2022年2月22日傍晚，第867期万商俱乐部线下沙龙，首次海外登场，在新加坡RSP设计事务所如期举行。

疫情尚在流行的情况下，本次沙龙得以顺利举行得到了新加坡RSP设计事务所董事总经理马瑞洲先生的全力支持。马先生与万商俱乐部商业不动产设计与升级改造专委会会长，新加坡RSP设计事务所中国区董事总经理石璐女士联合主持本次沙龙。

本次沙龙的主题为商业及零售生态圈的打造与创新。邀请新加坡及中国商业地产业的产业链上的相关专业人士作为嘉宾，从商业大数据观察、商业内容的创新、空间环境的设计、品牌创新打造，以及对未来商业空间如何利用最新技术发展，在各个环节给出了一系列精彩的研究展示和探讨，整个过程仿佛一场接力赛，一棒紧跟一棒，行云流水的将沙龙带到一个又一个高潮。

沙龙首先由RSP设计事务所总经理马瑞洲先生介绍了此次沙龙的渊源。藉由石璐女士回新加坡述职，希望尝试将万商俱乐部专业沙龙带入新加坡，加强中新同行业者的沟通交流；利用万商俱乐部平台链接中新商业地产产业链上下游不同端， 有机会针对持续的国际经济疲软状态下，商业地产行业应该如何创新发力进行专业研讨。

之后，由万商俱乐部设计专委会会长石璐女士接着介绍了万商俱乐部及设计专委会概况，并邀请万商俱乐部创始人杨泽轩先生，在线上为首次的海外沙龙致辞。

杨泽轩先生表示，在2022.2.22星期二农历二十二，这个特殊又吉祥的日子里，迎来了万商俱乐部的第一次海外沙龙，值得关注。

他介绍了万商俱乐部的成立宗旨“独立公益专业小众”，17年的历史和每年举办主要的活动。万商俱乐部不仅加强商业地产各界的沟通，而且帮助不同的服务商和品牌找到对应的合作伙伴，可以让各自更快、更好的发展，实现共赢，推动行业的进步。

对于新加坡已经走在前面的打造客户体验方面，万商俱乐部希望通过跨国交流合作能相互借鉴并做的更好。最后，他也代表中国万商俱乐部全体成员祝第一届海外沙龙胜利召开，所有嘉宾的精彩观点可以圆满呈现。

接下来，第一棒由Knight Frank的咨询总监Alice Tan在线上就新加坡商业客户群体在这两年里的演变，通过大数据分析得到的结果来起跑。

首先，自Covid-19流行以来，东亚和南亚的市场情况表现，最好的是中国，而次之的是日本。值得注意的体量是南韩和印度尼西亚。相比之下，新加坡虽然总值不大，但是以其体量和人口，其市场还是很活跃的。

在疫情的影响下，更多东南亚的顾客开始选择网购， 统计表明，现在东南亚的网购顾客占总上网人口的80%。在新加坡，网购随着针对疫情的控制政策松紧以及网络促销活动而有所变化。在刚开始起来的时候，大家比较积极的隔离，从而使网购直线上升。然而，时间一长，加上相对的量有所减少，大家就松懈下来，开始更多的线下消费，尤其是餐饮业，做为主要的见面聚会方式，也会随着管控的松紧，时上时下， 这也是对新加坡人民的生活方式的一个反映。

旅游业，则随着疫情，在2020年就减少了80%，2021年更糟。基本都是本岛游，原来大量的客源，来自中国大陆地区，随着清零政策，几乎没有什么旅游人口。这对零售业的影响很大。

从新加坡商业零售空间的需求与供给来看，在疫情之前，除了2019年，需求量都大于供给，一直呈正向增加趋势，到了2020年，这个需求量大幅下跌，疫情的控制政策，让商业空间缺失客流，许多店被迫停关，而出现一个惨淡年份。到了2021年，随着不断调整的政策和一些航线的恢复，这个数值又出现正向回涨。

从租金的图表来看，非商场空间的租金量在增长，城市边缘的商业租金也在增长。而市中心和CBD的商业租金则下降了大致7%的量。这与新加坡发达的社区商业有关，因为疫情的缘故，很多人只能在家工作，学生也增加了家庭网上学习时间。所以，城市设计里便宜的邻里商业和TOD商业，提供了很大的便利。所以导致这些商业的租金上涨；市中心和CBD随着游客和上班人员的减少，商业明显不够景气。

总结来说：当地供应链提供的当地品牌，会稳步增长；随着旅游和务工人员的返回，市内零售业会有好转；随着对疫情的向好判断，郊区及市中心的零售业会在今年有所回升，主要的商业租金增长应在2%-4%的范围。

