#直击港股通#【解局｜世茂服务的配股与发债】一年前的10月30日，世茂服务正式登陆港交所，以98亿港元的首发募集资金引起广泛讨论。且在IPO前，世茂服务就已引入红杉资本中国及腾讯两家明星投资者，投资金额高达2.44亿美元。
至今年10月20日，被坊间戏称为“物管行业募资王”的世茂服务先后发布两则公告，拟以配股、发行可换股债券的方式募集资金，共计超过48亿港元。
其中，以配售价每股15.18港元配售1.15亿股现有股份，估计约为17.35亿港元，占公告日已发行股本约4.86%及经认购后的4.64%，配售价较10月19日的收盘价折让9.75%。
此外，该公司还将发行本金总额为31.1亿港元的可换股债券，初始转换价每股18.22港元，若悉数转换，债券将可转换成1.706亿股，占公告日已发行总股本7.22%及扩大后的6.73%。
受上述消息影响，世茂服务成为当日成交额最高的H股物业股，成交额为25.7亿港元。
世茂服务在公告中表示，“配售事项及认购事项是为本公司集资并扩大其股东及资本基础的良机。”
自去年递表上市以来，世茂服务的确进入了一轮增长期。
据观点地产新媒体此前报道，世茂服务2021年中期业绩公告显示，期内在管面积达到1.75亿平方米，同比增长104.2%。其中，第三方在管面积占比69.8%，比上年同期第三方占比提升28个百分点；实现营业收入同比增长171%，归母净利润同比增长136%，其中，物业管理服务收入23.22亿元，同比增长183.3%。
业绩增长的同时，世茂服务第三方竞标外拓成绩同比增长近29倍，2021年仅半年时间，超越去年全年18%，其中非住宅业态占比高达61%。
另外，10月14日，世茂服务全国第二总部项目签约仪式在成都市温江区举行，世茂服务拟在成都市温江区投资设立全国第二总部，计划投资10亿元。
很显然，世茂服务正在厉兵秣马的扩张期，而配股和发债都是上市物企常见的筹资手段。
今年5月25日、5月28日，碧桂园服务和雅生活便通过配股一举筹资104.88亿港元及32.59亿港元。
同策研究院分析师肖云祥认为，物业对于房企而言属于优质资产，其作为配售发债主体也比较有优势，市场接受度较高。通过配售及发债的根本是为了融资，也侧面说明公司目前资金需求量较大。
但从资本市场的直接反应来看，市场对配股并未投赞成票，世茂服务当日跌10.82%，报收15港元，已跌破此次配股价，最新市值为354.6亿港元。
不过，物理学中有一个观点——“More is different”，多即不同。
因此有市场观点也认为，世茂服务此次大规模配股对不同层级投资者的影响不应等量齐观，大股东、机构投资者和散户在投资额度、投资周期和抗风险能力等方面都有较大不同认知。
肖云祥认为，对于大股东而言，配股发售相当于融进资金，对于大股东是有利。但对于一般投资者，接受配股相当于折价买股，而不参与则会出现亏损（持股数量不变而持股比例摊薄），进而不看好公司股价或行业预期，世茂服务的股价波动正体现了这一点。
另一位地产分析师认为，企业每次配股和发债都会考验各方利益相关者。
对此，世茂服务在配股和发债的两份公告中都提到，所得款项将用于潜在并购和业务扩展。
这也符合该公司近年来的发展模式。公开资料显示，2020年世茂服务完成收购9家企业，包括广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务、西安方瑞物业等。
今年来，世茂服务斥资超13亿元，进行至少5起收并购，包括无锡市金沙田科技有限公司60%股权、椿熙堂运营主体上海椿祺集养老服务有限公司56.36%股权、深圳深兄环境有限公司67%股权、瑞征物业60%股权及浙江野风物业。
至今年10月20日，被坊间戏称为“物管行业募资王”的世茂服务先后发布两则公告，拟以配股、发行可换股债券的方式募集资金，共计超过48亿港元。
其中，以配售价每股15.18港元配售1.15亿股现有股份，估计约为17.35亿港元，占公告日已发行股本约4.86%及经认购后的4.64%，配售价较10月19日的收盘价折让9.75%。
