾与思考的。
11月19日收盘，万科海外（01036.HK）报收2.37港元/股，跌幅4.44%，总市值9.23亿港元。
老将孙嘉接棒海外业务，原职未动
11月23日早间，万科海外发布公告称，11月23日起，张旭辞任公司主席兼执行董事，并不再担任公司提名委员会成员，以便投放更多时间处理其他业务。孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。
在新职务以外，孙嘉目前还担任万科南方区域首席合伙人兼首席执行官，以及万科深圳公司首席合伙人。
外界对孙嘉并不陌生，不仅是其如何广为人知的加入万科的故事，而且从2016年3月开始，成为万科财务负责人的孙嘉，每次都出现在万科的年报或中报业绩会上，与主席郁亮、总裁祝九胜一起，接受媒体及投资者提问。
孙嘉于2007年加入万科，当时分管万科人力资源的解冻在哈佛广场结识了这位在美深造的中国留学生。孙嘉给解冻的第一印象是眼界很宽，思路清晰，说话做事干脆利落。但因为与麦肯锡有约在身，孙嘉并无意加入万科。后几经周折，孙嘉最终留在万科战投部，头衔为副总经理。整个过程颇具“伯乐识马”的意味。
就履历而言，孙嘉与万科董事会主席郁亮有很多相似之处，比如同样毕业于北大，学的都是经济专业，并且都曾担任过万科财务负责人。
2019年5月，负责财务工作的孙嘉“临危受命”，接替张纪文出任万科南方区域首席执行官。南方区域不仅是万科的大本营所在地，也一度是万科业务种类最多、战线最长的区域。
彼时，南方区域在万科几大区域事业部中逐渐掉队，地产业务销售成绩垫底，多元化业务战线过长。
孙嘉挂帅后，万科南方区域则开始聚焦在房地产开发“基本盘”。由于存在诸多客观因素，孙嘉着手调整的同时，万科南方区域在业绩上并没有出现明显好转，这也使外界颇多质疑。但万科管理层不止一次的表达了对孙嘉的信心。在去年9月举行的万科华南媒体交流会上，郁亮就曾笑着“点评”孙嘉称，“虽然做得还不够好，但已经非常努力了”。
“万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗，就孙嘉在南方区域的表现而言，整体上是可圈可点的。此次职务调整，或许并没有外界想象中的那么复杂。万科的南方区域与海外业务在一些层面存在交集，况且其海外业务体量并不大，由孙嘉兼顾或许更为合适。”一位不愿具名的业内分析师点评称。
张旭回归物流，海外业务暂无大动作
“工作地点的不同，或给张旭管理海外业务带来了诸多不便。卸任后，他会将全部精力投入到物流领域。”一位熟悉万科的人士表示。
中国房地产报记者注意到，张旭于2000年通过“海盗行动”加入万科，进入总部工作已有11年时间，万科的物流业务（万维物流）就是由他亲手孵化。2019年2月13日，张旭开始担任万科海外董事会主席。
近期以来，张旭数次出现在媒体视野里，但对外展示的身份大多是“万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长”，其相关发言也均围绕着物流行业，并明确表达了对未来的乐观。他直言“疫情过后万科的物流有非常好的发展”。
就万科海外业务而言，业内评价褒贬不一。自2012年借壳上市以来，万科海外曾被抱有海外融资、国际化铺路期待。但就其业务层面本而言，至多数亿元的营收一直未能有较大改变。
2018年，万科海外曾迎来属于自己的高光时刻，期内实现6.77亿港元盈利，同比增长约336%，其中贡献最大的是应占联营公司业绩，其税前业绩为4.66亿港元，2017年仅为4.6万港元，这部分收入主要来自TW6有关的两家联营公司收益。
但梳理万科海外近年来的业绩表现可以看到，其表现并不稳定。2016年-2020年，万科海外营业收入分别为9124.4万元、9646万元、1.02亿元、2.51亿元和4.75亿元，同比增长分别为2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；净利润方面，同期分别为1.31亿元、1.55亿元、6.77亿元、1.33亿元和1.86亿元，同比增长分别为-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。
直至今年上半年，万科海外再度实现业绩大增390%，原因是集团相关盈利估计增加主要由于提供的资产管理服务产生纯利增加所致。
面对海外业务的争议，万科曾多次表态称：时机尚未成熟，需要更多时间思考发展策略。
此前，有业内分析人士在接受中国房地产报记者采访时表示，国际化是一条非常漫长的道路，虽然现在万科海外业绩不乐观，但是万科对国际化的认知已经得到了极大提升，变得更加务实，方向更加明确。
中国房地产报记者注意到，与孙嘉新职位公布的同时，万科海外公告拟收购香港深水埗物业。公告指出，此次涉及物业即香港深水埗医局街221-233号，占地面积合共约7420平方尺，用作住宅、商业用途。万科海外有意将此作为住宅为主的项目。预期销售于该物业兴建的住宅单位将于2024年下半年为该集团贡献收入。
对于孙嘉主导下的万科海外的未来，上述接近万科的人士表示，暂时不会有太大动作，整体上会延续过去。此外，有业内人士分析称，万科海外面临的最大难题是如何提升对国际市场的开发与把控能力，这需要一定规模和比例的国际业务量来作为基础，也需要提升国际化资源整合的综合能力。这些问题或许也是孙嘉未来需要思考的。#买房者说# #楼市杂谈# #万科# #王健林# #买房#
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