接着，中国的创悟邦资本和创客智盛基金的联合创始人周洲女士，接过了第二棒，也是在线上从内容创新角度谈零售如何实现价值变现。

她从投资者眼光对新出现在中国的新零售品牌给予了总结。提出一些有效的，可以达到价值变现的内容创新，主要是从三个方面来操作的。

第一个方面，是对内容的深挖和发展来做，一些品牌通过对极致单品的打造，带动了整个品牌的发展；一些品牌通过对产业上下游的打通，更好的链接了顾客；一些品牌通过产品品类以及服务的叠加，来实现内容的创新。

第二个方面是通过对客群的研究，来更新产品的内容，从而产生新的客群粘性。例如LV与潮牌Superme合作，实现奢侈品的潮流化，从而增加其产品对Z世代的吸引力；呷浦呷浦衍生出新的品牌凑凑，来实现产品的品牌矩阵化，从而可以创造不同场景来满足不同的顾客；V.V.V家居集合店泽通过将市场布局在中国三、四线城市，实现其顾客群的整体迭代。

第三个方面，是通过革命性的技术变化，实现内容创新，这个部分也是最难的。例如苹果的出现，改变了手机的内容；特斯拉的出现，改变了汽车的内容；新出现的元宇宙、新能源、数字货币等等的变化，将如何催生新的内容，将拭目以待。

总结：价值的变现，才是内容创新的目标， 而基于专业沉淀的内容创新，才能实现价值变现；基于目标客群的深度链接，才能实现持续复购；基于跨界多元素的重构组合，才能突破引领时代。

第三棒传给了RSP设计事务所的2位建筑师，这个有着65年历史的建筑设计事务所，通过几代人的努力，在新加坡，中国，越南，马来西亚，印度及中东等地都有可圈可点的商业空间设计项目实现。

设计总监李振晖来通过一个在深圳南山建设的商业建筑来阐述如何从社群需求来实现商业效率的设计过程总结。这个侨城坊12号楼是一个由11座高层围绕的社区商业中心，它利用将一个开敞的公园结合到建筑内，创造出一个公益的社区交汇点，同时打造出一个具有亲密体验的人性化商业中心，它的出现，为周围居住，上班的人群提供了丰富的服务，加强了社区的粘性，成为了真正的社区中心。通过这个设计，设计师表示，商业设计除了要有效利用科技，营销活动等其他策略以外，自身的建筑设计也须采纳新的理念。这样才能成功呈现不一样的体验，同时确保商业运营的持续性。

紧接着策略规划部主任建筑师Mark Ong先生来展示商业空间创新设计理念。Mark先生相信，在一个塑造场所精神的空间设计中，对空间利用技术及创新内容的策划，是空间正向反馈的关键因素。他先讲述了商业中心的崛起和落寞，在1920年代的美国，商业中心在郊区占据着大片土地，成为培养美国消费主义的温床，那时候空间因为一些技术如空调设备的成熟而出现变大变深的倾向，经过一个世纪的发展，这些空间并不那么亲和了，它不再是周末城市人群的度假去处，反而，一些建筑师自己的观察发现，通过自己亲手培养植物的过程，人们增加了接近自然的体验外，还增加了社群的感情。这就使身为设计师的Mark先生意识到，只有在设计中增加体验感，对空间设计策划出新的活动，才可以多方面满足客户群体对聚集性空间的不同需求。

以福南商业中心重建项目为例，通过将1985年以来以售卖多媒体及电脑为主的传统商城，升级改造，利用其便利的交通条件，打造成为更长时间可以运用的开敞公共空间Mall。为了增加体验，这个设计在中庭里设计了生命树，结合了餐饮、攀岩、休息以及宣传等等功能于一体，丰富了顾客群的体验，同时总可以令到商场的人群保持新鲜感。在一层，这个项目也将自行车中心考虑进来，增加了便利附近上班族的自行车存放点，更衣室等空间， 来增加商场的使用时效。在外立面的设计上，设计师通过与多媒体艺术家合作，将时间的显示做成一个多媒体艺术，成为著名的城市打卡点。

另外，在RSP对其他一些新加坡商业中心改造的项目上，例如东海岸的i12 Katong Mall，市中心的Great World City的更新中，通过扩大中庭面积，利用灯光和多媒体，增加中庭中的项目打卡点，等等将交通组织为像博物馆一样的游览路径后，给这些老旧的商业中心带来了新的活力。

而近年来最惹人瞩目的商业项目，莫过于公司与萨福迪合作的新加坡樟宜机场的星耀樟宜项目了。该项目通过将大面积的植物园与商业叠加，增加了客户新奇的购物体验，利用机场这个世界级交通枢纽，充分利用旅游客群，形成一个可以长时间逗留游玩的世界级目的地。这个目的地里，最值得大书特书的是精巧的利用外幕墙结构，制作的世界最高人工瀑布，这个瀑布与多媒体合作，在晚上可以表演一场动感十足的音乐会。这个植物园里，还有很多可以供游客游玩的项目，这样，这个商业空间由游乐场+植物园+多媒体展示+商业的组成，增加体验的同时带火了整个商业。