此外，该公司还将发行本金总额为31.1亿港元的可换股债券，初始转换价每股18.22港元，若悉数转换，债券将可转换成1.706亿股，占公告日已发行总股本7.22%及扩大后的6.73%。
受上述消息影响，世茂服务成为当日成交额最高的H股物业股，成交额为25.7亿港元。
世茂服务在公告中表示，“配售事项及认购事项是为本公司集资并扩大其股东及资本基础的良机。”
自去年递表上市以来，世茂服务的确进入了一轮增长期。
据观点地产新媒体此前报道，世茂服务2021年中期业绩公告显示，期内在管面积达到1.75亿平方米，同比增长104.2%。其中，第三方在管面积占比69.8%，比上年同期第三方占比提升28个百分点；实现营业收入同比增长171%，归母净利润同比增长136%，其中，物业管理服务收入23.22亿元，同比增长183.3%。
业绩增长的同时，世茂服务第三方竞标外拓成绩同比增长近29倍，2021年仅半年时间，超越去年全年18%，其中非住宅业态占比高达61%。
另外，10月14日，世茂服务全国第二总部项目签约仪式在成都市温江区举行，世茂服务拟在成都市温江区投资设立全国第二总部，计划投资10亿元。
很显然，世茂服务正在厉兵秣马的扩张期，而配股和发债都是上市物企常见的筹资手段。
今年5月25日、5月28日，碧桂园服务和雅生活便通过配股一举筹资104.88亿港元及32.59亿港元。
同策研究院分析师肖云祥认为，物业对于房企而言属于优质资产，其作为配售发债主体也比较有优势，市场接受度较高。通过配售及发债的根本是为了融资，也侧面说明公司目前资金需求量较大。
但从资本市场的直接反应来看，市场对配股并未投赞成票，世茂服务当日跌10.82%，报收15港元，已跌破此次配股价，最新市值为354.6亿港元。
不过，物理学中有一个观点——“More is different”，多即不同。
因此有市场观点也认为，世茂服务此次大规模配股对不同层级投资者的影响不应等量齐观，大股东、机构投资者和散户在投资额度、投资周期和抗风险能力等方面都有较大不同认知。
肖云祥认为，对于大股东而言，配股发售相当于融进资金，对于大股东是有利。但对于一般投资者，接受配股相当于折价买股，而不参与则会出现亏损（持股数量不变而持股比例摊薄），进而不看好公司股价或行业预期，世茂服务的股价波动正体现了这一点。
另一位地产分析师认为，企业每次配股和发债都会考验各方利益相关者。
对此，世茂服务在配股和发债的两份公告中都提到，所得款项将用于潜在并购和业务扩展。
这也符合该公司近年来的发展模式。公开资料显示，2020年世茂服务完成收购9家企业，包括广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务、西安方瑞物业等。
今年来，世茂服务斥资超13亿元，进行至少5起收并购，包括无锡市金沙田科技有限公司60%股权、椿熙堂运营主体上海椿祺集养老服务有限公司56.36%股权、深圳深兄环境有限公司67%股权、瑞征物业60%股权及浙江野风物业。
#房地产# 世茂服务叶明杰：未来3年力争实现5倍增长
“物业市场空间广阔，不太可能出现一家独大，未来将出现若干个龙头企业。”
11月24日，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰接受了中国房地产报记者的专访，表达出对企业发展的雄心勃勃，“世茂服务未来3年将力争实现5倍增长，实现到2023年迈入物业服务行业头部梯队的战略目标。”
2004年2月，叶明杰加盟世茂，其先后出任公司助理总裁及工程管理中心负责人。
2018年，叶明杰受命接管世茂服务，经历了世茂服务历时3年的上市征程。
这一年，叶明杰获晋升为世茂集团副总裁，负责监督世茂工程管理。同年，叶明杰还接管了世茂服务的业务营运。
2020年6月及2020年4月叶明杰分别获委任为世茂持有65.88%的附属公司世茂服务控股有限公司的执行董事及总裁。
到今年，他已经在世茂度过了17个年头，从芜湖到杭州到东北。一出校园，叶明杰就加入世茂，开启了职业生涯。从普通的工程师起步，从项目总到了城市总、地区总，再来到上海集团总部，负责全集团的工程管理工作。