在Mark先生的展示中，建筑本身不是主角了，他致力于发展建筑跨界的想法，探讨在新的虚拟和现实的场景中建筑如何更好的带动商业融入新的环境里。他花了8年的时间研究如何提升客户体验，在给予城市旧商业空间新的活力的工作中，积累了如何成功激发AEI项目的丰富的经验。

接下来的第四棒，传给了正在与RSP合作，打造自己新的一个网点的Happy Fish的主要执行官和创立者, Mr. Tan Jian Yong陈健勇手中。他讲解了Happy Fish这个品牌建立的初衷和他对这个品牌所持的厚望。

这是一个经过十四年开发，在技术上，拥有恒温净水游泳池的，在教学上，拥有名师教授的一个亲子游泳培训班。与寻常市场上的儿童游泳培训机构不同，这个机构所在意的，不是只将小朋友放在水里就完了，而是要让父母在经过名师培训后去教 孩子游泳。这样，孩子的学习进度可以加快，同时增进了亲子关系。为了品牌拥有更好的口碑，首先是发展了品牌在技术方面的保障，让它的游泳池只保有杀菌作用的最小程度的氯离子，从而使水不会因为氯离子而很刺激，有异味。同时，也努力的发展了许多业界名师为家长们培训，让他们可以更好的与孩子沟通来教他们水性。于是在这些年里，专注的品牌开发，通过微博，脸书的口口相传，使这个亲子游泳品牌渐渐拥有了范文芳，徐若瑄等等的名人客户。通过这些名人客户，又陆续带动了更多的新加坡和马来西亚的客户，现在，新加坡已经有8家店面，马来西亚也有了5家。

在长期经营的过程中，随着业绩上的增加，在此品牌所在商场中，以Happy Fish为中心，很多餐饮休闲店也在周边聚集，很有人气。那么，品牌在发展中也开始考虑叠加，将咖啡馆和一些休息空间做到里面，使客户有更多体验，而这些空间的设计，又让很多老客户，在孩子长大后，还是会回到这里聚会、休闲。围绕着游泳，这个品牌已经发展到与迪卡侬合作，将游泳周边产品在这里售卖，收获了更多的收益。

这里，Mr.Tan表示，最初的初衷，是因为从一些研究发现，东南亚因为儿童不会水，遇险和溺亡的孩子很多，所以，推进这个品牌在东南亚的落地，可以更有效的避免类似的悲剧发生，他也希望，他的品牌有一天可以进入中国市场，获得更快更好的发展。

总结过去是为了更好的面对未来，最后一棒传递给了新加坡技术设计大学（SUTD）的师生。在经历了业界上游的投资，市场分析，中游的设计策划和下游的商户分享之后， SUTD的建筑系主任戴礼翔博士，给了大家一个全新的视野，表明在新的技术衍生下，VR和AR如何影响人们的生活，从而在商场设计上设想什么样的突破性设计，他的一位学生提出了大胆的设想。虽然学生的毕业作品，尚存在一些不足，但是可以窥见不久的将来，新兴技术的便利利用，设计和空间都将随之变化。

接着，SUTD毕业生Xavier Xiao Yiming，介绍了他的毕业作品，混合空间-未来零售。这个空间的设计与现在的商场大不相同，利用最新的AR&VR设计，结合建筑的要素，例如墙和柱子，可以将商场的全貌用不同的形式展现在顾客面前。从而传统商场中占很大比重的中庭和走道空间，可以取消而也被用于承载商品展示功能。这样一个全新的空间模型产生了，仿佛通过表面张力出现的平面布局，根据所需展示面的大小与多少，可以与周围空间有机结合，在顾客的流线中，通过墙后内容及路径的展示，没有公共走道，顾客们不会迷路，反而会对新的感受方式产生兴趣。他们仿佛细胞间的营养成分，通过细胞皮间的传递，达到可以达到的目的地中，并可以全过程沉浸式感受一个又一个不同的空间。设计拥有一定的前瞻性，丰富的体验给未来的商业空间设计提出一种可能性，首次给万商俱乐部沙龙注入了Z时代年轻人的思想和声音。

时间来到了2022年2月22日20点22分，演讲嘉宾和来宾在这个时刻留下了合影。线上线下来宾有商业项目投资人、策划及大数据分析师、资深设计师、品牌运营方、各专业顾问、新加坡企发局ESG和新加坡建设局BCA的官员、设计学院教授和学生，供应商等，在一定程度上涵盖了与产业链相关联的各界人士。

在嘉宾分享结束后，线下的嘉宾们意犹未尽，继续进行了热烈的交流及互动，万商俱乐部的海外第一次沙龙，在相谈甚欢、相见恨晚中圆满结束。来宾们纷纷期待下一沙龙更加酣畅淋漓的思想盛宴…….