用叶明杰的话说，“世茂集团哪里需要我，我就去哪里。”
2021年半年报显示，世茂服务在管面积达到1.75亿平方米，同比增长104%；营业收入约42.338亿元，同比增长约170%；归母净利润5.78亿元，同比增长约136%。
在上市一周年之际,世茂服务正式发布城市服务业务,定位“城市大管家”，打造“全场景”城市服务。
叶明杰表示，按照世茂服务的计划，在综合物业管理方面，除了住宅，还拓展高校、产业园、公建等非住宅业态,此外，世茂服务还提供社区生活服务,并积极探索城市服务赛道。
世茂服务叶明杰：未来3年力争实现5倍增长
冲击新赛道
2020年8月，世茂服务收购高校园区服务商——浙大新宇，意在布局高校后勤服务赛道，构建高校后勤服务能力。
叶明杰表示，世茂服务要不断深耕物业细分市场，不断突破服务边界，从“高校后勤服务”到“高校园区服务”。
除了深耕高校物业外，公司还不断拓宽服务边界。
今年5月以来，世茂服务分别与深圳深兄环境有限公司和无锡市金沙田科技有限公司合作，布局大湾区和长三角两大重点区域，构建城市服务核心综合能力。
此外，世茂服务还与地方政府合作，如已在宿迁市宿城区、哈尔滨市阿城区、贵阳市贵安新区等全国十几个地区开拓城市服务项目，目前已落地宿迁市宿城区和哈尔滨市阿城区等多个项目。
今年的10月30日，在上市一周年之际，世茂服务发布了城市服务业务，定位“城市大管家”。他们在城市服务上也取得了一定成绩。在收入结构上，世茂服务的城市服务业务今年首次成为公司四大业务板块之一，收入突破亿元。
除了城市服务的发力外，还把养老赛道作为长期发展战略。
今年5月底，商务部、住建部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”。
世茂服务也紧跟国家提出的“物业服务+养老服务”模式，2021年8月，与椿熙堂达成战略合作，围绕业主和用户需求，布局居家养老服务赛道。
在新赛道的布局也直接反映在了规模上。
在规模上，世茂服务在管建筑面积和合约建筑面积均取得高速增长，来自第三方面积占比超过一半，非住业态占比不断提高。截至2021年6月30日，在管面积1.75亿平方米，其中来自第三方面积占比69.8%；合约面积2.39亿平方米，其中来自第三方面积占比69.1%。在管面积中，住宅物业和非住宅物业占比分别是59.2%和40.8%。
截至今年上半年，世茂服务已从住宅业态向高校园区、产业园、公建等多元业态综合拓展。
物企发展的窗口期
今年的”物业圈”,除了上市热度不减外，还有就是收并购热潮。
一位业内人士直言，随着物企上市热潮推进，企业数量增加，上市物企已经出现分化局面。物业的竞争门槛逐步提升，资源和市场逐步向头部企业双集中。
据中指研究院不完全统计，截至目前，今年物管服务行业共发生并购交易64宗，涉及并购方34家物业企业，交易总金额超过330亿元，相比2020年全年交易总额增幅超过200%。
中信证券房地产首席分析师张全国认为，“今年以来一些中小型房地产企业流动性出现问题，通过出售物业板块缓解资金压力，因此，市场上物业标的增多，收并购市场出现窗口期。”
对世茂服务而言，他们也在抓住时机，开展一些收并购。
资料显示，世茂服务业务布局综合物业管理、多元增值服务、城市服务业务和数字科技业务四大业务板块。
“未来世茂服务收并购主要瞄准综合物业管理和城市服务业务，扩大规模与提高专业化能力并重。未来也会涉及其他业务板块。”叶明杰表示。
对话
中国房地产报：物业上市企业已有50余家，预计今年上市物企会达到70家。你认为物企上市热度不减的原因有哪些？
叶明杰：一是从房地产行业角度看，近年来，行业从增量市场转向存量市场，而物业服务是存量与增量市场并存的巨大市场。房企纷纷拆分物业服务板块上市，寻找新的增长点。
二是从物业行业本身出发，物业服务行业属于轻资产运营，现金流稳定且抗周期性强，因此受到资本关注和热捧。
中国房地产报：你认为世茂服务的核心优势是什么？模式与别的物业企业有何异同？
叶明杰：一是我们重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群，项目集中在经济比较发达的地区，而且定位中高端客户群体，他们的消费能力比较强，消费需求更加多元。二是我们从对物的管理延伸到了对人的服务，不仅提供综合物业管理，还提供社区生活服务，这是我们与其他物业公司最大的区别。
世茂服务将紧跟国家政策，围绕“用户”和“资产”布局增值服务业务，进入尚处于早期阶段的业务赛道。我们鼓励创新，当地业务团队进行整合，再交由总部统筹运作。
中国房地产报：大型物企和中小型物企的分化越发严重，规模、市值均不在一个量级，物业行业未来的集中程度、渗透率会越来越高。你认为物业企业发展的窗口期还有多久？
叶明杰：物业市场空间广阔，不太可能出现一家独大。我认为，未来将出现若干个龙头企业，可能做综合物业管理，在全国范围内布局业务，但是并不代表中小企业没有发展空间，整个行业更加注重能力建设，垂直于某个领域的专业化企业和区域深耕企业都将迎来发展空间。
中国房地产报：近期，有一些房地产地产企业调整，或把物业板块出售给其他企业，或者把商管板块卖给自己的物业企业，你怎么看？
叶明杰：可能每家企业具体情况不一样，会有自己的考量和选择。可能是由于自身战略选择，也可能是受到在近期行业大背景的影响。但整体来说，物业服务是服务民生的行业，也是可持续性比较强的行业。#楼市杂谈# #行业动态#
“物业市场空间广阔，不太可能出现一家独大，未来将出现若干个龙头企业。”
11月24日，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰接受了中国房地产报记者的专访，表达出对企业发展的雄心勃勃，“世茂服务未来3年将力争实现5倍增长，实现到2023年迈入物业服务行业头部梯队的战略目标。”
2004年2月，叶明杰加盟世茂，其先后出任公司助理总裁及工程管理中心负责人。
2018年，叶明杰受命接管世茂服务，经历了世茂服务历时3年的上市征程。
这一年，叶明杰获晋升为世茂集团副总裁，负责监督世茂工程管理。同年，叶明杰还接管了世茂服务的业务营运。
2020年6月及2020年4月叶明杰分别获委任为世茂持有65.88%的附属公司世茂服务控股有限公司的执行董事及总裁。
到今年，他已经在世茂度过了17个年头，从芜湖到杭州到东北。一出校园，叶明杰就加入世茂，开启了职业生涯。从普通的工程师起步，从项目总到了城市总、地区总，再来到上海集团总部，负责全集团的工程管理工作。
用叶明杰的话说，“世茂集团哪里需要我，我就去哪里。”
2021年半年报显示，世茂服务在管面积达到1.75亿平方米，同比增长104%；营业收入约42.338亿元，同比增长约170%；归母净利润5.78亿元，同比增长约136%。
在上市一周年之际,世茂服务正式发布城市服务业务,定位“城市大管家”，打造“全场景”城市服务。
叶明杰表示，按照世茂服务的计划，在综合物业管理方面，除了住宅，还拓展高校、产业园、公建等非住宅业态,此外，世茂服务还提供社区生活服务,并积极探索城市服务赛道。
世茂服务叶明杰：未来3年力争实现5倍增长
冲击新赛道
2020年8月，世茂服务收购高校园区服务商——浙大新宇，意在布局高校后勤服务赛道，构建高校后勤服务能力。
叶明杰表示，世茂服务要不断深耕物业细分市场，不断突破服务边界，从“高校后勤服务”到“高校园区服务”。
除了深耕高校物业外，公司还不断拓宽服务边界。
今年5月以来，世茂服务分别与深圳深兄环境有限公司和无锡市金沙田科技有限公司合作，布局大湾区和长三角两大重点区域，构建城市服务核心综合能力。
此外，世茂服务还与地方政府合作，如已在宿迁市宿城区、哈尔滨市阿城区、贵阳市贵安新区等全国十几个地区开拓城市服务项目，目前已落地宿迁市宿城区和哈尔滨市阿城区等多个项目。
今年的10月30日，在上市一周年之际，世茂服务发布了城市服务业务，定位“城市大管家”。他们在城市服务上也取得了一定成绩。在收入结构上，世茂服务的城市服务业务今年首次成为公司四大业务板块之一，收入突破亿元。
除了城市服务的发力外，还把养老赛道作为长期发展战略。
今年5月底，商务部、住建部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”。
世茂服务也紧跟国家提出的“物业服务+养老服务”模式，2021年8月，与椿熙堂达成战略合作，围绕业主和用户需求，布局居家养老服务赛道。
在新赛道的布局也直接反映在了规模上。
在规模上，世茂服务在管建筑面积和合约建筑面积均取得高速增长，来自第三方面积占比超过一半，非住业态占比不断提高。截至2021年6月30日，在管面积1.75亿平方米，其中来自第三方面积占比69.8%；合约面积2.39亿平方米，其中来自第三方面积占比69.1%。在管面积中，住宅物业和非住宅物业占比分别是59.2%和40.8%。
截至今年上半年，世茂服务已从住宅业态向高校园区、产业园、公建等多元业态综合拓展。
物企发展的窗口期
今年的”物业圈”,除了上市热度不减外，还有就是收并购热潮。
一位业内人士直言，随着物企上市热潮推进，企业数量增加，上市物企已经出现分化局面。物业的竞争门槛逐步提升，资源和市场逐步向头部企业双集中。
据中指研究院不完全统计，截至目前，今年物管服务行业共发生并购交易64宗，涉及并购方34家物业企业，交易总金额超过330亿元，相比2020年全年交易总额增幅超过200%。
中信证券房地产首席分析师张全国认为，“今年以来一些中小型房地产企业流动性出现问题，通过出售物业板块缓解资金压力，因此，市场上物业标的增多，收并购市场出现窗口期。”
对世茂服务而言，他们也在抓住时机，开展一些收并购。
资料显示，世茂服务业务布局综合物业管理、多元增值服务、城市服务业务和数字科技业务四大业务板块。
“未来世茂服务收并购主要瞄准综合物业管理和城市服务业务，扩大规模与提高专业化能力并重。未来也会涉及其他业务板块。”叶明杰表示。
对话
中国房地产报：物业上市企业已有50余家，预计今年上市物企会达到70家。你认为物企上市热度不减的原因有哪些？
叶明杰：一是从房地产行业角度看，近年来，行业从增量市场转向存量市场，而物业服务是存量与增量市场并存的巨大市场。房企纷纷拆分物业服务板块上市，寻找新的增长点。
二是从物业行业本身出发，物业服务行业属于轻资产运营，现金流稳定且抗周期性强，因此受到资本关注和热捧。
中国房地产报：你认为世茂服务的核心优势是什么？模式与别的物业企业有何异同？
叶明杰：一是我们重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群，项目集中在经济比较发达的地区，而且定位中高端客户群体，他们的消费能力比较强，消费需求更加多元。二是我们从对物的管理延伸到了对人的服务，不仅提供综合物业管理，还提供社区生活服务，这是我们与其他物业公司最大的区别。
世茂服务将紧跟国家政策，围绕“用户”和“资产”布局增值服务业务，进入尚处于早期阶段的业务赛道。我们鼓励创新，当地业务团队进行整合，再交由总部统筹运作。
中国房地产报：大型物企和中小型物企的分化越发严重，规模、市值均不在一个量级，物业行业未来的集中程度、渗透率会越来越高。你认为物业企业发展的窗口期还有多久？
叶明杰：物业市场空间广阔，不太可能出现一家独大。我认为，未来将出现若干个龙头企业，可能做综合物业管理，在全国范围内布局业务，但是并不代表中小企业没有发展空间，整个行业更加注重能力建设，垂直于某个领域的专业化企业和区域深耕企业都将迎来发展空间。
中国房地产报：近期，有一些房地产地产企业调整，或把物业板块出售给其他企业，或者把商管板块卖给自己的物业企业，你怎么看？
叶明杰：可能每家企业具体情况不一样，会有自己的考量和选择。可能是由于自身战略选择，也可能是受到在近期行业大背景的影响。但整体来说，物业服务是服务民生的行业，也是可持续性比较强的行业。#楼市杂谈# #行业动态#
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